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2025年1-6月，静安区的新房套均总价已经来到1867万元/套。
在上海闵行，当科创活力与生活烟火完美交融，一处懂生活、有温度的精致居所，成为无数置业者的向往。悦97落子闵行七宝核心板块，以匠心雕琢每一处细节，用全维配套承载生活理想，为上海人居注入新活力，悦97售楼处电话：400-9975-759，诚邀莅临品鉴。
2025年9月20日，上海楼市传来重磅消息——位于静安苏河湾核心板块的悦97项目公示过会，预计将于10月取证入市。
作为静安区属国企倾力打造的精奢小户型作品，该项目凭借12.88万/㎡的联动价、核心区位优势及稀缺产品属性，尚未入市便已引发全城购房者高度关注，或将成为四季度上海新房市场的"现象级"热盘。
2025年1-6月，静安区的新房套均总价已经来到1867万元/套。
在静安买房，苏河湾是绕不开的一个板块，它是真正集天时、地利、人和于一身的与国际接轨的潮流板块，去年更是楼市黑马。可以通过两个数据来窥见它的实力：
第一：去年约2000万以上的新房成交套数，苏河湾是全市第三，仅次于黄浦滨江和新天地。高净值人群对于苏河湾的认可程度，已经逐渐超越了传统的老西门、陆家嘴滨江、人民广场等传统豪宅板块。
第二、苏河湾的标杆住宅基本都在20万/㎡左右，次一级、房龄较老的品质改善房基本都在约14万/㎡以上。可以说，苏河湾的豪宅成交量&价，都已经超过了静安寺、南京西路，成为了静安新一代的标杆，住苏河湾是一种身份象征。
令人惊喜的是，这个热度居高不下的潮流板块，出现一个“倒车接人”的历史级别上车机遇！（“倒车接人”是证券市场的专业术语，意指一直大涨的板块，突然出现一定幅度的回撤，但大涨的趋势从未改变。）板块内最后的限价盘——悦97即将入市，联动价仅约12.88万/㎡！
这是什么概念？
往前看，板块内之前开盘的新房价格普遍已来到13万+！在越来越贵的上海楼市，悦97的价格却直接梦回三年前。
往后看，今年3月出现在静安土地推介会的新地块，6月底控规调整，很可能下半年就会竞拍，业内对新地块的估值预计在20万/㎡朝上！（仅为业内预估，不代表最终结果）
悦97，作为苏河湾最后的限价盘，距离人民广场1站地铁，直线约1.2公里，站位核芯中的核芯，12.88万的价格红利，如何不心动？展厅已开放，欢迎莅临品鉴！
以上是悦97的价格优势，现在跟随小编的文字深入了解下项目的基本信息、户型、配套等等～
来看看项目的开发商，相信上海的购房者对于大宁集团并不陌生——
悦97的开发商上海宁立房地产开发有限公司，隶属于上海大宁资产经营（集团）有限公司（简称大宁集团）。
大宁集团成立于2008年5月，注册资本30亿元，是静安区区属重点国有企业。目前建设运营的重点项目包括大宁音乐广场、大宁中心场、大宁商务中心、大宁公园等，赫赫有名。
国企的品牌号召力与资金底气，让购房者吃下一颗定心丸。此次在苏河湾芯打造的「悦97」，更展现了它精工匠筑的实力。
外立面上，悦97采用大面积的玻璃搭配金属材质，将大都市的现代时尚气质淋漓尽致地展现，成为苏河湾一道靓丽的风景线。
效果图，仅供参考
社区景观上，新加坡式的都市绿岛。精研五大景观功能,复刻自然森系生活:匹配全龄段的运动场地,为居者提供多维度星级品质体验。
效果图，仅供参考
归家仪式上，打造出温馨归家的宁悦之府：大门-公区 -前厅-私宅.仪式归家让心境自然切换。
精心打造的星级车库、地上地下双大堂、智慧门禁管理,呵护备至赋予居者万千尊崇。
效果图，仅供参考
