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当11月一线城市二手房成交创下7个月新高，环比激增20%，近四年首次突破51万套大关的热潮！遇上12月新房供应量低位持稳，28城单月供应环比下降12%，同比下跌49%，全年累计同比下降19%的冷静，年末楼市呈现出鲜明的“一热一稳”分化格局。
就在昨天，上海市监管部门刚刚指导小红书、B 站等平台清理「唱衰楼市」信息！
因此，在豪宅价格的扶摇直上，一房难求！K型市场结构不断加速的情况下，二手房市场供应量叠加成交量飙升的情况下，我们尽量以有利于市场预期的角度去好好分析下！
从数据段四城具体表现看，这场回暖呈现全面开花态势：北京11月二手房网签14446套，环比增长19.52%；上海成交22943套，环比大涨24%，创下5月以来新高；广州网签9191套，环比增幅超22%；深圳录得4472套，环比上涨6.6%。
而这其中政策红利的集中释放是核心驱动力！以上海为例，从8月“沪六条”到11月增值税“5改2”、取消普通住房标准等新政，形成政策组合拳！其次，非沪籍外环外社保年限“3改1”，也降低购房门槛，而二套房首付最低20%也撬动了置换需求，税费减免则直接降低交易成本。
此外，北京则呈现“刚需稳、改善进”的哑铃型结构，三环内刚需因入学需求集中入场，四环外次新房凭借高性价比吸引改善客群，优质小区单月带看量近1600次。同时，房价平均数据的理性回归也让“以价换量”形成了良性循环，广州甚至出现罕见的“量价齐升”的态势，11月成交均价环比上涨2.1%，反映出买卖双方预期正同步修复。
但与二手房的活跃形成对比，12月新房供应的“低位持稳”其实还是源于深层的供给约束！
克而瑞数据显示，28城新房供应同比跌幅近半，全年累计下降19%，这与房企融资压力持续有关。中指研究院数据显示，2024年房地产行业债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%，其中海外债发行规模暴跌69.5%，仅69亿元。融资渠道收窄迫使房企优先保障“保交楼”，减少新开工规模，导致供应端“提质缩量”，即便是入市项目，也多为核心地段的优质房源。
不过，尽管供应受限，但房企年末冲刺的促销策略，还是为新房市场注入了脉冲性复苏力！值得注意的是，当前楼市复苏呈现显著的结构性特征，而非全面回暖。
从二手房看，一线核心城市表现突出，但杭州等新一线城市仍有分化，12月杭州全城二手房报价环比微降0.1%，萧山、建德等区域跌幅超0.7%。而从新房看，上海市中心豪宅“开盘即售罄”与郊区项目“中介比客户多”形成鲜明对比，中建山水雅境开盘两周仅售3套，中环桃源里全年去化不足三成。这种分化本质是“核心资产保值”与“非核心资产流动性承压”的市场选择，有钱人只看区位稀缺性的特点越来越明显。
因此，展望未来，楼市“稳中有升”的基调将延续，但复苏力度仍受多重因素制约。二手房市场方面，政策效应的持续释放将支撑刚需与改善需求，但若房贷利率出现波动或挂牌量大幅增加，可能影响上涨动能。
而新房市场的脉冲性复苏在数据段平均后依然可期，但供应约束短期难以缓解，资金链紧张问题依然导致新开工难以放量，叠加部分项目交付维权引发的信任问题，购房者观望情绪仍需时间化解（豪宅除外）。
对于市场参与者而言，核心地段豪宅你何时介入都是OK的，毕竟稀缺，至于其他的，尤其是一些开发区新城类的，谨慎，这需要大的经济周期和产业推动力才能实现！
最后，从宏观市场结构看，核心城市、核心区域与优质资产率先回暖，弱二线及三四线城市调整周期延长，一线城市侧重 "稳价"，低线城市侧重 "去库存" 和多元化利用的趋势也会继续！从数据看，商品房库存已经连续 8 个月下降，70 城新建商品住宅降幅连续 13 个月收窄，市场正试探筑底，而30 城新房成交同比增长 17%，二手房成交增长 46%，市场必须在存量里先把流动性释放出来！
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可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
