2024年6月28日，上海中环高端住宅市场再传捷报—— 润雲金茂府第二批次房源盛大加推，仅48套建面约165-217㎡科技叠墅一经推出，28分钟迅速售罄，延续了项目首开36分钟热销14.5亿元的传奇表现， 再次印证了其作为"中环科技墅资产"的非凡市场号召力。润雲金茂府售楼处电话：400 - 8894 - 986😏😏
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最新消息
上海城央1.29超低容积率低密纯墅区
浦西市区数年难遇的塔尖级低密改善作品
【润雲金茂府】
配置“府系3.0”科技系统 石材+金属等外立面，设会所
二批次传奇再罄 三批次即将公映
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稀缺资产引发争藏热潮
本次加推产品以1500万元起的总价门槛，为中环高端置业者提供了难得的入圈机会。
业内专家分析指出："在上海中环区域，容积率约1.29以下的低密住宅用地仅占全年供应量的1%，润雲金茂府的纯叠墅社区堪称中环最后的低密入场券。"润雲金茂府坐拥15号线祁安路站500米优越距离，联动11、14、20（在建）、26（规划）四条轨交，30分钟即可畅达市中心，配合百万方绿地景观及即将开业的高端商业综合体，形成 "出则繁华，入则静谧"的稀缺价值。
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产品力创新定义科技墅居标准
建面约165-217㎡户型，以超值总价实现高阶圈层生活，引发激烈竞藏。
创新采用" 五衡一舒"健康科技系统，上叠户型约8.5米南向面宽实现全维度采光，下叠约5.8米挑高地下室科技系统引入，衡温衡湿，配合" 动静倒置"设计，彻底革新传统叠墅体验。
文化赋能打造雅奢生活场域
以宋代美学为蓝本，融合瘦金体书法艺术的金属披檐与进口石材立面，打造" 一轴五园十巷两谷"的东方意境园林，重塑当代私园的风雅之境。艺奢会所、君兰荟、金茂王牌物业服务的多重加持，构建起涵盖私宴厅、雪茄吧的高端社交平台，定期举办艺术鉴赏等圈层活动，持续提升社区文化附加值。 润雲金茂府售楼处电话：400 - 8894 - 986😏😏
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市场观察人士表示，在当前以价换量的市场环境下，润雲金茂府"二开即罄"的现象级表现， 印证了真正的高端置业始终遵循"稀缺性+产品力+文化溢价"的价值逻辑。
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项目信息
建面约165-217㎡纯粹4层叠墅，坐镇中环10万+顶豪圈层，为上海塔尖人物呈献主城绝版的价值资产。科技墅境、低密私园、传世匠造，三者合一，成就中环墅居价值天花板。
将 主城区墅居体验带入3.0时代！
▷▶高颜值高智能颠覆墅印象！
除了节约成本、提升能效等看不见的里子升级，润雲金茂府对别墅产品面子工程的革命性升级同样令人印象深刻！
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当上海多数别墅产品还在复制法式穹顶、新中式坡檐时，润雲金茂府则以 “雅映金石”的全新立面体系开启了别墅审美的印象颠覆！
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横向 3:7超大窗墙比（传统别墅＜40%）搭配8.5米单层横向面宽，形成 17米双层面宽的巨幕采光面，玻璃幕墙占比超50%，彻底打破“别墅=封闭盒子”的固有印象！
细节之处，润雲金茂府更 将东方传统美学与现代设计语言完美融合！
铜金宋式栏杆提炼传统窗棂纹样， 香槟金铝板呼应古建筑飞檐弧度！再以远超同行的 70%进口石材立面（行业平均30%）配以 横纹金属瓦收边，既保留“金铜贵胄”的礼制符号，又以极简线条适配现代审美！
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颜值满分的同时，在智能化这个更为主人长脸的领域，润雲金茂府同样独具特色！不仅实现了 室内分区域分户微调温湿度！且 相关设备管线的设置、维护、检修也大部分避开室内，避免了日后维护工作对室内装修的破坏！ “外在极简美学+内在智慧系统”的组合，不仅解决了传统别墅“审美过时、智能滞后”的两大痛点，更以“可生长的智能体系”，让墅居体验一举赶超当下市场中的多数科技住宅产品。 润雲金茂府售楼处电话：400 - 8894 - 986😏😏
