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新房市场，再现“搅局者”！
当新房卷品质成为大家的共识，当大量新房还停留在用奢华材料、堆砌大品牌层面的时候，上海紫薇之星，打破了这样的标准化流程：
继宝华紫薇花园公园道/公园里在普陀大受好评之后，上海紫薇之星，不沉浸于过去的辉煌之中， 在一个改善级新盘里，做起了“海派私宅定制”。
什么是“海派私宅定制”？
私宅定制，一般只会出现在独立的单体高端住宅中，因为在定制化的过程中，往往会有非常多的极致细节，对施工工艺也有着更高标准更严苛的要求。
而这一次，大量以往只有在大几千万甚至亿级别豪宅里才能看到的工艺，在上海紫薇之星，得以运用了。
业界大佬定制海派私宅
紫薇之星，打破标准化
陆家嘴的豪宅，从来不止有汤臣一品。
那么，为什么我们提到陆家嘴豪宅，第一反应就是汤臣一品？
因为地段，只能决定产品价值的下限，品质，才能决定产品价值的上限。
而在这几年的上海新房市场，能够突破地段限制，用产品来拉高新房价值上限的新盘，独家君第一反应，一定是 城市之星、紫薇花园。
宝华城市之星实景，图源网络
无论是普陀、长宁、浦东还是闵行，这一系列产品，个个是标杆。继宝华紫薇花园公园道、公园里之后，宝华携手东苑集团，再一次进驻普陀，带来新标杆紫薇之星。
东苑集团，大家也一定不会陌生。作为上海专注于城市更新的典范企业，其城市更新项目，也在不断地进行着产品迭代升级，金虹桥古北悦公馆、佘山老牌低密别墅佘山御庭都是东苑的作品，未来更有佘山·桃花源（暂定名）等项目在路上！
佘山御庭实景，图源网络
两大实力房企强强联手之下，紫薇之星也确实惊艳！
这一次 ，紫薇之星特邀梁志天先生进行设计， 作为九间堂、深圳湾一号、古北壹号等知名豪宅的设计师，梁志天先生设计以现代精致主义为主，如果说软装是一个项目的“皮相”，那么硬装，就是项目的“骨相”。
梁志天深圳湾1号私宅定制，图源网络
在大师操刀设计之下，紫薇之星的“骨相”，呈现出了内秀之美，品质再次升级。
先看整体：
项目目前开放了建面约101-188㎡的三个样板间。
我们以建面约188㎡户型为例来解读：
十字动线入户，户型方正通透，整个客餐厅空间全面采光，西侧正对桃浦中央绿地，景观视野开阔。
紫薇之星实景图
三个南向卧室，景观视野突出。银河白奢石、GUCCI红、宝格丽棕、白雪公主等精致石材，层出不穷，紫薇之星，几乎在以不惜成本的方式，为业主定制私宅。
但这，只是冰山一角而已。紫薇之星的“魔鬼细节”，才能真正体现“大师级海派定制私宅”的含金量。
来看细节：
进入样板间的瞬间，我们就能发现，整个室内空间，看不到一个直角。看房子就和读文章一样，喜曲不喜平。
紫薇之星实景图
如果大家有自己从毛坯装修的经验，就会了解这样的工艺，对工人的要求非常高：
一般来说，圆弧收角，需要在拆除阶段，就把阳角劈掉一点，然后在油工阶段，用腻子一点一点批成圆弧形，最后再打磨刷漆，这样做出来的圆弧，不需要用到两种材料的拼接，就不易开裂，圆弧的角度也会更大，更加美观。
相信大家也看到了，这样的工艺复杂，且对工人经验有很大要求，对项目经理的统筹能力也是一大考验。
紫薇之星实景图
甚至在门套方面，也做了弧线收边！更不用说皮革包覆了。
同样的，石材台面、部分交付的柜子也都做了圆弧处理，废材废料不说，人工成本的增加，不是简单翻倍这么简单。
如果大家自己去找定制厂家做，这样的一个圆弧，就至少是4位数/个往上加。
再来看非常考究的灯光设计：
电梯围边的GUCCI红石材 ，辅以温婉的灯光，塑造归家仪式感：
紫薇之星实景图
进入玄关空间， 双眼皮挂边灯槽，浮光掠影般的轮廓光 ，通过照度的调整，让浅色的玄关空间，更加的明亮；
而到了卧室空间，灯光就显得更加温馨一点，更容易让人产生安全感，家的归属感拉满。
紫薇之星实景图
这一切呈现出来的效果，相信大家也能直观地感受到，就像一幅经典的书法作品，提按顿挫之下， 用皮革、编织纹勾勒出横平竖直的线条感，用圆弧刻画出圆融的曲面，利用灯光色温的变化，营造出层层递进的氛围感，融一切个体于整体。
通过线、面、体的交融，打造了典雅又轻松的海派私宅。而这样的私宅标准，也延伸到了公区。
Part.2
全域精装
全上海难找第二家
在紫薇之星之前，独家君已经很久没有在改善级住宅里，看到如此之高的南入户挑高大堂了。
紫薇之星实景图
同样的 弧形造型，辅以棋盘格式的吊顶 ，一曲一面就能将美学二字糅杂在空间之中，达到了方圆的对立与平衡。
我们来看墙体的细节处，墙面同样做了层叠设计，从侧面看，立体感明显。石材墙面开槽， 镶嵌有金属条点缀，注意，这样的点缀条，也做了弧形处理。
再来看公区，庭院的格栅，同样做了造型化处理，镂空形状不一，随着日光位置的变化，阳光洒落，造型十分灵动。
紫薇之星实景图
白色石材点缀铜质元素，树影和日光之下，温润如玉，不禁想让人触摸感受。
紫薇之星实景图
而让独家君印象最深的，还得是这个地方：
紫薇之星实景图
公区大量采用这样的石材做装饰，中间的坡度，作为地下车库的车库顶，利用冠状树木的挺拔，叠水的灵动，形成了小区的景观打卡点。
艺术园林的构景方法，在公区里大量运用 ：
紫薇之星实景图
比如在这里，以简洁的门框为前景，撷取园中的水体、立柱，将树木作为主体突出，整个画面构图完整，具有非常突出的艺术效果。
这就是紫薇之星的定制化处理这是匠心独具的设计，而这样的设计，分布在了小区的每一个角落。
紫薇之星实景图
这一切，都已经实景呈现。为什么我们一直强调，品质能突破地段的限制，为产品带来更高的价值，从紫薇之星这个项目，就可见一斑。
Part.3
品质就是未来的溢价
品质就是未来的溢价，这是完全可以用数据来验证的。
首先，新房和二手房的定价逻辑是不一样的：
在地段没差的情况下，现在的新房市场，谁的概念更强，谁的周边二手房价更高，谁就更热门；
但是二手房不一样，当你买到的新房，流入二手房市场之后，价值如何凸显？
我们来看三组数据：
第一 ，长宁西郊，选择样本楼盘：朗诗新西郊（2017）、西郊紫薇花园（2015）、复地御西郊（2014）
