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经常收到一些楼盘对比的咨询，比如像“润启未来之城，风华锦澜里，星宜嘉映府怎么选”，“奥映世纪和万潮玖序哪个好”这类把人架在火上烤的问题。

那就先来写下4万元级的几个网红盘，润启未来之城，风华锦澜里，星宜嘉映府，云杭里，天奕，春来晴翠，锦上观澜这些吧。毕竟我觉得做这些盘的横评是更有意义的，关注它们的朋友，应该还是会考虑通勤、学区、前景这些，是需要做出取舍的。

而像奥映世纪、万潮玖序、望天际、滨杭传麒府这种，本身就已经是地段溢价+产品溢价的结合体了，在杭州楼市里妥妥是重奢级别，更多就是情绪价值了，横评的意义不大。就像阿发、阿海都已经在设计上卷到飞起了，阿江还是能靠“登味审美”纵横市场一样，总归有自己的受众，所以核心还是买得开心。

润启未来之城

城西方向，就是西湖区的润启未来之城和余杭区的云杭里、天奕。润启未来之城像是这段时间里，营销的神。像它首开时候摇号了，就有一帮人跳出来集体开吹。但结果么都知道，临开盘时候连夜打折，首开选房还是没卖光，现在好像已经看到中介在发了。

润启未来之城主打的就是一个西湖区地铁口，然后加上华润的商业预期，配套还是OK的。这套东西放在三墩北，除非网传的白洋TOD山姆能落地，不然好像是没什么对手了。

但它的问题么也比较明显，就是西侧靠着高速和高铁，并且几乎是0遮挡，如果你平时喜欢开窗通风这些，难免会受影响。

所以它也是很讨巧，把主要的示范区是放在了离地铁最远的东北角，尽量减少体感上影响，并且户型是定位越高端离高速和高铁越远，越小就越有点炮灰的感觉了。

它的话需要注意的就是三点：第一就是华润的定价策略。润启未来之城首开，洋房位置中规中矩，毕竟整个洋房区或者说南区，都是靠着高速高铁的。高层这边，大户型开的也是相对位置最好的两幢，所以华润是进可攻退可守，哪怕后面的房子降价，也可以说是因为离高速近。毕竟1000多户的体量放在这里，后面云谷又要加入竞争，总归不能太墨迹吧。

第二么就是隔壁云谷的冲击。今年云谷潜在的供应很大，滨江刚刚拿了一块地；然后6月初，西湖大学东站边上还会出让一块地；包括今年西湖区读地手册里，也推荐了很多云谷的地。

三墩北的前景基本已经能看到头了，纯住宅区，而云谷明显还处于上升期，前景会更好，还没高速高铁的硬伤，因此云谷虽然在绕城外，但也是贴着三墩北在竞争。

最后就是它可能对口的云城中学，目前中考成绩还不具备参考价值，纯星洲二小的生源还没经过检验。如果表现好可能还能继续火一波，如果水了么可能就会拖着紫璋台、西雅图，包括以后的润启未来之城一起滑落。

总结的话，润启未来之城适合需要主城区学籍和地铁，喜欢下楼逛个小商场，并且平时不喜欢开窗的朋友。

云杭里、天奕

余杭区的云杭里和天奕就放一块对比了，毕竟两个盘很像，一个是第三中心北，一个是第三中心南。

云杭里相对是一个比较稳妥的选择。西站这边大家都知道，目前南广场这边开发的还不错，地铁通了，天元公学开了，剩下像云门公园和天街也都在造了，可能等到云杭里交付的时候，配套就会比较齐全了。除了余杭区学籍的短板，倒也挑不出什么大毛病。

而天奕的话，相对配套会弱那么一点点。它也是地铁口和天元公学的配置，但周边重要的商业是绿汀路站的万象城，以及创明路站的银泰中心，实际走路的话都还有点距离，所以你真的很需要家边上就是商场的话，它可能会比云杭里弱一点。

