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4. 后续跟进保障

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上海象屿虹桥嘉悦府营销中心电话:400-8874-108 VIPLINE✔✔✔【官方发布】南翔云翔大居的新房卖不动、有的交付不久就破发，亏了1万元/m²，买的业主都哭了，这是为什么？

象屿同进·虹桥嘉悦府5.64万元/m²，早在2023年2月就开盘了，2年半了还没卖完：

云湖漫城2021年开盘均价5.78万元/m²，现在二手房成交仅5万元/m²左右，破发的业主流下了伤心泪：

招商南山虹桥璀璨领峯之前开盘5.7万元/m²，现在二手房挂牌均价4.69万元/m²，刚买就亏1万元/m²：

柏悦翔湾的小高层洋房此前开盘6.1-6.3万元/m²，现在挂牌5.2万元/m²，同样破发亏了1万元/m²：

买了云翔大居的新房，为啥大家都不赚钱？从中我们能思考到什么？对置业有哪些启发？

云翔大居是一个南翔全新规划的居住片区，称为云翔拓展大型居住社区：

云翔大居总共规划了37块住宅用地，16块教育用地（幼儿园8块、小学3块、初中3块、高中2块），5块商业用地、6块菜场。

可见这个规划寄托了南翔建设下一个产城融合新社区的厚望，试图复制银翔湖、留云湖板块的成功路径！

规划很美好，不过现实很骨感。

云翔大居现状发展不好，工厂多、城市界面落后，让这里的新房并不好卖。

来到云翔大居，这里给人很大的心里落差。

这里工厂太多了，城市界面比较落后：

工厂太多，导致商品房和工厂同窗。

比如招商南山虹桥璀璨领峯旁边就是工业厂房沃马-大隆超高压设备有限公司：

由于这个片区以前定位低、发展能级低，是放工厂和动迁房的地方。

所以这里建了很多动迁房，又导致商品房和动迁房同窗。

璀璨领峯旁边就是动迁房南翔秀城美嘉雅苑：

云翔大居规划住宅面积172万m²，其中普通商品房50万m²、保障性住房100万m²、农民动迁安置房22万m²，未来可容纳6万人口。

也就是说，这个大居未来要建超过70%的保障房和农民动迁房，商品房只占比不到30%。

这是什么概念？买了这里的新房，就是等于住进了保障房和动迁大居里！

由此可见，也可能是发展的现状和未来的规划局限性；

让大家对云翔大居的价值没那么认可，导致新房滞销和破发吧。

可以预见的是，云翔大居后面将建设大量的动迁房，会挤压到商品房的价格，让二手房更加卖不上价。

比如动迁房瑞和云庭才2.4万元/m²，相对新房打了对折还不止：

瑞和云庭

商品房和动迁房混杂在一起，背后所有的资源都是共享的，拉低了商品房业主身价和产品价值。

比如去年启用招生的新学校世外教育附属云翔小学，由商品房和动迁业主共享：

世外教育附属云翔小学招生范围

云翔大居规划这么多年来，除了建个山姆和学校外，其它的市政配套都比较缺失，感觉很荒凉。

大家最关心的是那个“云翔湖”的着落。

早在2018年“南翔将建第三座景观湖”的消息就在宣传了，此后新房年年都在打着这个旗号营销：

但直到现在，7年过去了这个“湖”也没有挖。

我查了下《云翔拓展大居控制性详细规划》，发现这个所谓的“湖”根本不存在，而是两条狭窄的水系的交汇点：

云翔大居的发展遇到了很多问题。

那么为啥云翔大居发展这么不好、遭遇到了这样的困境呢？

首先在于城市发展速度变慢了，城市化的方向也变了，云翔大居的开发周期以后要拉长了。

