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越来越多城市新房价格环比上涨了。

7月15日，国家统计局数据显示，2026年6月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降或持平，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。新建商品住宅销售价格环比上涨城市有20个，比上月增加4个，为2025年5月以来最多。

二手房方面，一线城市6月二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。这已是四个一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

但需注意的是，1—6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；全国房屋新开工面积为2.32亿平方米，同比下降23.4%，降幅较1—5月扩大0.8个百分点；销售指标中，商品房销售面积降幅扩大，住宅销售额降幅略有收窄。

“上半年，无论是全国还是重点城市，市场交易端确实有所好转。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，这表现在新房交易累计跌幅收窄、二手房累计继续上涨，新房+二手累计基本止跌。“下半年，基于去年同期低基数，二手房前期交易持续活跃，带动改善型需求开始增长，加上各地积极推动二手房以旧换新、收储，促进交易循环，7—8月份，交易会进入淡季，但下半年市场不会出现明显下跌，回稳的趋势仍在延续中。”

一线城市新房、二手房双涨

一线城市新房价格已连续4个月上涨。

数据显示，今年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。

以深圳为例，延续“4·29”新政后的火热行情，6月深圳“长尾效应”明显，优质住宅项目持续受到市场热捧，新建商品住宅网签销售3785套，同比增长15.6%。其中，6月30日深圳湾安缇雅苑推出72套房源，18.58万元/平方米的备案均价，当日开盘去化率97%；更早之前，驭海隽府一期、龙华区云颂玖章花园（第二批）等住宅项目，在开盘当日去化率均超过80%。

另据中指研究院6月已销售备案数据统计，深圳TOP10住宅项目合计销售额持续领跑全国，其中，深圳湾沄玺成交金额超130亿元，中信信悦湾超80亿元，位居全国住房项目销售总额的前两位。

高端豪宅市场的火热，也进一步提振了房企对深圳核心片区的价值预期，带动上半年核心区域土拍市场热度飙升、地价频频刷新纪录。仅6月深圳三宗核心片区宅地接连刷新各自片区地价。

然而，同期二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。但徐州、惠州则以0.4%的涨幅领跑70城新房价格涨幅榜。

“徐州和惠州都是上一轮三四线城市中楼市炒作较多、泡沫相对较大的城市。”易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，当前指标说明这些城市已调整到位，房价出现了一些积极变化和拐点，“一些核心三四线城市也能够率先开始回暖”。

值得注意的是，今年以来，重点城市房地产市场保持较高的热度，占据市场主流的二手房市场，表现最为明显。

国家统计局数据显示，6月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。据悉，这已是自今年3月以来，一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

其中，仍是二手房交易最旺盛的城市。根据网上房地产数据，6月二手房累计网签量达25158套，该指标连续4个月保持在25000套以上的水平。北京、深圳、广州的二手房交易量也保持在近几年的同期高位。

二、三线城市的二手房价格表现涨跌不一，总体以下跌为主。数据显示，今年6月，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

“当前二手房市场仍处于‘以价换量’的过程。这一过程与部分大城市二手房交易处于高位并不矛盾，一些核心城市的二手房总量已迈上新的台阶。”严跃进表示，受今年上半年总体表现向好的影响，三类城市的同比指标即跌幅均已出现积极收窄的态势，这充分说明市场已具备筑底企稳的良好基础。

新房库存连续四个月回落

需要注意的是，当前房地产市场仍处于深度调整过程中。

具体来看，根据国家统计局数据，今年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。

1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积384453万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16900万平方米，下降24.1%。

“上半年，新开工继续呈现明显下跌，累计跌幅23.4%。”李宇嘉表示，尽管新开工下跌拖累新房供给、上下游和开发投资，但存量主导的时代下，有利于促进市场供求再平衡，让市场能够尽快触底，价格尽快止跌回稳。

好消息则是，当前楼市“去库存”确实已开始显现成效。

数据显示，2026年6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，已连续4个月同比下降。其中，待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%，降幅大于总量。

另据普睿数智数据，截至2026年6月30日，重点30个城市狭义库存去化周期为23.9个月。其中，杭州、合肥去化周期不足1年，长沙、宁波、成都、长春、天津不足20个月。如果不考虑新项目供应入市，这些城市的未售新房1年到2年左右能卖完。

