云湖壹号是上海金山区一个挺不错的湖居大盘，央企保利开发，生态和配套都做得挺扎实。我来给你梳理下关键信息：
一、项目基本信息
地理位置：上海市金山区九工路2499弄（距离金水湖约440米）
开发与运营：由保利、招商蛇口、金地商置三大央企联合打造，招商局物业提供服务
项目规模：总建面约20.72万平方米，规划18幢15-17层小高层，共1768户（含122户保障房）
核心优势：紧邻40万方金水湖湿地公园，生态资源优越，获国际环境大奖
九工路2499弄(距离金水湖约440米)
二、户型与价格
主力户型：建面约76-151㎡的2-4房，包括76㎡两室、87㎡三室、93㎡及104㎡三室两厅等
交付标准：精装/毛坯双选
价格参考：均价约2.1万元/㎡，总价139万起
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最新消息，不好啦！原首付40万买保利现房 现首付21万起！保利云湖壹号 外地单身有社保可购买！现房！82-140m²三至四房，地铁口400米，即买即入！
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保利云湖壹号，轨交方面，项目离轨交22号线金山园区站直线距离约5.5km，公交卡直接上车，可以去往上海南站，再坐三站地铁即到徐家汇。
最新消息
金山亭林
「云湖壹号」
四期开启认购
推出建面约76-104㎡高层
共计408套
均价约2.12万/㎡！
总价140万起！
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一房一价表
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01.地段
项目周边配套丰富，交通便捷。从云湖壹号出发，北侧不远处就是金山工业区大道，向东很快就能驶入沈海高速，一路向北联通虹桥、松江等地，也可以转沪昆高速去闵行，转申嘉湖高速去往浦东。
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注：从上海南站，坐轨交半小时左右的片区房价，金山算最洼地，所以在南站或徐汇CBD附近的白领，有不少到金山购房的。
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自驾的话，走沈海高速、沪昆高速，可迅捷通达虹桥。
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生活配套方面，项目一街之隔有约2.4万方集中商业，规划约5000㎡大型超市、约8000㎡餐饮业态。
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周边还有约7.2万方竞衡八八广场，荟聚星巴克、电影院、星级假日酒店等国际品牌。
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目前，在金水湖东侧已开发完成多个新建的居住小区和成熟的社区商业。
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在云湖壹号东边和南边，分别规划有公立的幼儿园、小学和中学，不远处有吉的堡幼儿园和杭州湾双语学校已经成熟。
注：期房没有划分具体学区，开发商不做任何入学承诺，最终以有关部门文件批准为主。
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这里的居住氛围在逐渐成型，我们坚信，不久的将来会越来越成熟，而现在进入，恰逢其时。
02.产品
央企保利，深耕上海18载，开发57个项目，服务12万业主，沿黄浦江两岸主城区，打造保利one56、保利西岸、保利颂、保利云上等经典作品。 云湖壹号售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
2021上海保利，战略布局“一轴两翼”，继浦江、虹桥、川沙之后，与“上海湾区”战略同频共振，落子金山区核心——金水湖产业新城，代言上海湾区湖居封面艺著。
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此次落子金水湖打造的云湖壹号项目，以“智慧城芯 + 湖居艺著”为核心IP，打造湖居标杆力作！
作为金山首个保利Well集和社区，项目将后疫情时代宣扬的健康理念融入日常生活细节。
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健康微气候：净化空气，降低社区病菌互串风险
全龄健康运动系统：儿童乐园区，活力健康步道区、康体健身活动场
高效洁净家政：融入“泛客厅空间”、KWB洄游家政系统、收纳系统洁净升级
无接触式同行：人脸智能识别，实现健康生活0接触