而这两个盘的主要差异就是未来的前景，坦白的说我觉得天奕的上限，可能会比云杭里高一点。

首先从目前一些宣发，以及资源落地的情况看，感觉余杭的重心又回到了未科。说实话西站这边，除非站北能有一个突破性的发展，不然可能慢慢就会变成一个界面比较新，高楼更多一点的火车站新城，完全可以去类比下东站的城东新城或者城站的望江新城。

而天奕是在未科南或者说闲林北，目前配套界面是要比云杭里弱一点的，但以后它隔壁就是真正的第三中心，有国际体育中心、国际演艺中心、银泰中心这些，能级上还是比西站的天街和云门公园要强的。

并且它北面是五常湿地，规划的梦溪水乡东区，西南面是和睦湿地，规划的梦溪水乡东区南区，再加上西侧的云湖，未来边上可能会有一个顶级的城建配套+加顶级的自然公园的组合。因此相较于可能已经有点一眼看到头的西站云杭里，那未科南天奕的想象空间会更足一点。

说实话如果余杭区的中考和主城区是通的，那有云杭里和天奕在，城西这边这个价位可能真没三墩北、云谷什么事了。不过没办法主城区和余杭在高中的教育资源上的确有区别，而且现在余杭和临平好像教育上也要分家了，那新余杭到底是个什么水平，还是有待观察。

不过这两个盘都还有一定的稀缺性，就比如云杭里所在的西站，其实南广场能做到离地铁站、天街和云门公园都近的宅地，已经所剩无几。

而天奕所在的未科南，后面的新地也是要到高教路的东侧，或者全丰的南面，相对的位置和配套都会更弱一点，起码已知的后续的新地，给的压力不会很大。它两都不会像三墩北那样，有云谷这么一个旗鼓相当的对手。如果你在纠结这两个，倒也不用刻意去等了吧。

所以总结的话：云杭里更适合哪些喜欢逛天街，并且经常有高铁出行需求的朋友；而天奕更适合哪些想做吃螃蟹的人，愿意用一些交付后的等待，来搏一搏未来的朋友。

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2026年行至过半，杭州楼市交出了一份“缩量但分层”的半年度答卷。一二手合计成交610.6万㎡，同比缩减18.1%；但新房均价逆势上涨18.3%至40938元/㎡，二手房均价则持续回调至24976元/㎡——一二手价差扩大至1.5倍，创下历史新高。

这不是简单的“市场不好”，而是杭州楼市正在完成一次深刻的结构性切换：新房退守改善及以上市场，刚需加速转向二手房，两个市场各归其位。

图：2026年上半年杭州楼市核心数据一览

宏观底色：经济稳中提质，政策应出尽出

2026年上半年，杭州GDP同比增长5.3%，高于全国水平；2025年末常住人口1270万人，净增7.6万，连续多年保持“十万级”增长。数字经济核心产业制造业增速达14.6%，新质生产力已成主引擎。三大核心指标共同指向一个结论：杭州的城市基本盘依然稳固。但固投数据揭示了另一面——全市固定资产投资同比下降7.6%，房地产开发投资拖累约8.5个百分点，楼市投资端仍在出清。扣除房地产后，固投实际增长0.9%，经济内生动能仍在。

政策方面，2026年上半年杭州政策呈现“市级制度性松绑+区级短期补贴”的双层架构，力度不可谓不大：

●公积金“杭八条”（4月1日起实施）：家庭最高额度从130万提至180万，计算倍数从15倍调至20倍；新市民/青年+20%、多子女/人才+50%、以旧换新/绿建+20%，最高叠加70%，家庭最高可贷306万元；“卖一买一”可核减贷款次数，直击置换痛点。

●四区购房补贴：余杭5万现金/套、临平10万/套、富阳10万消费券/套、临安10万/套，统一锁定6月30日截止。

●交易税费减免：不满2年住房增值税附加税率从5.3%降至3.18%；卖房后1年内重新购房可退个税（执行至2027年底）。

市场对政策的反应呈现“脉冲式”特征——3月小阳春与6月窗口期冲量，表层由政策催化，底层则由当期供应放量承接需求释放。端午假期二手房成交233套，同比大增180.7%；6月第25周新房成交跳升至1272套，环比大增65.8%。但补贴窗口关闭后，三季度能否延续，仍是未知数。

