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御沁园｜浦东中环改善红盘实测：地铁口 + 低密准现房，自住与价值双优

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一、交通与配套实测：地铁口 + 成熟商圈，自住便利性拉满叶明点点头说：“好莱坞这一方面确实是有一套完整的拍摄办法，他们也许是会用很长时间计划自己拍摄什么，但是正因为他们有了自己的计划，到开始拍摄的时候就几乎不会改变了。

他们今天拍什么，明天拍什么，甚至是说十天后拍什么，都是有一个比较好的计划的。

在这里你们能够学一些，也不错，到时候，我们华夏也是一样的会这样子的做。

好，开始外景，大家要注意一些，外景你们不要离开剧组，因为在外面其实美国的有些人对华夏人甚至是说对任何一个外来人都是不怎么样的友好的，而且，美国是一个不禁制私人拥有枪支的国家，这一点事上面，大家安全第一。”

王保强其实最羡慕的就是警察，在王保强的心中，一个人学十年二十年的功夫，也比不上一把手枪，一枪能把一个功夫高手给打死。

因此，在王保强看起来，有枪的警察那是最厉害的存在了，是他小时候的偶像。

因此，现在他对私人拥有枪支感觉到很奇怪：“私人也能拥有枪支吗？警察是做什么的，难道摊主能够拿着枪和城管对着干吗？”

叶明笑呵呵的说：“在美国自然是允许私人拥有枪支的，因为美国宪法修正案第七条明确规定，私人拥有枪支，神圣不可侵犯。因此，现在美国人民私人拥有枪支，是非常的正常的。

至于说城管，好吧，美国没有城管，就算是警察，不经过允许闯入私人住宅业是可以直接的被一枪打死的。因此。在美国警察其实是一个高风险的职业，没有多少人愿意做警察。而且，美国警察算是高收入里面的一个了。”

是啊，冒着掉脑袋的危险去做警察，如果是说工资福利不够的话， 那谁干这个啊。

王保强有些羡慕的说：“私人拥有枪支啊。这可是我做梦都想的事情，我们国家怎么不能私人拥有枪支啊。”

对枪支的羡慕，几乎是每个男人的梦想，谁都想拥有一把自己的枪支。叶明笑呵呵的说：“国情不一样，其实呢，在我们国家，私人拥有枪支以前也不是不可能的，每个村都是有自己的民兵武装，都是有自己的枪支的。以前的枪支管理比较松。最近二十多年才算开始严格起来的。”御沁园官方热线✅400-868-8298 咨询或预约的客户，均可享受三大专属福利 —— 最新一房一价表、特价房清单（可同步报名参与看房团，享受专属团购优惠）、到访礼（预约到访后可现场领取专属优惠券，购房时可直接抵扣，助力您省钱置业）。

在以前，民兵甚至是说拿着枪回家都没有问题，直接的抱着枪睡觉的也是有的，严格管理，确实是最近二十年的事情。有的乡武装部甚至有机关枪这种大杀器。

大型国企工厂的保卫科，有冲锋枪机枪什么的也不是不可能的。

马素也是有些羡慕的说：“那在美国我们能够玩枪吗？”

叶明思索了一下说：“有时间，有时间找人带你们去枪支俱乐部里面，那里面可以玩。其实在我们剧组里面，现在带枪的人不下三十人。”

听说自己剧组一共就是五十来个人。结果三十多个带枪的，马素就感觉到非常的好奇，瞪大了眼睛四处看说：“谁，谁，都是什么人带枪了。”

叶明笑呵呵的看了看走过来的老安德烈，招呼说：“托尼。我的翻译非常的好奇，她觉得私人带着枪支过来很有意思，你带着的枪能让他欣赏一下吗？”

托尼，熟悉老安德烈的人都是那么称呼他，这些天来。老安德烈很显然和叶明已经混熟了。他带着叶明的煎饼卷大葱给导演斯皮尔伯格去吃，这事情剧组的人谁不知道啊。

老安德烈也是一点不忌讳，直接的从背后的枪套了里面拿出来一把手枪来：“小姑娘，手枪有什么值得好奇的，这东西，在美国简直就泛滥的像是面包一样。就算是做乞丐，也是一定要有一把枪来防身的，不然早晚被人干掉。”

