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朱家角适合文旅休闲，但对市区自住而言，它的距离确实太远了。

但这个板块也曾有过高光：2022年以前。年均新房成交规模一度达到20万方。

近几年，伴随着全国文旅市场的坍塌、环沪城市的分流，投资与度假客群的持续离场，再加上与青浦新城的房价价差在快速收窄，这使得原本的外溢客群也不再青睐这里，从新房的角度来说，朱家角逐渐走向没落，2025年年均新房销量跌到了2万方。

板块下行直观体现在新房整体去化低迷。本期李想测评的同悦湾璟庭就是其中的典型代表。

它自2025年5月首开以来，至今两次推盘，172套房源只成交了17套，平均每月只能卖2套，直观印证了整个朱家角新房板块的颓势，所以综合评级给到较低的C。

先来看它的基本情况：这个项目由2宗地块组成，总建面约5.7万方，容积率1.25，规划10栋5层叠加、11栋8层洋房，总共472户。优先开发西地块，主力户型是85到95㎡的二至三房，以及116到128㎡的叠加。洋房均价约3.8万/㎡，总价三四百万，叠加约4.6万/㎡，总价五六百万。接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

B

区位评级

先看区位评级给到B，其中地理b，交通c，配套b+，相邻a。

朱家角的“核心”，一块是古镇文旅区，一块是有17号线+华为的科创产城区。

而这个项目两边都不沾。它处在朱家角新镇的居住补充板块，这里缺乏明确规划，长期发展潜力也相对一般，因此地理给到b。

不过，项目的公建配套很亮眼，尤其是教育资源，周边有青浦复旦兰生、复旦附中等优质学区；

医疗也值得一提，距离三甲红房子青浦分院大约2公里，未来还有中山医院青浦新城分院落地。

此外，相邻关系也是加分项，它北侧紧邻新塘江河，拥有一线滨水景观，提升了居住舒适度。

但是，项目的短板也很突出，主要体现在交通和商业上：它离17号线淀山湖大道站直线约2公里，公共交通不算便利，日常高度依赖自驾或社区班车。

而且，青浦的万达茂、吾悦广场、东渡蛙城等大型商业体，全都集中在这个地铁上盖，项目很难便捷地享受到。

所以说，项目本来就地处朱家角非核心，还有交通、商业这样明显的减分项，区位价值不算高。

B

产品评级

再来看产品评级B，其中规划与排布b，公区c，户型b+，内装b。

项目1.25的容积率，在板块内相对偏低，打造的是5层叠+8层洋房，避免了高层的拥挤感，社区舒适度尚可，也贴合朱家角新镇的居住调性。

不过，公区的问题较为突出：不仅没做会所、架空层等共享空间，外立面还以真石漆等涂料为主，对比板块内采用干挂石材的楼盘，品质感不足。

户型设计中规中矩，优缺点分明。优点包括：洋房一梯两户，得房率能达到80%。95㎡三房是经典的飞机户型，做到了南北通透、三开间朝南。

叠加户型各有亮点：129㎡的下叠拥有南向2开间，地下室层高做到5.1米；117㎡的上叠赠送露台；中间平层做到南向四开间，采光面很大。

缺点是作为旧规项目，户型附赠率远不及当前市场上的主流新规项目。而且叠加的地下室层高只有5.1米，低于市面上普遍的5.8米-6米的标准，所以地下空间利用率和后期改造的潜力都较为有限。