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进入社区，润雲金茂府的景观打造采用 “人居视角四维造景法”：通过“行、望、居、游”四大维度，将 8大主题花园（听棠书吧/大树聚场/棠果乐园等）嵌入 “1轴5园6巷12景”的全龄景观体系！以有限的景观资源，通过不同角度的组合实现移步异景的多元生态体验！
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▷▶延伸到家的花园生活！
除了社区内外，润雲金茂府更通过独特归家礼序打造，将原生态的生活氛围一直延伸到每家每户！上文提到的多重景观在业主归家动线上构建起 层层递进的“五重院”意境：
一进院：社区门口的 6米宽瀑布景墙+落石+大乔组合，构筑起一道 天然噪音屏障，进入瞬时隔离城市喧嚣！二进院：经过廊道，现代 东方照明系统与景墙的组合，在光影变幻间呈现“移步换景”的归家仪式感！三进院：来到社区中央， 18米宽的中心景观轴，搭配景观水池与疏密乔木，形成极简却又不失典雅气质的主景观花园！四进院：绿荫环绕的林下空间，为邻里交流提供惬意轻松的绿意场所！五进院：密植小乔合围的私密通道，配合定制石材院门，完成从公共到私域的过渡！1000平下沉式会所，安排了诸如健身房，私宴厅，四点半学堂，洽谈区等诸多功能，方便业主在这里安排社交活动。
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精装车库，金茂这次也拿出了流光穹顶的天幕和定制化的归家门头，甚至地面都采用了石材来增加奢华感。
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空间体验革命！垂直分层的墅式自由，平层永远不懂！
▷▶分层而居的隐私革命！
当前上海高端市场中，无论平层产品还是联排叠墅类产品，普遍存在“控制总价-面积压缩-功能妥协”的设计矛盾：最常见的120-150㎡主力户型受限于面积尺度感明显不足！润雲金茂府上下4层真叠墅户户皆爆款，层层有惊喜！
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关于户型，有几点跟大家重点拎一下：
第一，从产品类型到户型面积，都是上海更具价值和潜力的产品。
先看叠墅产品的溢价：
参考传统高低配新房项目，叠墅的定价大概率是高层的1.1-1.2倍。但市区叠墅更加稀缺，这种 稀缺属性落位到二手市场会带来更强的溢价！润雲金茂府售楼处电话：400 - 8894 - 986😏😏
以同处中环附近的静安府为例，目前在链家网静安叠墅的挂牌均价约14.4万/㎡，高层则只有11.8万/㎡。相比市场主流的高层产品，市区叠墅能溢价超过22%!润雲金茂府售楼处电话：400 - 8894 - 986😏😏
其次来看建面约170㎡以上宽奢户型的溢价：
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纵观全市各面积段的产品，建面约170㎡以上的终极改善产品，就是目前更高溢价率的产品。
有两点原因：
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现在就是改善型的市场，终极改善的产品属于“供不应求”的状态。
改善型的产品面向的是拥有更高预算的置业人群，也更能卖出高价。
第二，在产品居住舒适度上，润雲金茂府没有对手。
人生有别，一墅为界！润雲金茂府售楼处电话：400 - 8894 - 986😏😏
墅居始终是大多数的终极改善目标，因为比起“一层不变”的生活，分层而居的墅居更适配大家族的需求，也会有更多的灵动空间盛放家中成员的生活想象。
这一点几乎被润雲金茂府做到极致！润雲金茂府售楼处电话：400 - 8894 - 986😏😏
首先，项目清一色的都是四层的上下叠配置，垂直空间内只有两户业主，私密性、静谧性都更加出色。其次，来看户型： 在所有叠墅户型中，下叠往往是更具“墅感”的，我们以主推的建面约200㎡下叠产品为例，来解析一下这个产品：
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绿篱以内的户外空间和约5.8米大挑高的地下室，为业主提供了更多生活的可能性。
