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老卢湾记忆，百年道路，超嗲百年道路 见证上海摩登史，老卢湾私藏百年道路：淮海中路｜瑞金二路｜陕西南路｜南昌路｜顺昌路｜茂名南路……✅✅美庐公馆售楼处电话：400-8824-258✅✅
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交通：地铁：9号线、12号线嘉善路站约300米，4号线大木桥路约1公里；
自驾：毗邻瑞金南路与肇嘉浜路，临近南北高架、内环高架、卢浦大桥，打浦路隧道、西藏南路隧道、龙耀路隧道, ✅✅美庐公馆售楼处电话：400-8824-258✅✅交通非常便利。
商业：周边环伺日月光中心、田子坊、金玉兰广场、绿地缤纷城、LuOne凯德晶萃广场、中海环宇荟、环贸iapm商场；
医疗：三甲综合医院：瑞金医院、中山医院、瑞金康复医院、九院；三甲专科医院：五官科医院、红房子医院、复大肿瘤医院、一妇婴;
教育：幼儿园：宛南实验幼儿园（大木桥园）；小学：上教实小、建襄小学、向阳小学；中学：西南位育中学（民办）、永昌学校（民办）；大学：交通大学医学院、复旦大学（枫林校区）、上海科技大学（岳阳路校区）、上海音乐学院、中医药大学（徐汇校区）。✅✅美庐公馆售楼处电话：400-8824-258✅✅
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一、限购政策
简化成易懂的语言：
上海新房产政策(2025年8月26日起施行)大白话版
1.限购政策放松了
·外环外：
·本地户口家庭、单身：想买几套都行，不限套数。
·外地户口家庭、单身：只要在上海交满1年社保或个税→也可以不限套数。
·外环内：
·本地户口家庭、单身：最多可以买2套。
·外地户口家庭、单身：在上海交满3年社保或个税→最多买1套。
简单说：
外环外几乎放开了，外地人只要交够1年社保就能无限买；
外环内依然收紧，本地人最多2套，外地人最多1套。
二、一二手房税费
简化成易懂的语言（下面方法不精确，仅做粗略估算使用）：
1、增值税：持有住房满2年，增值税为0；否则，增值税=房屋交易价格x5.05%；
2、个人所得税：持有住房满5年，且为家庭名下唯一住房，个人所得税为0；否则，个人所得税=住房交易价格的1%或房屋差价的20%；
3、契税：
a) 家庭唯一住房的情况：
住房面积小于等于140平米，契税为住房交易价格的1%；
住房面积大于140平米，契税为住房交易价格的1.5%；
b) 家庭第2套住房的情况：
住房面积小于等于140平米，契税为住房交易价格的1%；
住房面积大于140平米，契税为住房交易价格的2%；
c) 家庭第3套住房或企业购房的情况：
契税为住房交易价格的3%。
.房产税优化2025年8月25日新政版
·外地户口：
·买第一套房→暂时不用交房产税。
·买第二套及以上→按家庭总面积来算，人均60m免税，超出的部分才交税。
●政策从2025年1月1日起算。
三、贷款政策
商业贷款利率新规·以前利率区分首套/二套，现在不分了。
·各银行自己看市场、客户情况来定利率，可能更灵活，也可能竞争后利率更低。
买新建预售房，自己和配偶的公积金都能提出来付首付。提了公积金付首付，不会影响你还能贷多少公积金。
个人公积金贷款套数认定
1、缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房贷款。符合本市住房公积金共有产权保障住房贷款条件的，认定为首套住房贷款。
2、缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房贷款。
申请公积金贷款条件
①在本市缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以)；
②在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于6个月且公积金状态当前显示正常，公积余当前无提取业务在用；
③在办理贷款前，夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款；
④购买的住房须为公寓、新工房等居住性质(非居住类住房不能使用公积金贷款)。
借款申请人家庭或共同借款申请人存在下列情形之一的，不予贷款:
(1)在全国存在未结清的住房公积金个人住房贷款；
(2)在全国有两次及以上的住房公积金个人住房贷款记录；停止向购买第二套非改善型住房，第三套及以上住房的借款申请人家庭发放贷款。
公积金贷款额度
住房公积金更好用了·贷款额度提高：
·普通首套：160万→184万
·多子女家庭首套：192万→216万
·二套：130万→149.5万
·绿色建筑奖励：买二星级及以上绿色住宅，贷款额度还能再多15%。
·可以提公积金付首付：
·“又提又贷”:
注：购买二星级及以上新建绿色住宅【针对新房】限额可提高15%
公积金提取做首付只【针对新房】
“二星级及以上新建绿色建筑”（参考 2024 年 10 月实施的《绿色建筑评价标准》）
购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款业务
首付款提取政策什么时候开始实施？办理时间有哪些要求？
自2025年8月26日起，缴存人购买本市新建预售商品住房可以提取住房公积金支付首付款。申请人在完成《上海市商品房预售合同》网签备案后，房地产开发企业办理房屋所有权首次登记（大产证）前，可以申请提取。
提取住房公积金支付首付款业务的办理频次和提取金额如何确定？
同一购房行为可办理一次首付款提取，所有申请人合计提取金额不超过购房首付款金额（指总购房款中扣除已支付的购房款和拟使用住房公积金贷款、商业贷款支付的购房款后，需要支付的部分购房款）。
提取住房公积金支付首付款可以在哪里申请办理？
申请人可以通过市公积金中心区管理部或者建设银行住房公积金提取业务网点提交材料申请办理。
提取住房公积金支付首付款是否影响后续住房公积金贷款额度？
提取住房公积金支付购房首付款后，如申请人就同一购房行为需申请住房公积金贷款的，已提取用于支付购房首付款的住房公积金金额不影响申请人住房公积金贷款额度计算。
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