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上海限墅多年，90%的别墅供应被挤压至非核心城区，地段与品质始终难以兼得。
内环别墅早已绝迹，直到风貌别墅横空出世，用不可复制的核心地段弥补了传统别墅的天然缺憾。
地段价值、居住体验、传承意义......当这些维度被完美统一，墅境生活才算升华。
升华的同时，当然意味着总体价值高不可攀。
据统计，上海迄今为止入市的风貌别墅总价4000万起步，上不封顶。
难道风貌别墅注定是顶豪圈层的游戏？
东外滩、内环内还有机会。
興華里联排墅建筑面积约131-154m²，总价2000-3000万风貌别墅即将入市。
产品形态与总价优势双重加持，让興華里以绝版之姿，重新定义内环墅居价值。
我们粗略统计了全城信息已较为明确的风貌别墅，也确实如此。
风貌别墅的面积基本200m²起步，总价也自然水涨船高。
3000万级凤毛麟角、4000万级是基础价，5000万级是主流，1亿以上也并非不可能。
在这样的市场格局下，2000万级预算想要购入内环风貌别墅，似乎是一件不可能之事。
2、2000万级买内环核心高层大户型，也几乎毫无机会。
即便将目光转向传统高层住宅，2000万级预算的选择空间同样不容乐观。
一房一万数据库显示，2025年至今已过半，内环内新房供应套数为1184套，远不及去年上半年3103套的供应体量。
内环内供应爆发期已然过去，而套均总价已由去年上半年的3106万涨到今年的3727万。
寸土寸金的内环将“物以稀为贵”演绎得淋漓尽致。
今年，内环内总价在2000-3000万的新房仅供应了3盘，一共仅120套（均为高层或超高层），占比不足10%。
这意味着2000万级的客群正在面临着内环内无房可选的境地。
高层尚且没有选择，何况风貌别墅！
在这样的市场环境下興華里的入市具有特殊意义，它不仅填补了市场空白，更可能是2000万级预算者最后的置业机会。
3、东外滩内环内再现地王，预计售价14万+/m²。
为什么说是興華里是最后机会？
因为市中心新房的价格远未见顶，东外滩更是首当其冲——土拍价格涨不停。
新拍的四幅地块均溢价成交，特别是上批次土拍的01c5-02地块楼板价飙升至95529万/m²，预计售价14万/m²。
这个价格即将开启东外滩新房市场新纪元。
与当下杨浦区的很多新盘、地块相比，興華里地处内环，地段价值更优。
与同在内环内的新地块相比，興華里与滨江的直线距离仅800米，优势同样明显。
细看最近的几块地，会发现容积率普遍偏高，如興華里一般容积率1.6，洋房+风貌别墅的配置基本不可能了。
这一切注定着興華里有着不同于常规高层产品的独特性。
高层住宅的价值主要依附于建筑本身，随房龄增长而递减；而风貌别墅的价值核心在于土地稀缺性，建筑反而成为土地的"增值载体"。
当周边高层产品面临同质化竞争时，興華里以风貌别墅的独特定位，构建起难以复制的竞争壁垒。
在内环土地稀缺、房价持续攀升的背景下，興華里以不可复制的地段、绝版的产品形态和可控的总价，成为2000万级客群抢占内环核心资产的最后机会。
一旦错过，同等预算的产品也许就此难求。
02
立体墅居
地下室+露台+花园演绎空间革命
风貌别墅摒弃了传统别墅远离核心的原罪，冲破了大平层无法尽情私密的瓶颈。
在钢筋水泥的都市丛林里、在寸土寸金的地段，造就一方可以尽情来去的立体墅居，一方如净土一般的精神领地。
兼顾物质与精神的双重满足，正是风貌别墅永恒的魅力所在，也是興華里的空间表达。
1、超绝质价比，超越平层的空间革命
如果算上地下室57-65m²不等的赠送面积，興華里风貌别墅的实得面积就超过100%。
以建面130.65m²的J户型为例，地下室赠送面积达到57.19m²，实得面积超过180m²。