以前上海是摊大饼的发展模式，非常喜欢到处去搞新型城镇化建设。

但现在不一样了，上海总人口在减少，资源在向市区回笼，支撑不起那么多新的开发区域了。

上海的城市发展逻辑正从外延扩张转向中心城区提质更新。

南翔CBD就没发展起来，商务资源被市区截胡了，再在这搞一个新片区可能会更难。

南翔CBD的游族、米哈游、莉莉丝都远嫁给了漕河泾，南翔没能留得住他们。

云翔大居现状是初步的工业转型区，要发展成为宜居的生活片区；

可能至少20年也完成不了，周期会拉得很长。

如果你要打算买云翔大居的新房和二手房，起码要做一个赌20年的心理准备。

通常浦西市区向西拓展的边界是嘉闵线沿线，云翔大居处在分界线以西，很难得到大家的认可。

像莘庄、七宝、虹桥商务区、江桥、南翔东社区；

这些成熟的片区都在嘉闵线以东，这里堪称“浦西最后的繁华”。

但是只要往嘉闵线西部去，城乡结合部的感脚就越来越强了，不怎么像浦西，很“接地气”。

云翔大居的农村现状

更重要的是，上海郊区的产业发展普遍遇到了麻烦，导致云翔大居板块购买力在从内部减弱。

嘉定的安亭汽车制造业处在转型的关键期，产业有所下滑，对全区的购买力都有影响。

宝山钢铁工业、金山石化工业、松江制造工业等郊区产业的发展都遇到了瓶颈。

云翔大居同样是一个传统工业转型地带，板块内集聚的工厂都面临产业升级的压力。

比如民良包装材料厂、良家洗衣器材、宝中宝胶粘制品厂、鑫苑休闲用品等。

这些多为中低端制造工厂，提供不了多少高薪就业岗位，带来不了多强的购买力。

为了开发云翔大居，片区的很多工厂未来都是要拆走的，会更加削弱区域的购买力。

加之没地铁规划，不但拖累了片区的发展，还降低了板块对刚需的吸引力，让新房不好卖。

云翔大居是一个地铁规划空白区，这对一个区域的发展来说是致命的。

没有地铁，就建设不了TOD，吸引不了资源的聚集，会拖累发展。

当发现交通不便后，市区外溢过来的刚需也不愿意接手这里的房子。

新房难卖、破发，也就不在话下了。

嘉定的楼市和板块发展比较散装，区域购买力不集中。

江桥、南翔、嘉定新城、安亭、嘉定北等多个板块都在分流购买力。

云翔大居这个地方根本就没有虹吸力，比不了留云湖、云翔湖周边，在南翔内部就已经分流了。

留云湖、银翔湖的湖景房和11号线沿线的二手房性价比更高，让云翔大居的新房不好卖。

南翔东社区的留云湖周边是统一次新的城市界面，整体环境比云翔大居宜居多了。

而且华润中央公园、湖畔天下的二手房成交比云翔大居的新房性价比更高：

11号线沿线的中建溪岸澜庭、华谊逸品澜湾等次新小区也很有性价比：

银翔湖畔的好世凤翔苑二手房成交仅4.6-5.5万元/m²，都在分流云翔大居的新房：

嘉定新城是云翔大居最强劲的竞争对手。

作为全区的核心，嘉定配套最成熟、环境最宜居，而且新房比云翔大居便宜，直接分流了。

之前理想之地、嘉悦云上开盘时定价才5万，都是地铁盘，直接触发了积分，热度非常高。

但是云翔大居的新房不但配套缺乏、远离地铁，价格卖得还更贵，自然不好卖了。

尤其是随着嘉定新城二手房性价比的提高，对云翔大居的分流效应更强了。

嘉定新城的标杆盘金地世家之前卖7万多，现在只要5万多，比云翔大居的新房还便宜：

我查询了下嘉定新城地铁站周边的次新小区成交价，发现性价比都高过云翔大居：

中信泰富又一城3.6-4.1万元/m²、常发豪庭国际4.1万元/m²、龙湖郦城4.2-5万元/m²、绿地颐景嘉园4.3-5万元/m²、绿地秋霞坊3.9-4.2万元/m²。