不过，开发商在内装上很有诚意，这成为项目产品力最核心的亮点。无论是洋房还是叠加，项目都是装修交付，配备了日立空调地暖、德普莱太新风、日本伊奈水槽和龙头等。

C

交易评级

最后看交易评级给到C，其中定价c，供需c，竞品c，能力b。

湾璟庭卖得不好，除了前面所提到的自身区位、产品不争气以外，失去大板块的托举也是其中非常重要的原因。

开头说了朱家角已经没落，各类核心客群都在持续流失。

早年占比很高的投资度假客，受文旅市场降温、环沪城市分流影响，如今基本退出市场；

曾经依靠价格优势承接的青浦新城外溢客，也因两地房价价差缩小，不再选择向西置业；

本地改善需求早已被过量供应消化，而且项目作为旧规产品，其产品力也很难激发置换需求。

虽说有华为产业人口这一新增的客群，也大多被西岑、青浦新城等更有竞争力的板块截留，朱家角分得的份额很少，根本无法弥补存量缺口。

同时，板块内还有恒文璞悦江南等项目竞争，它们地处古镇核心，产品优势更强，价格却与湾璟庭持平，销售表现两者自然高下立判，进一步挤压了这个项目的客源空间。

所以说，湾璟庭在板块下行、自身短板、竞品强大等多重因素影响下，去化率只有少得可怜的17套，在情理之中。

不过，如果撇开这些，单纯从自住出发，如果你是朱家角本地人，不依赖轨交，且偏爱低密生态的居住环境，那么这会成为关注这个项目为数不多的理由。同悦湾璟庭售楼处电话:400-88 74-108✔【最新预约】⭐⭐⭐⭐⭐

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当日，上海2026年第三批次住宅用地集中出让顺利完成，成交总金额约72亿元；北京亦庄瀛海地块也成功拍出。头部房企对具备“好房子”开发条件的项目表现出更强参与意愿。

多位业内人士认为，在“好房子”政策导向持续强化的背景下，土地市场正逐步从规模扩张转向品质导向，企业投资更加聚焦确定性与产品力。

具体来看，上海本批次共出让三宗地块，分别位于普陀区石泉社区、金山区金山新城板块和徐汇区长桥街道。

其中，徐汇区长桥街道地块成为本场土拍的焦点。该地块共吸引9家企业参拍，经过82轮竞价，最终由招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）以33亿元拿地价摘得，溢价率约为25%，成交楼面价约为8.7万元/平方米。

除了徐汇区长桥街道地块外，招商蛇口还联手中国建筑第八工程局有限公司，以30.29亿元底价拿下普陀区石泉社区地块。而金山新城板块地块则最终由上海金滨海置业有限公司以底价8.79亿元摘得。

北京方面，北京亦庄瀛海地块吸引了中建智地置业有限公司（以下简称“中建智地”）、招商蛇口等多家头部房企参与角逐。最终，该地块经过54手加价，由中建智地以13.24亿元斩获，溢价率8.7%。

从地块条件来看，本轮受追捧的地块普遍具备打造高品质住宅的基础条件。

其中，徐汇区长桥街道地块区位优势显著。交通方面，该地块紧邻龙吴路、上中路等城市主干道，南接中环高架，可快速联通徐家汇、漕河泾、西岸、前滩等商务及产业集聚区。生态资源方面，该地块距上海植物园约300米，东侧距黄浦江岸线约500米，坐拥城市绿肺与滨江景观。另外，教育、医疗及文体配套亦较为完善。

中指研究院上海数据总经理张文静向《证券日报》记者表示，总体来看，该地块位于内中环黄金节点、西岸中央公园区域，交通便捷，资源禀赋优越，具备打造集生态居住、休闲康养于一体的高品质社区的理想条件。

北京亦庄瀛海地块同样具备较好开发条件。该地块位于瀛海核心居住板块，紧邻地铁8号线瀛海站；容积率2.0、建筑限高60米，为打造改善型产品提供了空间。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，北京亦庄瀛海地块所处板块近三年未有新增商品住宅用地供应，市场存量以早期的共有产权房、限竞房及尾盘为主，区域内积聚了一部分改善与置换需求，且符合时代要求的“好房子”产品供给存在明显缺口，这都为该项目切入市场提供了窗口期。

“在‘控增量、去库存’的供应格局下，资金正越来越倾向于流向那些区位突出、配套健全、风险可控的优质标的。这也进一步印证，市场对资产的确定性与长期价值提出了更高要求。”张凯表示。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，随着“好房子”建设持续推进，以及土地供应结构不断优化，未来土地市场将更加注重质量与效率。头部房企凭借资金实力与产品能力，有望在优质地块竞争中占据优势，并进一步推动居住品质的整体提升。