宝山外环内，1&18号线双轨交
佳运·瑞璟湾
首批房源预计六批次入市
将推出建面约98-166㎡精装3-4房
3.1米建筑层高+宽厅神户型+中央空调、全屋地暖
单价预计6字头，600万级买进外环
项目可步行至18号线二期大康路站（在建）
或者1号线呼兰路站，5站直达大宁
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示意图
项目售楼处、样板间已开放
小程序
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产品力炸场
从社区、景观到层高、装修，皆是标杆水准
先看产品，这几年限价，坦白说大部分产品只是及格线水平。
但佳运·瑞璟湾是这几年少有的，真正让人眼前一亮， 拉高人居标准 ，打出 差异化 的精品。
小胖君认为，在同质化严重的市场，现在买房就要买差异化的产品，价值才能跳脱市场。
首先，佳运·瑞璟湾 容积率1.8 ，市面上大部分开发商面对这样的容积率更倾向于做利润更高的高低配。
但佳运·瑞璟湾却选择了 清一色的小高层 ，那有什么区别呢？
这张示意图会告诉你：
示意图
简单来说，同样1.8容积率， 高低配的小区，无论从楼间距、楼栋数等， 高层住户都是要向低密住户让步 ，高层容积率变成了2.4，公共空间和绿化率在被压缩的同时，可能也都集中在低密区域，多多少少存在一种“分摊不均、区别对待”的感觉。
但纯小高层就不一样， 楼栋均好性强 ， 楼间距更宽 ，公共空间和景观绿化的面积更大，更容易打造出 中心景观 。
据悉， 佳运瑞璟湾 楼间距达到约30-38米。
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项目效果图
另外，很重要的一点是，相比高低配，纯小高层社区 客群层次相对统一 ，更容易管理也更和谐。
其次，佳运·瑞璟湾小高层为14层，那14层有个好处： 得房率更高 ，不管是中间套还是边套， 舒适性、隐私性都更好 。
因为根据住宅规划消防要求， 14层以上必须增加一部消防楼梯 ，为此市面很多16层的小高层都做了消防连廊，连廊的缺点除了不太美观，还拉长两边套的南北进深，而中间的户型又像在天井中，增加了公摊，得房率低，影响居住舒适度。
项目效果图
第三，佳运·瑞璟湾的 建筑层高达到约3.1米 。
我一直在说层高是住宅的第一要素，因为装修不满意你大可重装， 但层高你花再多钱也无法改变。
更高的层高意味着更宽阔的居住空间，也意味着投入更多的建筑成本，这背后是开发商不惜代价为业主一步到位的考量。
示意图
事实上，项目建筑层高比市面常规户型高足足约 15公分 ，即使装完中央空调和地暖也不显压抑。
而且，项目户型各功能间的 门框都拉到顶 ，尤显气派。
项目样板间实景图
装修是品质的直接体现，佳运·瑞璟湾不仅是表面看起来品牌好，关键它是真的骨子里 用料扎实、用料诚意 ，也很注重人性化细节处理。
细节见真知，开发商打造大宁北标杆的决心，展现得淋漓尽致。
事实上，现在你去看各项目的样板房，品牌都大差不差，但这里面其实有很大区别。
你要知道一个进口好品牌，它的高端产品和普通产品，就像同款汽车的顶配和丐版，价格甚至质量都有很大差距。
据了解， 大部分项目采用的都是进口品牌的工程款，品牌好，但档次属于该品牌内的中低端款。
而佳运·瑞璟湾选用的都是 各大进口、国产品牌的中高端零售款产品 ，质量等方面远优于工程款。
日立 （或同档品牌）中央空调、 菲斯曼 （或同档品牌）地暖； 方太 （或同档品牌）的侧吸油烟机、燃气灶、蒸烤一体机， 欧派 （或同档品牌）橱柜； 科勒 （或同档品牌）洁具， 摩恩 （或同档品牌）龙头、淋雨花洒都是交付标准。
项目样板间实景图
细节更值得点赞！客厅和主卧都标配 悬浮吊顶、无主灯设计 ，背景墙采用 皮革和铝合金拼接 ，也都是交付的。
厨房拉门采用 上轨道设计 ，地面没有卡槽方便清洗，而这扇门也采用 金属镶边 ，提升质感。
甚至就连踢脚线这种容易被忽视的部位，都使用了 极窄边铝合金 ，真的诚意满满。
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项目样板间实景图