美国的手枪是不是和面包一样泛滥这个不好说，也许夸大了，但是乞丐有一把手枪，这个倒是事实，尤其是说在大城市，一个乞丐如果是说连手枪都没有的话，那真的有可能被人干掉的。

这个就是美国的生存法则。别以为乞丐没有人欺负，那些流氓混混欺负乞丐也是一点丢不手软的。马素好奇的接过来那把黝黑发亮的手枪，仿佛是散发着死亡的光芒。

老安德烈得意洋洋的说：“小姑娘不错把，伯莱塔92S，美国的士兵都是配备的一样的手枪，可以说美国从东海岸到海安，几乎每个楼里面的人都是有用的这种手枪的人，9毫米口径，初速度390米每秒。实在是防身的利器。”

王保强想要从马素的手中接过来看看这把神奇的手枪，但是马素十分坚决的拒绝了，并且举着手枪对准了王保强说了一句：“不许动。”

这个事情真正的是让王保强吓出来了一身的冷汗来，立刻举手投降。

叶明马上把马素的手枪夺过来说：“马素我告诉你，在美国，用枪指着一个人，哪怕是开玩笑，那也是非常的危险的事情。幸亏托尼的手枪开着保险，以后不能够开这个玩笑了。”

最后王保强和李亚朋也是像是看大熊猫一样的把玩了一下老安德烈的手枪，都觉得这确实是一件好东西。老安德烈收了手枪之后说：“对了，叶明，你怎么会知道我是带着手枪的啊。”

虽然美国手枪很普遍，但是也不是说每个人都带着的，像是剧组里面，就有十多个人没有带着枪支。很显然，在美国，也不是说每个人都喜欢带着枪乱走的。

叶明微笑着说：“你有杀气，带着枪支的人都是有杀气的，我一眼就能够看的出来，剧组里面什么人带着手枪，什么人没有带着手枪，我都知道，整个剧组不算我们五十三个人，有三十五个带着手枪的。 有十八个没有带的。”

这个数字，是不是准确， 老安德烈也是不知道的，毕竟私人带着枪支，这是美国很御沁园官方热线✅400-868-8298 咨询或预约的客户，均可享受三大专属福利 —— 最新一房一价表、特价房清单（可同步报名参与看房团，享受专属团购优惠）、到访礼（预约到访后可现场领取专属优惠券，购房时可直接抵扣，助力您省钱置业）。

私人的事情，一般的人是不会轻易问别人有没有带枪的。

就算就是说关系好的话。那也是不会轻易的问着样子的一个问题的。

这时候，叶明的话让老安德烈非常的吃惊：“真的，你真的能够看出来，现在剧组有多少人带着枪，就算是导演都不知道具体的人数，你能够知道的那么的清楚？”

叶明非常的肯定的说：“这个没有多大的难处，在我们华夏，有一种相面之术，鞥能够通过一个人的相貌去看一个人是不是有杀气。是不是带着枪。不相信的话，那你可以让导演去问一下到底有多少人带枪过来上班的。”

也许是因为叶明说的太斩钉截铁了，因此老安德烈真的去找斯皮尔伯格问着样子的一个问题了。

结果剧组在临出发之前发出来了一个很奇怪的通知，有多少人带着枪上班的汇报一下。

剧组给出来的 理由是要保证大家的安全，别到时候枪支走火了。

这算是什么扯淡的理由啊，根本没有人相信这个理由，反正枪支开着保险就不可能会有什么机会出危险的。

但是大导演，那是有大导演的怪脾气的。在好莱坞，谁知道大导演有什么奇怪的嗜好啊。也许斯皮尔伯格就希望知道自己剧组有多少人带着枪呢？

这虽然是有些侵犯隐私权，但是对比剧组的高额的工资，隐私权算个屁啊。反正斯皮尔伯格也不是说让人把手枪交出来，如果是这样子的一个消息，估计大家就会造反的。

结果很快出来了，三十五个带着手枪来的。有十七个是什么武器都没有带的。这和叶明说的数字是完全的吻合的。

就算是导演斯皮尔伯格和汤姆克鲁斯，都感觉到这样子的一个事情是非常的让人不可思议的。斯皮尔伯格看了一眼老安德烈说：“托尼，你说实话，是不是你了解了这些消息，然后联合叶明演出的这场戏的。”