这让云翔大居的新房何去何从？而二手房只能打个房龄差去卖差不多的价格。

住在嘉定新城享有现成的地铁和配套，城市界面次新、环境还好，生活体验完全不一样。

放眼全上海，价格跟云翔大居差不多的板块太多了，都抢走了它的客源：

江桥/泗泾（TOD优势）、徐泾（大虹桥）、九亭（地段更好）、上大/共康（成熟和性价比）等。

江桥的保利虹桥和著（5.88万元/m²）、泗泾的招商时代潮派（5.27万元/m²）；

这些地方的新房都具有TOD优势，或者性价比更高，比云翔大居的新房好卖一些。

时代之城6万元/m²，跟徐泾6.27万元/m²的绿城春晓园新价格差别不大；

住在没有规划的云翔大居跟住在有规划、能级更高的大虹桥，生活体验和未来潜力又不一样。

云翔大居地段不如九亭，新房的性价比不如九亭的二手房。

九亭的标杆盘贝尚湾、九城湖滨国际成交才分别5.2万元/m²、4.6万元/m²：

九亭到产业区更近，上游是漕河泾、徐家汇产业强区。

9号线从九亭6站就到漕河泾，上班很方便。

而南翔的上游桃浦智创城、真如副中心产业都比较弱，坐那么远的地铁都没有可上班的。

宝山7号线的上大、1号线的共康次新房性价比都高过云翔大居的新房。

这些地方距离市区通勤更近，配套更成熟，都起到了分流作用。

从云翔大居破发的教训我们能得到一些购房启示：

买房要警惕“纸上规划”，不能片面相信开发商的营销话术（云翔湖幻影）；

现在买房不像以前总是相信一个新片区能够发展起来，以后我们要更加注重现实配套的成熟性；

不要把新房买在动迁社区里，价值容易受到稀释；

地铁是硬核配套，是刺激一个地方发展和保证二手房流动性的基石；

当下的新房越卖越贵，真的不如去看看周边的二手房，替代品有很多。

当然了，上海置业要考虑的问题还有很多，受限于篇幅我们先讲到这。

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2025年三季度，中央部委进一步完善稳市场政策的顶层设计。

城市高质量发展方面，7月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高质量发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高质量发展的决心。

与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。

地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次显著提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。

从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业库存压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。

2025年7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。

此后政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置。各地主管部门也纷纷发文表态跟进，7月下半月即有16省市公开发文，表态将加快推进城市高质量发展相关工作。

并且在一个多月之后的8月下旬，中共中央和国务院将城市工作会议要求明确落实成文，发布了关于推动城市高质量发展的意见，文件中再度明确了“两个转向”的判断。构建房地产新模式被归于第四个板块任务“营造高品质城市生活空间”中，与系统推进“好房子”和完整社区建设密切相关。8月30日住建部也表态，将推动城市规划创新促城市高质量发展，积极研究构建一套与城市高质量发展新阶段相适应的城市规划制度体系。

城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。

2025年三季度，财政部围绕提振消费、优化人口结构、激发市场活力等关键领域密集出台政策，通过财政贴息、税费减免等措施，在扩大内需与改善民生间实现精准平衡。

其一，消费贷款贴息政策发力，拉动消费规模增长。8月4日，财政部发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。该政策对单笔5万元以下日常消费贷款，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、文化旅游等七大重点领域消费贷款，按年给予1%贴息，且单笔5万元以上消费以5万元为贴息上限。政策实施中，通过线上系统自动匹配消费场景、线下人工核验的方式，实现贴息资金自动结算。以家居家装消费为例，借款人通过手机银行提交申请后，系统可自动扣减贴息。按相关测算，该政策可直接降低居民融资成本约30%，预计能拉动超万亿级消费规模增长，推动经济恢复，利好居民收入水平提升。

