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去年以来，上海倒挂时代结束，土拍限价放开与市场竞争的加剧，倒逼房企提升产品力。
如今跟上海房企聊，会发现大家都在拼命“卷”产品，尤其今年将面世的项目，个个都是铆足劲要颠覆以往、惊艳市场。
而在涛哥看来，在上海所有房企中今年变化最大的，可能会是象屿地产。
过去大家对象屿的印象，往往是低调稳健，虽然不冒进，但相对也缺乏特色，产品力表现也不算突出。
但今年我们发现：低调的象屿地产，开始悄悄发力“卷”产品了，尤其新项目让人眼前一亮。
象屿·天宸雅颂示意图
听朋友说，近年象屿地产自上而下狠抓产品，出现了两个根本性的变化：
一是经营思路发生转变，从“成本导向”到“产品导向”
过去房企更多会从经营结果出发，成本投入必然受限，但现在象屿地产从上到下达成一致——把抓产品力作为「第一要务」。
二是体系化组织变革，为“产品超车”提供根本保障
一方面成立产品专项小组，让产品迭代跑出加速度。总经理牵头挂帅、经营班子全体参与，大幅提升产品迭代效率。
另一方面从优秀同行引入产品人才，吸收外部经验。比如象屿地产设计中心总经理张维维来自世茂、沪浙区域设计管理部总监陆嘉扬来自绿城等。
正是由于思路改变、组织改变、决策改变，使得象屿产品出现了明显的进化。今天，涛哥就来聊聊象屿地产的产品之变。
1
以迭新精神，树立「产品灯塔」
在过去的限价时代，很多房企都面临“有产品，缺作品”的尴尬，然而品质时代的到来，使得树立产品标杆变得无比重要。
去年象屿地产首次上海内环拿地，在不愁卖的地段下，他们没有追求短平快，而是经过全方位产品迭新推出了——
象屿·苏河琹庐，让市场看到树立「产品灯塔」的决心
从展厅开始就让人一眼惊艳，邀请大师李益中执笔，打造 “Hometique精品美学空间”。
汲取海派建筑与装饰灵感，精致地面拼花与厚重廊柱，多种奢石与金属工艺，创造出典雅而浓厚的东方美学氛围。
象屿·苏河琹庐美学馆实景图
建筑设计的突破同样令人印象深刻，高层立面以经典石库门轮廓为原型，汲取中国传统展示珍奇的艺术家具“多宝格”灵感，打造现代海派作品。
采用不规则、非对称的灵动手法，以辨识度极高的加粗金属线条勾勒艺术品般的建筑框架，成为苏州河畔一道靓丽的城市风景。
象屿·苏河琹庐示意图
样板间也展现出象屿审美品位的进阶，客厅与南次卧可聚合成为超大面宽的IMAX横厅，东边套主卧270度转角全景飘窗，将上海天际线尽揽户内。
同时色彩与材质运用上也更加时尚和年轻化，古青玉岩板+金属板背景墙，玄关木饰面做了精心雕琢，主卫背景墙是奢华的马赛克拼花石材等……
象屿·苏河琹庐样板间实景图
在最近放出的一批公区示意图中，可以发现他们还将高审美落实到了社区每个角落。
社区景观、公共区域、归家大堂、地下车库、甚至电梯厅……每一处都彰显高颜值和品位，将产品主义进行到底。
象屿·苏河琹庐示意图
并且，象屿·苏河琹庐在客户洞察与产品功能上也不断创新，全架空层开放式布局，将架空层变成一座功能丰富的“海派GLOCAL生活馆”。
融入四点半课堂、亲子伴读区域、城市会客厅、共享空间等功能，满足都市家庭的多元化需求。
象屿·苏河琹庐示意图
室内厨电配置上，象屿·苏河琹庐大胆引进生活场景名誉七件套使用功能。
包括台盆、灶、蒸、烤、空调、烟机、洗碗机等全功能一应俱全，能更好、更智能的满足中国家庭的厨房需求，相比一些同行采用外资品牌低配型号，象屿明显更具长期实用视角。
象屿·苏河琹庐样板间实景图
要知道作为静安内环项目，象屿·苏河琹庐完全没有必要做得这么全面，只需放出样板房就足以能支持销售，建筑景观公区做得简单点也不会影响去化。
但他们没因为地段优势而降低要求，反而更努力把每个细节做到最好，为静安带来高水准的品质奢宅，在内环树立起「产品灯塔」。
2
以越级魄力，变身「产品卷王」
如果仅是象屿·苏河琹庐一个案例，还不足以验证象屿的变化，接下来前滩南TOD大盘——
象屿·天宸雅颂，则有望成为今年上海的「产品卷王」之一
看到外立面第一眼，会让你立刻想起黄浦区那些20万/㎡的顶级豪宅。
很难想象在上海外环，象屿竟然用上了大比例铝板装饰+通透大窗与弧面玻璃的立面设计(局部涂料)，产品气质和过去完全不一样了。
象屿·天宸雅颂示意图
社区门头的设计同样非常有腔调，顶部是大面积弧形金属板，背景是通透玻璃和奢石景墙，对标奢华酒店门庭，营造出豪宅归家仪式感。
象屿·天宸雅颂示意图
除了高层产品，象屿·天宸雅颂还将推出稀缺的叠墅与联排，示意图看无论审美高度还是产品投入，都将大幅刷上海低密产品美学天花板。
别墅产品采用“宋式极简”建筑风格，大面积玻璃带来通透质感基础上，融入檐顶等宋风元素，呈现中式建筑的东方人文风骨。
象屿·天宸雅颂示意图
这样一整套高层+别墅立面效果，已经能让你初步感知象屿“卷产品”的狠劲，外环外做出这样的立面，可以说越级超配。
但这还没完，象屿地产将要在这座TOD大盘上打造新一代「全维实景展示区」，向上海秀出象屿的产品力诚意。
项目设计约2500㎡莫奈花园会所，规模和审美都将刷新外环产品天花板。
从示意图看，整个空间美学对标市中心豪宅，泳池、健身房、水吧台、私宴厅等功能一应俱全，满足全龄段业主的生活所需。
象屿·天宸雅颂示意图
他们还将约三分之二楼栋架空，打造约3000㎡泛会所，架空层规模再次刷新板块纪录。
这意味着，社区内不仅有足够的空间满足多样化功能配置，而且整个社区底层会非常通透，建筑景观融为一体，带来奢华的社区品质感。
象屿·天宸雅颂示意图
更厉害的是，象屿这次还在上海拿出颠覆式的全景舱户型，走在了产品升级的最前沿。
全通透的户型非常震撼，边套户型做出双270°弧形转角窗，形成贯穿南北的通透视野，外环之前应该还从未见过这样的产品。
在其主力的107㎡、128㎡户型中，做出了3个S墙优化收纳空间，全维飘窗+宽尺阳台的设计，让空间实现最大化“扩容”，堪称同级最强户型了。
象屿·天宸雅颂户型图
全面超越的产品力，获得了市场的热烈回应。现场销售人员反馈，象屿·天宸雅颂展厅开放至今，已接待数千组客户，热度非常高。
