我很少这么直接：
内中环大古北低密墅区准现房，古北99 取得三开三捷战绩，造就大古北现象级热销。
目前在售楼王 建面约134-154㎡精装大三房，均价仅11.65万/㎡，今年9月入住！
古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
古北99开盘现场人气实拍
尤其项目高区，采光视野非常出众！
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之所以这么直接，就是怕你错过——古北99这11.65万/㎡的机会一旦溜走，内中环接下来基本都是“地王”盘，门槛将一浪高过一浪！
其实古北99业主心里门清，他们大多是高知、高收入群体，思维很理性，却依然选择在此时果断入手，原因很简单：“再犹豫，就只能买地王了，11.65/㎡太香了”！
且他们格外看重建面约134-154㎡大三房，因为当下人口缩减，家庭趋势以小家庭为主，没必要选紧凑四房。据统计，上海近年134-154㎡近9成产品做成四房，供应过剩，未来很可能面临像70/90户型那样的砸盘风险。
相对而言，建面约134-154㎡大三房，舒适与稳健两者兼顾。
另外，这群城市新中产平日十分忙碌，对服务依赖性很高。而古北99超大商业地带搭配缦合物业，为业主提供入户清洁、孩子接送、宠物托管寄养等服务，包揽业主后勤工作，让业主尽情享受 “懒人生活”。
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古北99入手紧迫性，我们从今年上半年数据就能一窥端倪：
首先，新房市场：
1、内中环成交均价已达约13.5万/㎡，后续还有诸多地王待入市！
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约13.5万/㎡只是暂时的，关键在于，内中环地王扎堆，还未正式启动。
今年5个批次土拍诞生7个地王，其中3个在内中环，开发商们对核心地段颇为看好；更有中建大宁、宸嘉龙华等“超级地王”蓄势待发， 预计售价16-18万/㎡。
2、内中环套均2000万时代来临！
同样，约2038万仅是起点，随着地王陆续开盘，门槛将被不断刷新。
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3、约135-155㎡太稀缺了！
2021年至今，内中环约135-155㎡户型供应仅占比约11%。
同时据小编统计，135-155㎡供应中约9成打造紧凑四房，依旧重功能轻舒适，大三房稀缺！
考虑到家庭结构“小家庭化”，其实不需要那么多四房，以后紧凑四房或许像70/90一样面临价格承压，而大三房凭借稀缺性更容易走出独立行情。古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
古北99精准卡位135-155㎡黄金面积段，并 拒绝 “为功能牺牲尺度” ，每个功能间都很舒适；得房率近80%， 比普通75%，多出一间房。
全系大户型，也保证了古北99圈层的纯粹性。
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其次，二手房市场：
不管二手房成交，还是租赁，古北都是环线的佼佼者！
从二手房次新市场看，2022年至今，内中环1300-1800万价格段成交更活跃的板块当属古北-虹桥，市场认可度与购买力双高。 古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
更具说服力的是租金表现——租金是检验房价合理性的黄金指标。以大古北次新房为例：
华丽家族古北花园190㎡户型租金约38000元/月；
古北中央公园139㎡户型租金超30000元/月；
之前盛捷古北服务公寓租金 29000-36000元/月 。
这印证了古北资产在租赁市场的强劲韧性。
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不管你怎么比
11.65万/㎡真的太香了！
我推崇古北99更大的理由，其实是稳健性，我不妄议同环线其他新房是否透支了未来， 但 11.65万/㎡的均价安全垫十足。
其一，与周边新房比，古北99实打实价格优势。
先看一组价格参照：项目东侧步行约950米的中铁峯汇里（2023年售罄）当年单价已达 13.1万/㎡。
再看环线位置：古北99步行到内环仅约1.3公里，均价11.65万/㎡；而长宁天山项目贴着中环，首开13.88万/㎡；长宁西郊项目临近外环，联动价也要11.8万/㎡。
古北99占位更贴近内环核心，价格却更具竞争力。
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其二，古北99比周边次新房更划算。
古北二期近20年房龄，挂牌11.5-14万/㎡，一街之隔的古北中央公园挂牌14万+/㎡，
