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——海上清和玺——
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经常有粉丝说把长桥、华泾、凌云开除徐汇籍。
这些都是徐汇最差的地段，城市界面和配套跟北徐汇差别很大。
长桥板块去年开出了一个新盘：海上清和玺，一直卖到今年还没有卖完。
这个新盘定价11.2-11.9万元/m²，比之前的汇成南街里、尚海悦庭贵了好几万，几乎快和徐汇滨江二手房百汇园、尚海湾豪庭的成交价一个价格了。
海上清和玺的售价是不是太贵了？为啥这么不好卖？底色到底如何？
查询数据发现，海上清和河自去年11月开盘以来，共推出了五期，每期都有房源在售，不怎么好卖。
项目去年11月17号首开的124套房现在还有25套没有卖出：
去年12月29号二期开出的268套房还有129套没有卖出，去化仅一半：
后续加开的三、四、五期都有大量房源未能售出，确实不怎么好卖。
我觉得清和玺不好卖，首先是缺点比较明显：
项目靠近高架，不仅有噪声影响，还带来了割裂。
清和玺最后的一排很靠近高架：
一条高架之隔，就把清和玺挡在了中环外，地段跟中环内区别了开来。
一条龙川路被这个中环高架直接切断，出行很绕路。
不过项目的配套规划是打通这条路，未来跨越中环去植物园、南站会方便很多。
项目处在老破小板块长桥，周边城市界面比较破，缺乏次新居住氛围，板块居民层次也不一：
长桥新村风貌
论地段、次新氛围和居民层次，清和玺所在的长桥肯定和徐滨富人区差远了。
项目还经常打广场说自己是“一英里徐汇滨江”，虽然离徐滨不远，但跟徐滨关系却不大：
一英里徐汇滨江广告
另外这个新房确实卖得贵了些，也是不好卖的原因。
要知道，汇成南街里2020年首开仅7.95万元/m²，2023年三期开盘8.99万元/m²；
尚海悦庭2022年首开9.4万元/m²，2023年二期开盘9.5万元/m²。
长桥之前开出的这两个新盘虽然也涨了价，毕竟还是便宜的。
而清和玺上来就卖11万+元/m²，着实贵了不少。
所以靠近高架、地段一般、周边老破小的城市界面以及明显上涨的价格，都影响了这个新房的销售。
这个项目只适合特定客群
不知您是否匹配呢？
欢迎私信详细交流：
不过最近我去了趟清和玺售楼部，发现情况又有新的变化，这个项目又变得好卖了。
在售楼部了解到一个月能卖三四十套，每天都有成交的，为啥清和玺又好卖了？
我觉得其中的三个变量起到了刺激作用，第一个是项目被赋予了XQ，是徐汇新房XQ+自住的完美稀缺组合。
徐汇是上海公认的教育强区，项目周边汇聚了很多名校。
如有上海小学、上汇实验学校、徐教院附中、上海中学等。
据了解可能划分的是上海小学+徐教院附中南校，是双XQ，可能性变高了。
在当前徐汇在售及待售的新房项目中，海上清和玺是极少数、甚至是唯一一个明确且优质地对口潜力XQ的项目。
长桥是徐汇著名的一个XQ板块，很多家长为了XQ选择购买8万元/m²左右的长桥新村老破小。
但是老破小只能挂户口，体现不出自住和改善的价值，而海上清和玺提供了一个完美解决方案。
第二个是项目品质确实做得可以，得到了越来越多买家的认可，很好地满足了本地的改善需求。
项目打造了112-134-143-177m²四个主力户型，户型上是S墙转角飘窗，迎合了本地家庭多种改善选择：
装修品质也好，气派的大堂、齐全的会所、标配的泳池，海派的宴会厅，一应俱全：
项目是石材铝板幕墙，材质和外立面设计也很新颖、有质感，品质过硬。
汇成南街里用的是涂料，没法跟清和玺比。
第三个是徐汇在往南部发展，资源在往南部倾斜，产业、医疗、交通等配套都在升级，大大提升了清和玺的购买价值。
随着徐汇北部的发展饱和，全区很多资源都在往南部倾斜，徐汇南部迎来价值爆发点。
这几年徐汇南部的城市更新力度明显加大，在拆迁长桥老破小更新出新房的同时，还打造出了很多产业项目。
清和玺周边更新出了好几个产业项目，如北杨人工智能小镇、华泾TOD、上海力波商办等。
北杨人工智能小镇
华泾TOD
随着徐汇的“南进”，南部医疗资源也在加码升级。
徐汇医疗资源“北强南弱”，北徐汇有8家三级医疗机构；
而在人口导入区域的南部却没有一家大医院，资源分布不均衡。
清和玺北侧500多米新启用的徐汇区南部医疗中心解决了这个问题，给南徐汇数十万人就医提供了很大的便利：
项目周边的交通也在持续优化，以后出行会更加便利。
被中环路切割的龙川路正在进行西移打通工程，未来南北贯通后割裂感就降低了很多：
被中环阻挡的龙川路
被中环阻挡的龙川路
本身项目距离15号线罗秀路站不到1公里，也算是一个“准地铁盘”。
项目距离在建的23号线龙吴路站1.8公里，未来从东侧出行也方便。
虽然老破小对清和玺有影响，但徐汇正在努力降低这个影响的程度。
徐汇美丽家园做的好，长桥老破小经过了改造，外立面看起来不至于那么难堪。
项目对面的长桥新村正在改造，改造好的外立面很新：
当然了，清和玺变得好卖，也在于徐汇目前只有这一个新房在售，没得选了。
上海新房太多，评判标准各不同
跟其它项目更具体的对比和选筹
欢迎私信详细交流：
我们再来评判一下清和玺的售价，到底是否偏贵呢？该如何看待它的价格？
诚然，跟汇成南街里、尚海悦庭相比，清和玺的定价是偏贵的。
不过这两个小区都不带XQ、品质也一般，清和玺品质和硬件设施更高，值得卖更高的价格。
目前汇成南街里的二手房成交在11万元/m²左右：
这说明只贵几千元的清和玺新房是市场的实价，没啥泡沫。
此外清和玺在中环线旁，相对汇成南街里位置、配置各方面更好。
而且从租售比来看，清和玺的泡沫更小了，收租很好。
正是因为有名校加持，周边陪读的家长多，租房需求旺盛，给板块的商品房带来了一个很高的租售比。
以交付入住的尚海悦庭为例，环线有一个客户在这个小区900多万买的房子租了2万块。
约2.5%的租售比在商品房里是比较高的了。
这也预示着清和玺未来可能也会产生一个很好的租售比，而且回报比前滩还高。
虽然徐滨的百汇园、尚海湾有些二手房成交很便宜，但都是房龄稍高、品质低一些的一期便宜。
二期还是很贵的，清和玺胜在房龄新与品质，就是地段次了些。
跟同中环线以及板块内即将登场的“地王”项目对比，清和玺可以说几乎是徐汇最后的价值洼地。
对比同样处在中环线上、卖13.88万元/m²的长宁新房和樾长宁项目，两者价差近2万元/m²！