晨练、阅读抑或是家庭聚会；儿童活动场、家庭影院、健身空间抑或是工作室，每个家庭成员的个性化需求都能得到充分满足。室内空间布局上，润雲金茂府通过巧妙的设计，确保了每一寸空间的充分利用，同时又不失舒适与实用
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LDKG一体化设计不仅让空间更加完整，还增强了家庭成员间的互动。
同时， 约3.3米的一层层高+南向约8.5米的一个巨大开间，搭配 大面的落地窗，让业主尽享完美的采光及视野。
光这个客餐厅的面积就达到了约40㎡，完全可以容纳一个大型的家庭聚会，居住体验堪比约250㎡以上的大平层。充分考虑多代家庭的居住感受，在一楼设计了 老人房，减少老人上下楼梯的不便。
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二楼方面： 双套房的设计，保证各个家庭成为的隐私需求。
并且， 主卧豪华套房设计，双台盆独立卫生间和大尺度衣帽区，为业主提供了私密而优雅的居住体验
搭配约 270°全景阳台，业主可以在清晨迎接第一缕阳光，或在夜晚观赏满天星斗，享受宁静的私人时光。
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项目上叠是非常特殊的创新性产品，拥有其他上叠产品所没有的北向独立入户+地下储藏空间，真别墅级的居住体验。
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这个产品力，即使是在豪宅别墅圈，也是少有对手，对高层产品而言，更是降维打击。
第三，最后也是最重要的，武装到地下室的金茂科技精装！
金茂府IP之所以长盛不衰，离不开强大科技系统的赋能。
据悉，润雲金茂府将金茂引以为傲「12大绿金科技」进一步优化，带来“衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡智、舒静”的五衡一舒科技系统，甚至 科技系统覆盖到了地下室！
对于低密居所来说，地下室潮湿、流通不畅的问题始终难以解决。
而如今润雲金茂府利用科技系统直接把地下室也打造成四季如春、温暖适宜的生活空间，这在上海低密住宅市场又是独一份的创新！ 润雲金茂府售楼处电话：400 - 8894 - 986😏😏
科技美学革命！会呼吸的现代美墅，补全墅生缺憾！
▷▶3.0宅科技开启墅生革命！
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项目引入的最新一代 金茂府3.0五衡一舒科技系统更为别墅居住带来革命性突破：
科技全空间覆盖：首次将衡温（毛细管辐射）、衡湿（湿度联动）、衡氧（24h新风）等六大科技植入别墅全空间，包括 地下室通过超大采光井+科技控湿，将传统阴冷潮湿的地下空间转化为可用空间！
采光与湿度的精准把控，真正实现了 地下空间与正常室内空间的平权！大大提升了产品地下室的功能可塑性和生活想象空间！
反季节体验：衡温系统实现冬季18-22℃、夏季24-28℃恒温室温，搭配舒静降噪，业主实测 “冬季无需地暖，夏季不用空调”，相比传统别墅空调节能40%以上！最后，还有一点，整个样板间运营了大量的奢石、石材、岩板等昂贵用料。
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比如（以建面约200㎡下叠为例）：
建面约200㎡户型的客餐厅、走道地面，均为 冬日恋歌大理石，纹路细腻高级；
楼梯地面为众多顶级酒店同款的 皇家白玉大理石，花纹呈现出雪山般的美景；
还有客卫淋浴房地面 帕妮丝灰等石材，低调的奢感恰如其分。
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对于一个主力建面约200㎡+的别墅而言，这样的配置如果是自己装，成本一定是非常惊人的。
综上所述，润雲金茂府呈现的产品力足以媲美四五千万级的传世大宅，在2000万级市场简直是降维打击！
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板块信息
中环配套之王教育、生态、产业全面开花
更重要的是润雲金茂府占据桃浦核心位置。此前地铁和商业是桃浦新房的痛点，而这2项目对于润雲金茂府来说都不是问题。
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项目直线距离15号线祁安路地铁站仅约500米，妥妥的步行进站地铁房。