这种市场罕见的价格差，夯实了资产安全性。
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其三，古北国际宜居住区
当下新房定价常包含未来规划，但规划兑现存在不确定性，城市更新周期更可能长达8-10年。
而古北99不用去兑现，古北一切都高度成熟：
在前瞻性统一规划下，约40%的超高绿化率串联起高端住区，古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）浓荫大道与繁华商圈交织，形成“闹中取静”的宜居界面。无需等待规划落地，即刻享受成熟生活，这份确定性，是资产安全与居住舒适度的双重保障。古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
同时与一江一河豪相比，古北既少了产业与办公的嘈杂，又无需等待城市更新的规划兑现，一切都是成熟的。
与衡复、新天地相比，古 北没有太多游客干扰，是纯居住区，繁华与静谧相融。
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舒适精装大三房
约80%得房率，比普通75%，多出一间房
建面约147-154㎡A户型：
客厅面宽达约 4.5米，主卧面宽达约 4米，保证居住舒适度。
标配 中西餐厨+岛台，符合高净值人群烹饪习惯； 南北双阳台，两侧都有出色的景观视野。
同时该户型 餐厨空间可塑性强，3房可成长“3+1”房，用作工作间、琴房等， 比固定不变的4房更灵活。
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建面约134-137㎡B2户型：
该户型客厅面宽同样达到约 4.5米，主卧面宽也是约 4米，开间尺度阔绰。
双卧朝南，另一个房间也有南向采光。
厨房和X空间也有南向采光，其中X空间可随家庭结构变化灵活变化，可以是卧室、开放式书房、电竞区等。 全卧飘窗，进一步延展室内使用空间。 古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
B2户型图并不能很好展示真实尺度感，建议现场参观更有感觉。
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穿越楼市周期的硬通货
古北99三大确定性解码
产品端，古北99以三大硬核优势，为居住体验筑起稳稳的支撑：
1、容积率仅约1.2，内环旁难得低密墅区
在2010年后上海停供1.0以下容积率住宅、市中心限容2.5的背景下，对比中环沿线新盘容积率：
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古北99综合容积率1.2优势显著，社区拥有更强的私谧感、更优的尺度感、更好的采光。
同时凭借约20万方的体量打造出 小地块难以企及的生活场域。
超大体量带来的是丰盛配套，比如约5000㎡集中绿地串联起观景会客厅、亲子乐园等多维节点。
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项目实景图
项目实景图
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项目实景图
还配备 全龄共享架空层，从儿童的欢乐天地到成人的休闲雅室，让建筑不仅是空间容器，更成为承载全龄生活的温暖载体。
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项目效果图，仅供参考，以实际交付为准
2、准现房9月入住，告别期房焦虑的安心之选
今年9月即将交付的古北99，用 “所见即所得”带来安心购房体验。 古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）不同于展厅搭建的样板区与实际交付环境可能存在差异， 项目实景呈现更真实，从楼栋到园林，都是交付标准，买房前就能亲眼看见真实模样，让置业更踏实。 古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
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项目鸟瞰效果图，仅供参考，以实际交付为准
踏入社区， 天然黄金麻石材干挂立面质感十足，历久弥新；
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项目实景图
约50米楼间距营造疏朗空间，四季园林景观已郁郁葱葱；
气派的 社区大门、尊崇的 酒店式双入户大堂、浪漫的 艺术星空顶车库，归家的每一步都是仪式感的铺陈。
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入口效果图，仅供参考，以实际交付为准
