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新房滞销、集体破发，二手房都涨不动，徐行这是怎么了？☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
佳兆业城市广场是徐行开发周期最长、体量最大的楼盘，从2016年首开到现在的五期，快开发了10年。
五期2021年开盘已在去年延期交付，但现在高层还有房源在售，别墅也在卖，都住人了也没能清盘。
项目开盘价格3.45-3.75万元/m²，但现在二手房成交价才3-3.4万元/m²，已经破发了：☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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金地嘉境是2023年开盘的，卖了很久，陷入了准现房销售困局，也未能清盘：
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回首徐行过去几年开发的商品房项目，都破发了，买入的都亏惨了：
首创旭辉城一期2016年开盘2.7万元/m²，2017年开盘价涨到2.86万元/m²，随后就破发到2.6万元/m²；
2022年的高点该小区仅涨到3.2万元/m²，相较开盘价只涨了11.8%-18.5%，狠狠地跑输了大盘；
而现在跌到了2万元/m²，比开盘价还低26%-30%，太惨了：☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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碧桂园嘉誉2018年开盘3.18万元/m²，现在二手房成交价才2.7-3万元/m²，明显破发了；
金隅金成府2020年开盘3.4万元/m²，现在二手房成交价3.3万元/m²，轻微破发；
莫里斯花源的洋房2021年开盘3.5万元/m²，现在二手房成交也是3.3万元/m²，也破发了：☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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大家买了徐行的新房后都不赚钱，一一破发了，很惨！
那么，徐行的楼市为啥这么惨？
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徐行是嘉定的工业重镇，也是农业大镇，面临产城割裂的规划困境，板块内部发展很错乱，降低了吸引力。
先来看看徐行的区域图：☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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徐行镇西部朱桥娄塘片区单独划出了嘉定工业区作为功能区（平级，本文统称徐行房产板块），这里跟徐行镇中心的发展很割裂。
东部也有一片工业区，中间被大片的农田割裂开来，整个功能排布是非常错乱的。
从徐行的城市化方向来看，想往东部发展，打造一片居住社区，抛弃了老镇和工业区。
这样的发展布局没有体现出工业区的产城融合理念，整体规划不像苏州园区那么科学。
苏州园区是全国的标杆园区，城市规划由新加坡操刀，高度做到了产城融合，很宜居。
根据嘉定国土空间规划，徐行镇、嘉定工业区的工业用地占比达62%；
居住用地仅占18%，远低于产城融合示范区45%的居住用地标准。☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
以徐行为代表的上海乡镇工业区，城市界面普遍很差劲，跟四五线城市没差别。
即使是张江，虽说产业很强，但在宜居打分上还真没有苏州园区高。
发展布局的不合理，大大降低了区域的宜居程度。☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
以首创旭辉城为例，周边被工业区包围了，小区周边的主干道上大车呼啸而过：
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小区北部是密集的工业区，浓浓的郊区风味：
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在宜居上徐行干不过苏州园区，在工业实力上也打不过周边兄弟。
徐行作为上海的郊区工业区，产业不强而且在下滑，造成区域购买力下降，进而拖累了房价。
对内比，徐行的工业不如安亭，安亭是嘉定工业第一大镇，贡献的GDP最高。☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
对比外，连隔壁的昆山和太仓都不如，人家都是世界工厂。
现在上海的郊区工业区都在转型，安亭上汽、老闵行、宝钢、松江等都遇到了麻烦，徐行也不例外。☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
徐行的工业主要是以上汽产业链为主导，如这里入住的有变速器、振动技术、上电电机等诸多上下游企业：
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但是上汽的转型困境带动了徐行整个产业的下滑，给板块楼市蒙上了一层阴影。
此外，上海为了发展临港大智造产业，整个郊区工业都在大迁移，吸走了徐行的部分企业。
比如延锋是上汽集团下属零部件企业华域汽车的全资子公司，排在全球汽车零部件供应商第17位；
这么牛批的一家公司，竟然把智能座舱研发中心外迁到了临港，给了徐行沉重一击：☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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徐行内部产业的变动使得区域购买力在减弱，以至于出现了新房滞销、二手房也涨不动的惨局。
因为支柱产业的变化，嘉定区的GDP总量排名和增速连年下滑；
曾经的老二变成了老六，2024年的增速降到了1%：☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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在郊区工业转型升级方面，嘉定已经落了下风，徐行可能持续下滑，板块楼市更加危险了。