长宁西郊三盘，年代接近的西郊紫薇花园和复地御西郊，西郊紫薇花园的成交涨幅速度明显较大，且一路呈攀升趋势；地段上只隔了一条马路的朗诗新西郊，年代更近，但涨幅也比不上西郊紫薇花园。
第二 ，静安大宁，慧芝湖花园（2007-2008）、宝华现代城（2008），这一组数据，我们选择了今年以来两盘的成交比对：
可以看到，在房龄、楼层、面积段等因素基本重叠的情况下，宝华现代城的售价明显高于慧芝湖花园。
第三 ，闵行，颛桥紫薇花园（2022），我们来对比一下颛桥二手房大盘的租金数据：
这也就是我们文章开头说明的数据，郊区同一地段情况下，颛桥紫薇花园的租金，比同期次新房，高出了一大截。
三组数据，完全可以明确，品质，就是溢价。
谁的品质更强，谁就能获得远超周边的高溢价！不仅仅体现在二手房成交价，更体现在租赁市场。
大家试想，如果你是二手房买家或者租客，你是不是更愿意去买、去住品质更高的房子？如果你是房东，在你的房子明显更抢手的情况下，你是不是会提高挂牌价、提高租金？
换而言之，在我们目睹了上海紫薇之星的品质之后，我们可以设身处地想一想，如果我是紫薇之星的业主，那我是真的舍不得出租，更舍不得卖掉。
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2025年三季度，中央部委进一步完善稳市场政策的顶层设计。
城市高质量发展方面，7月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高质量发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高质量发展的决心。
与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。
地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次显著提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。
从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业库存压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。
2025年7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。
此后政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置。各地主管部门也纷纷发文表态跟进，7月下半月即有16省市公开发文，表态将加快推进城市高质量发展相关工作。
并且在一个多月之后的8月下旬，中共中央和国务院将城市工作会议要求明确落实成文，发布了关于推动城市高质量发展的意见，文件中再度明确了“两个转向”的判断。构建房地产新模式被归于第四个板块任务“营造高品质城市生活空间”中，与系统推进“好房子”和完整社区建设密切相关。8月30日住建部也表态，将推动城市规划创新促城市高质量发展，积极研究构建一套与城市高质量发展新阶段相适应的城市规划制度体系。
城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。
2025年三季度，财政部围绕提振消费、优化人口结构、激发市场活力等关键领域密集出台政策，通过财政贴息、税费减免等措施，在扩大内需与改善民生间实现精准平衡。
其一，消费贷款贴息政策发力，拉动消费规模增长。8月4日，财政部发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。该政策对单笔5万元以下日常消费贷款，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、文化旅游等七大重点领域消费贷款，按年给予1%贴息，且单笔5万元以上消费以5万元为贴息上限。政策实施中，通过线上系统自动匹配消费场景、线下人工核验的方式，实现贴息资金自动结算。以家居家装消费为例，借款人通过手机银行提交申请后，系统可自动扣减贴息。按相关测算，该政策可直接降低居民融资成本约30%，预计能拉动超万亿级消费规模增长，推动经济恢复，利好居民收入水平提升。
其二，优化人口发展政策，减轻家庭养育教育负担。针对人口发展新形势，财政部8月推出系列政策，完善生育支持体系。《育儿补贴制度实施方案》明确，2025年起对3周岁以下婴幼儿按每孩每年3600元标准发放补贴，2025年前出生的婴幼儿可按剩余月份折算申领。同时，国务院《关于逐步推行免费学前教育的意见》落地，秋季学期起免除公办幼儿园大班儿童保育教育费，民办幼儿园参照同类型公办园标准减免，财政对差额部分给予专项补助。叠加个人所得税专项附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，预计每年可减轻家庭养育成本超千亿元。
其三，完善增值税退税政策，支持房地产行业发展。8月22日，财政部、税务总局出台政策，优化增值税期末留抵退税。房地产开发经营业纳税人，若与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增留抵税额均大于零，且第六个月期末新增留抵税额不低于50万元，可申请退还第六个月期末新增留抵税额的60%。政策还允许纳税人缴回已退税款后重新选择优惠方式，增强企业自主选择权，有效缓解企业资金压力，尤其是房地产开发经营企业的项目建设资金压力。
三季度出台的这些政策，体现了财政政策在稳增长、调结构、惠民生中的重要作用。通过需求端拉动消费、供给端支持经营主体、民生端减轻家庭负担的联动措施，为经济复苏培育了内生动力，也为人口长期均衡发展奠定基础，长期而言有利于房地产市场的需求侧稳定。
9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。