如果按“近6个月月均去化面积”计算，杭州、合肥、

天津的去化周期将在“12个月月均”基础上进一步降低，显示出当地市场近半年表现较好、去化速度加快。

“库存的下降有助于后续供需关系更加平衡。”严跃进表示，目前部分库存已进入现房阶段，各地可结合现房销售的相关新政策，进一步做好库存出清工作。

克而瑞方面表示，2022年至今，地产新开工面积已连续4年多低于新房销售规模。新开工的收缩，有助于减轻市场供给压力。在这背后，地方政府正通过减少新增住宅用地出让、推进城市更新与收储等方式主动压降供应，房企投资意愿也较为低迷，间接推动了供求关系向去库存进展。

但需注意的是，当前楼市去库存，大多是靠“控供给”带来的被动消化，集中表现在土地供应端的收缩。克而瑞数据显示，上半年重点50城合计供应建面约4288.1万平方米，同比下降36.8%；而同期50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间。其中，一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。

易居研究院表示，土地市场从供给端缩量，客观上减少了潜在的库存空间。但也要看到，当前许多城市仍面临一二手房尚未完全联动的局面，二手房交易的高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。后续仍需进一步挖掘潜在需求，增强新房的购买力，更好推动新房销售和去库存。

甪直的那扇科技门，推开之后是另一种“接近”

去年秋天的一个下午，我从金鸡湖大道一路往东。

路是新铺的，柏油路面在午后的阳光下泛着深黑色的光泽。两旁的银杏叶子刚染上浅黄，风一吹就打着旋落下来，落在人行道上，落在路边的车顶上。越往东开，路两旁的楼群慢慢变得稀疏，天空慢慢变大。远处的桑田岛轮廓在天际线上若隐若现——那里是华为苏州研究所的方向，是苏州“最像硅谷”的地方之一。

我放慢车速，在长虹北路与海藏西路交叉口靠边停了一会儿。路的西北角，一片正在施工的楼群在午后的光线里露出轮廓——几栋已经封了顶，脚手架正在一截一截地拆除，露出底下灰白色的外立面。不算高，十几层的样子，错落排列着，像是从地上慢慢长出来的。

掏出手机查了一下——吴风宸樾府，甪端新区第一座府系科技豪宅，朗诗科技系统，建屋发展、斜港置业、朗诗地产三家联合开发。建筑面积约112到185平米，均价约22000到27000元/平，总价约225万起。

看到“朗诗科技系统”那行字的时候，我心里动了一下。在苏州，做科技住宅的开发商不多，朗诗是其中最老牌的一家。恒温恒湿恒氧的体验，住过的人说“回不去了”，没住过的人问“凭什么这么贵”。而在甪直这个被称作“园区东第一站”的板块，用200多万的总价就能买到一套朗诗的科技府系产品——这个价格确实让我认真地多看了几眼。

那一刻我忽然觉得，在甪直这个正在被重新定义的地方，有一套朗诗科技系统的房子到底意味着什么，答案可能不在销售的说辞里，而在那些真正住进去之后的日子中。

甪端新区的那块地

第一次走进售楼处的时候，接待我的销售先介绍了一下项目的基本情况。吴风宸樾府位于吴中区甪直镇长虹北路与海藏西路交汇处，由建屋发展、斜港置业、朗诗地产三家合作开发，朗诗操盘。项目规划9栋17到26层的小高层和高层住宅，总户数520户，容积率2.0，绿化率35%。主力户型112平、137平、143平、164平、182平，全部是三房和四房的改善设计，精装修交付。

“我们是甪端新区第一座府系科技豪宅，”销售在介绍的时候语气里带着一种笃定，“项目由朗诗操盘，采用朗诗的三恒科技系统——恒温、恒湿、恒氧，从这五个方面全面升级居住体验。”

销售继续补充道：“项目配备了明代三启规制门庭、名谷会所、超级公区、星空顶地库、星级双入户大堂。一楼有儿童游乐区、会客区、阅览室，整个小区的定位就是高端的府系产品线。”

