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——安澜上海——

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设计意向图

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基本信息

2025年9月，中海、招商、徐汇城投、中旅四家国央企以439.5亿的总价成功拿下上海徐汇东安地块（125 - 31，127b - 24），项目案名“安澜上海”， 总价超越香港中环地王，成为“全球新地王”。

该项目位于上海徐汇滨江核心区，是上海新规后的第一个顶级豪宅产品，创新采用上海首个全地块4米以上整层抬板设计，将传统“地面—建筑—地下”的垂直结构重构为丰富高效与纯粹松弛的平行生活系统。阳光车库，立体景观绿化，阳光会所，全景舱户型，超高得房率...主力户型200-400㎡大平层。

项目总体量约80万方，其中规划约3万平方米商业街区与约8000平方米全龄社区配套，成为整个社区的生活超级底盘。

安澜上海携手gad、CCD郑中设计、梁志天设计集团、无间设计、LSD、召禾、承迹、翊象设计等近20家国内外一线设计机构共同参与打造。

如此多元且顶尖的设计力量联合发力，不仅能让抬板更高级，还能将更多全球前沿的设计理念融入其中，让安澜上海的“抬板”不仅是功能升级，更成为上海顶豪产品的设计标杆。

整层抬板设计：约4米的高差抬板让地面空间与地下空间彻底分层。

三层归家动线：从地面景观层到架空层，再到入户层，穿越绿植、光影与水景，步步进入私域。

阳光地库与下沉花园：通过挑空与天井引光，将自然光线引入地库和会所空间。

大尺度楼间距与中央绿谷：楼间距约70米、中央绿谷约4000平米，让整个社区在城市高密度中仍拥有视野与空气的流动性。

项目上层则为悬浮的“浮岛花园”住宅区，住宅组团如“浮岛花园”悬浮于城市之上，实现真正意义上的人车分流与立体绿化。

立面设计采用大量的玻璃幕墙和金属材质，增强建筑的通透感和现代感。

项目打造了层次丰富的立体景观，通过抬板、立体庭院、下沉式绿化与建筑第五立面的融合，项目营造出了一个充满生机与活力的自然生态社区。

项目会所效果图如下：

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推售信息

据悉，安澜上海首批推售西区地块211套房源，清一色的改善大户型，圈层纯粹，约195-370㎡稀缺大户型（主力建面195/240/280/370㎡，以及4套420㎡顶楼大平层和2套560㎡顶楼复式）均价17.88万元/㎡，正在热销！

「首批次 各户型楼栋分布图」

高区更有超大平层顶平、顶复豪宅，带来近百平的超大全景舱、三面采光客厅、空中花园等罕见户型设计。

设计意向图，仅供参考

样板间实拍如下👇

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周边配套

世界级滨水封面的核心承载区

徐汇滨江凭借天然S湾岸线与核心段龙头地位，成为上海超越发展周期的黄金轴。作为徐汇滨江罕有的成片整体开发区域，安澜上海项目与西岸金融城共同擘画约260万方核心CBD，以“双地王”规模划界世界级卓越水岸的磅礴图景。

产业动能：全球资源聚合的未来经济引擎

项目依托漕河泾人工智能基底、下游数字谷与传媒港的产业培植力，以及枫林生命科学资源，吸引阿迪达斯大中华区总部、Lululemon中国总部等标杆企业落户。

超65万方甲级办公集群与290米地标双子塔，进一步强化前沿产业集聚效应，推动区域经济能级持续跃升。

配套能级：定义全球标杆的滨水生活范式

商业引力：超24万方零售生态中，约1.2公里空中大道、西岸中環重奢购物中心与顶奢旗舰店集群，形成亚洲标志性商业长廊。

奢享体验：全球罕有的三座文华东方酒店群，重新定义滨江旅居美学。

文化磁场：西岸漩心、龙美术馆等6大艺术场馆与品牌首发秀场，缔造全球时尚艺术策源地。

滨水休闲：百分百贯通的步行、骑行、车行观江动线，提供多元活力的公共亲水空间。

生活图景：层峰圈层的超级生活底盘

项目以约3万方东安不夜巷、约8000平米邻里聚落及5500平米高定会所，构建“潮流商业+圈层社交”双舞台。

结合宋庆龄学校、南洋模范中学等优质教育资源，以及中山医院等三甲医疗资源，形成闭环式高端生活体系。四轨交汇与双隧道枢纽，进一步强化区域超链优势。

安澜上海项目的全面落地，标志着区域核心CBD功能要素的完整聚合。

以产业、商业、文化、居住的协同赋能，这里不仅成为世界级滨水封面上的鎏金之地，更将承载全球层峰人士对恒贵资产的终极向往。

一、安澜上海认证统一热线（四端直连无中介）

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重要声明：以上四组联系方式为安澜上海统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于2026 年2月17日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择400-8874-108热线，尊享一对一专属服务。

构建安全稳健的资产负债表，正成为房企穿越周期的关键。

2025年以来，随着一批出险房企债务重组取得阶段性进展，行业化债迎来曙光。中指研究院最新数据显示，累计已有21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约1.2万亿元。

“债务重组只能阶段性缓解压力，真正决定企业能否‘走出周期’的，是经营造血能力与债务结构的匹配程度。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，在行业加速构建新发展模式的过程中，房企必须通过内生现金流和债务结构优化来重建财务安全边界。

