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这种背景下，不少项目开始变相打折，但大多是国央企的房子。想必大家会好奇，民企面对困境是怎么做的？

本期我们就来看一个民企项目，它推出一批工抵房，除基础95折外，还给了15%房价补贴和20-30万装修包，算下来直接打到7折，总价从原来的270万起，一下降到了不足200万。

这一策略确实奏效，它的月均去化从保持了两年半的不足5套，上升到近期的26套。

大家好！本期李想测评的，就是位于奉贤庄行的大名城·映雨江南。

项目总建面约9.9万㎡，容积率1.8，规划了14栋14-16层的中高层，户型面积约84-131㎡，总计916套房源，均价约2.9万/㎡，折后降到约2.1万/㎡。

鉴于它近4个月卖出大约100多套的亮眼表现，我们把它的综合评级从C上调为B+。先看区位评级给到C，其中地理c，交通c，配套c，相邻b+。

大名城这个项目位于奉贤庄行，这里河道纵横交错，是典型的江南水乡。

即便像我这样在上海经营房地产20余年的“专家”，以往去庄行也就是去吃顿羊肉。

奉贤的中心在南桥，庄行和最繁华的南桥新城相距大概9公里，很难享受到南桥的核心配套。

同时，庄行本地既没有轨交，也没有大型商服设施，而且还不在奉贤新城的大规划中，没有高能级产业落位，既带不来人口导入，反而还有很多本地人口被南桥吸附走了。

不过，项目的小环境很宜居。它地处冷江雨巷城市更新区，这片区域将打造成集文化、旅游于一体的江南水乡风貌区。

项目北侧紧邻古镇，南侧临河，西侧近绿地，周边有花米景区和庄行老街，自然景观和人文氛围都很不错。

B

产品评级

再来看产品评级B，其中规划与排布b+，公区c，户型b，内装c。

站在2.9万的价格，以及项目当时的开发周期来看，它的产品打造其实并不算很弱。

1.8容积率，规划的是纯中高层产品，28-58米的楼间距，保证了采光和通风，也为社区预留出了开阔的公共空间。

社区内部打造了两条纵横的约160米景观轴，并设置了社区会客厅、儿童、长者、青年四大主题活动空间。

户型方面，得房率普遍在80%左右，层高3米，大部分户型都做到三面宽朝南，108㎡以上户型更配备了宽景阳台。

内装方面，精装和毛坯都有，精装标准约2000元/㎡，配有中央空调、方太厨具、科勒洁具等。

不过，如果以当下的新规的标准来判断，它的产品力还是显得有些滞后——既没有高的赠送面积，也缺少功能齐全的会所，同时受限于价格，材质标准相对较低，综合而言，我们给到它的产品评级是B。

B+

交易评级

最后看交易评级给到B+，其中定价a，供需c，竞品b，能力c。

前面提到，庄行是典型的内生型市场，需求以本地人为主，市场环境及价格对交易的影响很大。

这一点从项目的交易表现就能看出来，它的成交走势完全跟着市场行情走。

2022年7月项目开盘时，上海整个市场属于上升期，2.9万/㎡的开盘价，与南桥同期4万/㎡的单价有明显价差，再加上产品不错，还是区域内唯一在售的新房，首开推出的444套房源，4个月就成交了126套。

转折始于22年底23年初，当时上海楼市进入下行通道，尤其是外围区域的二手房价格，出现大幅下降。但项目没有做任何价格调整，所以此后两年半几乎陷入滞销，月成交不足5套。

直到今年8月，伴随着市场持续下行，它开始尝试以工抵形式进行7折销售，把价格打到了2.1万。而且因为这里的市场太差，没有土地供应，也就没有遭遇新规产品的阻截。

所以这个“鬼地方”最近4个月突然卖掉了100套，确实让我眼睛一亮，因此把综合评级从C上调到B+。

总之，通过这个项目我们能感觉到，面对市场困境，民企的作为更加积极灵活，对于价格的让步也坚决果断，让我们看到了以价换量的可行性。这也是一个非常积极的信号，值得其他开发商参考借鉴。

