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01

地铁5站到徐汇

开车3个红绿灯上中环

“929新政”最重磅的一条就是上海外环外社保3改1，这给了更多人置业条件，而位于15号线元江路地铁上盖大盘保利光合TOD则率先享受这一政策利好。保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

3个红绿灯直达中环，虽然身在外环，但进市区更便捷，地段优势极为明显。

项目东侧就是上海主干线——虹梅南路高架，这条高架不仅直通中环，还能快速连接延安路高架以及南北高架。

从保利光合跃城出发，仅需3个红绿灯就能上中环！串联各大CBD，保利光合跃城的自驾优势非常明显。

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与此同时，该盘还是上海外环外少有的地铁上盖TOD。保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

上海轨道交通15号线是黄金科创线，穿越真如、徐家汇，途经宝山、普陀、长宁、徐汇、闵行等5个行政区，不仅连接了上海南站、上海西站两大交通枢纽，更是串联3大国家级科创园区（虹桥、漕河泾、紫竹，入驻企业超1.2万，就业人口超75万）、9座高校10大校区（覆盖超25万大学生，联通三所985高校）、4大公园，与11条轨交便捷换乘。

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而此次加推产品距元江路地铁站很近，可轻松步行进站，这种走出家门就是地铁的便捷性，大大地提升生活的幸福感和日常生活的效率！从项目出发5站就能到达徐汇！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

同时周边还有5号线和23号线（在建中）环绕！拉近了项目与莘庄、徐家汇、人民广场等CBD的距离，享受“三轨交”的重磅利好！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

值得一提的是，19号线已开工建设，未来从项目出发，9站前滩。

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四通发达的交通网络，为保利光合跃城的高端化、品质化进程提供了强有力的支撑。可以说，目光所及，皆是繁华。

更重要的是，如今中环房价总价段基本都在千万级别，单价直上10万/平，如前滩早已达10万+，徐汇长桥如今也达11.5万/平，而沿线稍远的区域，华泾也达到了8.1万/平。保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

对于保利光合跃城来说，总价600万级就能上车，可谓是价值高地，价格洼地。

无论自驾还是轨交，保利光合跃城都是外环外距离市区最方便的新房。

02

外环科创聚集地

拥有全配套资源

闵行作为上海南部科创中心核心区，与张江、漕河泾呈三足鼎立态势，是上海外环外最具创新活力的产业集聚地，它与张江、漕河泾共同支撑起建设具有全球影响力的科创中心，现如今已有大量高精尖产业在此孵化。

包括大零号湾、马桥人工智能创新实验区、吴泾战略留白区3大国家级产业区汇聚。

除此之外，5大科创中心、12大科创园、以及超过3000家企业在这里聚集，其中包括航天城卫星所、字节跳动、微软、英特尔等等超过100家世界500强企业将在这里汇聚。保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

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都知道，产业兴则城市兴，产业聚则人才聚！出色的产业加上便捷的交通，将为板块带来大量高端人才，到2035年，板块规划常住人口将约80.3万人！将加速闵行新中心的形成！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

有产就有人，有人就要休闲与消费，而保利光合TOD项目是个约百万方的滨水大城，配套业态极为丰富，这也是外环外首屈一指的存在。保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

项目涵盖七大复合业态，集住宅、商业、办公、文化、教育、公寓、生态于一体的复合业态。在这个领域，保利光合TOD项目独一份！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

1）2万方光合里——下楼即享“新天地”级别的网红商业！

项目盖下打造了约4600㎡商街+约5000㎡社区配套，将社区入口、社区商业、社区广场、社区公园等多项资源进行整合，打造出一条充满现代感又不失烟火气的网红街区！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

还有盖上约10000㎡悬浮街区，不仅仅是一片社区花园，未来更将集合社区内的多项公共服务配套，打造出滨水餐厅、艺术空间等多种业态。保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

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2）家门口约20万方双公园，自带高光的城市主角！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