第四，一个楼盘能不能成为改善， 人车分流 是重要指标。
市面大部分高低配的楼盘，低密区能做到人车分流，但高层区大概率是半人车分流的，存在一定的区别化管理。
而佳运·瑞璟湾做到 完全人车分流 ，安全无汽车尾气，居住品质更好。
示意图
当然，完全人车分流的小区还有一个好处，更容易打造出 优质的园林景观 。
那说到景观，开发商佳运置业向来就很注重，也是拿手好戏。
如在浦东的仁和都市花园，严选各类名贵的进口苗木。据悉，未来小区建成后，佳运·瑞璟湾同样会选用 名贵苗木 给业主们带来移步异景的园林级景观。
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项目效果图
附上项目最新看房视频：
小胖看房
，赞37
总结一下，能这么不惜代价砸品质，在当下非常少见，也非常难得。
这背后一方面是有着佳运置业 充裕资金 作为保障；另一方面是打造标杆的决心与信念，在这么一个浮躁的市场下，佳运置业却能够沉下心来 精心雕琢品质 ，把业主居住体验放在首位，甚是难得。
事实上，佳运置业深知 品质和口碑 才是房企发展的根基，所以一向稳健发展，注重品质。据了解， 对于产品的打造都是董事长亲力亲为，眼界、标准绝非操盘者是一般职业经理人的企业可比。
所以这是一家小而美，有着很强品质信念的房企，是当下开发商中的一股清流，值得尊敬和信赖。
物以稀为贵
中外环王牌改善户型，得房率78%以上
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户型也是品质的表现之一，我把它单独拎出来，是因为户型设计 格外优秀 ，我想让大家能更清新地看到。
首先， 项目主力户型是建面约98-102㎡3房2卫，此外还有123㎡4房2卫、136㎡4房2卫、149㎡4房2卫，166㎡4房3卫。
改善型产品丰富，选择面大。
项目户型分布图
小胖君也统计了宝山中外环2020年至今的120㎡房源的占比： 非常稀缺 ！特别今年以来大户型只有约 8%，物以稀为贵，将来进入二手房市场，会更占优势！
数据来源小胖看房数据库
其次，项目得房率约 78%以上 。
相比市面常规户型约72-75%得房率，项目有约 3-6% 的优势。这是是实实在在的多出来的面积，事实上对实际单价也有很大影响：
若按100㎡房型，6%得房率差异，约6.6万元/㎡联动价计算，光得房率一项，就有约4000元/㎡的单价差价。
那得益于高得房率，项目建面约98-102㎡3房2卫餐厅位置都能放下圆桌， 客厅面宽也比一般百平米户型强 ，重要的是三个房间舒适度均衡，不会出现两大一小很影响功能性、体验感的现象。
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项目样板间实景图
整体 三面宽朝南 ， 入户玄关 的设置既避免了视线上的“一眼看穿”，更让出入皆有生活仪式感，同时便于收纳随身物件。
项目样板间实景图
板式户型格局，客餐厨阳台一线联通， 南北通透 ，每个房间均有良好的独立性、私密性。
值得一提，阳台不封闭。
此外，北次卧都有 约3.15米 的面宽，主卧面宽 约3.3米 。
项目样板间实景图
同时 双卫配置 ，避免早高峰如厕困扰，主卫更是做到干湿分离。
另外还有诸多细节，比如餐厅特设 餐边柜 ，很实用，增加收纳，这在现在户型设计中往往被忽视。
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其它户型皆为 四开间朝南大面宽 设计。
什么是改善户型？ 更多的开间，更宽的面宽，更短的进深！
效果图示意图
比如建面约123㎡，客厅面宽达到约 6.2米 ；建面约136㎡整体南向面宽约 14.2米 ，而建面约166㎡这一数据更是达到约 16.2米 。
四开间朝南+宽厅设计也增加了采光面和通透度，阳光满溢。
户型上还有很多细节，比如 建面约166㎡拥有独立入户门厅 ，大家可以到售楼处进一步了解。
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外环内、双轨交
尤其18号线二期 （在建）， 串联杨浦、虹口...