江对岸的前滩公馆售价12.18万元/m²，都没有XQ概念，可见清和玺的性价比和资源优势：
徐汇后续开出的新房会接着涨价，给清和玺带来更高的溢价。
项目东侧紧邻23号线、靠近滨江的XH297A地块据说可能会上14万元/m²：
同时项目西侧的大华医院地块后面要是腾出来造新房，由于是TOD项目，大概率也会涨价。
大华医院已于今年6月从老沪闵路901-903号院址搬到了淮海中路966号新址，医疗门诊服务已关闭：
前不久，徐汇已经对大华医院地块规划进行了调整，新增住宅用地，后面会有新房开发：
其中S04-16地块为C2Rr3类住宅用地，规划为商住混合用地，其中商业体量≥25%，住宅体量≤75%。规划套数为391套。
地块占地面积约2.77万方，容积率2.0，限高60（局部限高80），地块内结合商业将设置净菜超市、社区食堂、养育托管所。
这个地块紧邻15号线罗秀路地铁站，是一个TOD项目，开出的新房价格可能会进一步提高。
今年5月份清盘的徐滨新房绿城潮鸣东方卖19.5万元/m²，包括后续要出的东安新村项目新房据说也要卖18-19万元/m²，价格越来越高了。
徐汇后面的新房项目等于说是给清和玺抬轿子。
那么，清和玺到底适合哪些客群购买呢？
徐汇区南部的长桥、凌云、华泾等板块以动迁安置房和老公房为主，新房供应非常稀缺。
徐汇南部居民改善不想跑太远，就近买在清和玺是很好的选择。
清和玺很适合本地地缘改善、以不高的价格买入徐汇的徐汇粉以及想要配套学校的客群购买。
但是对于外部客群来说，一来可能看不上长桥的地段，同样总价可以买到更好的地方，二来投资升值空间有限，不是投资好选择。
长桥毕竟是一个老破小板块，并不是所有的老破小都有机会拆迁。
未来这个地方开出的新盘很有限，把所有潜在价值都包了进去的清和玺，没有倒挂，升值潜力也有限。
不过虽然清和玺未来不会涨到哪里，但买过来也不会亏，这个项目有新房抬轿子、租售比高，综合来看还是值得推荐的。
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2025年三季度，中央部委进一步完善稳市场政策的顶层设计。
城市高质量发展方面，7月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高质量发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高质量发展的决心。
与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。
地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次显著提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。
从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业库存压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。
2025年7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。
此后政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置。各地主管部门也纷纷发文表态跟进，7月下半月即有16省市公开发文，表态将加快推进城市高质量发展相关工作。
并且在一个多月之后的8月下旬，中共中央和国务院将城市工作会议要求明确落实成文，发布了关于推动城市高质量发展的意见，文件中再度明确了“两个转向”的判断。构建房地产新模式被归于第四个板块任务“营造高品质城市生活空间”中，与系统推进“好房子”和完整社区建设密切相关。8月30日住建部也表态，将推动城市规划创新促城市高质量发展，积极研究构建一套与城市高质量发展新阶段相适应的城市规划制度体系。
城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。
2025年三季度，财政部围绕提振消费、优化人口结构、激发市场活力等关键领域密集出台政策，通过财政贴息、税费减免等措施，在扩大内需与改善民生间实现精准平衡。
其一，消费贷款贴息政策发力，拉动消费规模增长。8月4日，财政部发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。该政策对单笔5万元以下日常消费贷款，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、文化旅游等七大重点领域消费贷款，按年给予1%贴息，且单笔5万元以上消费以5万元为贴息上限。政策实施中，通过线上系统自动匹配消费场景、线下人工核验的方式，实现贴息资金自动结算。以家居家装消费为例，借款人通过手机银行提交申请后，系统可自动扣减贴息。按相关测算，该政策可直接降低居民融资成本约30%，预计能拉动超万亿级消费规模增长，推动经济恢复，利好居民收入水平提升。
其二，优化人口发展政策，减轻家庭养育教育负担。针对人口发展新形势，财政部8月推出系列政策，完善生育支持体系。《育儿补贴制度实施方案》明确，2025年起对3周岁以下婴幼儿按每孩每年3600元标准发放补贴，2025年前出生的婴幼儿可按剩余月份折算申领。同时，国务院《关于逐步推行免费学前教育的意见》落地，秋季学期起免除公办幼儿园大班儿童保育教育费，民办幼儿园参照同类型公办园标准减免，财政对差额部分给予专项补助。叠加个人所得税专项附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，预计每年可减轻家庭养育成本超千亿元。
其三，完善增值税退税政策，支持房地产行业发展。8月22日，财政部、税务总局出台政策，优化增值税期末留抵退税。房地产开发经营业纳税人，若与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增留抵税额均大于零，且第六个月期末新增留抵税额不低于50万元，可申请退还第六个月期末新增留抵税额的60%。政策还允许纳税人缴回已退税款后重新选择优惠方式，增强企业自主选择权，有效缓解企业资金压力，尤其是房地产开发经营企业的项目建设资金压力。
