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二、重要声明
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亭林是金山区位上离市区最近的板块，又是市区通往金山市域小火车的第一站 ，房价也很亲民，只要2万/㎡左右。
本期测评的这个项目就位于亭林，入市前还曾对外释放消息，说是会分流原本外溢到嘉定的城市外逼客，但实际并未“截胡”成功，市场给出的答案是：这里原本依靠极低价吸引外来客，但随着价差的缩小，这个逻辑站不住了，整体还是停留在金山区域“内销”的格局。
项目已经推出428套房源，入市两年累计卖了267套，现在销售速率已经快速下降，所以 综合评级给到C+ 。
本期李想测评的就是位于金山亭林的 新华星耀东方 。
项目总建面8.2万方，容积率1.8，整个小区由4层叠墅、6-8层多层和17层中高层组成，总计768套房源。
项目是2024年4月首开的，最新的三期推出198套房源，单价2.29万/㎡，建面约73-149㎡，总价160-350万。
接下来， 我们从 区位、产品、交易 三大维度、12个细分项来详细测评：
区位评级
先看 区位评级给到C ，其中 地理c，交通c，配套c+，相邻b 。
亭林如今很难承接原本的城市外溢客，是因为几年前它就是靠着极大的价差以吸引购房者，但随着近年房价的快速下行，这里的价格依然停留在2万元/㎡，两者之间的价差逐渐消失。
因此，现在购房者看到的都是它的缺点—— 它与市中心的地理距离大约40公里 ，又没有地铁，通勤门槛天然就高。
项目处在亭林板块的大居片区 ，既不在亭林镇中心，也不在生态更好的金水湖片区。而且亭林大居并非承接市区动迁的大型社区，主要是金山本地及周边乡镇的拆迁安置。大居规划虽然喊了十五年，计划导入13万人口，但实际只导入了约2万。
不过，依托大居，这里的配套也在慢慢起来：瑞金医院金山院区一期已封顶，预计2026年建成；有3万方的名悦商业广场，星巴克、肯德基都有；基础教育也有亭新小学、中学。
不过，虽有金山铁路及在建南枫线，但站点与项目直线距离都超过2.5公里，对外通勤还是不太方便。
相邻关系上，项目西侧是中学，南侧是住宅，北侧东侧都是待开发用地。总之，这个项目处在亭林非核心区，但基础的生活配套还可以。
C+
产品评级
再来看 产品评级C+ ，其中 规划与排布b，公区c，户型b，内装c+ 。
新华星耀东方的定位略高于隔壁竞品，主打改善品质 ，在产品打造上也投入了心思。
社区配备了星级酒店式的入户大门，门头是石材、金属线条与铝板搭配，在亭林板块属于最高配置。
社区内部规划了景观主轴、宅间花园及全龄社交空间，在同期项目里表现更好。
户型面积段也很丰富，从73、85、99到136、146平都有，叠墅是124到138平，刚需改善都能适配。
户型虽然不是新规设计，赠送空间以单阳台、多飘窗为主，但因为容积率只有1.8，且多层和中高层占比高，整体的开间和功能表现不错，多数户型做到了三开间乃至四开间朝南。
室内装修选用了老板、方太、科勒等实用型品牌，兼顾了品质和日常使用。所以说，它的产品评级还是相对较高的，或者是相较于周边竞品会更高一点。
B
交易评级
最后看 交易评级给到B ，其中 定价b，供需c，竞品b，能力c 。
亭林板块的最大优势表面上看是“价格洼地”，均价在2万左右，但其实从外溢客的角度来看，他们对比的是同样2万均价的枫泾、朱泾等板块，甚至是环沪只有一两万的房子，所以实际上这里的价格优势并不明显，那么对外溢客的吸引力还是比较弱的。
落到星耀东方这个项目，它之前 销售偏弱就是是价格优势不突出 ，所以长期月均成交在10套左右。
而现在，它在价格上释放出8-9折，又是给到25-58万的高返佣，还有工抵房等动作，使得消失的价差又出现了。
那么随着“沪九条”放开外环外限购，它的成交也有明显有回升，月均去化能达到25套左右，这样来看剩下的一百多套的去化还是可期的。
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