车库效果图，仅供参考，以实际交付为准
3、超大商业地带+缦合服务， 功能与规模直追古北壹号会所
古北99club，体量超1万方， 设计灵感同源京城十大会所之一的缦合北京「华府会」，规模和服务 即使放在豪宅圈中也是佼佼者。古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
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项目内部精心打造社交、商务、运动、志趣、亲子五大主题空间，构建全维度生活场景：私宴厅款待贵宾，恒温泳池与健身房畅享健康生活，儿童培训室助力成长，咖啡休闲区漫享惬意时光，多功能厅满足多元商务需求，居住、社交、商务需求在此形成完美闭环。古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
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内部配置效果图
更重磅的是，古北99club链接8类61项全球尖端资源 ，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，将国际化前沿生活方式深度融入日常。古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
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古北99缦系无边际服务体系，以时间、空间、私属三大维度为基石，以280余项服务细则织就全周期生活守护网络。
除无边际基础服务外，古北99更为业主定制 私属服务 ：专业管家准时提供孩子上学接送服务；入户保洁团队让家居焕新如初；宠物托管服务为萌宠定制专属照料方案；车辆养护代检已完成日常检修。从家务琐事、萌宠照护到家庭设施维修，43项免费日常维修服务快速响应。古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
这般细致入微的服务，不仅让生活每个场景都得到妥帖照料，更以 “冻龄社区” 理念，让社区保持年轻状态。
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30多年沉淀下来的多元烟火气息
已高度成熟，无需等待
与一江一河等依赖远期规划的高价区域不同，古北凭借30余年的前瞻性开发，早已构筑起成熟完善的生活版图，所见即所得。古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
1、成熟配套无需等待，国际化生活触手可及
✔国际化商业林立 ：黄金城道、老外街，高岛屋的国际氛围扑面而来；近享虹桥商圈尚嘉中心（重奢）、虹桥南丰城，徐家汇港汇恒隆、One ITC 驱车转瞬即达。古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
✔ 国际教育资源环伺 ：上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校、协和双语高级中学等十余所国际学府林立，为孩子铺就国际化成长之路。古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
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✔ 文体休闲无缝衔接 ：漫步新虹桥中心花园，挥杆虹桥高尔夫俱乐部，或是沉浸于程十发美术馆的艺术氛围，生活充满格调。
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新虹桥中心花园实景图
✔ 立体交通畅达全城 ： 步行约700米直达15号线姚虹路站，约1.3公里接驳10号线宋园路站；内环、中环、延安高架路2公里内交织成网，轻松串联城市核心。
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项目区位示意图
2、独树一帜的国际化基因
作为上海首个成片开发的国际住区，古北堪称「小小联合国」，约51%外籍常住人口、27家驻沪领事机构、200多栋外交官官邸，50余国居民生活于此。古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
这种多元文化氛围，叠加古北99低密墅区的纯粹圈层属性，为社区提供了稳固的支撑。
数据来源 ：上海市长宁区人民政府
3、成熟之上，未来可期
✔战略地位提升 ：虹桥-古北被纳入上海2035中央活动区（CAZ）；同时地处徐汇、长宁、闵行三区交汇处，作为经贸产业核心圈中少有的高端宜居板块。