我在心里默默记下了这些数字——9栋、520户、2.0容积率、35%绿化率、朗诗科技系统、府系豪宅定位。对于甪直这个板块来说，这套配置确实算得上“高配”。

销售接着介绍了开发商背景：“建屋是园区老牌国企，朗诗是做科技住宅的头部企业，三家联合开发，资金和品质都有保障。”这个组合在当下的市场环境里，确实让人心里多了一层踏实感。

137平的样板间里，我第一次理解了“府系科技”的分量

看样板间的时候，销售带我看了112平、137平和164平三个户型。

先看的是137平的。四室两厅两卫，进门是独立的玄关，右手边是厨房，左手边是客厅。客厅做了横厅设计，落地窗把外面的光大片地引进来，站在客厅中央感觉空间比实际面积宽敞不少。

“大面宽、短进深，南向四开间朝南，”销售在旁边说，“横厅设计，餐客厅一体，双联阳台，主卧套房带独立卫浴。”

我走到阳台上——横厅加双联阳台的设计，让整个南向采光面非常宽。阳光从外面涌进来，落在浅色的地板上，整个空间亮堂堂的。虽然样板间不是实体楼栋，但能想象站在这里往外看的样子——远处是甪直的城市轮廓，近处是小区的园林景观。

“得房率大概73%左右，”销售补充道，“高层和小高层的得房率确实比洋房低一些，但科技系统和高品质精装弥补了这一点。”

然后是164平的户型。四室两厅三卫，空间比137平更宽裕。LDKB一体化设计，超大横厅布局，南向舒适双套房。站在客厅里，阳光从南面涌进来，整个空间敞亮了很多。

“164平是项目的大户型之一，总价大概360万左右，”销售说，“182平的最大户型总价474万起。”

112平的户型是入门款。三室两厅两卫，虽然面积不大，但同样做了横厅和双联阳台的设计，空间感比同面积段的普通高层要开阔不少。总价约230万，对于想在园区东置业的刚改家庭来说，这个门槛确实不算高。

但真正让我多留了一会儿的，不是户型本身，而是整个空间里那种说不清道不明的“舒服”。没有空调风口的出风声，没有那种忽冷忽热的温差，整个屋子的温度是均匀的、安静的，像被什么包裹着。

“朗诗的科技系统，跟普通空调完全不一样，”销售说，“你感受到的是温度，不是风。恒温、恒湿、恒氧、适光、降噪——我们叫‘三恒’加‘两适’。”

我后来查了资料才真正理解朗诗这套系统跟市面上普通空调的区别。朗诗的三恒系统采用的是“天棚辐射”和“置换新风”的方式——温度从天花板均匀散发，没有空调的吹风感；新风系统24小时置换室内空气，过滤PM2.5和花粉，保持室内空气清新；湿度也是自动控制的，黄梅天不潮、冬天不干。对于有过敏性鼻炎或者对温度湿度敏感的人来说，这个配置的吸引力是实打实的。

园区东的那条路

看完样板间之后，我在周边走了一大圈。

项目位于甪直长虹北路与海藏西路交汇处，属于甪端新区。这个板块在苏州楼市里的定位一直在变——早几年是“价格洼地”，这几年随着园区东拓战略推进，开始有了“园区东第一站”的新标签。

“我们离园区东很近，临近金鸡湖大道，到园区奥体相对来说比较近，”销售在之前介绍的时候说，“对于在园区工作的华为、生物医药产业园的人来说，这个位置算是通勤友好的。”

交通方面，项目距离规划中的地铁6号线延伸段站点大约450米。虽然通车时间尚未明确，但6号线延伸段一旦落地，甪直和园区核心区的联系将更加紧密。此外，苏州东站也在建设中，预计2027年建成，距离项目约8公里。

“6号线延伸段规划站点近在咫尺，站点大概450米，”销售说，“再加上2号线，轨交的覆盖在甪直板块里算是不错的。”

产业方面，甪端新区的规划确实能打。项目周边有桑田岛生物产业园、桑田岛科创园、华为苏州研究所、规划中的苏州苹果研发中心、联东U谷等产业园区。甪端新区总面积16平方公里，以“东居西产”的规划格局，聚焦发展生物医药、新一代信息技术、智能制造三大主导产业。对于在桑田岛片区上班的人来说，住在吴风宸樾府意味着通勤时间极短。