上海其它郊区的转型都跑在了嘉定前面。
比如松江在新桥打造了G60科创走廊，老闵行有大零号湾赋能，金山宝山南☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️北转型也吹响了号角。
松江为了加快转型，提早布局了战新产业，战新比例提高到了66.7%，位居郊区之首；
大零号湾与张江、临港并列上海三大先导产业区，转型势头力压嘉定徐行；
宝山抓住了南大智慧城、大吴淞崛起的机遇，成为北上海工业转型升级的示范区。
所以板块本身规划和产业发展的问题，酿成了徐行楼市的惨状。☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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在区域购买力下滑的同时，徐行又因为距离市区太远吸引不到外部的购买力，产品只能在内部循环，市场比较封闭，加剧了楼市的惨淡。
徐行的新房靠全上海的中介拉客分销才得以去化，非常不好卖。
这里明明是远郊，但新房却喜欢打着“嘉定新城”的旗号去兜售，去看房的客户都有一种很大的心理落差。
比如金地嘉境竟然被称为“嘉定新城核芯腹地红盘”，还“几乎没有短板”，实则是大大的谎言：☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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新房能骗骗人，但二手房就不行了，接盘侠只有地缘客户。
嘉闵线北延嘉定工业区没有同步动工，正线还在建也未开通；
让徐行没法与市区连接，楼市吸引不了更多的市区客，补充不了外部的购买力。
徐行因为板块各方面的问题，很难留得住本地的购买力。☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
在工业区上班的实力买家买到了上游板块的嘉定北、嘉定新城和南翔。
嘉定北是11号线和嘉闵线的交汇点，在地理位置、交通和房价上的吸引力比徐行更高。
嘉定北的商品房4万元/m²出头，跟徐行新镇差不多，吸引了更多嘉定工业区和菊园新区的上班族购买。
嘉定新城和南翔是嘉定宜居的天花板，是全区改善的首选，更加抢走了徐行的高端客群。
从嘉定新城开车到嘉定工业区仅半小时，离得并不远：☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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徐行的二手房虽便宜，但跟马陆、南翔和桃浦的动迁房相比性价比就不高了，购买力再次被分流。
有很多在徐行工业区上班的夫妻为了兼顾另一方的市区通勤，选择了买马陆、南翔和桃浦的动迁房。
首创旭辉城、天居玲珑湾的二手房成交价2-2.2万元/m²，性价比看似很高；
但对比马陆金沙湾动迁房2.6万元/m²的成交价就不高了。☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
金隅金成府、佳兆业城市广场3.4万元/m²的成交价，对比南翔翔和雅苑动迁房同样的成交价也没了性价比；
如果能够接受90年代的老破小选择桃浦新村，成交价也是3.4万元/m²，距离市区更近了。
花差不多同样的成本，住在徐行跟近市区的马陆、南翔、桃浦差异是巨大的。
不止如此，徐行还在被环沪城市降维打击，环沪不占用上海房票，配套更好、房价更低、环境更宜居。
徐行离太仓很近，太仓可以看作是徐行的下游板块，狠狠地稀释了徐行。☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
比如首创旭辉城西北5公里就是太仓的越秀向东岛，二手房成交价才1.3万元/m²，打了6折：
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花桥是环沪之王，在轨交和配套方面分分钟秒杀徐行。
徐行打造的还有别墅产品，非成片开发，缺乏别墅社区氛围，产品竞争力同样不行。
工业区周边本身就不适合打造别墅，徐行没有别墅富人区的氛围，在宜居程度上不如美兰湖。
徐行的别墅是点状开发，不像佘山、朱家角那样成片开发，而且都是高低配，更加拉低了档次。
比如绿洲香格丽花园有高层有别墅，金地嘉境的高层和别墅也是混杂在一起：☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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郊区的别墅升值潜力整体跑输了大盘，不能随便买，比如奉贤海湾买了就套了。
现在只有极少数的郊区别墅还有投资价值，在这方面徐行的别墅升值潜力还不如朱家角。
朱家角紧邻西岑华为园区，拥有超强的产业和购买力支撑，别墅狠涨了一波，还没有跌回2020年。
现在西岑的动迁房还处在涨价之中，华为的购买力给了朱家角很大的外溢。☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
所以徐行的佳兆业城市广场、金地嘉境开发的别墅产品迟迟无法清盘，绿洲香格丽花园的别墅也涨不动。
综合来看，规划错位、郊区工业下滑、缺乏轨交、购买力塌方、产品被无限分流等原因，让徐行成了嘉定楼市"最惨板块"。
不过看到这个惨状后，嘉定也在努力扭转局面，引入了新的产业，助力工业区转型升级发展。
比如日前沃尔沃汽车亚太区总部四期在嘉定工业区奠基，将建设电池中心；
上海汽车芯谷项目正在加快建设，为嘉定汽车“新四化”注入新动能；☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
云+智能驾驶创新基地、中核八所新型装备研发中心都来了，助力嘉定汽车的智能网联、新能源和氢能等产业链升级，给区域产业带来了新的希望：☑️☑️首创旭辉城售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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同时嘉闵线北延进入了开工倒计时，沪通铁路二期规划还有徐行一站，以后徐行也有轨交和枢纽了：
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