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杭州楼市喜迎小阳春。3月杭州各大售楼处人气全面回暖，“好房子”受到购房者热捧；二手房全月成交9356套，环比2月大涨178%。
专家表示，经济复苏预期的回暖对杭州房地产市场带来正向推动，房地产市场的复苏又对一季度的经济开门红形成了助力，这是一场双向奔赴。
保利天奕售楼部
过完年，杭州就开始全力拼经济，房地产市场的表现令人惊喜。
3月6日起，杭州余杭、萧山、临平、钱塘、临安等多区推出购房补贴，单套补贴最高可达10万元。3月30日，杭州发布公积金使用优化政策，普通家庭最高贷款额度从130万元提升到180万元，受政策倾斜的家庭更是最高可贷306万元。
政策上有支持，购房者也有了市场转暖的预期。钱报美好生活研究院数据显示，3月杭州十区新增入市住宅3372套，是今年以来推盘数量最多的一个月。
记者实地探访了元序、望舟府、沐芳洲、奥映世纪、万潮玖序等多个项目售楼处，均呈现出人头攒动、门庭若市的场面，市场再现久违的热闹景象。
奥映世纪
沐芳洲
天奕
望舟府
元序
“3月以来，几乎天天在岗，没怎么休息过。十来个置业顾问齐上阵，依然觉得忙不过来。”一位余杭区的销售经理发出了这样的感慨。
钱塘区沐芳洲的营销总监吴思慧告诉记者，年前犹豫不决的客户，在3月份嗅到小阳春的气息，迅速下单。余杭区元序、天奕两个明星项目的营销负责人也有相同的感受。中指研究院数据显示，截至3月29日，天奕已签约257套，元序签约151套，分列杭州新房月度成交的前两名。
一些购房者已经一年多没去看房，这个小阳春去看了新房后，发现杭州“好房子”的产品力跟过去比有了天壤之别。“现在单价两三万元的刚需盘做得太好了。房子外立面是铝板，园区建得跟度假酒店一样，有的户型得房率达到100%。”看完沐芳洲的购房者小徐兴冲冲准备下单。
高端改善市场的热度同样很高，据了解，萧山“地王”奥映世纪自3月21日正式开放示范区以来，访客量已超过2000组。
由此可见，“好房子”的确能够创造市场需求，也不乏购买力，购房者等待的只是一个信心回升的时机。
杭州二手房市场在3月也“起飞”了，全月成交9356套，创了去年5月以来的新高。
杭州我爱我家签约中心
周末，记者来到贝壳天城签约中心和环球中心我爱我家签约中心。现场均出现签约室人满为患的情况，部分买方、卖方在大厅里谈价格、算税费，人声鼎沸，犹如菜市场一般。据现场工作人员介绍，中午忙的时候，签约室需要排队等候1~2个小时。和春节前相比，客户明显增加。
相比新房市场以改善为主，二手房市场主要由刚需购房者撑起，贝壳数据显示，3月杭州总价200万元以下的住宅成交占比高达56%。这样的刚需群体向来是较为谨慎的，他们开始买房，意味着对于楼市的预期回暖。
这些总价200万元以内的房源，主要集中在闲林、良渚、临平、义桥、南部卧城等板块，不少小区的单价已经跌到1万多元。算下来，买一套80~90㎡的小三房，总价只要100万元~150万元，这让不少刚需购房者认为房价已经跌到底，再下跌的空间极为有限。
钱江新城二期板块的中介经纪人小张告诉记者，其客户签约的是一套面积200多㎡的沿江大户型，总价1600万元出头。“客户是置换改善需求，年前就在看房了。选择现在下单，是因为成交价比年前低了30多万元，他觉得价格的下调已经达到了心理预期，房价差不多到底了。”
我爱我家文新店经纪人牟义成告诉记者，今年的小阳春，购房者普遍达成了“价格已经跌到位”的共识。他这个月已成交3套房源，买家均为看房至少一年以上的老客户，认为房价已跌至合理区间，因此果断出手。
这个小阳春，外地购房者也纷纷来杭州买房。
有的是因为喜欢杭州这座城市，想来杭州养老。黄龙一带的“老破小”吸引了来自上海、安徽以及省内金华、衢州等地的购房者，他们大多为养老置业。链家求是村店经纪人代凤表示，养老型购房者对一楼带院子的户型偏好明显，目前，黄龙板块符合市场价格的一楼带院房源已基本售罄。
省内客户则纷纷抱着要在杭州有套房的念头，一方面自己或者孩子可以居住，另一方面又觉得杭州的房子更保值。