图：杭州最新政策一览表（截止2026年6月30日）

土拍市场：缩量保价，481亿稳居全国第二

2026上半年，杭州十区成交宅地34宗，出让金481.4亿元，稳居全国第二，仅次于上海。但与去年同期相比，宗数和金额均下降约58.5%——这是一次主动的“缩量保价”。

平均溢价率高达35.98%，远超北京（3.55%）、成都（3.58%）、南京（1.09%）等同类城市，市场信心可见一斑。

■?核心板块库存见底，引爆高溢价

2026年上半年高溢价地块几乎全部来自低库存或断供板块。最典型的是滨江一桥南：楼面价49830元/㎡，溢价率79.03%，双双创下纪录。核心原因是新房断供、库存见底、高端改善需求被长期压抑——房企用真金白银为“稀缺性”定价。

未来科技城（楼面价29230元/㎡，同比+18.3%）、萧山开发区（31965元/㎡，同比+8.2%）等产业强区同样表现亮眼。政府推出“小而美”地块降低总价门槛，吸引更多房企参与，将地价推至新高。

图：2026年上半年杭州板块土拍表现

■?巨头游戏：TOP10市占率逼近九成

拿地房企从43家锐减至22家，TOP10市占率从77.9%跃升至88.9%。滨江集团以87.1亿权益拿地额领跑，招商蛇口、绿城中国、保利发展紧随其后。本土房企重夺主动权——滨江、绿城、兴耀凭借深耕优势重新掌握市场节奏；央企则精准“掐尖”，招商抢地王、华润筑地标、保利卡节点，用资金成本优势换核心地段定价权。中小房企资金压力加剧，杭州土地市场已全面进入“巨头游戏”时代。

图：2026年上半年杭州房企权益拿地金额TOP10房企

■?高端改善用地锐减近六成

上半年高端改善地块（容积率1.5及以下+楼面价4万+）合计仅19宗，同比减少8宗，预计未来入市房源不足4000套。但低密地块楼面价同比跳涨39.2%，为未来售价提供了有力锚定。供需趋于平衡，而非失衡——这是高端市场最关键的判断。

楼市全景：总量收缩，结构升级

2026上半年杭八区新房成交229万㎡（同比-16.5%），二手房成交381.6万㎡（同比-19.0%），一二手合计610.6万㎡（同比-18.1%）。但价格走向截然相反：新房均价40938元/㎡（同比+18.3%），二手房均价24976元/㎡（同比-17.7%），一二手价差扩大至1.51倍。

二手撑量、新房撑价——杭州市场正从“同涨同跌”走向“量价分离”，结构性分化成为主旋律。

■?区域分化：萧山领涨，主城坚挺，外围探底

萧山区新房成交55万㎡（同比+72.1%）、均价47090元/㎡（同比+51.6%），金额同比暴增160.8%，高端盘集中入市推动量价齐升。主城四区供应收缩，滨江、上城新房均价结构性上涨至6万+/㎡。余杭、临平、钱塘等外围区域成交量同比缩减显著，规模探底。二手房则全面呈量价齐跌态势，价格跌幅在14%-21.4%之间，以价换量成为唯一共识。区域分化已从“板块分化”升级为“类型分化”。

表：2026年上半年杭八区新房、二手房成交量价对比

■?一二手功能分工：新房做大做贵，二手做小做刚需

新房140㎡以上占比33.6%且持续提升，300-500万为主力总价段（36.2%），1000万+占比14.2%；二手房90㎡以下占比51.9%，300万以下占比74.9%——新房向上，二手向下，客群分层极为清晰。

按总价段来看，分化更加触目惊心：

●300万以下：二手房成交28554套，是新房（3712套）的7.7倍。刚需已全面二手房化。

●300-500万：新房唯一均势战场，新房/二手规模比为0.88，价格基本持平。

●500-800万：新房开始建立优势，成交量是二手房的1.22倍，是供需最匹配的“安全区间”。

●800万以上：新房绝对主导，1000万以上新房套数为二手房3.5倍，3000万以上更是20.5倍。

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■?顶豪创纪录：3000万+成交164套

2026上半年，杭州3000万以上顶豪成交164套，同比大增66.5%，创历史新高；千万以上成交2155套。建发·栖湖云庄以143305元/㎡登顶单价榜首，套均总价6529万元。顶级购买力依然强劲，但脱离常规市场逻辑，价格由产品力而非地段决定，一套一价。