项目将公园及天然水系引入社区，约3万方运动竞技公园+约14万方滨水艺术潮流公园+城市绿地，以约20万方滨水双公园，构成一幅自然生态下的超级TOD底盘。如今保利TOD的公园（部分）已经实景呈现，俨然成为南上海的网红打卡点。

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3）与闵行实验教育集团合作，家门口的好学校！

项目内还拥有优质的教育用地（规划为幼儿园和小学），项目已经与上海市闵行区春申教育发展基金会签署的战略合作协议，未来将引入多元丰富的优质教育资源。未来优质学校就在家门口，不用早起赶路，可以睡到自然醒。

免责声明： 以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离，该房屋所在项目暂未划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

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紧邻约20万方共享商办+自有约4万方的创智产业，带动片区产业发展能级。

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这些配套使得整个社区直接涵盖了所有全景生活内容，让社区不再是冰冷的建筑，而是一个有温度的城市生活圈。

这绝不仅仅是一个楼盘，更是一处难得且唯一的生态之城！纵览上海TOD项目，有着如此丰富的业态，非保利光合TOD项目莫属。保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

03

不可复制的稀缺土地

超高得房率&无连廊

上海土地本就稀缺，且距离市区更近的低密土地，就更加弥足珍贵了。

比如今年的土地市场，容积率在1.2以下的土地，仅有2幅，一幅位于闵行浦锦街道，一幅位于松江广富林街道。

而保利光合跃城的容积率仅约1.13，这就决定了保利光合跃城将会成为距离市区更近的“绝版”低密住宅珍品！是妥妥的低密墅级社区！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

而低密住区更大的优势则在于：

· 可以极大增加人均占有空间

· 有着更长的日照时间

· 有更大的楼栋间距

· 更好的景观视野

· 小区公共活动空间以及路面更宽阔

也是因为有着低密指标，在社区规划打造上，保利就有更多的腾挪空间，所以保利光合跃城摒弃了市面上传统的高低配设计，打造了清一色的公园洋房产品，把低密的优势让渡给每一位业主。

这不仅对业主负责，更是对脚下这片土地负责！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

与此同时，在住得好、住得舒适之上，保利对这片土地的开发增添了活力、生态和健康的居住理念！

1）约35-70米超宽楼间距

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得益于超低容积率，项目全部打造11-13F低密纯洋房，楼间距错开约35-70米的距离，不仅采光通风优秀，推窗望出去也是一片壮观风景！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

2）引以为傲的17m凌空巴比伦花园社区

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你敢想象，整个社区都被抬高到17米的高空，这在当下新房市场绝对是独一份的存在。

保利光合跃城带来了0m公园-10m街区-17m住区的三度连接空间，用多层次交通串联多重业态，近乎在闵行主城核心又造了一个微缩立体城市！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

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这样的设计给上海带来了全新的居住体验：

· 精致烟火气息触手可及，做城市聚光灯下的主角！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

项目把极具精致感的丰盛烟火气带到了10m标高的天空舞台，规划了悬浮街区、高线公园、超大阶梯式的归家门户、约3万方的焕光体育公园。业主下楼即可享受充满活力感，时髦感，精致感的生活氛围。

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· 远离城市喧嚣，巴比伦空中花园走进现实，享全上海不曾有的“云端”居住体验！

首先日常出入车辆无法进入17米住宅标地，社区实现全人车分流，更大程度上维护了社区的环境和老人小孩的安全！

其次，项目所有后勤电力系统，包含生活垃圾，社区配电室等均布局在10m标高的夹层，采用错峰清运，人污完全分离！

最后，让渡更多空间打造社区景观，布局“一廊两境三轴九景“通过星级酒店式尊享归家礼遇及快慢随心的归家体系，为业主打造更纯粹舒适的尊贵居住体验。加上标高17m的凌空特质，远远望去犹如巴比伦空中花园悬浮于城市天际线！

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· 凌空观景视野，会当凌绝顶，一览众山小！

项目住宅被抬升到了17米标高的区域，凌空感十足，拥有多维立体的景观视野，将“会当凌绝顶，一览众山小”的豪迈气质诠释的淋漓尽致！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