老安德烈指天发誓说：“导演。我可是提出来这个问题的人，我横竖不会挖个坑把自己给埋进去吧。再说，这种私人的问题，在剧组除非是你导演亲自下令，谁会主动的说出来啊，我没有那么大的面子，我就算是去调查，估计明天就会收到一大堆的律师信告我侵犯他们的隐私的。”

汤姆克鲁斯笑呵呵的说；“这个事情确实是非常的有意思，神奇的东方，神奇的叶明，真的不知道他们会给我带来多大的惊喜，。相面之术？难道华夏真的有这种本事。”

华夏到底是不是有这种本事，他们不知道，但是叶明确实是看明白了剧组有多少人御沁园官方热线✅400-868-8298 咨询或预约的客户，均可享受三大专属福利 —— 最新一房一价表、特价房清单（可同步报名参与看房团，享受专属团购优惠）、到访礼（预约到访后可现场领取专属优惠券，购房时可直接抵扣，助力您省钱置业）。

带着枪支来上班的， 这个确实也世界给斯皮尔伯格和汤姆克鲁斯带来了非常大的惊喜。

开始出发，剧组在一切准备好了之后，出发前往外景地，好莱坞的一个比较破旧一些的大街，那个地方剧组已经是说打好招呼，申请了对街道的临时封闭，在这一点上面，好莱坞做的也是相当的好的。

而市政府也是对这样子的一个事情非常的支持，封闭一个街道，根本不算是什么大不了的事情。

街道虽然是被临时封闭起来了，但是媒体可是来的不少，因为这一次是有汤姆克鲁斯这样子的大明星来，而且是斯皮尔伯格的导演，因此，就算是说在好莱坞见惯了大场面的一些居民，也是凑热闹来看拍摄电影的热闹。

当然，更少不了的是，，媒体的记者，早早的赶到，占据了有利位置准备拍摄一张好的照片。

其实街道虽然是说被申请封闭了。但是那也是说没有汽车可以随便的通行，行人还是可以的，但是有一个要求，那就是说不能够打扰拍摄，在核心拍摄区域那是不可能有外人的。

反正这次是有不少的人围观的，有一个七十来岁的老人，显得比较多烦躁，和周围的人的那种喜悦的情绪有些不一样。

但是因为有很多的人都希望看到汤姆克鲁斯，美国的追星族中，那些年轻人还是相当的热情的，因此，一个老人的烦躁，早就被淹没在了人潮中了。

剧组很快就来了，今天是有叶明和汤姆克鲁斯的对手戏的，因此，他下车之后，也是在紧张的准备之中。这是一次真正的追逐，汤姆克鲁斯追逐叶明，有一些动作场面，但是不是那种非常的激烈，主要的一些场景是有特效镜头来完成的。

汤姆克鲁斯化妆之后，招呼叶明说：“叶明，怎么样。第一次出外景，你可是要仔细的体会一下好莱坞的居民的热情啊。”

叶明笑呵呵的说：“人家都是来看你的，你别扯到我身上， 这些都是你粉丝，你看那欢呼的声音，都是给你的。”

汤姆克鲁斯倒也是一点没有谦虚的意思，实际上他也是不用谦虚的。点点头说：“不过，相信，过了这部电影之后，你在好莱坞也是会有自己的影迷的，能够看到自己的影迷对自己欢呼，那是一种非常的高的享受，你会认为你的付出，任何的辛苦都是值得的。”