内环苏河琹庐树立灯塔，到外环天宸雅颂全面超越，象屿地产正一步步刷新市场对他的刻板印象，用“卷产品”拿出真正的“好房子”。
3
以破局决心，开启「产品元年」
在涛哥看来，产品迭代绝非一朝一夕能完成，尤其在国央企体系下，如此巨大的产品变化，背后必然有系统性变革的发生。
随着经营思路进入到“产品导向”新阶段，象屿内部从管理层到一线员工，各部门拧成一股绳支持产品力升级。
加上高水准的产品人才引进，以及不断与市场对标，对产品投入的坚定决心和要做标杆作品的团队信念下，才有了超越市场的基础。
去年底，象屿地产焕新发布企业文化，提出了“值得一生信赖”的核心价值观，而今年就将成为象屿践行这一承诺的「产品元年」。
开年以来，象屿地产频繁亮相核心地块土拍，是上海拿地最积极的房企之一，这种敢积极参拍的状态，也是其追求发展的最好体现。
行业进入高品质发展的新阶段，每家房企都在进行调整并希望找到新的道路。
在涛哥看来，象屿地产这一轮产品迭代，也为行业提供了一个参考样本——
唯有下决心改变思路、变革组织、提升效率，才有可能实现产品力质的飞跃。
正所谓“不破不立”，这也是当下地产行业最真实的写照。
象屿·苏河琹庐刚刚取证，象屿·天宸雅颂示范区也将要开放，届时大家将可以见证象屿全新产品的魅力。
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2025年三季度，中央部委进一步完善稳市场政策的顶层设计。
城市高质量发展方面，7月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高质量发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高质量发展的决心。
与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。
地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次显著提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。
从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业库存压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。
2025年7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。
此后政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置。各地主管部门也纷纷发文表态跟进，7月下半月即有16省市公开发文，表态将加快推进城市高质量发展相关工作。
并且在一个多月之后的8月下旬，中共中央和国务院将城市工作会议要求明确落实成文，发布了关于推动城市高质量发展的意见，文件中再度明确了“两个转向”的判断。构建房地产新模式被归于第四个板块任务“营造高品质城市生活空间”中，与系统推进“好房子”和完整社区建设密切相关。8月30日住建部也表态，将推动城市规划创新促城市高质量发展，积极研究构建一套与城市高质量发展新阶段相适应的城市规划制度体系。
城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。
2025年三季度，财政部围绕提振消费、优化人口结构、激发市场活力等关键领域密集出台政策，通过财政贴息、税费减免等措施，在扩大内需与改善民生间实现精准平衡。
其一，消费贷款贴息政策发力，拉动消费规模增长。8月4日，财政部发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。该政策对单笔5万元以下日常消费贷款，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、文化旅游等七大重点领域消费贷款，按年给予1%贴息，且单笔5万元以上消费以5万元为贴息上限。政策实施中，通过线上系统自动匹配消费场景、线下人工核验的方式，实现贴息资金自动结算。以家居家装消费为例，借款人通过手机银行提交申请后，系统可自动扣减贴息。按相关测算，该政策可直接降低居民融资成本约30%，预计能拉动超万亿级消费规模增长，推动经济恢复，利好居民收入水平提升。
其二，优化人口发展政策，减轻家庭养育教育负担。针对人口发展新形势，财政部8月推出系列政策，完善生育支持体系。《育儿补贴制度实施方案》明确，2025年起对3周岁以下婴幼儿按每孩每年3600元标准发放补贴，2025年前出生的婴幼儿可按剩余月份折算申领。同时，国务院《关于逐步推行免费学前教育的意见》落地，秋季学期起免除公办幼儿园大班儿童保育教育费，民办幼儿园参照同类型公办园标准减免，财政对差额部分给予专项补助。叠加个人所得税专项附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，预计每年可减轻家庭养育成本超千亿元。
其三，完善增值税退税政策，支持房地产行业发展。8月22日，财政部、税务总局出台政策，优化增值税期末留抵退税。房地产开发经营业纳税人，若与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增留抵税额均大于零，且第六个月期末新增留抵税额不低于50万元，可申请退还第六个月期末新增留抵税额的60%。政策还允许纳税人缴回已退税款后重新选择优惠方式，增强企业自主选择权，有效缓解企业资金压力，尤其是房地产开发经营企业的项目建设资金压力。
三季度出台的这些政策，体现了财政政策在稳增长、调结构、惠民生中的重要作用。通过需求端拉动消费、供给端支持经营主体、民生端减轻家庭负担的联动措施，为经济复苏培育了内生动力，也为人口长期均衡发展奠定基础，长期而言有利于房地产市场的需求侧稳定。
9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。
