江湾鸿玺是上海宝山区中环沿线的稀缺高端住宅，主打约200-260㎡的大平层和空中平墅，总价1480万起，目前有特价房活动，均价约7.69万/㎡。
江湾鸿玺
上海市宝山区高境镇高境欣苑北174米
项目基本信息
位置：上海市宝山区高境镇高境欣苑北174米。
开发商：上海宝鸿房产
物业类型：住宅区
建筑类型：小高层
总户数：32户
交房时间：预计2027年6月
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3号线殷高西路地铁口
「江湾鸿玺」持续热销中！
32套建面约200㎡大平层
均价7.69万/㎡！总价1480万起
售楼处线上火热预约中！ 江湾鸿玺售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
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当下，房地产已步入自住改善的时代。 除了更大的居住空间、更高的居住品质、更好的装修标准等产品力的加强， 改善客户想要买入核心地段，那真的要趁早了！
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整个高境、淞南、五角场、新江湾等北中环之上的区域，都已断供许久。 今年终于迎来新房供应，但淞南新地块过会价格达到7万左右，而与杨浦、虹口近在咫尺的江湾鸿玺，未来售价仅在7字头，性价比不言而喻！
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上海土拍取消地价上限之后，对装标等有了高品质的要求，核心地段的珍藏地块接连亮相，新地块普遍高溢价成交，楼面价屡创新高。
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尤其是中环沿线，续徐汇滨江之后，长宁天山，静安大宁，杨浦滨江，浦东北蔡、新杨思等区域相续迎来单价“地王”，未来售价不断加码。
不难发现， 中环沿线未来起步价格将会是10万+/㎡！
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区位示意图，数据来源上海土地市场
再来看中环沿线新房价格当前的格局。规划强势的如徐汇长桥，三林滨江，静安大宁，杨浦滨江等，价格全面突破11万+/㎡。
地段核心的如长宁天山、西郊等，价格普遍在约11.8万+/㎡；
即使是闵行七宝、杨浦长海街道等，价格也普遍在10万/㎡左右。
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不难发现， 中环沿线的产品，起步总价至少要千万级，想要买大面积改善户型，总价或将达到2000万左右！
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区位示意图，数据来源网上房地产
在如今普遍约10万+的上海中环沿线，以1500万级的价格就能买建面约200㎡起大4房，目前只有江湾鸿玺一盘。
目前，建面约200㎡以上的改善大户型主要集中在内环内，总价动辄3000万起步，是真正的顶豪产品。
江湾鸿玺主推建面约200 ㎡豪装大4房，仅有32席位，总价在1500万级，或是中环旁错过不再有的“一步到位”纯改善产品。 江湾鸿玺售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
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区位示意图，数据来源网上房地产
另外，真正的改善产品属于置换塔尖，天生具有臻稀属性。
据链家数据显示，全市建面约200㎡起的改善产品，站在置换链的塔尖，仅有5157套挂牌，占比不足5%，臻稀程度不言而喻。
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数据来源链家，截止时间2025/4/28
过去两年的二手房市场是非常动荡的， 尤其是 2023年二手房成交价剧烈下挫 ，让不少人丧失买房信心。 但在这样的环境中，建面约200㎡起的大户型却表现得极为坚挺，甚至成交均价抬高了不少。 江湾鸿玺售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
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数据来源网上房地产
