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重磅消息，陆家嘴滨江一线江景豪宅陆家嘴太古源 源邸今日开启认购，至12月3日！

项目首推50套建面约278-388㎡一线江景豪宅，均价约16.98万/㎡！

陆家嘴太古源·源邸售楼处服务热线：400-8874-108 ☎

视野分析：

上海浦东市区+陆家嘴太古源的模型模拟：

陆家嘴太古源 源邸本次推出的4幢和2幢位于最西侧的洋泾西区E08-4地块，涵盖建面约278㎡和建面约388㎡两个面积段的户型。

这两栋楼位于地块前排，前排是绿化，视野完全无遮挡，属于观赏黄浦江景的绝佳位置。

楼栋北侧紧邻滨江公园，外加底层架空的设计，使得户型内北面视野基本没有遮挡的困扰，可以看到正对的东方渔人码头以及上海自来水科技馆。

因这两栋楼的高度仅为60米，地块西侧的办公楼群高度约为60-80米，西边户西侧视野可能会被遮挡。

4幢和2幢东边户可以看到八万吨筒舱艺术中心及远处杨浦大桥的景观。

总的来说，陆家嘴太古源 源邸这批房源的景观视线范围比较开阔、且拥有一线江景，西侧高区可见陆家嘴“三件套”。

2#东边套北向瞰江视野模拟：陆家嘴太古源·源邸售楼处服务热线：400-8874-108 ☎

2#东边套南向看社区视野模拟：陆家嘴太古源·源邸售楼处服务热线：400-8874-108 ☎

陆家嘴太古源·源邸售楼处服务热线：400-8874-108 ☎

2#西边套北向瞰江视野模拟：

2#西边套南向看社区视野模拟：

陆家嘴太古源·源邸售楼处服务热线：400-8874-108 ☎

4#东边套南向看社区视野模拟：

4#西边套北向瞰江视野模拟：

户型分析：

专业建筑师点评：

该户型采用两梯两户的设计，独享电梯厅，兼具私密性与便捷性。户型整体动静分区明确，互不干扰，主要社交空间集中在北侧，南侧为主人休息区。客餐厅位于北侧，方便看江，一体化超大空间的设计，中西厨齐备，不仅提供极佳的观景视野，也满足主人社交生活场景所需。U型厨房使用方便储物能力高，并附带家政空间，做到主仆流线互不打扰。

四间卧室有三间为套房，均具备独立卫生间，使用便捷；主卧套配置较高不仅有酒店式四件套卫浴还带有独立衣帽间及弧形观景阳台；邻近主卧的一间次卧后期还可作为书房改造合并成超大主卧套房。

户型整体满足全龄段生活所需，美中不足的是，过道空间略有浪费，公卫为暗卫。

专业建筑师点评：

该户型采用三梯两户的设计，独享电梯厅，兼具私密性与便捷性；主仆流线分离，保姆有单独的出入口。户型整体动静分区明确，互不干扰，主要社交空间集中在北侧，南侧为主人休息区。客餐厅位于北侧，方便看江，一体化超大空间的设计，中西厨齐备，转角配有弧形超大阳台，不仅提供极佳的观景视野，也满足主人社交生活场景所需。U型厨房使用方便储物能力高，并附带家政空间和保姆房，功能独立又完整。

四间卧室有三间为套房，每间卧室均配备独立卫生间，使用便利舒适；主卧套为高规格配置，不仅有酒店式四件套卫浴还带有独立衣帽间、书房办公区及弧形观景阳台。次卧3紧邻公卫，可作为客房使用；交通空间缩放有致并承担了家庭厅的功能，侧面有采光，空间使用效率有所提升。

美中不足的是，过道空间略有浪费，公卫和其中一间次卫为暗卫。

楼栋分析：

以上两张为陆家嘴太古源 源邸的楼栋分析图，我们精心专业绘制，确保读者能看到准确的楼层平面图，便于更客观全面地分析户型，希望能给购房者提供重要的参考依据。

社区分析：

项目位于陆家嘴滨江区，地块北侧为滨江大道，紧邻黄浦江和滨江绿地，真一线江景，距离东方明珠直线距离约3公里，可谓城市核心高品质地段，地理位置十分优越。

项目共有5个子地块，西侧3个地块是涉宅用地：最西侧的E08-4地块，中间的E10-2地块和东侧的E12-1地块。

中间的E10-2地块用地面积最大，布置了8幢15-22层住宅楼和底层配套商业等，8幢住宅楼南北分2排布置，地块中间有一个南北贯通的公共通道，整个地块业态相对较为纯粹；