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近期，我国多地面向高品质居住需求，强化科技赋能，推动全屋智能、智慧安防等在“好房子”中的应用。

据深圳市住房和建设局11月28日消息，深圳市住房和建设局、深圳市工业和信息化局近日联合印发了《深圳市关于加快全屋智能应用推广和产业发展的行动方案（2026—2028年）》（以下简称《行动方案》）。

《行动方案》以推进“好房子”建设为着力点，丰富拓展多场景应用，打造全屋智能新型产业集群，提高居住品质、改善人居环境，助力深圳打造创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，深圳本次发布的《行动方案》在全国“好房子”建设及城市工作中具有示范引领意义，释放了积极的政策信号。

“从58安居客研究院统计的数据看，全国购房者对于‘智能化’的关注度呈不断提升态势，越是年轻人群，对于‘智能化’的需求比例就越高。”58安居客研究院院长张波表示，深圳此次发布的《行动方案》也迎合了市场相关需求，不但有助于提升深圳住房智能化水平，同时也可为其他城市提供可参考模板。

具体来看，《行动方案》提出，到2026年底，全屋智能产业核心竞争力进一步增强，产业生态基本形成，操作系统及芯片等基础支撑更加完备，全屋智能在新建建筑以及既有建筑改造提升等领域深入应用推广，在公共事业与城市治理等智慧城市建设领域有效培育应用场景。

严跃进认为，《行动方案》明确以全屋智能为核心，通过操作系统、芯片等基础技术突破，推动新建建筑与既有建筑改造的智能化应用，为全国“好房子”建设提供了技术路径参考。

当前，深圳全屋智能试点项目落地见效，应用场景持续拓展。据悉，2025年，深圳市住房和建设局组织遴选深圳市第二批全屋智能建筑应用试点项目，共计13个项目入选，覆盖住宅、商务公寓、保障性租赁住房、养老院、医院、学校等多种建筑类型，全屋智能应用面积近100万平方米。

除深圳外，广州、海口等城市也在近期将推动智能家居等举措写入“好房子”相关政策文件。

广州市住房和城乡建设局10月份发布的《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》提出，宜通过智能网关和数字家庭系统，统一管理家庭智能设备，并预留对接物业服务、社会化服务、政务服务等平台的数据接口。

海口市自然资源和规划局等部门10月份发布的《关于优化我市“好房子”规划建设管理的若干措施》也要求，推动数字家庭建设，鼓励统筹布局智能家居、智能技术的管网布线和安装应用。

张波认为，智能化是“好房子”智慧维度的重要体现之一。市场存在不同品牌智能设备不兼容、数据不通的问题，通过政策规范接口协议，才能更好地实现居家智能设备无缝联动，提升用户体验。

值得注意的是，推动全屋智能应用还是建设便捷高效智慧城市过程中的重要环节。国家发展改革委、住房和城乡建设部等部门10月份印发的《深化智慧城市发展推进全域数字化转型行动计划》在“深化智慧社区建设”方面提出，推进绿色智能建筑建设，深化全屋智能应用，探索推动具身智能机器人进社区、进家庭。

严跃进认为，将全屋智能延伸至公共事业与城市治理领域，如智慧社区、能源管理等，体现了住房政策从单一居住功能向城市综合服务功能的延伸。

张波建议，“十五五”阶段的“好房子”建设应推动技术自主化、场景全适配、供给分层次、生态一体化等多维度优化升级，真正实现居住品质提升与城市发展、民生需求的深度融合。

严跃进表示，未来“好房子”建设应推动智能化与绿色化深度融合，以全屋智能为基础，整合光伏建筑一体化、低碳材料等技术，降低能耗的同时提升居住便利性，例如通过AI系统自动调节室内温湿度、照明等。应用智能化、数字化技术建设智慧“好小区”，也有助于社区管理水平的提升。