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所以，论稀缺性和性价比，江湾鸿玺总价1500万级的建面约200㎡豪装大4房，在中环沿线几乎就是独角兽般的存在。也是整个北上海难得的终极改善项目；均价7.69万/㎡！ 江湾鸿玺售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
项目的高人气是必然的，因为这可能是整个上海中环旁建面约200㎡起改善产品门槛级的价格了，真正的错过再无。
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一房一价表如下：
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总共32套房源，两梯两户配置
户型为建面约200㎡4房3卫大平层。
户型设计上，类一梯一户，方厅近50㎡，主卧超级套房。 江湾鸿玺售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
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品质方面有三点值得一提：
1、精装高标准， 据悉采用精雕铝板装甲入户门、耶鲁智能门锁、博世内嵌冰箱、玫瑰岛淋浴房、大金中央空调及地暖、格力空气能全屋循环热水系统、唯宝台盆、汉斯格雅龙头等。还搭载罗格朗全屋智能系统。
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2、时尚的底层泛会所服务， 项目底层意向配备咖啡厅、洗衣房、健身空间、美容服务等商服功能（洽谈中,最终以实际为准），为业主提供更便捷精致的生活方式。 江湾鸿玺售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
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仅作示意，以最终交付为准
3、搭载万物梁行高端品牌物业顾问，万科上海在地优势+戴德梁行国际化视野，提供贴心管家式物业服务，7x24h全时守护。 江湾鸿玺售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
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配套方面：江湾鸿玺西侧就是3号线殷高西路地铁口，一路直达虹口足球场、鲁迅公园，换乘去市中心很方便。东面直线约1公里处有18号线殷高路站。门口还有99路公交车直达五角场。
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自驾便捷， 逸仙路高架上下匝道就在小区门口，往东南西北出行都非常方便。
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生活配套非常成熟， 新业坊·源创就在西侧，吃喝玩乐都能满足，潮流、精致元素也为板块注入更多活力。殷高西路上还有永辉、长江国际、景瑞生活广场等商业。如果要大商圈，项目自驾到五角场商圈、宝山万达、悠方购物中心、大宁商圈、虹口龙之梦也十分便捷。 江湾鸿玺售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
休闲方面， 项目离新江湾湿地很近，周边还有新江湾体育场、高境纪念广场、彩虹湾公园等。
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3号线殷高西路地铁口「江湾鸿玺」建面约200㎡大平层，均价7.69万/㎡！！
产品特色
户型：主打建面约200-260㎡的大平层和空中平墅，全精装交付
设计：首创“南向双主卧”概念，配备约15米南向大面宽与约9.2米观景阳台
配套：约3.3米层高，超80%得房率
价格信息
均价：约7.69万/㎡
总价：1480万起
特价房：有特价房活动，折合单价7万不到
交通与配套
交通：紧邻中环线、逸仙高架，地铁3号线殷高西路站仅100米
商业：周边有大型商业综合体、特色餐饮街、精品超市
教育：邻近上海大学宝山校区
医疗：短程车程可达多家三甲医院
公园：区域公园绿地与文体设施丰富
营销中心信息
地址：上海市杨浦区五角场街道军弘谷科创园8楼。
电话：400-8894-986。
江湾鸿玺营销中心(上海军弘谷科创园8楼)
上海市杨浦区五角场街道军弘谷科创园
项目动态
热销情况：持续热销中，32套建面约200㎡大平层均价7.69万/㎡