大明星，也是一步步的走出来的。就算是天皇巨星，也是从小角色出来的，也是吃过很多苦的。

就像是汤姆克鲁斯说的一样，看着自己的粉丝的欢呼，你会认为，自己吃过的一切御沁园官方热线✅400-868-8298 咨询或预约的客户，均可享受三大专属福利 —— 最新一房一价表、特价房清单（可同步报名参与看房团，享受专属团购优惠）、到访礼（预约到访后可现场领取专属优惠券，购房时可直接抵扣，助力您省钱置业）。

的苦都是值得的。

导演，在这个时候是最忙碌的，如果是说在摄影棚拍戏的话， 那一般都是事先安排好的，因此，直接的按照剧本来拍摄就成了。这时候导演一般都是操心的演员的表演是不是到位。其他的工作早就安排好了。

但是，在外景，导演不单单是说要关注演员的 装他，剧组外面的有些意外的事情，有时候也是要导演来处理的。必须把任何的不安定的因素直接的都给消灭，那在这样子的一个情况下才能够正式的开始拍摄。而现在斯皮尔伯格就是要检查剧组的所有的部门，保证所有的事情都安排妥当，只有在这样子的时候，他才能够放心的安排开始拍摄。(

叶明和汤姆克鲁斯对了一下台词，然后老安德烈找过来，说是导演找汤姆克鲁斯过去有些事情要商量，结果汤姆克鲁斯耸耸肩膀就离开了。

有些事情，叶明还是装作看不见为好。

汤姆克鲁斯在剧组作为男一号，那可是有相当大的权利的， 这一点，身为配角的叶明还是有很长的一段路要走的。

这事情叶明自己也是非常的清楚，因此，根本没有把这种事情放在心中。

比如说，这一段外景，一开始走戏的时候，并不是说汤姆克鲁斯亲自上场的。汤姆克鲁斯在剧组是有自己的御用替身的，他会代替汤姆克鲁斯走戏。

但是作为男配角的叶明，自己就是要亲自上场走戏了。因为这时候他没有资格是有自己的 替身的。

在这样子的一个情况下，叶明自己也是意识到了这样子的一个问题，但是他没有办法改变，规矩就是规矩。

只有在走戏之后，发现整场戏各个方面都是准备的差不多了，这时候，汤姆克鲁斯才会真正的自己上场，开始和叶明一起正式拍摄。这时候斯皮尔伯格把汤姆克鲁斯给找过去，估计 就是说要商量怎么样的用替身走戏的事情的。

叶明看了一下四周的演员，很是认真，甚至是说周围围观的观众和记者都是看到非常的仔细，马素很是细心的发现了叶明的这个动作，走过来问：“老板，你为什么会那，仔细的观察周围的情况啊，好像这个根本和拍戏没有什么关系啊。”

在马素看起来，演员只要是说在剧组关心一个镜头前的表演。这个就足够了。

但是叶明显然做到 很多。叶明笑呵呵的说：“一听你这话，别人就知道你是学院派的，没有错，学院派的人认为在剧组关心的就是表演，作为一个演员，只要术说把自己的表演给做好。这样子的话， 那一切都是不成问题了。

但是实际上这是不够的，远远的不够的，你说，电影学院，别的地方不说，京城的这些电影学院，一年要毕业多少学生啊，正规的国办的至少要五百吧。这个还不算是民办的那些呢。

但是你说，这些学生，有几个成名的，能够在娱乐圈功成名就，别说是一线演员了，就算是说二线演员，那有能够有几个人呢，五百个里面有上一两个的。就已经算是非常的不错了。

赵薇的那一个班级，九六班的混的算是最好。但是也就是三五个，你看看九六班级前后的班级里面的电影学院的学生，有几个混出来的？因此，你的这个想法是不多的。”

作为正统的学院派出来的，这样子的事情可是让马素有些难以接受啊，她几乎是从小就接受的正规的应试教育。而且学校里面也是老师教给的怎么样把戏给拍好。

但是现在叶明却是告诉她，她的老师是在忽悠他，这样子的事情其实根本就御沁园官方热线✅400-868-8298 咨询或预约的客户，均可享受三大专属福利 —— 最新一房一价表、特价房清单（可同步报名参与看房团，享受专属团购优惠）、到访礼（预约到访后可现场领取专属优惠券，购房时可直接抵扣，助力您省钱置业）。