我们可以做个换算，若想在大平层获得180m²的使用面积，至少需要购买建面220m²左右的房子。
以东外滩新地块的估价14万/m²计算，建面220m²的总价已经超过3000万。
至此，興華里的质价比已跃然纸上，真正实现了以平层的价格收获叠墅的品质。
在日渐萎缩的内环内2000万级新房市场中，「興華里」能以空间感、稀缺性与未来价值，形成了“降维打击”式的置业机会。
2、功能丰富性：自由解构的生活场景
人们钟情别墅，自然是钟情它如同魔方一般打破边界、转动生活想象力的复合场景。
我们以J户型为例，地下室赠送面积57.19m²，影音室、书房等可以自由设定。
1F包括厨房、客厅以及15m²左右花园院落，采用了独门独户的实体墙设计，进可享受家庭欢聚的热闹，退可品味独处时光的宁静。
2F则是更自由的2+X的格局，2间南向阳光卧室搭配北侧多功能书房，既可保持独立分区，又能打通改造为带衣帽间、休闲区的豪华套房。
自由定制的空间设计可以随生活阶段的变化而灵活调整，让每一寸空间都成为品质生活的延伸。
3F主卧的阔绰尺度比肩星级套房，有单独的衣帽间，为业主的生活增添格调。
南侧有一个附赠的露台，视野内外皆风景。
3、建筑可读性，可知可感的海派美学
从近代平凉路25号-严裕棠故居，到平凉路320号-铁业大王张卓仁故居，百年平凉路实业大家云集，留驻着百年建筑的肌理。
興華里的风貌别墅产品采用了更新改建的形式，凝固老的，注入新的，让居所带着历史纹理成为传世之宅。
通过"总弄-支弄-门楣-院落"的递进式空间序列，再现"围而不隔，疏而不透"的里弄智慧。
立面采用青灰色砖片、浅色水刷石为主，保留历史建筑原有的肌理、双坡屋面形式、青砖红线的经典配色等，精准复刻花园里弄的时代风貌。
同时，还倾心打造“一街、两园、四巷”景观节点。
一街：繁华街为功能型景观中轴，尊享出入归迎礼仪；人行出入口的传统红砖元素、金属格栅装饰、复古拼花的石英砖营造归家氛围，无不凸显海派优雅风情。
两园：园内将打造摩登景观会客厅、架空层共享空间、海派美学花园、儿童活动空间、健身空间以及康养花园，满足了全年龄段业主的日常生活所需。
四巷：位于风貌别墅区内的思南巷、新乐巷、安福巷、余庆巷，重现复古人文里弄风情。
居于此，体验的不止是有天有地的墅质生活，更是一种超越物理空间的海派美学。
03
内环杨浦滨江
坐拥城市增长红利
选择興華里，因为它不仅有难以复刻的文化肌理与生活场景，还因为它爆发着难以估量的未来潜能。
興華里所处的东外滩内环以内的部分，被定位为世界级科创中心，也是内环内CAZ唯一的科创中心。
去年出台的《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》中，对杨浦滨江的定位——新质秀岸。
这意味着，东外滩在上海中央活动区以及“一江一河”两大核心规划中拥有姓名。
今年年初，《杨“数”浦新质秀带创新区建设方案》显示，要逐步形成东、西、南、北的全市创新格局（东部：浦东张江、西部：青浦华为基地、南部：“大零号湾”科技创新策源功能区、北部：杨“数”浦新质秀带创新区）。
这意味着，东外滩的产业能级正在与张江看齐，成为北上海的创新引领者。
东外滩的美团、b站、字节跳动等互联网大厂将在2027年陆续交付，中交滨江广场、中节能项目也在交付阶段。
东外滩预计产业规模达3000亿，导入至少20万人口。
一次次官方背书，一座座拔地而起的摩天大楼，一再确认着东外滩的能级与定位。
当成千上万高知人才涌入东外滩崭新的总部大楼，他们将如同新鲜血液一般，奠定东外滩产业-人才-置业的良性生态。
这些都将与稀缺的地段价值、产品形态一起支撑着興華里的长期价值。
杨浦滨江实拍
除了可见的未来，興華里位置优越，与黄浦江的直线距离仅800米，松弛美好的滨水生活唾手可得。
周边更有无比丰盛的成熟配套，东方渔人码头、百联滨江等商圈，平凉公园、江浦公园等生态绿境，以及世界滨江博物馆、绿之丘、自来水科技馆等文教资源。