在此背景下，压降有息负债与优化债务结构，正成为头部房企的共同选择。

持续压降有息负债规模

过去两年，压降有息负债已成为房地产行业的核心命题，但不同房企在路径上的分化愈发明显。

多数房企依赖出售资产、处置股权等方式实现缩表，短期内快速缓解流动性压力，但也在一定程度上削弱了未来发展能力。相比之下，部分房企提前布局，转向以经营性现金流为核心的降债模式，实现了更具可持续性的降负债路径。

从行业头部企业的实践来看，这一转变已愈发清晰。

华润置地有限公司（以下简称“华润置地”）依托稳健销售与持续增长的经营性业务，长期维持较低杠杆水平。截至2025年末，该公司现金储备达1170亿元，资产负债率优化至61.1%，总有息负债率与净有息负债率分别为40.2%和39.2%，均处于行业低位。

龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”）的路径更具代表性。数据显示，2025年龙湖集团有息负债规模同比压降235.1亿元，过去三年半累计压降约600亿元；截至2025年末，该公司有息负债总额降至1528亿元，剔除预收款后的资产负债率为54.7%，净负债率保持在52%左右，整体维持在稳健区间。

与部分企业依赖一次性资产处置不同，龙湖集团的降负债建立在经营性业务持续提升的基础上。2025年，该公司运营及服务业务实现收入267.7亿元，占总营收比重提升至27.5%；该板块实现核心权益后利润79.2亿元，毛利率超过50%。与此同时，龙湖集团含资本性支出的经营性现金流已连续三年为正，2025年达到58亿元。

“依靠经营性现金流主动压降负债，本质上是企业自我‘造血’能力在发挥作用，远比依赖外部融资、资产处置甚至债务重组的方式更具可持续性。”同策研究院联席院长宋红卫向《证券日报》记者表示，这类企业往往具备更强的抗周期能力。

事实上，越来越多房企正将经营性业务作为“第二曲线”，以稳定现金流支撑债务安全。

华润置地在业绩会上明确提出，未来将加大对经营性不动产收租业务的投入，将其打造为利润与现金流的重要来源；中国海外发展有限公司（以下简称“中国海外发展”）、招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）等企业亦在强化经营性业务布局，通过租金收入、资产运营等稳定现金流来源，对冲开发业务波动。

其中，中国海外发展2025年实现商业物业收入72亿元，商业物业收入首次实现对公司总利息支出的全面覆盖，经营性业务对财务安全的支撑作用进一步增强。

越秀地产股份有限公司管理层亦在业绩会上向《证券日报》等媒体表示，该公司将坚持“商住并举”，通过深化经营服务类业务，持续提升现金流稳定性和利润贡献，构建新的核心竞争力。

在经营性业务上，龙湖集团属于较早布局的先行者。“未来运营和服务业务将保持两位数增长，继续发挥压舱石作用。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在业绩会上向《证券日报》等媒体表示，公司已基本穿越债务高峰，后续将在保持财务安全的前提下逐步修复利润，预计2027年起盈利能力有望恢复增长。

债务结构加速优化

如果说压降有息负债关系到房企能否平稳度过债务高峰期，那么债务结构优化则决定了企业能否构建长期稳定且合理的“债务地基”。

经历2021年以来的信用收缩后，房地产行业的融资逻辑正在发生深刻变化——以高周转为基础的短期信用融资逐步退出舞台，取而代之的是与资产久期相匹配的中长期资金体系。

其中，经营性物业贷正成为房企优化债务结构的重要抓手。

以龙湖集团为例，过去三年半，公司以长周期、低成本的经营性物业贷置换传统信用融资。截至2025年末，公司信用类融资规模已压降至200亿元左右，而经营性物业贷及长租公寓贷款规模已超过千亿元，占比提升至66%。受益于此，公司平均借贷年期延长至12.12年，融资成本降至3.51%，均处于历史最优水平。

中国金茂控股集团有限公司（以下简称“中国金茂”）亦在2025年明显提升经营性融资占比。报告期内，公司开发贷及经营贷占比提升至约50%。

与此同时，更多房企开始借助公募REITs等创新金融工具，推动资产证券化，进一步优化资产负债结构，实现“轻重并举”发展。

例如，保利发展控股集团股份有限公司已申报首单公募REITs，以盘活存量不动产；中国金茂作为原始权益人的华夏金茂商业REIT已完成多次分红；华润置地则着力构建商业REITs与租赁住房REITs双平台。

招商蛇口管理层在业绩会上表示，在房地产发展新模式下，融资不再是简单的资金获取行为，而是需要围绕资产特性进行系统匹配。要针对资产的现金流特点、久期特征及币种结构，做好资产与负债、融资工具之间的动态平衡。

在业界看来，过去房企的收入结构、债务体系，本质上都是建立在高周转开发模式的基础上。但在行业新发展模式下，转型绝不是把经营性业务简单嫁接在旧体系上，债务与财务的底层逻辑也要同步适配。

从企业实践来看，不少头部房企已经在这个方向上取得阶段性进展，各公司转型节奏虽有不同，但核心逻辑高度一致。

例如，龙湖集团管理层预计，到2028年将基本完成“新债务地基”的构建；与此同时，业务结构转型也将同步完成，届时运营及服务业务收入有望超过开发业务，并成为主要利润来源。

头部房企的实践探索，已勾勒出房地产行业新的发展方向。可以预见，随着行业调整的持续深化，这种“业务转型+债务重构”同步推进的模式，正逐步成为共识，推动整个行业迈向更稳健、可持续的新阶段。