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嘉定区竟然出现了上海最难卖的楼盘！开盘2个月，一套都没卖掉...

今年7月8日，嘉定江桥新房虹桥御花园（备案名：锦华茗园22号楼）开盘，推出124套房源，均价4.3万/平！

至今两个多月过去，网签数据仍为零。

也就意味着，该盘开盘2个月有余，一套都没卖掉，可谓是惨不忍睹！

事实上，该盘距离轨交14号线临洮路站并不算特别远，且价格相比板块其他新房要便宜不少，但为何会出现严重滞销情况，我们总结原因如下：

1）供应量过剩：单看江桥，似乎没有太多新房供应，但若把区域放大，江桥隔壁的南翔，持续有供应量供应，且南翔的发展定位要优于江桥，势必会积压江桥新房销售压力。

2）价格仍无优势：江桥作为大虹桥的组成部分，如今的价格优势早已丧失，要知道整个外环附近的板块，尤其是大虹桥房价跌幅最为惨烈，面对这样的困局，该盘依旧无法幸免。

而在项目附近的二手房中，该盘如今的二手报价最低只有3.6万/平，若真要走到成交这一步，或许还会砍一刀。

4.3万/平的新房售价，似乎确实没有太多优势！

3）市场预期不足：2025年上海楼市整体呈现“中心城区热、外围冷”的分化格局，五大新城去化率普遍低于4成。

江桥虽属虹桥辐射区，但受限于嘉定区产业布局（如安亭汽车城、南翔宜居规划），区域发展预期不足，购房者观望情绪加重。

无独有偶，嘉定还有一个售卖非常不理想的新房，嘉定新城御花园，该盘自去年7月开盘至今，1年多时间，网签数据只有7套！

按照这样的去化速度，50年都卖不完！

该盘虽然位于嘉定新城板块，但与所谓的“繁华”相去甚远，距离11号线嘉定西站实在太远，交通因素已经让人望而却步。

该盘附近全部都是工厂、厂房，周边空地也十分多，第一感觉就是荒凉感和低端感。

项目西侧就是偌大的嘉北郊野公园，能够在这里建这么一大片公园设施，可见这里并不是嘉定新城发展的重心！

从地段上，购房者就不会来这里购房。

另外，再看该盘价格，前期过会均价45190元/平（整盘联动价46000元/平）。

要知道，如今在轨交11号线嘉定西站旁的真正地铁新房，售价也不过如此，位置以及城市面貌、周边配套，起码甩开嘉定新城御花园N条街。

在价格几乎趋同的情况下，购买该盘，就不是明智之举。

更何况如今的轨交11号线嘉定西站旁新房，售卖都不容易，购房者为何舍近求远来买所谓的非地铁房嘉定新城御花园呢？

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随着城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，老旧住房更新改造成为城市高质量发展的重要内容。2025年出台的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。

近年来，多地探索老旧住房自主更新、原拆原建，多个项目已在北京、广州、杭州、长沙等城市落地。

例如，广州市花都区集群街2号是广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目。项目的实施，成功解决了困扰小区居民多年的供水、电梯加装等问题，并使房屋增值1.6倍。

北京市西城区三里河一区28号危旧楼改建项目试点北京全市首例“个人住房改建贷款”及存量贷款“带押改建”业务，满足居民融资需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，相比传统由政府全额兜底的“大拆大建”棚改模式，原拆原建通过“居民出一点、政府补一点、市场投一点”的多元参与改造、资金筹措机制，大幅减轻了地方财政负担。同时，这种模式直接带动建材、家装、家电等上下游产业的消费与投资，激活基层主体参与改造的积极性。

“原拆原建模式适用于体量小、改造需求大，与大规模城中村改造方式不匹配的项目。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，原拆原建在不破坏原有邻里关系与社区结构的同时提升了住房品质。长期看，也有助于延缓核心区物业因房龄老化而价值衰退的趋势，稳定区域资产价值。

为鼓励老旧住房自主更新、原拆原建，多地出台针对性政策措施，在用地规划、资金筹措、工程实施等方面提供支持。

在省级层面，湖南省住房和城乡建设厅等九部门5月13日发布的《湖南省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》提出，老旧住房自主更新、原拆原建，原则上应当执行现行国家工程建设消防技术标准，存在空间等客观条件限制导致防火间距、消防车道等无法满足标准的，可由属地住房城乡建设部门依法组织专家进行论证，综合采取人防、技防、物防等加强性措施，提升火灾预防和处置能力，论证结果作为相关部门审批管理的依据。

广西壮族自治区人民政府办公厅今年3月份发布的《广西持续推进城市更新五年行动方案（2026—2030年）》提出，支持原拆原建的居住类城市更新项目在妥善解决原地安置的前提下，经论证可以新增地下停车设施和一定比例的商办、住宅等，用于自持运营或者上市销售，上市销售的应当办理协议出让手续，并按规定缴纳土地出让金。

在市级层面，已有城市就自主更新、原拆原建出台专项政策，系统构建城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作的政策支撑体系，为其提供技术指导和政策依据。

哈尔滨市人民政府办公厅今年2月份印发的《哈尔滨市城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）对自主更新、原拆原建工作的组织、认定、实施、监管等内容进行了明确，并对参与自主更新原拆原建的居民采取多种方式予以支持。

如在住房保障方面，《指导意见》将唯一住房居民纳入住房保障体系，提供配租型保障性住房或给予一定时长的租住周转住房救济资金；在公积金使用方面，拓宽提取范围、延长贷款期限；在费用减免方面，免收土地出让金、免收基础设施配套费、免收人防工程易地建设费等建设费用。

严跃进认为，哈尔滨发布的《指导意见》通过“业主主体、政府引导、政策赋能”的模式，为化解老旧住宅安全隐患、满足居民改善需求提供了新路径。政策设计兼顾了灵活性与规范性，尤其在不增收土地出让金、公积金支持等方面诚意十足。未来，各地可以鼓励金融机构加大对原拆原建的资金支持，并就原拆原建过程中居民意愿整合与推进模式进行探索，建立有效的居民协商机制。

“为让原拆原建模式在全国更大范围内推广，政策层面可以优化审批流程，在房屋整体用途不变的情况下，局部功能调整无需走规划调整流程。同时，明确产权与土地政策，针对公共设施补短板不增加土地出让金，并对部分困难群体提供全过程支持，包括在改造出资、增加面积、过渡期租房等方面的补贴。”李宇嘉认为，在金融层面，可参考北京等地的探索经验，推广“个人住房改建贷款”等专属信贷产品，普及“带押改建”机制，并打通公积金支持路径。