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· 立体高效出行体系，快慢节凑随意切换！

先看车行，项目设计了2条主车行天桥，3个辅车行匝道，将整座大城的交通底盘构建了起来，确保从车库到城市干道区间的行车通畅。保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

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再看人行，项目打造了1条最美归家路，从地铁站出站至跃城，保利特地设置了一条休闲归家路径，通过曲径绿荫、露营草坪、邻里中心、滑板公园等场景，形成了PARK TOD的归家场景体验！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

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在10-17米的归家动线上，项目有1个近40米长的影院式超宽剧目大台阶，未来也将会是人流交汇之处，人群聚焦于这幅巨幕舞台上，结合光合里街区，打造剧场般的空中生活体验。保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

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在一些细节之处，还设置了诸如非机动车/网约车停车区/快递收取区与入户区。又比如实现人污分离，垃圾处理处设置于10米车库中，规避17米居住层等。保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

3）无连廊 （部分） 设计，带来更舒适的居住体验

当下很多连廊房都被购房者“吐槽”，私密性、舒适度大打折扣！‍‍‍‍‍‍‍

而该项目无连廊设计（部分），再加上南北通透的户型设计，宜居属性暴增！

此次加推150套建面约102-143㎡3-4房，主力面积106平3房，总价更是只有600万级，在此之前已得到市场印证，每次推盘都是快速售罄。而此时新政出台，将更加显著的提升项目销售能力，势必引起市场哄抢。

主力建面约106㎡3房：无连廊，超高得房率！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

相比市面上普遍带连廊的高层产品，保利光合跃城建面约106㎡新品户型全系无连廊，采光更通透，隐私性更佳，得房率超高！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

格局上，该户型是市场备受欢迎的三开间朝南+动静分区经典款户型。

不过尺度感更为出挑：

· 首先是主卧大套房贯穿南北，自带衣帽间+卫生间+飘窗，气度非凡，尊崇备至。

· 其次客餐厅一体化+开放式厨房+大尺度观景阳台，整个公区几乎没有面积浪费，营造的空间感和尺度感远超同价位其他竞品！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

还有充足的灵动空间，不仅全卧配备飘窗，还打造了1.5个开间面宽的阳台，并在一侧做了转角玻璃的设计，让阳台的采光、视野更加优秀！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

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04

光合精装体系+Well集和社区

妥妥豪宅配置

限价之下不少同价位楼盘装修都在降标，为的就是提升利润。

作为央企的保利，不仅没有降标，还要不惜成本硬砸装修，装修标准绝对算得上同面积或者同价位的“天花板”！

全屋新风+全屋地暖+日立(或同等品牌)中央空调，三大件全部上“硬货”；

更有厨房方太(或同等品牌)三件套（灶具、抽油烟机、洗碗机）、唯宝(或同等品牌)一体式智能马桶（主卫）、高仪(或同等品牌)水龙头等！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

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入户门搭配五合一智能门锁，可以使用人脸、密码、钥匙、刷卡、指纹多种开启方式；

踏进家门，玄关上方的感应筒灯会自动亮起，告别回家摸黑；

超大玄关收纳空间，纳藏家里的琐琐碎碎；保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

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电视背景墙采用仿石岩板和纯铜材质组合，细节之处彰显奢华品质；

餐客厅踢脚线和厨房门框均为金属材质，开关面板全部定制同色系，把房屋美学做到极致……‍

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项目采用Well集和社区，通过规划健康高效空间、健康便捷服务、健康安全科技三大维度，将健康智能科技植入生活。

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健康高效空间：

电梯采用纳米水离子杀菌技术，有效祛除细菌活性，遏制电梯空间传播风险。室内智能新风、净水升级、抗菌地漏打造24小时健康微气候；保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

健康便捷服务：

36.8°物业健康升级服务，物业人员持健康证上岗，让业主放心。和院优品商城为业主提供多品类多样化产品，满足业主日常需求。保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

