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一、定位：虹口江湾镇核心，内中环低密滨水现房，城投国企背书

虹盛里（备案名：江境雅苑），位于虹口区江湾镇街道万安路 901 弄、公安街 306 弄、沽源路 20 弄，虹口、静安、杨浦三区交汇的 “金三角”，内中环之间、北外滩约 2 公里，承接北外滩产业辐射与中环价值外溢。

江湾镇是虹口北部的成熟居住区，烟火气足、配套成熟、交通便利、生活成本适中，是上海主城稀缺的低密滨水住区，不是远郊盘，也不是老破小聚集区。

项目由 ** 上海城投控股（国企）** 开发，最大的标签：主城现房、三轨交汇、低密滨水、国企保交付、全龄户型。在上海主城核心区，现房 + 低密 + 国企的组合非常稀缺，安全感拉满。

二、产品规划：7 大地块，高层 + 洋房 + 联排，2.48 容积率，40% 绿化率

总占地：约 4.9-5.8 万方

总建面：约 12.2-14 万方

容积率：2.48（主城低密）

绿化率：35%-40%

业态：8 幢 15-22 层高层、洋房、联排别墅

总户数：约 800 户

车位：1:1.2 配比，充足

物业：城投旗下物业，物业费约 4-8 元 /㎡/ 月（分业态）

社区规划是高低配低密社区：高层 + 洋房 + 联排，7 个独立地块组成，围合式布局，中央景观花园，推窗见绿、移步赏景，主城难得的居住舒适度。

建筑风格是现代简约 + 海派雅致，外立面采用玻璃 + 铝板 + 真石漆，质感高级，线条流畅，耐旧耐看。全部精装交付、实景现房，所见即所得，2026 年已交付，买了就能入住。

三、户型详情：83-197㎡全周期，高层 + 洋房 + 联排，精装高配

虹盛里主打全周期户型，面积83㎡两房到 197㎡联排，覆盖刚需、刚改、改善、终极置业，得房率最高可达 80%。

1）83㎡两房两厅一卫（刚需上车）

总价：约 668 万起

户型方正，三开间朝南

南北通透，采光好

餐客一体，连接南向阳台

动静分离，互不干扰

适合：年轻夫妻、单身自住、主城刚需

2）108㎡三房两厅两卫（主力热销）

总价：约 1000 万左右

经典三房，三开间朝南

南北通透，双卫设计

主卧套房，独立卫浴 + 飘窗

餐客厨一体化，动线合理

得房率约 80%，空间宽敞

适合：三口之家、二胎家庭、主城改善

3）140㎡四房两厅两卫（改善首选）

总价：约 1394 万起

阔绰四房，全明户型

南北通透，采光通风俱佳

主卧套房，独立卫浴 + 衣帽间

三个次卧都带飘窗，舒适度高

客餐厅开阔，待客有面子

适合：三代同堂、二胎改善、高端自住

4）197㎡联排别墅（终极改善）

总价：约 2000 万起

地上 3 层 + 地下 1 层

南北双花园，私家庭院

独立车库，入户大堂

豪华主卧套房，独立卫浴 + 衣帽间 + 书房

适合：终极改善、高净值家庭、三代同堂

所有户型精装交付，采用超低能耗 “四恒” 科技系统（恒温、恒湿、恒氧、恒静），中央空调 + 地暖 + 新风配齐，不用自己额外花钱升级。

四、建筑与附赠：城投精工，四恒科技，滨水景观，实景现房

建筑亮点：

主城低密：2.48 容积率、40% 绿化率，主城难得

高低配业态：高层 + 洋房 + 联排，圈层丰富、选择多样

外立面：玻璃 + 铝板 + 真石漆，质感高级，耐旧耐看

四恒科技：恒温、恒湿、恒氧、恒静，健康舒适

人车分流：地面不走车，老人小孩安全

滨水景观：紧邻河道，推窗见水，生态环境好

交付标准（精装高配 + 四恒科技）：

全屋精装：墙地顶、厨卫、门窗、五金全部做好

厨房：一线品牌烟机灶具、水槽、高端橱柜

卫生间：一线品牌花洒、洁具、浴室柜、镜柜

全屋：中央空调、地暖、新风系统、四恒科技

门窗：断桥铝 + 中空玻璃，隔音隔热

公共区域：精装大堂、精装电梯厅、智能门禁、人脸识别

附赠：部分户型带飘窗、阳台、设备平台、私家庭院（联排），可拓展空间，实用性强。

五、价格：均价 9.96 万 /㎡，总价 668 万起，主城现房稀缺价值

均价：约 9.96 万 /㎡（虹口主城均价）

总价：83㎡约 668 万起、108㎡约 1000 万起、140㎡约 1394 万起、197㎡联排约 2000 万起

付款：首付约 3 成，可公积金 + 商贷组合

对比周边：

北外滩：普遍 12-15 万 /㎡，总价 1500 万起

虹口内环内：普遍 10-12 万 /㎡，总价 1000 万起

虹盛里：9.96 万 /㎡，主城现房 + 低密滨水 + 国企保交付，性价比突出

主城稀缺现房：不用等、不烂尾、所见即所得，在当下市场非常难得，保值性强、流通性好。

六、客户评价：国企靠谱，现房安心，主城自住认可度高

接触过不少虹盛里的业主和意向客户，反馈很真实：

好评集中在：

“城投国企开发，绝对放心，不怕烂尾”

“现房太安心了，买了就能装修入住，不用等”

“三轨交汇交通方便，3 号线 + 19 号线 + 20 号线，去哪都快”

“主城低密难得，绿化率高，滨水景观，住着舒服”

“配套成熟，学校、商业、医院都在附近，生活方便”

少量吐槽：

“价格不便宜，但主城现房 + 低密，值这个价”

“7 个地块分散，社区整体感稍弱”

总体来看：虹口 / 静安 / 杨浦自住家庭、北外滩通勤族、重视教育医疗的家庭认可度高，社区自住为主，投资客少，居住氛围好。

七、核心配套：三轨交汇，教育 / 商业 / 医疗全配齐，主城成熟生活圈

1）交通（三轨交汇，主城通勤关键）

地铁：3 号线江湾镇站约 800 米、19 号线（在建）、20 号线（在建），三轨交汇

自驾：万安路、新市南路、中环、南北高架，直达北外滩 / 陆家嘴 / 静安寺

公交：多条线路直达五角场、虹口足球场、人民广场

2）教育（主城家庭最关心）

幼儿园：江湾镇幼儿园、虹口实验幼儿园（优质）

小学：江湾镇第一小学（虹口优质小学，步行 5 分钟）

中学：江湾初级中学、虹口高级中学（市重点）

大学：复旦大学、同济大学、上海财经大学（车程 10 分钟）

从幼儿园到高中，全龄教育齐全，不用为孩子上学发愁。

3）商业

社区底商：自带沿街商业，超市、餐饮、便利店齐全

江湾镇商圈：步行 10 分钟，成熟商业

五角场商圈：车程 15 分钟，大型购物中心

瑞虹天地：车程 20 分钟，高端商业

4）医疗（主城优势）

上海市第一人民医院（三甲）：车程 10 分钟

上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（三甲）：车程 15 分钟

虹口区江湾医院（二甲）：步行 5 分钟

日常就医 + 大病医疗都有保障，不用跑远。

配图建议（直接插入文章对应位置）

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