“3月，来自绍兴、金华、义乌、温州、台州的客户多了些。而且这些省内客户大部分还是全款支付。”奥体新盘天珺的营销总监孔帅博说。在余杭区天奕的3月销售数据中，外地客群的占比也达到了20%左右。
来自金华的赵女士，小孩正在杭州上大学，听朋友说闲林、临平等地的房子只要1万多元/㎡，便想着买一套先出租，未来孩子留在杭州也可以自住用。“金华老家的房子都要1万元/㎡，那为什么不直接买在杭州呢？”赵女士的想法成为不少浙江省内县城家庭的共识。
“3月杭州楼市迎来小阳春，更多是经济预期回暖，对于房地产市场带来正向推动。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，近两年，数字经济、人工智能、机器人等赛道已成为杭州经济结构中的核心增长极，产业布局与国家战略方向高度契合，也让市场普遍看好城市长期发展底气与经济活力。通过新一轮产业布局，杭州正持续吸引高素质人才集聚，人口规模与人口结构同步优化，而这批新增的优质人口，未来将成为房地产市场稳定且重要的需求支撑。
高院生表示，去年一季度杭州楼市迎来大阳春，其中一个原因是“六小龙”出圈，产业给城市带来了更好的预期与活力。今年开年杭州更是持续出圈，热播剧《太平年》带火城市气质，宇树科技冲刺IPO彰显硬核科创实力，钱江世纪城绿化带的郁金香彰显了城市宜居环境。科技有活力，环境有颜值，营商有温度，这样的杭州自然令人向往，越来越多的人愿意扎根于此。
浙工大管理学院教授、空间创新与可持续研究团队负责人张娟锋亦认为，杭州楼市率先出现小阳春不仅得益于杭州城市经济高质量发展理念，更得益于政府对战略性产业的规划布局，聚焦了一批体现新质生产力的高科技人才。近年来，杭州聚力打造良好的营商环境，逐渐成为高科技创业的头部城市，培育了以宇树科技为代表的新兴力量。
他指出，今年是“十五五”开局之年，杭州楼市在一季度走出明显小阳春，将为杭州经济的高质量发展提供压舱石。开年以来，杭州在营商环境、科技创新、城市风貌上持续出圈，杭州的城市品牌与人才集聚将为楼市的需求提供支持力量。杭州作为浙江经济的排头兵与火车头，可以围绕“生活智慧化、住房品质好、工作网络化”三个方面推进智慧城市建设，推动杭州成为“智慧、宜居、创业”之都。科技产业的持续成长与人才的持续涌入，将会为杭州楼市的持续发展提供源源不断的动力。
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2026年行至过半，杭州楼市交出了一份“缩量但分层”的半年度答卷。一二手合计成交610.6万㎡，同比缩减18.1%；但新房均价逆势上涨18.3%至40938元/㎡，二手房均价则持续回调至24976元/㎡——一二手价差扩大至1.5倍，创下历史新高。
这不是简单的“市场不好”，而是杭州楼市正在完成一次深刻的结构性切换：新房退守改善及以上市场，刚需加速转向二手房，两个市场各归其位。
图：2026年上半年杭州楼市核心数据一览
宏观底色：经济稳中提质，政策应出尽出
2026年上半年，杭州GDP同比增长5.3%，高于全国水平；2025年末常住人口1270万人，净增7.6万，连续多年保持“十万级”增长。数字经济核心产业制造业增速达14.6%，新质生产力已成主引擎。三大核心指标共同指向一个结论：杭州的城市基本盘依然稳固。但固投数据揭示了另一面——全市固定资产投资同比下降7.6%，房地产开发投资拖累约8.5个百分点，楼市投资端仍在出清。扣除房地产后，固投实际增长0.9%，经济内生动能仍在。
政策方面，2026年上半年杭州政策呈现“市级制度性松绑+区级短期补贴”的双层架构，力度不可谓不大：
●公积金“杭八条”（4月1日起实施）：家庭最高额度从130万提至180万，计算倍数从15倍调至20倍；新市民/青年+20%、多子女/人才+50%、以旧换新/绿建+20%，最高叠加70%，家庭最高可贷306万元；“卖一买一”可核减贷款次数，直击置换痛点。
●四区购房补贴：余杭5万现金/套、临平10万/套、富阳10万消费券/套、临安10万/套，统一锁定6月30日截止。
