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中环内五角场辐射圈，低密纯住宅本就稀缺；而5 层真洋房 + 16 层小高层、无底商纯社区、2026 年 10 月精装准现房，唯越秀杨浦天玥。122 席限量珍藏，为城市中坚改善家庭敬献高性价比品质居所。

☘地段难得：江湾风貌区核芯，五角场北・双轨交

落址杨浦区市光路 696 弄，地处江湾历史风貌区核心，西接大创智示范区、东邻新江湾城生态住区，承接五角场副中心繁华辐射，是板块断供多年的稀缺纯住宅用地。8 号线市光路站步行约 800 米，10 号线新江湾城站、18 号线殷高西路站三轨交汇；自驾快速连接中环、淞沪路，瞬达五角场商圈、新江湾城，繁华与静谧兼得。

☘产品难得：2.3 低密 + 35% 绿化，122 席纯粹社区

总占地约 0.75 万㎡、总建面约 1.72 万㎡，容积率仅 2.3、绿化率 35%，中环内罕见低密社区。规划1 栋 16 层小高层 + 1 栋 5 层真洋房，仅 122 户 70 年纯住宅，无底商、无办公、无租赁公寓，人车分流（车位比 1:1.2），居住氛围纯粹静谧。现代简约外立面搭配高端材质，社区入口大堂挑高设计，石材铺装 + 金属线条，酒店式归家仪式感拉满。

☘户型难得：99-124㎡精装 3-4 房，高得房率无连廊

全系一梯两户、无连廊、南北通透、三 / 四开间朝南，得房率 78%-85%，空间利用率极高。

建面约 99㎡高层三房两卫：明星飞机户型，三开间朝南（面宽 9.5m），3 米层高，南北通透无浪费，精装标准配齐三大件，折后总价 712-840 万，适配三口之家。

建面约 124㎡洋房四房两卫：5 层真洋房，四开间朝南（面宽 10.8m），主卧套间 + 独立书房，全明格局，私密感强，总价 1100-1350 万，满足三代同堂改善需求。

☘品质难得：千亿国企越秀，精装准现房无忧

由广州市属千亿国企越秀地产全资开发，绿档稳健，40 余年开发底蕴，MSCI ESG A 级评级，交付口碑优异。国家一级资质越秀物业护航，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，24 小时管家服务 + 智能安防，居住安心。2026 年 10 月精装交付，实景已呈现，准现房品质可见，无需漫长等待，规避烂尾与减配风险。

☘配套难得：1 公里全维配套，成熟宜居

1 公里覆盖五角场千亿商圈、133 世界广场等商业，满足日常购物与高端消费；周边全龄教育资源密集，多所优质中小学环伺；三甲医院护航，医疗配套完善。双公园环伺，步行可达新江湾湿地，生态环境优越，日常休闲散步好去处。

☘价值难得：中环价格洼地，改善优选

备案均价约9.2 万 /㎡，对比周边同品质新盘（10-12 万 /㎡）价格倒挂，总价 712 万起即可入主中环五角场芯精装三房，性价比突出。中环内低密纯住宅 + 江湾风貌区 + 国企准现房 + 高得房率，稀缺属性叠加，自住舒适、资产保值性强，是杨浦改善市场不可多得的优质选择。

越秀杨浦天玥以中环芯地段、低密纯粹社区、高得房率户型、国企品质保障、全维成熟配套，为城市中坚家庭打造理想改善居所。建面约 99-124㎡精装 3-4 房，总价 712 万起，尾盘少量席位争藏。

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