✔轨交规划再添利好 ：规划中的25号线拟穿越古北，若设古北新城站，古北99将实现三轨交汇，与徐家汇、虹桥商务区的联动将更为紧密。古北99售楼处电话💎 高端楼盘：400-889-4986（专属经理 1 对 1 讲解）
最后再爆个彩蛋：
除了收官小高层， 大家翘首以盼的容积率仅约0.86的实景联排据悉8月公开。
2012年政策规定“住宅项目容积率不得低于1.0”。上海浦西市中心在售别墅中， 仅约2.4%为有天有地的「真」别墅，其余均为容积率1.1或以上的风貌别墅。
项目联排建面约300/419㎡，地上4层，另有超高附赠空间，重新界定别墅生活格局，是有天有地的真别墅。
同时作为古北鲜有的准现房别墅，以低密墅区、宽境楼距 （南北栋距约12.6-22.1米，东西栋距约7-27.59米）不同与风貌5-10米楼间距，私密采光更加、 超高附赠、35%绿化率，成为难以复制的藏品级别墅。
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项目别墅建筑立面效果图，仅供参考，以实际交付为准
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项目别墅景观效果图，仅供参考，以实际交付为准
三开三捷的人气红盘
古北99低密墅区准现房
建面约134-154㎡精装大三房
景观楼王1800万
建面约300/419㎡联排也即将入市
对项目感兴趣的伙伴
欢迎预约看房
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海南自贸港，将于2025年12月18日启动封关运作，这是我国改革全网最全的海口城市更新项目分布图开放又一个里程碑。7月24日A股开盘，海南板块股票全线飘红大涨！
作为海南自贸港的省会，海口也在强化城市升级，积极谋划城市更新，以更好推动自贸港建设。2025年截至目前，海口多则城市更新消息狂吸购房者眼球。
迈瀛片区城市更新、横沟村城市更新二期挂牌成交一批住宅用地，田罗新民、白龙北片区(中、西片区)城市更新也于公告挂牌首批4宗建设用地。
省水产供销公司自改项目金城·金甸水岸、博雅片区城市更新二期3号地块中国铁建西派澜廷样板间已相继开放，吸引海居君近200名粉丝组团参观。
田罗新民城市更新仁恒置地&世德集团地块开工，丁村片区(大样片区)大华星曜、海虹化纤片区一期嘉禾郡项目工程也都有明显进展，很快就要亮相了。
横沟村城市更新引进北师大附属学校、丁村片区(大样片区)引进海口金盘实验学校落地办学，田罗新民配套中小学已经完成建设工程招标，也会引进名校。
可以说，今年以来，海口城市更新市场给力。据海居君统计数据显示，2022-2024年间，海口已经相继开工 19个城市更新项目，征拆土地4826.46亩。
根据海口市住建局的消息，2025年海口计划开工 14个城市更新项目，涉及土地面积 623.79亩。另外还谋划27个城市更新项目，涉及征拆土地8973亩。
2022至2024年已开工+2025年计划开工+正在谋划项目，总共达 60个，涉及征拆土地超 1.44万亩，这是惊人的布局，海口城市界面和楼市将全面升级。
海居君整理了目前所有在建、即将开工、谋划的城市更新项目，专门制作以下这张分布图，这应该是目前 全网最全的海口城市更新项目分布图，仅供参考。
2025年海口计划开工 14个城市更新项目，涉及土地面积623.79亩，总建筑面积约138.2万平方米。
海居君特意搜罗整理了海口全部60个城市更新项目的信息，加以分析，筛选出14个可能在2025年开工项目的信息及规划范围，但是声明：仅供大家参考。
✦ 秀英区
根据海居君的分析(仅供参考)，2025年预计开工建设式金村片区、永万东片区(二期)、永庄村片区、东方洋粮食储备库、博抚村北片区等5个城市更新项目。
① 式金村片区
位于五源河片区，占地约317亩，计容总建面约47.34万平方米，总投资约47.55亿元，将打造集民生安居、购物娱乐、生活休闲于一体的国际风尚综合体。
2025年7月7日，海南海建置业有限公司与广东省台创园科技产业集团有限公司组成的联合体，成功中标式金村片区城市更新项目实施主体。
② 永万东片区(二期)
永万东片区(二期)城市更新规划范围东至永安路(规划)，西至永万路，南至向荣路，北至海秀路，更新范围面积约976.51亩，征拆范围约232亩。
初步测算，一级开发成本约11.65亿元。
③ 永庄村片区
该城市更新项目规划范围东至永椰路，西至长天路，南至椰海大道，北至药谷二横路，主要为永庄村行政区划范围，更新范围核心区总面积约931.31亩。
初步测算，一级总投资约60亿元。
④ 东方洋粮食储备库
东方洋粮食储备库城市更新项目，东至百香园休闲广场，西至武汉设计院小区，南至丘洋巷，北至丘海一横路，规划范围总占地面积约42.75亩。
该项目原属海南粮储集团，2023年，海南粮储集团和海南金城安居集团合作，由海南金城主导盘活该项目土地资源，并同步解决96户职工住房品质提升问题。
⑤ 博抚村北片区