项目西侧 约500米就是15号线祁安路站地上盖TOP金光汇（在建）。
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TOP金光汇（在建）是集家庭居住、生活购物、娱乐、餐饮美食、休闲、健身、儿童培训及游乐、社区中心等为一体的社区型商业综合体。计划于2024年底竣工，2025年开业。 上外附属桃李未来实验学校来了
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今年，普陀区人民政府与上海外国语大学签署合作办学协议，计划于桃浦智创城共建一所九年一贯制学校—— 上外附属桃李未来实验学校（暂定名），将创办为一所具有实验性、探索性、示范性的学校。
今年年中，该学校已公示其规划平面图， 为初中+小学九年一贯制，规划建设用地面积约34219㎡，总建筑面积约64365㎡；东至皋兰山路，南至永登路，西至山丹路，北至武威路，地上5层，地下1层，从效果图可见规模。板块内还有上外附属普陀实验学校（公办）、儿童世界基金会普陀幼儿园（公办）、文达学校（公办）、上海安生学校（民办）等教育资源，书香氛围浓厚。*免责声明：预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考。
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三甲标准打造的医院 尘埃落定
医疗方面， 西部区域性医疗中心（暂定）完成设计方案批复。其总建筑面积约23.9万㎡，床位1000张， 将按照三级甲等医院标准打造大型综合性医院，将为区域医疗资源再加码， 润雲金茂府售楼处电话：400 - 8894 - 986😏😏满足多样化、个性化、高品质就医需求。除此之外，德济医院、天佑医院等都在区域内；“康、养、医”一体化的 国华人寿上海普陀康养中心已竣工，为健康保驾护航。 润雲金茂府售楼处电话：400 - 8894 - 986😏😏
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产业方面，约2.5公里祁连山路创新产业发展带正在建设，包括东方雨虹、德爱威、乐凯新材料、睿创微纳、安生教育集团、香港大学商学院等一批优质产业已落地吗，吸引着大量高知高智产业人群，集聚效应日趋明显。
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生态休闲方面更不必说， 百万方的桃浦中央绿地+国金体育中心，承载着未来整个上海西北区域居民“日咖夜酒，周末骑行、看展、Citywalk”等小资生活的需求。
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特色的冰雪经济形态则完全填补了市中心的空白，中央绿地内已开业的国金体育中心，该馆不仅包含中心城区第一块标准冰场，另配有游泳、篮球、滑板、冲浪、棋类、击剑、壁球等满足全龄段运动需求的运动场馆（信息来源：普陀桃浦）。综上所述， 润雲金茂府凭借得天独厚的土地天赋，天生就在聚光灯下！如今呈现的产品力更是碾压其他2000万级新房，加上桃浦本身可期的未来，这样的传世大宅，值得臻藏！润雲金茂府售楼处电话：400 - 8894 - 986😏😏
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香港顶级豪门郑家的危机，始于一次社交媒体停更。
郑志刚，香港四大家族之一郑家创始人郑裕彤的长孙。
这位在抖音拥有281万粉丝的“网红总裁”，从年初开始更新频率越来越慢，直到5月底彻底停更。
就在郑志刚停更的第二天， 他掌舵的新世界发展发布公告，宣布四只永续债的利息要延期支付。
消息一出，市场哗然。
这家由郑家掌控的老牌房企，遭遇了 “股债双杀”，债券被恐慌性抛售，股价单日暴跌逾6%。
这是新世界发展上市20年来首次债务违约，也让它成为香港四大地产商中首家“暴雷”的企业。
截至2024年12月31日，新世界发展借款总额高达1464.88亿港元。
其中短期债务尤其令人担忧，一年内到期需偿还的债务为322.1亿港元，而公司账上现金仅有214.18亿港元， 短期偿债缺口超过百亿。
更严峻的是，集团综合债务净额达1246.3亿港元，净负债率攀升至57.5%，远超港资房企传统的30%安全线。
如果算上永续债， 新世界的真实负债率更是逼近88%，这个数字已接近内地高杠杆房企的水平。