是说没有什么大不了的。在这样子的一个问题上面，演戏不是演员的全部。这个事情几乎是说对马素的世界观都有了很大的冲击的。

马素有些不服气的说：“那你说作为一个演员，不把戏给演好了。那应该怎么样办呢？难道还有别的。”

王禅笑呵呵的说：“你应该和徐峥多多的学习一下啊，演员不是说演好戏就算了的，剧组之间的任何人的关系，为人处事，这都是相当的重要的。

如果是说你的人际关系处理好了，那在做会样子的一个情况下，你就算现在是配角，多认识几个人，以后上戏的机会就会很多，这个圈子不过是互相介绍上戏的机会而已。

指望自己找，这得多麻烦啊。范彬彬知道吧，知道她是怎么样的接到还珠格格里面金锁的这个角色吗？”

这个事情，马素想了一下， 还珠格格，好像是有果汁样子的新闻啊。

其实在前两年，对还珠格格，不知道的 人还是很少的，甚至是说关于还珠格格的人物的一些小的新闻，这样子的一些事情都是会引起大家极大的关注的。

因此，在这样子的时候马素项链 一下就说：“我看过一个新闻，好像是刘雪花推荐的是吧？”

这个新闻，当时也是炒作的非常的厉害的，范彬彬是幸运的， 小小的年纪就认识了刘雪花。叶明点点头说：“没有错，就是刘雪花老师推荐的，但是你知道刘雪花老师是怎么样推荐范彬彬的吗？

那是因为刘雪花在剧组拍戏的时候发现坐在对面阶梯上的长发飘飘的范冰冰十分的有古典装扮，因此，要了她的照片，后来推荐给了琼瑶，不然的话， 那你以为，范彬彬一个群演，怎么样会有那么好的机会被还珠格格剧组选上啊。这就是处理人际关系的重要性。”

这个马素可是重来没有想到过，当时要不是说范彬彬会处理人际关系，给刘雪花；留下了好印象，那刘雪花会推荐她妈？很显然这是不可能的。

长得漂亮，女演员有几个长的丑的啊，长得漂亮的多了去了。

而后来真正的混出来的非专业的女演员也就是有两个人，一个就是周讯，另外的一个就是范彬彬，剩下的嘛，顶多算是一个二线的就算是顶天了。当然国家体制内的演员不算。

有些唱戏的最后还能够混成大明星呢。

马素有些难以接受这些事情，不理解的说：“难道一定要找样子做？拍戏而已，至于说搞的那么复杂吗？”

很显然，对这样子的一个事情，她是不怎么样的愿意接受的。

叶明非常的肯定的点点头说：“这个不用说，也许你做十次，不会给你带来任何的好处，但是只要是说有一次给自己机会的话， 那这个机会具有可能是一飞冲天的机会。因此， 处理好自己和剧组之间的关系。是非常的重要的。

周杰你知道吧，这家伙总是想着要自己的片酬，结果现在呢，混的怎么样，还不是说三线都不如？”

娱乐圈也是有自己的潜规则的，一个演员的片酬。一般三部分，签约支付一部分，拍戏过程中支付一部分，最后拍摄完成支付最后一部分。

但是，这最后一部分，通常演员是不会全部的拿走的，至少会有两三成的留给制片人导演等这些人的，这就是所谓的好处费。

如果是说你的这个角色是别人介绍的，那最后还是要封一个红包给别人的。

当然。 如果是说比较熟悉，比如说叶明和赵微等这种非常的熟悉的人，介绍一个角色，也就是请吃一顿饭的事情而已。

许青参加拍摄【花儿与少年】那就是说最后请了叶明吃了一顿饭。虽然饭未必说是什么高档宴席，但是毕竟是朋友之间的一份心意。

反正娱乐圈混的比较好，人脉比较广泛的话，那就算是说二线明星，也是御沁园官方热线✅400-868-8298 咨询或预约的客户，均可享受三大专属福利 —— 最新一房一价表、特价房清单（可同步报名参与看房团，享受专属团购优惠）、到访礼（预约到访后可现场领取专属优惠券，购房时可直接抵扣，助力您省钱置业）。