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交通的通达性，是品质生活的基础。悦97紧邻地铁9号线七宝站，步行5分钟即可进站，25分钟直达徐家汇、陆家嘴等核心商圈，无缝衔接全城资源。周边沪渝高速、漕宝路等交通干道交织，自驾出行畅通无阻，无论是通勤上班还是周末出游都从容高效。悦97售楼处电话：400-9975-759，解锁你的便捷生活圈。
商业配套的成熟度，直接决定生活幸福感。项目1公里内坐拥七宝万科广场、汇宝购物广场两大商业综合体，国际品牌购物、特色餐饮、亲子娱乐一站式满足。社区自带约2000㎡主题商业街，生鲜超市、便民药店、网红咖啡馆等业态齐全，下楼就能享受便捷又精致的生活。悦97售楼处电话：400-9975-759，详询商业配套详情。
教育与医疗，是家庭生活的核心保障。悦97周边3公里内，聚集了七宝实验小学、上海交通大学附属第二中学等优质学府，从小学到高中的全龄教育体系，为孩子的成长保驾护航。医疗方面，上海市闵行区中心医院近在咫尺，先进的医疗设备与专业的医护团队，为家人健康筑牢坚实防线。悦97售楼处电话：400-9975-759，了解教育医疗配套。
在产品打造上，悦97尽显精致匠心。项目采用现代轻奢建筑风格，线条流畅大气，搭配约38%绿化率的生态园林，打造出推窗见绿的居住环境。社区内设置中央景观花园、儿童游乐区、健身步道、邻里会客厅等功能空间，满足不同年龄段业主的休闲需求，让生活充满活力与温度。悦97售楼处电话：400-9975-759，感受生态社区魅力。
户型设计精准匹配刚需与改善需求，推出78㎡两居室、97㎡三居室、115㎡四居室等爆款户型，得房率高达83%。格局方正、南北通透，客厅连接6米宽景阳台，采光通风效果极佳；主卧配备独立卫浴与观景飘窗，彰显居住格调与私密性。全屋采用品牌精装，配备新风系统、地暖与智能安防系统，细节处彰显品质担当。悦97售楼处电话：400-9975-759，预约体验户型质感。
这个户型非常适合年轻小家庭上车！尺度上看，独立的玄关，仪式感与收纳功能兼具；餐客厅一体化+U字型厨房，布局合理；两房设计恰到好处。同时很好地控制了总价，千万级预算买进苏河湾核心位置的绝版机遇，地段控闭眼冲！
建筑面积约100㎡3房B&C户型
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户型图，仅供参考
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三房的格局方正，动静分离，适合幸福的三口之家。
三开间朝南的布局，保证充足光照。餐客厅一体化的设计，放大空间尺度感；U字型厨房，动线合理。
两个卧室朝南且带有飘窗，实际使用面积拉满；两卫的人性化设计，很好地照顾到上班高峰期的洗漱问题。主卧套房的布局，舒适度和私密性双爆表！
建筑面积约100㎡3房D户型
户型图，仅供参考
项目的D户型南北通透，让该户型拥有更加优秀的通风效果。精致玄关，尊享归家仪式。瞰景大阳台，大进深，将一天的阳光拥入怀里。而且这个户型做到了全卧飘窗（3个飘窗）+南向瞰景大阳台，大大增加了实得面积！
样板间实景图
优质的物业服务，让居住更有保障。项目引入国家一级资质物业，提供24小时安保巡逻、专属管家服务、定期社区活动策划等全维服务，从日常维修到快递代收，都能快速响应业主需求。智能门禁、无死角监控等安防设施，全方位守护业主居住安全。悦97售楼处电话：400-9975-759，了解物业服务细则。
从资产配置角度来看，闵行依托G60科创走廊的产业优势，区域价值持续攀升，近三年周边同类楼盘房价涨幅达12%。悦97作为板块内的精致人居标杆，凭借核心区位与匠心品质，具备强劲的保值增值能力，是自住与投资的优选之选。悦97售楼处电话：400-9975-759，获取专属投资分析。