教育方面，周边有星泽实验学校、维乐伟才幼儿园、实验小学附属幼儿园、吴中区师大阳光幼儿园等。星泽实验学校是甪直板块引入的优质教育资源，已经投入使用。

商业配套是项目目前的短板。周边有维乐城购物中心、阳光荟、润丰商业广场、长虹广场等，但大型商业确实有限，购物需要依赖自驾。不过规划中也有商业体和商业水街，配套在逐步兑现。

那些需要认真面对的事情

看房之后，我花了不少时间在网上搜吴风宸樾府的真实反馈。信息有好有坏，也让我认真思考了一段时间。

先说好的方面。项目的朗诗科技系统是最大的卖点。多位看房人在测评中提到，“房子确实是顶配很智能，不用安装空调和地暖，全部是恒温恒湿的”；“朗诗科技住宅，恒温恒湿”；“采用科技住宅，恒温恒湿恒氧”。

产品的配置也获得了认可。一位看房人在小红书上详细记录了看过之后的感受：“小区的细节还是做的不错的，劳斯莱斯星空顶的地库，双入户星级大堂，中式园林景观，自带会所，游泳健身房，一楼儿童游乐区都有”。

户型设计也得到了好评：“大横厅，客厅很宽敞；半开放式厨房”；“户型是大面宽、短进深，多开间朝南，开阔大横厅，主卧套房设计，全屋多飘窗”。

位置方面，对于园区东的上班族来说，确实有着不错的区位优势。看房人评价说“临近金鸡湖大道，到园区东、奥体相对来说比较近”，“对于华为人比较友善”。

但那些需要面对的事情也是真实存在的。

最大的争议来自位置和配套。多位看房人直言“位置不好，在甪直，周边配套都没有发展起来”；“这边是甪直，地方比较偏，基础设施和大型商场不完善”。一位看房人在评价中说“周边商业缺乏，购物还要依赖自驾”。

楼间距和采光也是一个需要关注的问题。有看房人评价说“小区比较密集，楼间距45米，高层里面还算可以，慎重选择楼层”。另一位看房人更直接地说“楼间距有点窄，10楼以下很有可能不见天日”。

得房率确实不高。有看房人反映“得房率在73%左右”，“最小的房间有近三分之一的面积是飘窗，只能把床做在飘窗上”。对于在意空间利用率的人来说，这确实是一个需要认真考虑的因素。

持有成本也偏高。朗诗的科技系统需要缴纳能耗使用费。多位看房人提到“物业费和能耗费就蹭蹭上涨，最小面积一年近9000元”；“物业+管理费后续每年一万，这个有点高”。物业费3.1元/平米/月，加上科技系统的使用费，确实比普通住宅的持有成本高出一截。

还有一个需要坦诚面对的是板块归属。虽然项目被称为“园区东”，但行政上仍属于吴中区。对于在乎行政区划和学区归属的买家来说，这需要弄清楚。

关于选择的账

看完吴风宸樾府之后，我在心里算了一笔账。

如果按约22000到27000元/平的价格来算，112平的总价约225到230万，137平约300万，164平约360万，182平约474万起。在甪直板块，这个价格属于中高端改善的定位，对比周边新房均价约27104元/平，吴风宸樾府的价位基本持平。

但如果你把朗诗的科技系统、建屋的国企背景、府系豪宅的配置算进去，这个价格在板块里确实有一定的吸引力。

如果你追求的是“朗诗科技系统的舒适体验”，三恒系统的恒温恒湿恒氧确实能给居住带来完全不同的感受。如果你看重“园区东的区位和产业预期”，甪端新区的规划和桑田岛的产业导入确实提供了未来发展的想象空间。

如果你追求的是“高得房率和低持有成本”，73%的得房率和每年近万元的物业费+能耗费，确实会让人有些犹豫。如果你需要“成熟的大型商业配套”，目前的甪直板块确实还在完善中。