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项目以“花园森居”为理念，高层组团规划，社区整体“洄游式”动线设计，各个功能组团充分发挥优势，形成高低有致、错落相间的城市天际线。
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“三进归家、运动轴、社交环及三组团”两轴两环三组团布局，为每个家庭创造更多舒适生活场景，让家庭生活由室内向室外延伸。
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归家轴-三进式归家动线，串联前庭广场、礼序回廊、归家轴线、林荫大道，酒店式大堂入户，彰显逸境与尊居；
运动轴-中央康养跑道，200米南北景观中轴，形成社区活力之源；社交环-社区中央会客厅，邻里花园、阳光草坪、儿童活动区、书法广场，聚合社交共融生活环；三组团-邻里花园+成人健身双组团，球类运动竞技组团。
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就社区配置而言，可以说体现了保利对于品质与格调的追求，诚意满满。
比如，全龄运动空间、约200米康养跑道、中央会客空间，针对不同年龄段打造全龄化运动休闲系统，让每一位家庭成员都能找到自己的乐土！ 云湖壹号售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
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户型图
76平（136套）毛坯2房2厅1卫️
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优势：户型布局合理，无死角，无浪费面积；
卫生间离连廊较远，私密性好，且开门不正对卧室门，另带飘窗。增加了实用性；
敞开式厨房，视线无遮挡，在做饭的同时还可以兼顾家里的小朋友；
南北通透、通风性好。
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87平（170套）精装3房2厅1卫️
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优势：经典飞机户型，三开间朝南，无浪费面积，正宗南北通风；
厨房采光面大且正对餐厅，东线布局合理，厨房U形布局使用率高；
两间卧室分别位居于客厅两侧，私密性更佳；
卧室全部带大飘窗，采光面大，空间尺度感更好，卫生间带飘窗，增加实用性。
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93平（68套）毛坯3房2厅2卫
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优势：北进门入户，三开间朝南，私密性和舒适性都得到了兼顾；
户型布局合理，正宗南北通风；
厨房窗户较大，采光性好，布局动线合理；
功能区和生活区明确分隔，动静分离可以使家人互不干扰。
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104平（34套）精装3房2厅2卫
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优势：5.1米横厅配超大面宽阳台，采光面大，享受阳光倾洒入室，功能性强；
四开间朝南，南北通透；
空间布局合理，动静分离，动线舒适；
主卧套房设计，南北通透；
全卧飘窗，保证采光的同时，增强实用性；
U型厨房操作方便，不拥挤
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项目名称：「云湖壹号」四期
项目简介：金山金水湖高品质住宅
最新动态：正在认购中
区域板块：金山金水湖
产品介绍：建面约76-104㎡两房三房，均价约2.12万/㎡！
商业配套：约7.2万方竞衡八八广场
学校配套：吉的堡幼儿园、杭州湾双语学校
交通配套：沈海高速、沪昆高速
生态配套： 金水湖
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三、交通与配套
交通网络：
轨交：距金山铁路亭林站约3公里，6站直达上海南站，换乘1、3、15号线畅达市区；规划中的南枫线将进一步提升通达性
自驾：紧邻S36亭枫高速，15分钟直达松江南部新城，30分钟衔接虹桥枢纽；通过多条高速网，1小时内可轻松抵达上海核心商圈
公交：周边直线1km内布局14个公交站，莲卫专线可直达莲花路
周边配套：
商业：一街之隔有约2.4万方集中商业，规划大型超市、餐饮业态；周边还有约7.2万方竞衡八八广场，荟聚星巴克、电影院、星级假日酒店等国际品牌
教育：东边和南边分别规划有公立的幼儿园、小学和中学，不远处有吉的堡幼儿园和杭州湾双语学校等成熟教育资源