在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容主要包括三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应，完善供应体系、探索用地类型转换等；三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企事业单位低效用地再开发等。
对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在不断提高土地要素市场化配置水平。
差异化方面，各试点地区根据自身地理、经济、产业特点，在海域资源利用、飞地经济、分层设权、TOD/EOD开发、混合用地等方面进行了特色化探索。如杭甬温推行“限地价竞贡献”出让方式，土地出让更重视后续地均产值，而非单纯的比拼拿地价格。
随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。
2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。
从限购解绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。
北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；
上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，进一步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；
深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。
公积金政策方面，三城均从贷款额度、首付比例、提取规则三方面同步松绑，且多向多子女家庭、绿色建筑倾斜。
北京首套公积金贷款最高160万、二套100万，缴存年限每满1年可贷15万（上限160万），城六区多子女家庭额度最高达168万，同时支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度；
上海首套公积金最高贷184万、二套149.5万，绿色建筑贷款额度上浮15%，多子女家庭最高可贷216万，灵活就业人员连续缴存12个月即可申请贷款；
深圳个人公积金最高贷60万、家庭110万（按账户余额16倍计算），首套及多子女家庭最高可贷154万，叠加保障房或绿色建筑优惠后额度可达231万，首套房可全额提取公积金付首付，二套房提取比例为60%，还支持提取支付契税，政策灵活性更强。
商业贷款与税收优惠层面，三城均有降息降首付动作，且统一执行“满2年免征增值税”政策。
北京首套商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套五环内3.45%、五环外3.25%，首付比例首套五环外15%、二套统一30%；
上海取消首套与二套商业贷款利率区分，实际利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外环外30%、外环内35%；
深圳则统一执行LPR-45BP（3.05%）的商业贷款利率，首套与二套首付比例均低至15%，在降低购房成本上力度更突出。
其他支持政策方面，上海非沪籍人才首套房免征房产税，青浦区对社保未满1年的人才开放购房资格，且可享受市场价优惠。
在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已经进入新阶段，各地主管部门还需进一步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。
2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高质量发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。
2025年三季度地方房地产政策聚焦六大方向：
一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布相关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。
二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费。
三、27省市36次发文推进保障安居工作，通过增加保障房供应、放宽申请门槛、规范运营管理，完善住房保障网络。配售型保障房建设加速推进。
四、27省市33次深化推进城市更新行动，挖掘存量住房与城市发展潜力。
五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。
六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构。
其他稳市场政策方面，比较值得关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。
四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。重点关注以下三方面领域：
一、城市高质量发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高质量发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。
二、土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。
三、财政金融双向协同，精准缓解行业资金压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。