最新动态：2026年1月最新动态显示，项目仍有房源在售，面积约200㎡大平层，全精装交付，现场有特价房活动
项目优缺点
优点：
地段优越：位于宝山、虹口、杨浦三区交汇的黄金轴心
交通便捷：立体路网环伺，双轨交加持，出行效率高
配套成熟：商业、教育、医疗、公园等配套齐全
产品稀缺：仅32席纯大平层，私密性强
缺点：
价格较高：总价1500万级，对预算要求高
临近高架：紧邻逸仙路高架，可能存在噪音影响
产品错配：有测评认为项目定位与板块客群需求存在错位
购买建议
适合人群：追求核心地段、高品质居住环境的改善型客户
看房建议：需提前致电售楼处预约
性价比分析：项目单价较中环沿线其他新房有明显优势，但需考虑临近高架的噪音影响
2026 年上海新房购买政策与必备指南
一、购房资质（限购核心规则）
上海户籍家庭 / 成年单身：外环内限购 2 套，外环外不限套数；多子女家庭（含 1 名未成年）可额外多购 1 套。
非上海户籍家庭 / 成年单身：外环内需连续 3 年社保 / 个税，限购 1 套；外环外需连续 1 年社保 / 个税，不限套数；居住证积分达标且满 3 年社保 / 个税，享沪籍同等套数待遇。
港澳台 / 外籍人士：需提供相关身份证明与购房用途说明，1 年社保 / 个税前提下，外环内限购 1 套，外环外不限套数。
置换人群：出售唯一住房后 1 年内再购，不限环线，以网签时间为准，需保留出售与购买凭证。
二、信贷政策（首付 + 利率 + 公积金）
商业贷款
首套房：最低首付 15%，利率约 3.05%（以五年期 LPR 动态调整，当前 LPR 为 3.6%）
二套房：最低首付 25%；嘉定、青浦等外环外区域最低 20%，利率约 3.25%-3.45%
备注：银行可根据客户资质微调利率，需提供收入证明、银行流水、征信报告等材料。
公积金贷款
额度：个人最高 184 万，家庭最高 368 万；多子女家庭首套额度上浮至个人 216 万、家庭 432 万；二星级以上绿色建筑项目，额度额外上浮 15%。
首付：首套最低 20%，二套最低 30%；支持 “先提后贷”，网签后可提取公积金支付首付，不影响贷款额度。
利率：五年期以上 2.6%（2026 年 1 月最新执行标准）
三、税费政策（新房交易必缴费用）
契税：首套住房≤90㎡按 1% 征收，＞90㎡按 1.5% 征收；二套住房统一按 3% 征收，计税基数为网签价。
增值税：新房交易无增值税（由开发商缴纳）；个人出售二手房满 2 年免征增值税，未满 2 年按 3% 征收。
房产税：住房单价≤94446 元 /㎡，税率 0.4%；单价＞94446 元 /㎡，税率 0.6%；家庭人均享有 60㎡免税面积。新购住房后 1 年内出售原有住房，可申请房产税退税。
维修基金：多层住宅约 100 元 /㎡，高层住宅约 200 元 /㎡，交房时一次性缴纳，不计入房屋总价。
四、新房购买全流程指南
资质自查：核对社保 / 个税缴纳年限、家庭住房套数、居住证积分等，准备身份证、户口本、婚姻证明、社保 / 个税清单等材料。
选盘认筹：明确预算、意向区域（外环内 / 外）及配套需求（学区 / 地铁 / 商业），锁定目标楼盘；准备认筹材料（身份证、户口本、婚姻证明、社保 / 个税证明、征信报告、资金证明），认筹金通常为总房款的 5%-10%，未中签可全额退还，需注意退款时效。
网签贷款：认筹中签后 7 日内完成网签，提交贷款申请材料，银行审批周期约 7-15 个工作日；可选择商贷、公积金贷或组合贷，确定等额本息 / 等额本金还款方式。
缴税过户：携带网签合同、身份证、户口本等材料，到房产交易中心缴纳契税、维修基金等费用；完成过户后，5-7 个工作日可领取不动产权证。
交房验房：核对房屋面积（误差≤3% 可多退少补）、户型格局、装修标准，检查水电、防水、门窗等细节，签署验房报告后收房。
五、选房要点与风险提示
选房要点
区域选择：外环内优先看学区、地铁通勤便利性；外环外重点关注板块规划（临港、虹桥、嘉定新城等潜力区域），同时核查开发商口碑与物业品牌。
户型选择：刚需群体优先 90-110㎡三居室，改善群体关注 120-144㎡四居室，注重南北通透、动静分区的户型设计。
配套核查：确认学区划片范围、三甲医院距离、周边商超 / 菜市场分布、地铁线路及站点步行距离。
风险提示
开发商风险：优先选择资金稳健的央企 / 国企开发项目，避免停工烂尾风险；购房前核查项目五证（《商品房预售许可证》等）是否齐全。
合同风险：仔细阅读购房合同，明确交房时间、延期赔偿标准、装修材料品牌规格、产权年限等条款，拒绝霸王条款。
贷款风险：提前自查个人征信，避免逾期记录；收入证明需覆盖月供的 2 倍以上，防止贷款审批失败。
