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一、项目基础精准备案信息
核心资质
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楼盘全称：象屿苏河琹庐
备案名：苏河琹庐（别名苏河名邸）
开发商：上海象甄房地产开发有限公司（世界 500 强象屿地产全资国企子公司）
项目地址：上海市静安区虬江路 1058 弄（虬江路与会文路交汇处，苏河湾 CAZ 内环核心）
产权：70 年纯商品住宅，无商办、无混居保障房，独立动线完全隔离，无临街嘈杂底商
预售许可证：静安房管 (2025) 预字 0000067 号、静安房管 (2025) 预字 0000471 号、静安房管 (2026) 预字 0000121 号，一房一价全部可在上海网上房地产核验备案数据
地块与社区规划参数
总占地：约 7289.66㎡
总建面：约 32870㎡
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容积率：2.67（内环低密水准）
绿地率：35%，搭配苏河主题中央景观、全龄休闲步道、四季绿植组团
楼栋规划：1 栋 26 层精装高层住宅 + 16 席 2-3 层海派风貌别墅
总户数：仅 142 套，极小体量圈层纯粹，私密性极强
物业：象屿自持高端物业，物业费约 8 元 /㎡/ 月，24 小时智能安防 + 专属管家服务
交付时间：预计 2027 年 12 月
交付标准：高层全屋精装交付；别墅毛坯交付，可自由定制改造
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项目整体鸟瞰分布图
二、地段价值｜静安内环苏河湾，城市核心枢纽
项目占位上海 “一江一河” 重点发展主轴，直线距离苏州河仅约 300 米，坐拥内环内稀缺滨水居住资源，2024 年象屿拿地楼板价 79779 元 /㎡，地块总价 15.53 亿，从拿地起就是静安改善标杆地块。
立体全维交通
地铁三轨环绕：步行 300-500 米直达 3/4 号线宝山路站、8 号线中兴路站；
3 站直达人民广场，5 站抵达陆家嘴，通达外滩、南京西路、静安寺；
自驾主干道：3 分钟接入南北高架、北横通道、内环高架，20 分钟直达虹桥枢纽，全城快速通达。
一站式成熟生活配套
商业：直线 1km 内覆盖静安大悦城、苏河万象天地、久光中心、明德广场，高端商场、商超、餐饮全覆盖；
医疗：静安区中心医院、上海市第一人民医院、上海中医医院，三甲医疗配套齐全；
生态：苏州河滨河景观步道、静安中兴绿地，日常散步、骑行休闲；
教育：周边多所静安公办中小学，教育资源稳定。
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三、两大产品线完整户型详解（附户型图）
项目分为 精装高层 100㎡三房 、 191-223㎡内环风貌别墅 两类产品，覆盖改善自住、顶豪墅居两种需求。
产品线一：高层精装建面约 100㎡ 三房两厅两卫（主力在售）
备案均价约 12.5 万 /㎡，总价区间 1100 万 - 1400 万，一房一价，中高楼层可看苏河城市景观
户型统一优势
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三开间朝南、南北通透全明格局，无暗卫暗厨；
动静分区，独立玄关入户，U 型厨房；
主卧独立套房，带独立卫浴 + 飘窗，私密性拉满；
得房率约 75%-78%，冬至日中高楼层稳定 4-6 小时日照；
全屋国际一线精装：大金中央空调、博世厨电、高仪卫浴、霍尼韦尔安防，搭配华为鸿蒙全屋智能系统
四款主流 100㎡三房户型平面图
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A² 100㎡三房户型图
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D² 100㎡三房户型图
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产品线二：内环稀缺风貌别墅 建面约 191-223㎡ 合院 / 联排（仅 16 席藏品）
内环内城市别墅极度稀缺，本项目仅规划 16 套，总价 3300 万 - 4000 万，备案均价约 18 万 /㎡
别墅核心产品亮点
地上 2-3 层建筑，赠送 70-164㎡挑高地下室 （层高约 6 米，可隔双层，做影音室、茶室、储物间、健身房）；
每户赠送 36-130㎡私家庭院，一楼直通花园，种花、搭建休闲空间自由度高；
长面宽、短进深设计，全景落地窗，采光通透；
户型规划：一楼客餐厅一体化 + 长辈房；二楼双套房卧室；三楼整层主人大主卧，附赠老虎窗阁楼；
双车位配比，独立入户，私密归家动线，无高层人流干扰。
别墅分层全套户型平面图
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别墅一层平面（带庭院）
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别墅二层平面（双套房）
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四、五大核心置业亮点总结
国企象屿品质保障 ：世界 500 强国企开发，资金稳健，精装标准统一透明，交付风险低；
内环苏河绝版地段 ：静安内环 + 苏州河滨水双重稀缺，同板块新房供应极少，保值属性突出；
高低配双产品选择 ：100㎡精装三房适配三口之家改善；191-223㎡带花园地下室别墅，内环几乎无同类竞品；
纯粹低密圈层社区 ：全盘仅 142 户，无商住混居，35% 高绿化率，社区安静宜居；
成熟无需等待配套 ：交通、商业、医疗、生态全部现成，不用等待板块开发兑现。
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五、看房预约须知
项目实行预约制到访，不接待临时散客，提前致电获取：样板间开放时段、实时销控房源、楼层景观对比、一房一价详细报价单。
☎官方售楼处电话：400-8377-020
接待时间：每日 9:00-21:00，周末、法定节假日正常接待，一对一置业顾问全程陪同讲解户型、实地看社区实景。
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