为助力置业者安家闵行，项目推出多重购房优惠：刚需客户首付25%起，支持最长12个月分期；符合条件的科创人才购房享最高6万元补贴；老业主推荐成交，双方均可获赠2年物业费。悦97售楼处电话：400-9975-759，了解你的专属优惠。
目前，悦97实景样板间已盛大开放，现场设置户型解析区、配套展示墙，专业置业顾问将一对一解答购房疑问。周末更有亲子手工、美食品鉴等温馨活动，诚邀你携家人前来体验。悦97售楼处电话：400-9975-759，悦97售楼处电话：400-9975-759，悦97售楼处电话：400-9975-759，即刻致电，抢占闵行品质好房。
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尽管本批次上海土地市场整体“降温”，但民营房企的积极表现成为最大亮点。
中房报记者 付珊珊丨上海报道
临近年末，上海土地市场出现新动向。
11月24日，上海2025年第九批次“土拍”收官，本轮共出让9宗地块，全部成功觅得买家。此次“土拍”总出让建筑面积达55.26万平方米（其中商办用地约2.03万平方米），土地出让金总额173.33亿元，成交楼面均价约为31366元/平方米。
从成交结果看，7宗地块以底价成交，2宗出现溢价。其中，市场热度较高的浦东川沙地块由佳运置业以24.75亿元竞得，溢价率15.76%；青浦徐泾地块则由宝业集团以17.3亿元摘得，溢价率5.17%。
中指研究院上海数据总经理张文静分析表示，本场土拍参拍企业结构有所优化，市场主体更趋多元。具体来看，本批次9宗地块共吸引16家企业参与竞拍，包括3家央企、8家国企。值得关注的是，宝业、佳运、大华等民营房企参与热情高涨，此外，外资企业盘谷房地产也现身补仓嘉定市场。
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“土拍”市场热度下降
相比之前，上海土地市场寒意渐浓。
一方面，底价成交成为主流。本批推出的9宗地块中，仅2宗产生溢价，其余7宗均以底价成交。
其中，中海地产以21.77亿元拿下杨浦滨江地块，成交楼面价68800元/平方米。值得玩味的是，该地块虽有中海地产与保利置业两家报名，但保利置业在竞拍阶段临时退出，最终中海零溢价摘地。
据业内人士分析，杨浦滨江区域今年土地供应量较大，且保利置业目前已有两个在售项目，这或是其临时退出的主要原因。
其余底价成交地块中，上海城建和上海建元联合体以总价43亿元竞得杨浦五角场地块；青浦练塘地块由青浦新城发展集团以底价4.69亿元竞得，成交楼面价12000元/平方米；奉贤地块由奉贤区属企业组成的联合体以底价6.9亿元竞得，成交楼面价18000元/平方米。
上海本土民营房企大华集团此次重返宝山大本营，以底价11.42亿元斩获宝山高境地块，成交楼面价37000元/平方米；金茂也再次落子宝山，此次以底价37.26亿元拿下宝山庙行地块，成交楼面价37000元/平方米。
嘉定新城地块由盘谷房地产底价竞得，成交价6.24亿元。值得注意的是，盘谷房地产是一家具有泰国资金背景的开发商，公开资料显示，其在嘉定曾开发过盘古圆府、盘古天地等项目。
另一方面，一向重金布局上海的央企“四大金刚”——中海地产、招商蛇口、华润置地、保利发展，此次除中海地产报名一宗地块外，其余三家均告缺席。
张文静认为，部分头部开发商缺席本轮土拍，或与出让地块位置及年底财务节点因素有关。
据中指院统计，今年前十月，上述四大央企在沪拿地金额已近千亿元。其中，中海地产以366亿元居首，招商蛇口以258亿元紧随其后，华润置地以229亿元位列第三，保利发展则斥资139亿元布局上海。
相比招商蛇口和保利发展，华润置地已连续两次缺席上海土拍。