三季度出台的这些政策，体现了财政政策在稳增长、调结构、惠民生中的重要作用。通过需求端拉动消费、供给端支持经营主体、民生端减轻家庭负担的联动措施，为经济复苏培育了内生动力，也为人口长期均衡发展奠定基础，长期而言有利于房地产市场的需求侧稳定。
9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。
在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容主要包括三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应，完善供应体系、探索用地类型转换等；三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企事业单位低效用地再开发等。
对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在不断提高土地要素市场化配置水平。
差异化方面，各试点地区根据自身地理、经济、产业特点，在海域资源利用、飞地经济、分层设权、TOD/EOD开发、混合用地等方面进行了特色化探索。如杭甬温推行“限地价竞贡献”出让方式，土地出让更重视后续地均产值，而非单纯的比拼拿地价格。
随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。
2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。
从限购解绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。
北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；
上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，进一步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；
深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。
公积金政策方面，三城均从贷款额度、首付比例、提取规则三方面同步松绑，且多向多子女家庭、绿色建筑倾斜。
北京首套公积金贷款最高160万、二套100万，缴存年限每满1年可贷15万（上限160万），城六区多子女家庭额度最高达168万，同时支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度；
上海首套公积金最高贷184万、二套149.5万，绿色建筑贷款额度上浮15%，多子女家庭最高可贷216万，灵活就业人员连续缴存12个月即可申请贷款；
深圳个人公积金最高贷60万、家庭110万（按账户余额16倍计算），首套及多子女家庭最高可贷154万，叠加保障房或绿色建筑优惠后额度可达231万，首套房可全额提取公积金付首付，二套房提取比例为60%，还支持提取支付契税，政策灵活性更强。
商业贷款与税收优惠层面，三城均有降息降首付动作，且统一执行“满2年免征增值税”政策。
北京首套商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套五环内3.45%、五环外3.25%，首付比例首套五环外15%、二套统一30%；
上海取消首套与二套商业贷款利率区分，实际利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外环外30%、外环内35%；
深圳则统一执行LPR-45BP（3.05%）的商业贷款利率，首套与二套首付比例均低至15%，在降低购房成本上力度更突出。
其他支持政策方面，上海非沪籍人才首套房免征房产税，青浦区对社保未满1年的人才开放购房资格，且可享受市场价优惠。
在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已经进入新阶段，各地主管部门还需进一步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。
2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高质量发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。
2025年三季度地方房地产政策聚焦六大方向：
一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布相关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。
二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费。
三、27省市36次发文推进保障安居工作，通过增加保障房供应、放宽申请门槛、规范运营管理，完善住房保障网络。配售型保障房建设加速推进。
四、27省市33次深化推进城市更新行动，挖掘存量住房与城市发展潜力。
五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。
六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构。
其他稳市场政策方面，比较值得关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。
四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。重点关注以下三方面领域：
一、城市高质量发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高质量发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。
二、土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。
三、财政金融双向协同，精准缓解行业资金压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。