健康安全科技：

除了更高速的互联网络，还能实现无接触归家：楼栋刷脸通行、智能电动门无接触感应开门，安全感满满！

运用超低能耗绿色建筑利用建筑设计和技术手段，降低供暖、空调、照明、生活热水、电梯等建筑能耗，并通过合理建筑布局，为空间提供充足的自然采光和通风。保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

不得不说，你想要的生活，这里都有了！

总结：位于外环外的保利光合跃城一定是600万级客户的置业首选，在新政利好政策的加持下，不用等待更长时间，1年社保就能轻松上车，在本就热销前提下，加之新政利好刺激，将更加显著的提升项目销售能力，势必引发市场哄抢。

与此同时，虽然该盘身在外环外，但距离中环也仅3个红绿灯，又是地铁TOD大盘，区位优势已经显露无已。

而在配套与产业方面，该盘也是外环少有的全能型项目；更为重要的是，总价600万级就能买到舒适度高、产品形态稀缺的低密洋房！保利光合跃城售楼处电话：400-8894-986⚡

这一定是新政后外环外的置业首选，没有之一。

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上海再度综合施策，优化调整房地产市场政策，回应市场住房需求。9月29日晚间，由上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

值得关注的是，此次新政距离“沪九条”出台时隔仅四个月，上海为何再次多措并举？新政策释放怎样的信号？多项调整政策又将分别惠及哪些人群？带着这些市民关心的焦点问题，解放日报·上观新闻记者采访了相关部门负责人，部分房地产开发企业负责人、中介机构负责人，以及专家学者进行解读。

七条举措体现综合施策

在调整住房限购方面，《通知》明确：

一是，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

三是，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在临港工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

在优化住房信贷方面，《通知》提出：

一是，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

二是，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

在调整住房税收方面，《通知》提出：

一是，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

二是，按照国家工作部署，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。

更好满足刚性和改善性住房需求

“沪九条”施行4个月以来，上海房地产市场反应如何？此次为何再次出台新政策？

综合多家房地产中介机构数据，“沪九条”自5月28日起正式施行以来，政策效应逐步显现，市场整体保持向好向上趋势，交易活跃度明显提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交价格总体平稳。

以二手房为例，今年6月至8月，上海连续三个月成交套数超过1.5万套“荣枯线”，走出了“淡季不淡”的势头。总体上看，“沪九条”对上海房地产市场的稳定作用显著，有效巩固了市场健康发展态势，楼市表现在全国持续领先，展现出较强的市场韧性和活力。

党的二十届三中全会《决定》明确，要“加快构建房地产发展新模式……充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。9月26日，中央政治局会议再次明确，“要促进房地产市场止跌回稳……回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。同时，相关部门留意到，自“沪九条”出台以来，不少市民提出，希望进一步优化房地产调控政策。

本次新政出台，就是为了深入贯彻落实党中央、国务院的最新决策部署，回应群众关切，因城施策，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

聚焦限购、金融和财税领域

上海本次优化调整房地产市场政策措施，有哪些方面的考量？主要覆盖哪些人群？

结合党中央、国务院的要求，相关部门持续加强政策预研储备，及时充实政策储备工具箱，推动增量政策和存量政策形成叠加，促进政策实施过程中的协同联动，放大政策的组合效应。

自“沪九条”施行以来，相关部门密切监控市场数据，同时联合相关部门深入分析研判了市场变化趋势，广泛听取专家学者、市场主体等各方面的意见建议，形成了一系列政策措施。

本次新政聚焦限购、金融和财税三方面，体现了整体性、系统性。比如：在住房限购政策方面，立足服务安居、促进职住平衡，缩短了非沪籍居民购房缴纳社保年限。在住房信贷政策方面，最低首付比例，首套房贷已降至15%，满足合理购房贷款需求。在税收方面，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿说，此次政策优化主要体现了三个方面的考量。聚焦安居，从需求端入手，促进职住平衡，进一步支持改善性住房需求；分类施策，如在需求端，立足服务安居，针对区域市场特点，差异化、分区域优化住房限购政策，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。在信贷端，差异化实行二套房贷最低首付款比例。精准施策，如对在临港工作、职住分离的群体，实施更加差异化的购房政策。