东侧E12-1小地块布置了1幢15层住宅楼，2幢12-16层办公楼和底层商业，住宅楼靠西北角布置，办公楼布置于东南侧，为商业、办公和住宅混合业态；

西侧E08-4地块布置2幢15层住宅楼、1幢24层自持租赁房、1幢22层公共租赁房和底层配套商业等，2幢住宅楼北侧临江布置，2幢租赁房南侧布置，配合东侧的底商，围合出较大的内部空间；

3个地块之间及与北侧滨江绿地之间均有公共连桥联通，人行交通十分便捷，空间开放性较强，有助于提升空间活力。

本期开盘即为西侧E08-4地块的2幢住宅楼，2幢住宅楼均北侧临江布置，北侧看江完全无遮挡，景观视野绝佳。

地块在南北面地块中间分别设置了2个主要出入口，其中北侧主出入口包含了住宅的人行、车行和消防出入口，南侧主出入口设置了商业、住宅的人车行出入口和消防出入口，并且住宅区和租赁房区由围墙和大门隔开；在地块南北面靠东侧底商外设置了2个消防出入口。

地块总共设置了2个机动车地库出入库，分别位于南北2个主入口处，向西侧沿用地外边绕行后进入地库，保证了车行对小区内部空间没有影响，但对相邻的住宅楼可能会有一些噪音和晚上车灯的影响。

精细日照分析：

陆家嘴太古源·源邸的分析结果是这样：计算已考虑周边所有建筑的影响，结果表明南部住宅和商业不会对本次开盘楼栋产生遮挡，楼栋仅受地块内部影响。

春秋季：08-R2#、采光优异几乎不存在遮挡。08-R4#低层受遮挡。就具体遮挡时间而言，08-R4#主要在上午受08-R3#遮挡。

冬季：08-R2#、08-R4#中低层受遮挡。就具体遮挡时间而言，08-R2#主要在上午和中午受08-R1#遮挡。08-R4#全天不同时间段均受遮挡。

夏季：由于楼栋朝向为东南偏转和夏季太阳角度问题，楼栋下午处于阴影中，不过反而有利于减缓夏季西晒。

（以下日照分析均为实际楼层）

春分秋分（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

春秋日照

夏至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

夏至日照

冬至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

冬至日照

免责：上述日照分析是专业规划师按照项目规划设计方案所作，不代表实际的日照，仅供参考。

小胖君为大家制作了智慧选房一房一价表，一个页面就能获取到最精确日照分析+产品面积+单价总价+价格差等信息。

使用说明书，可点击链接：智慧选房使用说明书

噪音分析：

噪音场分析的建模区域：

项目北侧为滨江大道，东侧为民生路，南侧为昌邑路，西侧为E08-1地块，中间为桃林路和民生支路。

基于如下假定对车流量进行估算：城市道路日间200辆/车道/小时，夜间50辆/车道/小时，小区内部车道日间100辆/车道/小时，夜间30辆/车道/小时，限速20公里/每小时，限速按照城市道路限值确定。

按照实际道路和附近建筑情况建立场地平面：

建立的噪音场分析模型示意图：

分析结果：

注明：以下分析均为建筑外侧噪音预测值，室内在实际情况下，因隔音玻璃的作用，对噪音有不同程度的削减，所以本信息仅供参考。

说明：分贝为声音响度单位，噪音每提高3分贝，响度增加一倍。

一、项目整体噪音分布

小区内噪音分布，采集位置为地面高度1.5m处，模拟人耳高度。

结论：

日间交通繁忙时间段内，项目北侧靠近滨江大道的最大噪音基本在64分贝以下，东侧靠近民生路的最大噪音基本在61分贝以下 ，南侧靠近的昌邑路最大噪音基本在62分贝以下，中间靠近桃林路的最大噪音基本在62分贝以下，中间靠近民生支路的最大噪音基本在62以下。

夜间交通繁忙时间段内，项目北侧靠近滨江大道的最大噪音基本在62分贝以下，东侧靠近民生路的最大噪音基本在58分贝以下 ，南侧靠近的昌邑路最大噪音基本在59分贝以下，中间靠近桃林路的最大噪音基本在59分贝以下，中间靠近民生支路的最大噪音基本在59以下。