五源河片区(博抚村北)城市更新项目规划范围东至长传路，西至长滨路，南至海秀快速路，北至文体中心路，更新范围面积约418.78亩。
初步测算，一级开发成本约13亿元。
✦ 美兰区
根据海居君的分析(仅供参考)，2025年预计开工建设江东新区俊美片区、江东新区桥东村片区、市商务局宿舍区、电器厂等4个城市更新项目。
⑥ 江东新区俊美片区
该项目规划范围东至海南省第一中级人民法院、电白雅居、北师大海口附属学校，西至琼山大道，南至美灵南二路以南部分区域，北至白驹大道附近。
规划范围总占地面积约1268.83亩，目前已经启动该片区的土地征收成片开发方案编制招标。
⑦ 江东新区桥东村片区
该项目规划范围位于椰海大道南侧，琼山大道附近区域，官方还没有具体规划范围公开。
不过，规划范围总占地面积约2410亩，目前已经启动该片区的土地征收成片开发方案编制招标。
✦ 龙华区
根据海居君的分析(仅供参考)，2025年预计开工建设金宇东片区(一期)、交投集团宿舍区、海虹化纤片区(二期)等3个城市更新项目。
⑧ 金宇东片区(一期)
金宇东片区(一期)城市更新项目规划范围，东至现代女子医院，西至茶叶小区，南至金宇东路，北至明月公寓，不含海灵制药厂自改项目。
⑨ 海虹化纤片区(二期)
更新范围北至城西路，东至海南省农业学校，南至城西商业广场，西至规划学院路，总用地面积约5.42公顷(约81.35亩)，拟拆除重建现状建筑面积3.2万㎡。
✦ 琼山区
根据海居君的分析(仅供参考)，2025年预计开工滨江新城三期(首开区)、红城湖延长线2个城市更新项目。
⑩ 滨江新城三期(首开区)
滨江新城三期城市更新总占地超过7000亩，首开区(冯村、南渡村)占地面积约772亩，东、西两侧被响水河环绕，南至新大洲大道，北至滨江路。
首开区是滨江新城三期环境资源相对较好的区域，根据2024版规划，首开区有多宗住宅用地、商住用地尚未挂牌，未来出让开发，将是景观资源很赞的社区。
✦ 2022年，开工6个项目
2022年12月，海口集中开工博雅片区一期、田罗新民一期、桂林片区一期、省水产供销公司自改、海云鞋厂宿舍改造、农垦中学自改等6个城市更新项目。
目前，博雅片区一期开发的中国铁建江语天著已经售罄，预计今年下半年交付；海云鞋厂宿舍改造项目开发的金岭雅居也已经售罄，并且已经交付。
© 中国铁建·西派澜廷 效果图
省水产供销公司自改项目金城金甸水岸已经开放样板间，开放当天海居君组织了近200人看房团实地参观，预计该安居房项目将于8月启动登记。
© 金城·金甸水岸 效果图
田罗新民一期、桂林片区一期联合广场、农垦中学宿舍自改项目，2022年开工至今，没有明显进展。
其中，田罗新民城市更新项目直到2024年挂牌几宗住宅用地，被山西建投集团、世德集团摘得，整个田罗新民城市更新才有明显的突破性进展。
✦ 2023年，开工5个项目
2023年8月，海口集中开工横沟村片区(一期)、恒福居小区自改项目、桂林片区(二期)、永万东片区(一期)、北前北后村片区等5个城市更新项目。
横沟村片区开发的中交蓝色港湾一期项目2024年已经开盘销售，并且依托北师大附属学校落地办学，项目持续热销，一期计划于明年3月份交付。
© 中交·蓝色港湾 效果图
桂林片区二期开发的海建凤翔豪庭项目正在加快建设，预计今年内能够亮相；永万东片区一期开发项目锦秀佳园整体进度超80%，计划今年10月交付。
© 海建·凤翔豪庭 效果图
恒福居小区自主改造项目也在抓紧施工；不过北前北后村片区开发的海口曼哈跨境电商数字直播产业园项目，自集中开工后，工程基本毫无进展。
✦ 2024年，开工8个项目
2024年，海口分两批集中开工8个城市更新项目。
博雅片区二期1号地块开发的中国铁建江语天宸已接近售罄；3号地块开发的中国铁建西派澜廷已经开盘热销，这是中国铁建的最顶序豪宅作品。
© 中国铁建·西派澜廷 效果图
海虹化纤片区一期开发的嘉禾郡项目，预计9月份实现主体结构封顶，有望今年开盘；业里广场片区开发的天玺壹号基桩工程基本完工，营销中心已封顶。
© 嘉禾郡 效果图
丁村片区大样片区开发的项目，已经公布案名为大华星曜，这是大华集团的顶序作品，有望年底入市，该项目附近的海口金盘实验学校梧桐学校已正式挂牌。
© 大华星曜 效果示意图
中国铁建开发的迈瀛片区城更项目，目前还没有更多信息出来，但项目毗邻美舍河凤翔湿地公园，自然资源条件非常好，又是一个非常宜居的品质楼盘。
海南金城安居集团开发的向荣南片区一期(金城金秀)城市更新项目，已经启动，将建设4栋住宅楼、裙楼商业，以及5栋原职工集资房翻新改造，总投资9.9亿。
© 金城金秀城更项目 效果图
白龙北片区(中、西片区)城市更新项目，虽然已经开工，但今年6月份才确定前期服务商实施主体，日前已挂牌四宗地块，或存在引进其他企业开发的可能。
桂林片区三期城更项目，开工后的实质性进度相对缓慢，不过今年6月份曾有其至博雅片区二期的规划路土地权属异议征询的信息，或许建设即将提速。