■?房企格局：高端溢价与流量快销并行

TOP10房企合计销售额1251.6亿元，门槛从32.0亿升至42.4亿（+32.5%）。滨江集团以369.8亿继续领跑，兴耀房产（+68.0%）、中天美好（+173.0%）等流量快销型房企增速远超品牌高端型房企。两条路径并存：滨江、绿城、招商等以产品力与地段稀缺性获取溢价；兴耀等以合作开发、低总价、高去化实现规模快速扩张。保利发展以“刚需走量+高端溢价”双线并行，成为最值得关注的新晋力量。

趋势预判：热度犹存，各归其位

2026下半年市场的核心逻辑不是修复，而是分层。三个市场各循各的定价逻辑，彼此参照但不再统一。

■政策：从“促交易”转向“促循环”

上半年政策已应出尽出，7-9月进入“空窗观察期”，大规模增量刺激概率低。真正的风险点在郊区补贴退坡后的成交回落——据悉富阳、临安7月案场到访量和认购量已出现双降。若三季度数据走弱，四季度政策有望从“促交易”转向“促循环”，突破口大概率围绕降低二手房交易成本和打通“卖旧买新”链条展开。

■土地：量减价不减，核心延续白热化

上半年缩量明显但核心价值坚挺，34宗/481亿元，宗数同比-50%、金额同比-59%，“精准供地”成效显著。下半年预判量减价不减——供应维持低位，核心区优质地块竞争白热化，持续向核心区及低密倾斜，主城缺口仍在，但地块整体质素难超上半年，核心区“加预期”逻辑延续，远郊分化加剧。

■新房：规模低位运行，均价高位盘整

若无强力刺激，下半年月均预计30-35万㎡，全年约410-440万㎡，较2025年下降12%-17%。均价大概率维持在4万+，高地价项目陆续入市提供成本支撑，但上行空间有限——高端板块竞争加剧、一二手价差“天花板效应”显现、总价突破800万后客群基数收窄。产品结构上，300万以下刚需持续被分流、300-500万刚改承压、500-800万改善段最稳、800万以上高端流速面临考验。改善主导不可逆。

表：2026年下半年即将入市的高端项目一览表

■二手房：刚需“蓄水池”地位强化

下半年月均预计50-60万㎡，全年约680-720万㎡，市占率有望突破65%。价格进入2.5-2.6万/㎡窄幅整理区间——累计回调已达25%-30%，大幅下行缺乏动力；但挂牌量仍处高位，大幅反弹同样缺乏支撑。

最值得关注的变化是：轻改善回流。90-120㎡二手市占率从49%升至54.5%，新房同面积段总价已上移至400-600万，超出部分首改客群预算——这一趋势将直接影响新房300-500万段去化。

■房企：竞争从“拿地”转向“卖房”

头部集中度继续攀升，非核心区赛道从蓝海转向红海。兴耀验证的流量盘策略已吸引多家房企跟进，东湖、下沙等板块即将进入供应高峰，后来者将面临去化压力与利润压缩。谁能把成本费用、去化周期压到极致，谁能精准抓住购房者需求，谁就能在红海中守住利润。

结语

2026年上半年的杭州楼市，用一组数据给出了最清晰的注脚：总量在缩，但结构在优；价格在分，但需求在归位。新房退守改善，二手承接刚需，土拍守住核心——三个市场各循各的定价逻辑，彼此参照但不再统一。

对于购房者而言，这意味着选择比以往更加清晰：刚需买二手，改善看新房，顶豪拼产品。对于房企而言，竞争正在从“谁能拿地”变成“谁能把产品卖出去”。

下半场的杭州楼市，不需要所有人都乐观，但需要每个人都清醒。