上图如采用色块示意图（图中数字为分贝数）（结果是相同的，仅仅表达图像表现不同）

日间：

夜间：

二、各楼宇外立面噪音分布：

日间交通繁忙噪音最大值——住宅南面

夜间交通繁忙噪音最大值——住宅南面

日间交通繁忙噪音最大值——住宅北面

夜间交通繁忙噪音最大值——住宅北面

日间东

日间南

日间西

日间北

夜间东

夜间南

夜间西

夜间北

定价分析：

本批次推出两幢楼，共计50套房源，销售均价为169800元/㎡。

建面约278㎡户型的均价为171209元/㎡略高于均价，相对均价上浮1%；

建面约388㎡户型的均价为160173元/㎡低于均价，约为销售均价的94折。

小区北侧无建筑遮挡，一线江景

整体定价：1单元西户>1单元东户>2单元东>2单元西户

由此可见江景视野在本批次定价中所占权重较大。

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4幢：底层设有商业配套，可能产生一定的噪音干扰

2幢：北侧设有地库出入口，对低楼层住户可能产生一定噪音干扰，西侧的高纬大厦可能对西边套视野产生一定遮挡

南侧的自持租赁用房（24层）、公租房（22层）会对采光、视野产生一定遮挡

冬至日照模拟，仅供参考

建面约388㎡：共有22套

6000万以下有5套，6000-6500万房源有12套，6500万以上房源有5套。

西侧（02室）受2幢遮挡视野会受一定影响，东侧（01室）无建筑遮挡拥有更加广阔的江景视野，相同楼层东户比西户总价高380万左右；

9层以上价差较为平均，每上升一层，总价高62万左右。

结合模拟日照图，12层以上南侧冬至日照时间可达3-6小时，12层以下仅有2小时，相对来说12层以上性价比更高。

建面约280㎡：共有26套

4500万以下有4套，4500-5000万房源有16套，5000万以上房源有6套。

东侧（01室）受4幢遮挡视野会受一定影响，西侧（02室）无建筑遮挡拥有更加广阔的江景视野，相同楼层西户比东户总价高153万左右，

7层以上价差较为平均，每上升一层，总价高45万左右

结合模拟日照图，11层以上南侧冬至日照时间可达3-5小时，11层以下仅有2-3小时，预算充裕情况下尽量选择11层以上房源。

周边二手价格分析：

陆家嘴太古源 源邸周边的次新房数量可观，最好的参考标的是九庐，陆家嘴壹号院，都拥有一线江景视野。

九庐位置上更靠近陆家嘴核心，距离陆家嘴太古源 源邸直线约1.5公里，距离黄浦江江面直线距离约120米，非常具有参考价值；

陆家嘴壹号院位置上更靠近陆家嘴太古源 源邸，相距约600米左右，距离黄浦江江面直线距离约160米，也具有一定参考价值。

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九庐于2018-2020年建成，共有20套房源挂牌，挂牌价集中在15.8-24.7万/㎡之间，最贵的一套挂牌总价在5800万。

据链家网数据显示，在链家共有5套房源成交，成交单价在20.6-22.2万/㎡之间。

最近1套成交在2023年8月，成交单价206341元/㎡，总价3580万。

陆家嘴壹号院于2018-2019年陆续建成，共有5套房源挂牌，挂牌价集中在17.8-28.6万/㎡之间，最贵的一套挂牌总价在4900万。

据链家网数据显示，在链家共有1套房源成交，在2020年成交，成交价在15.7万/㎡。

综合来看，即使陆家嘴太古源 源邸均价约16.98万/㎡，2栋楼都拥有一线江景视野，仍然具备一定的房价想象空间。

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10月17日，上海发布关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知。

对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为25%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例调整为20%。

本通知自2024年10月18日起施行。2024年10月18日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年10月18日（含）后受理的公积金贷款按本通知执行。

9月29日晚，上海发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调整住房限购政策、化住房信贷政策、调整住房税收政策等。

该通知自2024年10月1日起施行。

在调整住房限购方面，《通知》明确：

一是，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

三是，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在临港工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

在优化住房信贷方面，《通知》提出：

一是，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

二是，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

在调整住房税收方面，《通知》提出：

一是，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

二是，按照国家工作部署，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。

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房地产的基本常识包括哪些1.房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性2.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。3.土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。4.房地产市场主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场是指国家土地管理部门(市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。5.土地类型土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。6.三通一平是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。7.七通一平是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。8.土地管理局代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。9.公证处是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。10.国土局产权登记处是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。11.房地产证是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。12.商品房是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。13.复式房上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。 14.面积概念总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。15.建筑密度在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。16.容积率规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。17.红线图又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。18.预售许可证按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。19.外销许可证凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。20.是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。21.房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。22.银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。23.预售楼花即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二(用地价款除外)，便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。24.样板房与示范单位是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。25.物业管理是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。26.房地产评估就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。27.银行本票是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。28.银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。29.银行支票是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。30.确权确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。31.权属调查包括内容房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。