那个傍晚

从项目周边走回停车的地方，天已经擦黑了。我站在长虹北路的路边，又看了一眼那片正在施工的楼群。

暮色里，吴风宸樾府那几栋楼在夕阳下泛着柔和的光。有几栋已经封了顶，外立面露出了灰白色的质感。工地上还有工人在做收尾工作，塔吊上的灯亮着，像一颗悬在半空中的星。旁边的海藏西路安安静静的，偶尔有车经过。

路灯已经亮起来了，暖黄色的光落在新铺的柏油路面上。我掏出手机给我妈打了个电话。

“妈，我今天看了一个房子。”

“哪儿？”

“甪直这边，吴风宸樾府。朗诗的科技住宅。”

“多大？”

“137平的，四房。小高层。”

电话那头安静了一会儿。“科技住宅是什么？”

“就是不用自己开空调和暖气，房子自己调节温度和湿度。冬暖夏凉，黄梅天也不潮。”

“那住着应该舒服。多少钱？”

“总价大概300万左右。”

“那比市区的房子便宜不少。”

挂了电话，我又在路边站了一会儿。路灯的光落在对面楼栋的立面上，反射出一种温润的质感。520户人家，未来会在这里一扇一扇地亮起暖色的灯光。

从长虹北路到桑田岛，从甪直到园区东的距离，不过几公里。这几公里里，有朗诗科技系统里恒温恒湿的空气、有星空顶地库的灯光、有横厅里阳光落在地板上的暖色、有每年近万元持有成本背后的舒适。

这些加在一起，就是每一天的日子。而长虹北路与海藏西路交汇处的那扇门背后，有一种叫做“府系科技”的生活，正等着一个愿意为舒适买单的人。

一、考察要完全，不可以走马看花

在看房子的情况下，针对周围环境和小区环境要保证尽量充足地掌握和认知能力，例如是不是有来源于周边大马路、销售市场等噪声的影响；房子隔音实际效果是否优良等。

如果是沿街的房型，窗户的隔音也需要关键考虑到，需看其是不是运用了双层夹胶玻璃，隔音实际效果是不是优良。

住房的防寒问题理当造成买房者的关心，影响隔热保温实际效果的也有窗子，铝合金门窗尽管美观大方经久耐用，但传热系数太高，较为满意的隔热保温型窗子是塑钢窗。一些高品质塑钢窗还使用了隔热断桥铝型材铝型材，使隔热保温实际效果更强。

二、各类硬软配套设施等要核查清晰

现如今许多住宅小区全是高层住宅，电梯轿厢基本上变成标准配置。较先需看电梯轿厢的配对总数，自然配对的总户数越低越便捷。在购房时，留意卧房不可以相邻电梯井道，不然电梯轿厢运作时噪声会影响歇息。

交通状况也需要慎重考虑的一个要素。不论是公交车线路还是自身驾车，都需要在日常上下班日考察住宅小区的交通条件，终究工作中日的交通条件才算是常态的。

此外，除开交通出行，附近的医院门诊、院校、买东西销售市场等生活配套设施及其园林景观自然环境，需要当场的现场考察。如果是整体规划建设中的服务设施，贯彻落实一下实际的现行政策还是十分有必要的。

也有一点务必留意的是，物业管理服务水准的多少立即影响到小区业主将来定居的质量，完善的专业性的有工作经验的物业管理才算是质量生活的确保，这一点知名品牌房地产商做得广泛不错，因此在挑选住宅小区时，知名品牌的质量房地产还是较为妥当和有确保的。

三、别被廉价冲昏头脑了眼睛

在考察选中楼盘的情况下，较好是提早最规划区的房价基本上水准有一个基本上的掌握，在自身的价格预估内挑选相对性优良的楼盘。

从长远看，就算是购买自购住房，也应该有长久的目光，因此并不是价格低的便是值得买的，由于房屋较大的特点取决于定居作用。

因为房地产业是一种具备独特特性的产品，其使用寿命长，耐用度强，并且源于土地资源的片面性和长期性应用性，通常地段的优点是少有的，假如只图价格，而不考虑到地段是不是适合，之后的生活必定会被房子的地段所上下。

选房子，是一门综合的工程项目，务必全领域多方位考虑，因此假如拥有购置产业整体规划，还是提早做准备。