●交易税费减免：不满2年住房增值税附加税率从5.3%降至3.18%；卖房后1年内重新购房可退个税（执行至2027年底）。
市场对政策的反应呈现“脉冲式”特征——3月小阳春与6月窗口期冲量，表层由政策催化，底层则由当期供应放量承接需求释放。端午假期二手房成交233套，同比大增180.7%；6月第25周新房成交跳升至1272套，环比大增65.8%。但补贴窗口关闭后，三季度能否延续，仍是未知数。
图：杭州最新政策一览表（截止2026年6月30日）
土拍市场：缩量保价，481亿稳居全国第二
2026上半年，杭州十区成交宅地34宗，出让金481.4亿元，稳居全国第二，仅次于上海。但与去年同期相比，宗数和金额均下降约58.5%——这是一次主动的“缩量保价”。
平均溢价率高达35.98%，远超北京（3.55%）、成都（3.58%）、南京（1.09%）等同类城市，市场信心可见一斑。
■?核心板块库存见底，引爆高溢价
2026年上半年高溢价地块几乎全部来自低库存或断供板块。最典型的是滨江一桥南：楼面价49830元/㎡，溢价率79.03%，双双创下纪录。核心原因是新房断供、库存见底、高端改善需求被长期压抑——房企用真金白银为“稀缺性”定价。
未来科技城（楼面价29230元/㎡，同比+18.3%）、萧山开发区（31965元/㎡，同比+8.2%）等产业强区同样表现亮眼。政府推出“小而美”地块降低总价门槛，吸引更多房企参与，将地价推至新高。
图：2026年上半年杭州板块土拍表现
■?巨头游戏：TOP10市占率逼近九成
拿地房企从43家锐减至22家，TOP10市占率从77.9%跃升至88.9%。滨江集团以87.1亿权益拿地额领跑，招商蛇口、绿城中国、保利发展紧随其后。本土房企重夺主动权——滨江、绿城、兴耀凭借深耕优势重新掌握市场节奏；央企则精准“掐尖”，招商抢地王、华润筑地标、保利卡节点，用资金成本优势换核心地段定价权。中小房企资金压力加剧，杭州土地市场已全面进入“巨头游戏”时代。
图：2026年上半年杭州房企权益拿地金额TOP10房企
■?高端改善用地锐减近六成
上半年高端改善地块（容积率1.5及以下+楼面价4万+）合计仅19宗，同比减少8宗，预计未来入市房源不足4000套。但低密地块楼面价同比跳涨39.2%，为未来售价提供了有力锚定。供需趋于平衡，而非失衡——这是高端市场最关键的判断。
楼市全景：总量收缩，结构升级
2026上半年杭八区新房成交229万㎡（同比-16.5%），二手房成交381.6万㎡（同比-19.0%），一二手合计610.6万㎡（同比-18.1%）。但价格走向截然相反：新房均价40938元/㎡（同比+18.3%），二手房均价24976元/㎡（同比-17.7%），一二手价差扩大至1.51倍。
二手撑量、新房撑价——杭州市场正从“同涨同跌”走向“量价分离”，结构性分化成为主旋律。
■?区域分化：萧山领涨，主城坚挺，外围探底
萧山区新房成交55万㎡（同比+72.1%）、均价47090元/㎡（同比+51.6%），金额同比暴增160.8%，高端盘集中入市推动量价齐升。主城四区供应收缩，滨江、上城新房均价结构性上涨至6万+/㎡。余杭、临平、钱塘等外围区域成交量同比缩减显著，规模探底。二手房则全面呈量价齐跌态势，价格跌幅在14%-21.4%之间，以价换量成为唯一共识。区域分化已从“板块分化”升级为“类型分化”。
表：2026年上半年杭八区新房、二手房成交量价对比
■?一二手功能分工：新房做大做贵，二手做小做刚需
新房140㎡以上占比33.6%且持续提升，300-500万为主力总价段（36.2%），1000万+占比14.2%；二手房90㎡以下占比51.9%，300万以下占比74.9%——新房向上，二手向下，客群分层极为清晰。
按总价段来看，分化更加触目惊心：
●300万以下：二手房成交28554套，是新房（3712套）的7.7倍。刚需已全面二手房化。
●300-500万：新房唯一均势战场，新房/二手规模比为0.88，价格基本持平。
●500-800万：新房开始建立优势，成交量是二手房的1.22倍，是供需最匹配的“安全区间”。