非沪籍调整社保缴纳年限

本次调整住房限购政策中，对非本市户籍居民家庭以及单身人士的购房条件均有所放松，相比之前政策，此次调整主要体现在哪里？

来自全国各地的青年人才，是上海这座城市的重要组成和发展动能。针对这类群体的住房需求，上海不断优化购房细则，让这类青年人才能够在沪安居乐业，打造人才“强磁场”。

因此，本次上海房地产政策优化调整中，非常关键的一点是针对非沪籍群体，调整社保缴纳年限。

此前的“沪九条”明确，非沪籍居民在沪购房，需在上海缴纳社保或个税年限满3年及以上；其中，如果是新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房，只需连续缴纳满2年及以上，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房需连续缴纳满1年及以上。

本次的调整政策，则覆盖到以上所有人群，即所有非沪籍居民家庭以及单身人士。如果购买外环外住房，需要在沪缴纳社会保险或个人所得税的年限，均调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

有数据显示，非沪籍人群对外环外住房的需求量较大，以新建商品住房市场为例，自“沪九条”施行以来，购房者中超20%为非沪籍人群，这个人群中60%以上购买的是外环外的新房，所以这个政策是切中非沪籍购房者的需求的。

关注持有居住证人群

本次新政还覆盖到了持有《上海市居住证》的人群，对于他们而言，要满足哪些条件才能够享受新政？具体变化在哪里？

2002年，上海开始实行居住证制度。这项制度从设立之初，就是为了鼓励国内外人才来沪就业，从而提高城市综合竞争力。本次新政针对持有居住证的在沪市民，通过在住房方面加大改善力度，让各类为上海做出贡献的人才们能够在上海安居乐业。

根据《上海市居住证积分管理办法》，上海实行居住证积分制度，对在上海合法稳定居住和合法稳定就业的持证人进行积分，达到标准分值的，可享受子女教育和社会保险等方面相应的公共服务待遇。总积分标准分值为120分。

此次上海针对居住证落实优惠和支持政策，赋予了居住证更多购房权益。持有《上海市居住证》的非沪籍居民家庭（非单身人士），如果积分达到120分，并且在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上，在购买住房套数方面，将和沪籍居民家庭享受一样的购房待遇，即无孩或一孩家庭可以购买2套住房，如果是二孩及以上的多子女家庭，可以购买3套住房。

持有《上海市居住证》的非沪籍家庭，在满足标准分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最长7年的时间才能实现“居转户”（落户上海）。对于这部分人群而言，现在最多可以提前4年，享受到落户上海之后的购房待遇。这项政策调整将释放这部分人群的改善性住房需求，帮助他们更早实现安居理想。

引导临港新片区职住平衡

新政对于临港新片区的限购政策也有所调整，主要覆盖哪些人群？限购条件有何变化？

上海中原地产分析师卢文曦表示，本条举措的重点在于“职住分离”，和临港新片区的改革导向密切相关，有助于更好推进产城融合、职住平衡的工作导向。

针对在临港新片区工作，但是居住于新片区以外的人群，如果已经在上海其他区域购房，达到现有限购政策的上限，且确实居住在新片区以外，那么无论此前拥有几套住房，根据此次新政，将可以在临港新片区增购1套住房，降低通勤成本。

商业贷款首付比例继续下调

本次新政中也提到优化住房信贷政策，具体做出了哪些调整？覆盖哪些人群？政策力度有多大？

本次优化政策进一步下调了商业性个人住房贷款的首付比例，较大力度降低购房门槛和首付成本。

新政施行后，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，从20%下调至15%，累计降幅5个百分点；二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例从35%下调为25%，累计降幅10个百分点，差异化政策区域（临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域）从30%下调至20%，累计降幅10个百分点。

下表对认购总价500万元和1000万元的商品住房进行测算。可以看出，两类购房都享受到非常明显的降首付、降成本的效应。

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