同时还有复旦大学附属妇产科医院、杨浦区中医医院、新华医院、上海第一康复医院等医疗资源。
发达的交通网络则将全城资源串联在一起，直线距离12号线宁国路站约900米，1站江浦公园站换乘18号线，3站北外滩来福士；
直线距离18号线平凉路站约900米，5站世纪汇广场、6站陆家嘴。
自驾道路桥隧纵横，通过大连路隧道、江浦路隧道、杨浦大桥、新建路隧道等便捷来往浦东，通过北横通道前往市中心也十分便捷。
示意图
写在最后：
风貌别墅本就是可遇不可求的稀缺资产，内环内2000万级的风貌别墅更是凤毛麟角，再叠加东外滩的澎湃势能，興華里收藏价值、未来价值都将不可估量。
臻藏风貌别墅，每一席皆珍贵。还有少量小户型臻藏洋房，错过难再遇。
内环内东外滩，CAZ中央活动区
800米滨江带，高能级互联网产业群
「興華里」131-154㎡
绝版2000万级风貌别墅
即将入市
兴华里售楼处电话:400-8874-108✔【已认证】⭐⭐⭐⭐⭐
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麟评居住大数据研究院数据显示，7月监测重点14城二手住宅成交111773套，环比下降1.83%，同比下降9.05%。
从累计情况看，今年前7月重点14城成交量为811142套，较去年同期上升10.8%，成交规模仅次于2021年成交水平。
报告认为，年内二手房成交呈现明显的“前高后低”的局面。一方面是由于一季度成交的提前释放，二季度购房潜力不足。另一方面，二季度政策无明显利好，房价继续下行，居民购房信心并未扭转。
麟评居住大数据研究院预计，下半年二手房的去化存在一定的压力，本次中央政治局会议未提房地产，对于城市更新相关政策细节的表态不及预期，如若无明显外部利好因素介入，二手房下半年市场或将面临量价齐跌的压力。
一线城市成交“领降”，二线城市继续分化
从各线城市来看，14个重点城市中同环比均有不同程度的涨跌。
报告显示，7月份一线城市成交“领降”。除深圳成交量稳增之外，北京、上海、广州同环比均呈现下降态势。主要原因在于市场无利好加持因素，购房者入市节奏有所放缓。
二线城市中，仅苏州、南京和厦门7月成交环比下降，降幅分别为3.8%、2.6%和6.8%，降幅均小于一线城市。其余二线城市成交量较上月呈现上升局面。其中，东莞、佛山和郑州成交涨幅居前三，分别为19.8%、8.6%和7.8%。
从累计情况来看，前7月一线城市二手房成交量均高于去年同期。二线城市中仅南京（-3.8%）、无锡（-2.9）、青岛（-2.8）和郑州（-7.6）同比下降。
挂牌量“二连升”，去化周期拉长
挂牌量方面，7月14个重点城市二手住宅挂牌量约198.2万套，环比上升2.7%，同比下降17.19%。
报告指出，今年以来，一季度在售挂牌量环比上升，随后连续两个月下降，至5月在售挂牌量较去年同期下降2成，5月后在售挂牌量连续2月上升。同比方面，今年在售挂牌量不及去年同期。
另外值得注意的是，在二手房挂牌量上升的同时，去化周期同样连续2月提升。报告显示，7月重点城市的二手房去化周期为16.8个月，环比上升2.7%，同比下降17.2%。
虽然今年二手房成交量活跃度相较于去年有所提升，但市场信心仍位于低迷区间，并未出现改善迹象。
根据报告，7月重点50城市场信心指数为-0.85，环比微升0.01，同比微升0.02。市场信心指数与居民对房价的预期息息相关，从上述指标看，该指数仍处于低迷区间。
对此，麟评居住大数据研究院表示，当前房地产市场的问题不仅取决于供需关系，还受到居民收入能力和收入预期影响。当前经济环境背景下，居民对收入预期降低，二手房仍然处在以价换量中，房价持续下行，影响市场信心的改变，短期信心指数难以大幅度改善直至房价止跌迹象明显。