休闲：紧邻40万方金水湖湿地公园，拥有15万方滨湖绿地，空气质量达上海市平均水平的2.5倍
四、物业服务与社区亮点
物业服务：招商局物业（一级资质）提供高品质服务，包括24小时安全巡检（配备“招小巡”智慧巡防机器人）、人脸识别无感通行、智能停车场等
社区亮点：自带下沉式会所，内有游泳池、健身房、篮球场、羽毛球场、儿童游乐园等设施
五、售楼处信息
地址：九工路与秋灵路交叉口东150米（云湖壹号湖景售楼部）
联系电话：400-8894-986（官方热线）
预约看房：案场预约制，看房需提前来电预约登记
4.6
九工路与秋灵路交叉口东150米
六、项目价值
自住与投资双优：兼具生态宜居与便捷生活，性价比突出，适合刚需及改善型购房者
未来潜力：位于金水湖产业新城核心，该区域以新一代信息技术、智能制造等为主导方向，产值已突破千亿，发展前景广阔
总的来说，云湖壹号是一个生态、交通、配套都很均衡的项目，如果你在金山一带看房，它值得重点考虑。
2026 年上海新房购买政策与必备指南
一、购房资质（限购核心规则）
上海户籍家庭 / 成年单身：外环内限购 2 套，外环外不限套数；多子女家庭（含 1 名未成年）可额外多购 1 套。
非上海户籍家庭 / 成年单身：外环内需连续 3 年社保 / 个税，限购 1 套；外环外需连续 1 年社保 / 个税，不限套数；居住证积分达标且满 3 年社保 / 个税，享沪籍同等套数待遇。
港澳台 / 外籍人士：需提供相关身份证明与购房用途说明，1 年社保 / 个税前提下，外环内限购 1 套，外环外不限套数。
置换人群：出售唯一住房后 1 年内再购，不限环线，以网签时间为准，需保留出售与购买凭证。
二、信贷政策（首付 + 利率 + 公积金）
商业贷款
首套房：最低首付 15%，利率约 3.05%（以五年期 LPR 动态调整，当前 LPR 为 3.6%）
二套房：最低首付 25%；嘉定、青浦等外环外区域最低 20%，利率约 3.25%-3.45%
备注：银行可根据客户资质微调利率，需提供收入证明、银行流水、征信报告等材料。
公积金贷款
额度：个人最高 184 万，家庭最高 368 万；多子女家庭首套额度上浮至个人 216 万、家庭 432 万；二星级以上绿色建筑项目，额度额外上浮 15%。
首付：首套最低 20%，二套最低 30%；支持 “先提后贷”，网签后可提取公积金支付首付，不影响贷款额度。
利率：五年期以上 2.6%（2026 年 1 月最新执行标准）
三、税费政策（新房交易必缴费用）
契税：首套住房≤90㎡按 1% 征收，＞90㎡按 1.5% 征收；二套住房统一按 3% 征收，计税基数为网签价。
增值税：新房交易无增值税（由开发商缴纳）；个人出售二手房满 2 年免征增值税，未满 2 年按 3% 征收。
房产税：住房单价≤94446 元 /㎡，税率 0.4%；单价＞94446 元 /㎡，税率 0.6%；家庭人均享有 60㎡免税面积。新购住房后 1 年内出售原有住房，可申请房产税退税。
维修基金：多层住宅约 100 元 /㎡，高层住宅约 200 元 /㎡，交房时一次性缴纳，不计入房屋总价。
四、新房购买全流程指南
资质自查：核对社保 / 个税缴纳年限、家庭住房套数、居住证积分等，准备身份证、户口本、婚姻证明、社保 / 个税清单等材料。
选盘认筹：明确预算、意向区域（外环内 / 外）及配套需求（学区 / 地铁 / 商业），锁定目标楼盘；准备认筹材料（身份证、户口本、婚姻证明、社保 / 个税证明、征信报告、资金证明），认筹金通常为总房款的 5%-10%，未中签可全额退还，需注意退款时效。
网签贷款：认筹中签后 7 日内完成网签，提交贷款申请材料，银行审批周期约 7-15 个工作日；可选择商贷、公积金贷或组合贷，确定等额本息 / 等额本金还款方式。
缴税过户：携带网签合同、身份证、户口本等材料，到房产交易中心缴纳契税、维修基金等费用；完成过户后，5-7 个工作日可领取不动产权证。
交房验房：核对房屋面积（误差≤3% 可多退少补）、户型格局、装修标准，检查水电、防水、门窗等细节，签署验房报告后收房。
五、选房要点与风险提示
选房要点
区域选择：外环内优先看学区、地铁通勤便利性；外环外重点关注板块规划（临港、虹桥、嘉定新城等潜力区域），同时核查开发商口碑与物业品牌。
户型选择：刚需群体优先 90-110㎡三居室，改善群体关注 120-144㎡四居室，注重南北通透、动静分区的户型设计。
配套核查：确认学区划片范围、三甲医院距离、周边商超 / 菜市场分布、地铁线路及站点步行距离。
风险提示
开发商风险：优先选择资金稳健的央企 / 国企开发项目，避免停工烂尾风险；购房前核查项目五证（《商品房预售许可证》等）是否齐全。
合同风险：仔细阅读购房合同，明确交房时间、延期赔偿标准、装修材料品牌规格、产权年限等条款，拒绝霸王条款。
贷款风险：提前自查个人征信，避免逾期记录；收入证明需覆盖月供的 2 倍以上，防止贷款审批失败。