在地段上，项目标签是 “外环内、双轨交” 。
无需怀疑，如果你预算600多万，佳运·瑞璟湾就是 地段更好 、 离市中心更近 的项目。
同环线，桃浦联动价都要8.3万/㎡了，而项目单价预计6字头。
何况在大家认知上， 买进外环就相当于买进了市区 ，于购房者，这既是一种“我住在市区”的身份感，又能紧握板块发展势能，毕竟项目还位于 2035主城区内 。（信息来源上海市城市总体规划（2017-2035年））
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此外，项目还占据 双轨交 势能。
1号线5站到大宁 ，目前的大宁已是大家公认的上海北区新的商业、产业中心。
约56万平大宁音乐广场、约25万平大宁国际商业广场、约30万平大宁久光百货，静安大融城等商场一路连缀。
示意图
更重要的是，项目距离18号线二期大康路站（在建） 直线约760米 ，未来可步行至站点。
18号线二期（在建）是宝山第一条东西向动脉，可串联 虹口、杨浦、陆家嘴北滨江、龙阳路等重要节点。
示意图
两条地铁连接的都是市区高阶板块，可以预见将来会有更多高知人群、财富汇聚到佳运·瑞璟湾周围。
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地块西南角规划幼儿园、中学
生活方式兼具烟火气和时尚潮流
在生活配套上， 项目周边很便捷、充满烟火气，同时时尚潮流氛围也在逐渐兴起。
教育配套上， 项目西南侧规划建设15班幼儿园、东侧规划建设24班中学。
另外，项目周边有红星幼儿园，往北约600米的共富实验学校是一所九年一贯制公办学校，也是目前宝山区设施更先进的学校之一，周边还有贝贝佳双语幼儿园、共富小学等学校，全龄教育资源一站式配齐。
（预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。）
示意图
商业上，从项目出发步行便可达 场北商业广场、联华超市、吉买盛 等商业配套。
自驾经康宁路共康路可达 共康美食一条街、宝山万达 和 绿地新都会商业广场 ，周边配套完全能满足日常生活所需。
值得一提，项目南侧连接蕰藻浜滨水绿地（规划中），公园、河流、绿林纵横交错。
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项目效果图
同时蕰藻浜滨水发展带，更是作为一条 集生态、科创、活力为一体的“河滨连廊” ，发展带勾连南大、吴淞两大转型板块，将打造成为集科技要素集聚、创新活力涌动的科创之河。(规划信息来源:上海市宝山区顾村镇国土空间总体规划 2019-2035)。
比如 智慧湾科创园 ，里面有 专业的健身房游泳池以及餐饮、网红店等众多设施 。
蕰藻浜沿岸实景图
最后，大家买房会关注周边二手房价格。
得益于大宁的辐射以及板块近几年品质住宅的云集，佳运·瑞璟湾周边其实是大宁以北的一个居住价值高地。
西北侧的的融创玉兰公馆成交价已奔约 7.3万/㎡ ，央玺二手房，两年前的一套高层成交价就已达到约 7.12万/㎡ （价格信息来源链家）。
更别说南侧的共康，挂牌普遍在 7.5万+ ，甚至 8万+/㎡ 。
而项目单价预计6字头，入手性价比高。
价格来源于链家，2023.5.27
不多说了，佳运·瑞璟湾
首推建筑面积约98-166㎡精装3-4房
售楼处、样板间已开放
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