有观点认为，华润置地今年在沪已储备充足土地，足以支撑其后续发展。但也有分析认为，华润置地连续缺席的背后，是其上海高端项目正面临一定的去化压力。
观察其项目开盘表现，较早入市的项目去化率明显优于近期新盘。以今年4月首次开盘的翡云悦府为例，该项目曾实现多次开盘即售罄。全盘738套房源目前已完成销售677套，去化率达91.73%。该盘销售均价从10万元/平方米左右一路攀升至11月的13万元/平方米左右，并跻身上海整体销售金额前三，堪称营销成功案例。
然而，随着年底中内环多个新盘集中入市，市场竞争加剧。据公开报道，翡云悦府最近一次开盘推出的少量房源，当日去化仅约五成。而产品与认购环节均存争议的华润外滩瑞府，整体去化表现明显逊于翡云悦府：一期去化率约74.79%，二期去化率约18.5%，且值得注意的是，两次开盘至今，官网显示已登记房源套数均为“0”。
在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，本批次上海土拍整体温度较10月份进一步走低，仅2幅地块出现溢价，且最高溢价率仅15.8%。卢文曦认为，除年末市场因素外，本批出让地块多位于郊区，导致房企拿地态度谨慎，除川沙热门板块有一定溢价外，其余地块均以底价成交。
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民营房企表现积极
尽管本批次上海土地市场整体“降温”，但民营房企的积极表现成为最大亮点。本次出让的9宗地块中，2宗溢价成交地块的得主均为民营房企。
其中，浦东川沙地块是本轮土拍中热度最高的地块。该地块不仅是川沙板块距离地铁最近、商业配套最齐全的优质地块，还吸引了象屿地产、陆家嘴集团和佳运置业三家竞买人。竞拍现场，佳运置业展现出强烈的拿地意愿，董事长沈仁兴亲自坐镇并率先举牌，经过82轮激烈报价，最终以24.75亿元将该地块收入囊中，地块综合楼板价29913元/平方米，溢价率15.76%，成为本轮土拍溢价率最高的地块。
这并非佳运置业首次“出圈”。2022年，佳运置业就曾在上海连续斩获三宗地块，总金额达40亿元，相继开发了佳运名邸、佳运汇龙府、佳运瑞璟湾等项目。有业内人士透露，随着三个项目逐步去化，佳运置业资金充裕，因此本次拿地决心较大。
沈仁兴曾表示：“好房子是能住一辈子的家。”值得一提的是，在国家出台“好房子”具体层高标准之前，佳运置业的不少项目层高就已突破3米。此次在川沙，佳运置业将打造怎样的“好房子”，仍有待市场检验。
另一宗溢价成交地块位于青浦徐泾，地处徐泾核心区，该区域近年来新房供应稀缺。地块两面临水，规划有一定面积绿地，宜居属性较高。同时，地块毗邻2号线蟠祥路·国家会计学院站，直线距离约650米，周边以总部办公产业为主，安踏集团、美的科创园、中核科创园等产业正逐步落地，虹桥首位中心、中核·和悦荟等商业中心也相继亮相。
该地块共吸引两位竞买人报名，分别为象屿与联发组成的联合体，以及宝业集团。经过16轮竞价，最终由宝业集团以17.3亿元竞得，溢价率5.17%，成交楼板价31561元/平方米。
公开资料显示，宝业集团是建筑行业头部民营企业之一，在装配式建筑领域表现突出。不过，此次获取徐泾地块，宝业集团也面临一定挑战。虽然地块承接大虹桥商务区核心开发红利，但需注意2021年徐泾板块曾有14个项目、约3500套房屋触发限售，这些房源将于2026年解禁。届时，宝业的项目能否在激烈的市场竞争中突围，仍是未知数。
卢文曦分析认为，头部房企的缺席使得上海公开土地市场竞争强度明显下降，这为民营房企创造了拿地机会。而这些房企敢于出手“捡漏”，也说明上海楼市仍具韧性，企业对上海市场保有充足信心。
