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——吴淞道1號——

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上海吴淞道1號售楼处电话 400-8874-108 户型价格_预约看房不少上海地方国企有一个通病——开发节奏特别缓慢。今天测评的项目在2023年7月拿地，按正常进度2024年就该入市，但它却拖到了2025年中，把本来自己的优势地位硬生生拖成了劣势，并且因上海建筑规范标准的变革，将不得不面对因此而强势的三个竞争对手，如此，它的交易性就很差了。大家好！今天李想测评的是位于宝山吴淞创新城的上实吴淞道1號，规划有5栋16F的小高层，共287套房源，主力户型100-145㎡三到四房，单价6.3万/m²，主力总价600-950万元，如果它是一年前销售的话，基于竞争关系，我们综合评级会给到A，但是今天我们只能给到它B。接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

区位评级B+

区位评级B+，其中地理b+，交通b+，配套a，相邻c。

我先简单介绍下吴淞创新城，它是2020年上海市提出的宝山重要的市级战略规划，希望以城市更新的形式打造世界级科创中心。虽然它的竞品金茂棠前、招商序和江湾金茂府都在提这一概念，实际上真正占据核心腹地的是吴淞道1號。

按规划这里有约60万方的科创、200米地标建筑、总部经济以及持续开发的住宅组团，同时也有现实性的利好，比如，交通较为便利，项目距轨交3号线宝杨路约700米；配套较为完善，共享宝钢老城的商业、医疗等设施。

淞宝商业示意图，来源上海宝山

不过，这个项目区位上最主要的抗性来源于相邻关系，只能给到c，它的西侧是宝山老工业区，搬迁周期较长，而且可能存在一定污染。

周边实景

产品评级B

产品评级B，其中规划与排布b，公区c，户型b+，内装b。

相较之下，吴淞道1號的产品明显落后于它同期在售的三个竞品，是建筑规范标准新旧交替之际的牺牲品，主要体现在：

第一，公区方面，金茂棠前、招商序、江湾金茂府都有大规模的社区共享空间，包括下沉式庭院会所、架空层、风雨连廊，甚至是不计入公摊的，而这些它都是没有的，只有基础绿化和儿童活动区。

第二，户型方面，金茂棠前主卧做到了270°转角飘窗，招商序做到了三阳台，而涉及到更大套内附赠的部分它也没有。

另外，它规划上有一个不合常理的做法，它把世俗认为价值最低的租赁房放在土地价值最高的社区正中间，还紧邻中心景观，除了这是为本地公务员进行的专属化的配置外，我想不出其他的理由了。

交易评级C

交易评级C，其中定价c，供需b，竞品c，能力c+。

假设吴淞道1號不做拖沓，按正常节奏于2024年上半年入市，6.3万/m²的联动价实现旺销问题不大，因为彼时它只有一个竞品，是区位和产品都不如它的上海长滩，它的优势特别明显。

可来到2025年的今天，它的竞争环境一下子变得很严峻，首先，竞品竞争力明显强于它，产品力全面领先于它。比如，招商序和江湾金茂府区位上和市区关系更好，处于相差4站的上游位置，虽然贵了5000块，但是算上额外赠送的10%的户型使用效率，性价比更高。金茂棠前在轨交与合生汇短期落地的规划下，价格还比它便宜。

其次，这三个项目加在一起有超过3000套房源，在这样的重重围堵下，它究竟凭借什么突出重围呢？因不具优势，在丧失了大的区位客源的情况下，宝山老城的客群成了吴淞道1號的唯一选择。也许我们会觉得287套房源数量不多，可被消化，但上实作为一级开发商，它并不只着眼于只有200多套房源的吴淞道1號，在1号不能扩大客源的情况下，之后的2、3、4号该怎么办呢？

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近期，房企陆续公布3月份销售业绩，部分企业同比增长明显。与此同时，在核心一二线城市的土地市场，房企补仓意愿强烈。分析人士指出，当前阶段，房企在经营层面需要兼顾存量和增量市场，保持适度投资。

招商蛇口近日公布了3月销售及土地获取情况，公司3月实现签约销售面积54.63万平方米，签约销售金额179.43亿元；1-3月累计实现签约面积114.15万平方米，签约额333.82亿元。

金地集团3月数据显示，当月签约面积10.8万平方米，签约金额14.5亿元。公司1-3月累计签约面积23.2万平方米，累计签约金额33.0亿元。整体来看，公司一季度销售端仍然承压，同比显著下降。

记者注意到，两家公司近期在土地市场均有收储动作。招商蛇口新增一处位于郑州市管城区住宅用地，公司权益比例为40%。金地集团也于近期新增一处位于青岛市李沧区的住宅用地，权益比例为22.5%。

针对今年前3月房企的经营业绩表现，中指研究院研究主管王琳分析指出，综合1-3月，受监测的百强房企销售总额为6208.7亿元，降幅较1-2月缩小了3.7个百分点。大部分房企紧抓三月份关键时段，加快推盘促销。

王琳分析指出，3月份，包括招商蛇口、中海地产、中国金茂、兴耀房产、中建智地、联发集团等企业销售业绩同比增长明显。“这些企业或为央国企或为区域深耕型民企，通过打造性价比产品或高品质‘好房子’实现项目热销，带动业绩提升。”

值得一提的是，多家机构监测数据显示，3月部分房企销售业绩呈现大幅回暖。市场机构克而瑞统计数据显示，3月份，典型房企中累计业绩同比增幅大于100%的企业数量有7家。其中懋源控股、联泰地产和宏发集团都进入了增幅前五，君一控股同比增幅达到了329.4%。该机构分析认为，“在房企整体业绩筑底的背景下，部分企业仍保持着较为稳健的运营。”

综合今年前3月，房企在一、二线城市土地市场补仓意愿强烈。例如，金地集团在低权益模式下仍保持土地储备拓展节奏。近期，上海、杭州等城市均有高溢价地块成交，意味着房企在此类城市土地市场竞争激烈。整体来看，头部房企聚焦核心城市集中布局，其他企业则倾向深耕区域市场。

当前，上市房企的年报披露正在进行，行业格局延续分化。中指研究院企业研究总监刘水分析认为，展望未来，房企还需要攻坚克难。短期经营来看，要继续盘活存量土地和商品房；同时还要优化增量市场，保持适度投资。长期来看，企业要顺应行业形势，发展运营服务类业务，轻重并举探索转型，实现更高质量的发展。