在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容主要包括三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应，完善供应体系、探索用地类型转换等；三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企事业单位低效用地再开发等。
对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在不断提高土地要素市场化配置水平。
差异化方面，各试点地区根据自身地理、经济、产业特点，在海域资源利用、飞地经济、分层设权、TOD/EOD开发、混合用地等方面进行了特色化探索。如杭甬温推行“限地价竞贡献”出让方式，土地出让更重视后续地均产值，而非单纯的比拼拿地价格。
随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。
2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。
从限购解绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。
北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；
上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，进一步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；
深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。
公积金政策方面，三城均从贷款额度、首付比例、提取规则三方面同步松绑，且多向多子女家庭、绿色建筑倾斜。
北京首套公积金贷款最高160万、二套100万，缴存年限每满1年可贷15万（上限160万），城六区多子女家庭额度最高达168万，同时支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度；
上海首套公积金最高贷184万、二套149.5万，绿色建筑贷款额度上浮15%，多子女家庭最高可贷216万，灵活就业人员连续缴存12个月即可申请贷款；
深圳个人公积金最高贷60万、家庭110万（按账户余额16倍计算），首套及多子女家庭最高可贷154万，叠加保障房或绿色建筑优惠后额度可达231万，首套房可全额提取公积金付首付，二套房提取比例为60%，还支持提取支付契税，政策灵活性更强。
商业贷款与税收优惠层面，三城均有降息降首付动作，且统一执行“满2年免征增值税”政策。
北京首套商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套五环内3.45%、五环外3.25%，首付比例首套五环外15%、二套统一30%；
上海取消首套与二套商业贷款利率区分，实际利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外环外30%、外环内35%；
深圳则统一执行LPR-45BP（3.05%）的商业贷款利率，首套与二套首付比例均低至15%，在降低购房成本上力度更突出。
其他支持政策方面，上海非沪籍人才首套房免征房产税，青浦区对社保未满1年的人才开放购房资格，且可享受市场价优惠。
在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已经进入新阶段，各地主管部门还需进一步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。
2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高质量发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。
2025年三季度地方房地产政策聚焦六大方向：
一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布相关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。
二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费。
三、27省市36次发文推进保障安居工作，通过增加保障房供应、放宽申请门槛、规范运营管理，完善住房保障网络。配售型保障房建设加速推进。
四、27省市33次深化推进城市更新行动，挖掘存量住房与城市发展潜力。
五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。
六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构。
其他稳市场政策方面，比较值得关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。
四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。重点关注以下三方面领域：
一、城市高质量发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高质量发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。
二、土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。
三、财政金融双向协同，精准缓解行业资金压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。