●800万以上：新房绝对主导，1000万以上新房套数为二手房3.5倍，3000万以上更是20.5倍。
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■?顶豪创纪录：3000万+成交164套
2026上半年，杭州3000万以上顶豪成交164套，同比大增66.5%，创历史新高；千万以上成交2155套。建发·栖湖云庄以143305元/㎡登顶单价榜首，套均总价6529万元。顶级购买力依然强劲，但脱离常规市场逻辑，价格由产品力而非地段决定，一套一价。
■?房企格局：高端溢价与流量快销并行
TOP10房企合计销售额1251.6亿元，门槛从32.0亿升至42.4亿（+32.5%）。滨江集团以369.8亿继续领跑，兴耀房产（+68.0%）、中天美好（+173.0%）等流量快销型房企增速远超品牌高端型房企。两条路径并存：滨江、绿城、招商等以产品力与地段稀缺性获取溢价；兴耀等以合作开发、低总价、高去化实现规模快速扩张。保利发展以“刚需走量+高端溢价”双线并行，成为最值得关注的新晋力量。
趋势预判：热度犹存，各归其位
2026下半年市场的核心逻辑不是修复，而是分层。三个市场各循各的定价逻辑，彼此参照但不再统一。
■政策：从“促交易”转向“促循环”
上半年政策已应出尽出，7-9月进入“空窗观察期”，大规模增量刺激概率低。真正的风险点在郊区补贴退坡后的成交回落——据悉富阳、临安7月案场到访量和认购量已出现双降。若三季度数据走弱，四季度政策有望从“促交易”转向“促循环”，突破口大概率围绕降低二手房交易成本和打通“卖旧买新”链条展开。
■土地：量减价不减，核心延续白热化
上半年缩量明显但核心价值坚挺，34宗/481亿元，宗数同比-50%、金额同比-59%，“精准供地”成效显著。下半年预判量减价不减——供应维持低位，核心区优质地块竞争白热化，持续向核心区及低密倾斜，主城缺口仍在，但地块整体质素难超上半年，核心区“加预期”逻辑延续，远郊分化加剧。
■新房：规模低位运行，均价高位盘整
若无强力刺激，下半年月均预计30-35万㎡，全年约410-440万㎡，较2025年下降12%-17%。均价大概率维持在4万+，高地价项目陆续入市提供成本支撑，但上行空间有限——高端板块竞争加剧、一二手价差“天花板效应”显现、总价突破800万后客群基数收窄。产品结构上，300万以下刚需持续被分流、300-500万刚改承压、500-800万改善段最稳、800万以上高端流速面临考验。改善主导不可逆。
表：2026年下半年即将入市的高端项目一览表
■二手房：刚需“蓄水池”地位强化
下半年月均预计50-60万㎡，全年约680-720万㎡，市占率有望突破65%。价格进入2.5-2.6万/㎡窄幅整理区间——累计回调已达25%-30%，大幅下行缺乏动力；但挂牌量仍处高位，大幅反弹同样缺乏支撑。
最值得关注的变化是：轻改善回流。90-120㎡二手市占率从49%升至54.5%，新房同面积段总价已上移至400-600万，超出部分首改客群预算——这一趋势将直接影响新房300-500万段去化。
■房企：竞争从“拿地”转向“卖房”
头部集中度继续攀升，非核心区赛道从蓝海转向红海。兴耀验证的流量盘策略已吸引多家房企跟进，东湖、下沙等板块即将进入供应高峰，后来者将面临去化压力与利润压缩。谁能把成本费用、去化周期压到极致，谁能精准抓住购房者需求，谁就能在红海中守住利润。
结语
2026年上半年的杭州楼市，用一组数据给出了最清晰的注脚：总量在缩，但结构在优；价格在分，但需求在归位。新房退守改善，二手承接刚需，土拍守住核心——三个市场各循各的定价逻辑，彼此参照但不再统一。
对于购房者而言，这意味着选择比以往更加清晰：刚需买二手，改善看新房，顶豪拼产品。对于房企而言，竞争正在从“谁能拿地”变成“谁能把产品卖出去”。
下半场的杭州楼市，不需要所有人都乐观，但需要每个人都清醒。
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