其二，优化人口发展政策，减轻家庭养育教育负担。针对人口发展新形势，财政部8月推出系列政策，完善生育支持体系。《育儿补贴制度实施方案》明确，2025年起对3周岁以下婴幼儿按每孩每年3600元标准发放补贴，2025年前出生的婴幼儿可按剩余月份折算申领。同时，国务院《关于逐步推行免费学前教育的意见》落地，秋季学期起免除公办幼儿园大班儿童保育教育费，民办幼儿园参照同类型公办园标准减免，财政对差额部分给予专项补助。叠加个人所得税专项附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，预计每年可减轻家庭养育成本超千亿元。

其三，完善增值税退税政策，支持房地产行业发展。8月22日，财政部、税务总局出台政策，优化增值税期末留抵退税。房地产开发经营业纳税人，若与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增留抵税额均大于零，且第六个月期末新增留抵税额不低于50万元，可申请退还第六个月期末新增留抵税额的60%。政策还允许纳税人缴回已退税款后重新选择优惠方式，增强企业自主选择权，有效缓解企业资金压力，尤其是房地产开发经营企业的项目建设资金压力。

三季度出台的这些政策，体现了财政政策在稳增长、调结构、惠民生中的重要作用。通过需求端拉动消费、供给端支持经营主体、民生端减轻家庭负担的联动措施，为经济复苏培育了内生动力，也为人口长期均衡发展奠定基础，长期而言有利于房地产市场的需求侧稳定。

9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。

在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容主要包括三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应，完善供应体系、探索用地类型转换等；三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企事业单位低效用地再开发等。

对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在不断提高土地要素市场化配置水平。

差异化方面，各试点地区根据自身地理、经济、产业特点，在海域资源利用、飞地经济、分层设权、TOD/EOD开发、混合用地等方面进行了特色化探索。如杭甬温推行“限地价竞贡献”出让方式，土地出让更重视后续地均产值，而非单纯的比拼拿地价格。

随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。

2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。

从限购解绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。

北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；

上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，进一步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；

深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。

公积金政策方面，三城均从贷款额度、首付比例、提取规则三方面同步松绑，且多向多子女家庭、绿色建筑倾斜。

北京首套公积金贷款最高160万、二套100万，缴存年限每满1年可贷15万（上限160万），城六区多子女家庭额度最高达168万，同时支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度；

上海首套公积金最高贷184万、二套149.5万，绿色建筑贷款额度上浮15%，多子女家庭最高可贷216万，灵活就业人员连续缴存12个月即可申请贷款；

深圳个人公积金最高贷60万、家庭110万（按账户余额16倍计算），首套及多子女家庭最高可贷154万，叠加保障房或绿色建筑优惠后额度可达231万，首套房可全额提取公积金付首付，二套房提取比例为60%，还支持提取支付契税，政策灵活性更强。

商业贷款与税收优惠层面，三城均有降息降首付动作，且统一执行“满2年免征增值税”政策。

北京首套商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套五环内3.45%、五环外3.25%，首付比例首套五环外15%、二套统一30%；

上海取消首套与二套商业贷款利率区分，实际利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外环外30%、外环内35%；

深圳则统一执行LPR-45BP（3.05%）的商业贷款利率，首套与二套首付比例均低至15%，在降低购房成本上力度更突出。

其他支持政策方面，上海非沪籍人才首套房免征房产税，青浦区对社保未满1年的人才开放购房资格，且可享受市场价优惠。

在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已经进入新阶段，各地主管部门还需进一步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。

2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高质量发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。

2025年三季度地方房地产政策聚焦六大方向：

一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布相关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。

二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费。

三、27省市36次发文推进保障安居工作，通过增加保障房供应、放宽申请门槛、规范运营管理，完善住房保障网络。配售型保障房建设加速推进。

四、27省市33次深化推进城市更新行动，挖掘存量住房与城市发展潜力。

五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。

六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构。

其他稳市场政策方面，比较值得关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。

四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。重点关注以下三方面领域：

一、城市高质量发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高质量发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。

二、土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。

三、财政金融双向协同，精准缓解行业资金压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。