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环顾整个魔都，500万总价预算，想要买进外环，那么，目前来看只有这两个项目——经纬学府阳光、大华朗香公园映；
不好意思，这两个项目都在宝山，还都在大场镇，最近比较出名的地方。
宝山到底还能不能买？大场还能不能住？
在这一波全城秀物资中“脱颖而出”后，想必许多人已经对宝山大场只想敬而远之了。
但是，价格摆在这儿，500万想要买进外环，没得选了。当然，这也似乎再次佐证了大场位置不错，但是价格却上不去。那么，大场真的不能买吗？
倒也未必。
大场是宝山区最接近市中心的板块，位于中外环间。区域内7号线和15号线穿过，交通还算是比较便利。
特别是大场南边的大华板块，配套已经非常成熟，典型的由人口住宅带动周边配套、进而发展成熟的区域。但是大华地区基本上没有什么地块和新房了，二手房非常充裕。
我们今天要看的两个项目，都是位于大场镇的北部，上大板块。这个板块因为上海大学而得名，周围开发的小区，主要都是经纬集团和大华集团两大“地主”。
经纬学府阳光和大华朗香公园映正是如此。
以前的上大板块，最被诟病的就是板块配套，但是这些年，各项配套已经相继落实，也越来越丰富起来。
核心区的经纬汇，2019年12月21日开业，作为上大板块首个大型商业体，经纬汇位于地铁7号线上盖 ，总建筑面积25万平米，消费定位主打年轻的新中产家庭和大学生群体。
居民们盼了N多年的经纬汇的开业，着实解决了上大板块的买买买事宜。接着，今年山姆会员店也将在这里开业，目前正在筹备中。山姆会员店的到来，想必会让上大板块人气更旺一些吧。
范围再扩散出去一点，宝山宜家、红星美凯龙、百安居等早已在大场落户，去年宝山第一家日月光也终于开业，总之，各项商业配套在变得越来越丰富。
上大板块的教育资源也还算是区域内比较优质的，9年制的上师大附属经纬实验学校，和上海大学附属实验学校，都成为了上大板块的明星学校。
医疗资源相对比较薄弱，区域内的综合性医院只有大场医院，以及地段医院，往北到顾村，有华山医院宝山院区。
整个城市界面还是有待进一步改善的，虽然离市区最近，但目前还是一种城乡结合部的观感。
不过，从卫星图看，整个上海大学以南区域要么是绿地，要么是空地，也就是说，这里还是一块能够重新好好整整的区域，当然，前提是有好的规划，好的落地。
人还是要有点期待的。
说不定哪天就高攀不起了呢。
经纬学府阳光，位于涵青路100号，靠近沪太路，是经纬整个大社区的六期，距离7号线南陈路站1.5公里左右。
即将推出的也是六期的最后一批236套房源。
主力户型约88㎡两房，约99㎡三房，上一期总价仅350万+，均价约5.72万/㎡。
因为前期业主已经入住，所以现在项目是实景准现房。1.6的低容积率，还是非常宜居的。
88平方米的两房，双开间朝南，进门有个玄关，不能一眼看到室内，保证了私密性。
整个户型动静分离，动线流畅，餐客厅的空间都比较阔绰，两间卧室都带飘窗，缺点就是只有一个卫生间。不过对于家庭成员比较少的家庭，也不成问题。
99平方米的三房，同样也是双开间朝南，多了一间卧室，能满足家庭成员更多的家庭，但是缺点是只有一个卫生间，想必日后生活多少会不太方便。
大华朗香公园映，位于15号线丰翔路站旁，自带商业，算是个综合体项目。在上海大学的西南角，和经纬小区正好呈对角线位置。
大范围的配套都共享，小范围内，项目周边只有上坤城市广场。
据悉将推建面约78-131㎡2-4房，共计683套房源。项目是大华“朗香”系产品收官之作。
看一下户型图：
同样99平方米3房，朗香公园映的户型可能更招人喜欢。
三开间朝南，更多的向阳面，两个卧室朝南，同样有入户玄关，同样都有飘窗，并且，朗香的99平方米三房，做到了两个卫生间，这样生活的体验感会更好，但是，空间的阔绰感会有所牺牲，胜在功能性更强。
朗香公园映还有更大一些的户型，131平方米的4房。
方正的户型，没有浪费面积，整个空间感也更舒适，适合双孩家庭。
总之，想要在总价500万买进外环内，这两个项目可以说是非常精准的了，至于到底要不要买宝山，那就仁者见仁，智者见智吧。
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