2024年财年，新世界发展持续经营业务的收入同比下降34%至358亿港元，归母净利润亏损近197亿港元。
这是该集团20年来首次出现年度亏损。
“当前市场环境下优化资金安排”，新世界在公告中如此解释延期支付利息的决定。
但市场普遍认为，这不过是公司流动性紧张的无奈之举。
这场危机的根源，指向郑家第三代核心人物郑志刚的扩张策略。
2020年5月，时年41岁的郑志刚接任新世界发展行政总裁，成为集团实际掌舵人。
他力推“文化商业”概念，加速扩张自创的K11品牌。
在郑志刚手中，K11从香港的几家扩展到中国内地的26家，合计达到38座。
截至2024年，K11已在大中华区10个城市运营34个项目，总楼面面积达273万平方米。
与传统商业不同，K11将艺术、人文与自然三大元素融合。
上海的K11有自营美术馆，定期邀请国际艺术家办展，香港的K11建有一面2500平方米的绿植墙，商场大厅实现自然光照明……
这些创新理念领先内地同行至少10年。
但现实格外骨感。
“K11在内地的所有商场销售额加在一起，可能还抵不过一个万象城。”
一位知情人士在2024年10月如此透露。
社交媒体上，许多网友评价K11“不接地气”。每天来拍照打卡的人流不断，但真正消费的没几个。
2023年，内地K11商场平均出租率仅为78%，远低于香港的90%以上。深圳旗舰项目K11 ECOAST开业首年就亏损高达2.3亿港元。
采用重资产模式的K11项目导致资金严重沉淀。
单个项目投资动辄50亿港元以上，回报周期却长达十余年。
与此同时，郑志刚还打破港资房企低杠杆传统，效仿内地房企的高周转模式。
在扩张过程中，他将净负债率从传统港资的30%以下，拉高至2023年的49.8%，并大量发行年利率高达8%以上的永续债。
2021年内地楼市下行期，他仍“逆势囤地”，以超过200亿港元重仓大湾区旧改项目。
然而市场反应冷淡，不少项目去化率不足40%，地块估值大幅缩水。
新世界发展的困境，与其他港资地产商形成鲜明对比。
恒隆地产董事长陈启宗早在2020年就主动收缩内地投资，保持负债率仅26.3%，专注香港核心物业；
新鸿基郭氏家族恪守保守投资原则，从不盲目扩张，确保现金流充裕。
这些老牌港企之所以能穿越周期，靠的是对市场的深刻理解。
他们深知城市化红利终将消退，且香港市场比内地早发展三十年，已经历过完整周期。
“郑志刚身为‘富三代’，虽有理念、有热情，却缺乏周期意识。”一位市场观察人士分析， “他赌‘内地消费升级’、赌‘文化商业爆发’，结果踩错了节奏。”
标普全球评级在2025年2月的报告中已发出警示：若香港出现大型开发商违约或债务重组， 可能导致住宅楼价年内下跌5%-7%，一手成交量腰斩至1万宗。
报告特别指出，市场对部分未获评级的本地开发商的信贷压力猜测升温。
尽管新世界发展在1月公告否认债务重组传闻，但 投资者担忧若发生重大信贷事件，将引发行业资金链紧缩。
面对危机，郑氏家族正多管齐下寻求自救。
最关键的救命稻草是一笔高达875亿港元的再融资计划。
若能在6月30日前获得超50家贷款银行的书面同意，公司将以此偿还2025至2027年的债务，争取喘息机会。
截至6月24日，美银证券消息称谈判仍在进行，尚未有正式协议落地。
同时，新世界发展开启大规模资产处置。
2024财年，公司已出售非核心资产回笼80亿港元，包括香港荃湾愉景新城商场及深圳前海周大福金融大厦部分权益。
2025年，资产出售目标进一步提高至260亿港元。
销售端也在努力提振。2024年7月至2025年5月，新世界发展合约销售额达248亿港元，完成全年目标的95%，其中内地市场贡献超过七成。
为稳定市场信心，郑氏家族成员甚至以个人行动释放积极信号，郑家纯配偶叶美卿斥资1487万港元购入两套物业，CEO黄少媚以5488万港元购入一套房产。
然而， 郑志刚本人已在2024年9月辞去行政总裁职位。
他同时卸任新世界百货中国董事会主席、周大福执行董事等职务，唯一带走的是K11的独家管理权，由其全资公司以2.09亿港元买下5家K11关联运营公司。
他的继任者马绍祥仅任职两个月也辞职了，现任CEO黄少媚成为一年内第三位掌舵者，反映出管理层持续动荡。
如今，郑志刚的抖音账号依然停留在5月份。
这位曾经的“网红总裁”最后一次公开露面是在香港K11 Musea的艺术展览上，背景墙上挂着醒目的当代艺术作品，他笑容满面地向粉丝介绍艺术与商业的融合愿景。
商场保安老陈每天走过空荡荡的K11艺术长廊时总会想起郑裕彤时代的盛况： “那时新世界的楼盘开售，人龙能排几条街。现在这些艺术品好看是好看，就是太冷清了。”