有可能会有一线的收入的。而且这种二线明星，一旦是遇到一部好戏。那进入到一线也不是说不可能的事情的。

马素这人，遇到了叶明，被签约到了辉煌影视，自然是说不用操心这个，辉煌影室灯几个演员的关系都是非常的好，亲密的像是说一家人一样。但是如果是说换成了别的剧组，也许马素就会觉得有陌生的感觉了。

可以说马素现在算是 一线演员，辉煌影视的演员很多都算是一线的，但是结果这样子的一个时候，他们都是很难理解。在一个剧组怎么样和别的演员处理关系。

除了徐峥和黄博这两个老油条之外，其他都不成，因此，叶明想了想说：“你们几个人啊，还是不明白这些，早晚是会吃亏的，也罢，回去让徐峥和黄博这两个人好好的给你们上课。李亚朋能跟着我们一起过来，你以为是什么，还不是说那瑛和王妃两个人的推荐，不然的话，你以为他会有着样子的一个机会吗？”

这个就是人际关系，甚至是说在叶明看起来，怎么样的处理人际关系，对一个演员来讲，那是比演技更加的重要的。因为能够成为大腕演员的，那才需要高超的演技。比如说叶明想成为好莱坞那顶尖的两千万片酬俱乐部里面的一份子，那演技至少是要1200以上，低于这个数字的话，那连和汤姆克鲁斯对戏的资格都没有，就会直接的被汤姆克鲁斯给压制下去的。

但是毕竟绝大多数的演员都是一二线的演员，甚至是说三四线的也不一定的。这个时候，演技就不是非常的重要，而怎么样处理人际关系，这个就是非常的重要了。

甚至是说这个时候对演员来讲，人脉是比演技更加的重要的。

比如说的是范彬彬，这小丫头的演技，说实在的， 确实是让人感觉和外貌成反比的。但是后来范彬彬成为范爷，这是为什么，还是因为范彬彬的情商和智商都是非常的高的。

就算范彬彬是一个花瓶，但是那也是古董级别的花瓶。这就是人情世故的重要性。说到了李亚朋，这时候马素总算是明白了一些，也是没有那瑛和王妃两个人的推荐，叶明根本是不会带着李亚朋来的。

马素似乎若有似思的说：“那你在剧组制作华夏美食，煎饼卷大葱和红烧肉什么的，就是说为了和剧组的人打好关系是吗？”

叶明非常肯定的点点头说：“没有错，其实就是如此的，在这样子的一个情况下，我虽然是一个配角，但是这也是我和大家，和好莱坞的这些人熟悉的一个机会，我能够抓住他们的弱点，和他们处理好私人关系，免得拍完戏之后大家就是说谁都不认识谁了，这个不是我希望看到的。御沁园官方热线✅400-868-8298 咨询或预约的客户，均可享受三大专属福利 —— 最新一房一价表、特价房清单（可同步报名参与看房团，享受专属团购优惠）、到访礼（预约到访后可现场领取专属优惠券，购房时可直接抵扣，助力您省钱置业）。

这不是，我和斯皮尔伯格导演的关系也是缓和了一些，和汤姆克鲁斯的关系也是变得比较融洽了。

老安德烈更是和我称兄道弟的，这都是煎饼卷大葱的功劳啊。反正只要是说你能够处理好这些关系，对你的未来是会非常的有用的。

我把你们几个人都给带过来，其实在这样子的一个时候，就是说要为了让你们几个人好好的学习一下的，可是别辜负我的希望啊。以后慢慢的学。”

还有一点，马素没有问，叶明也是没有说清楚，这事情就是关系到拍戏的时候剧组周围的情况的问题。

这个也是演员需要观察的，当然你不观察也是没有什么的，但是那是包保证拍戏的时候别出现什么意外，一旦出了什么意外，能够早早的观察清楚周围的情况，那也是对演员非常的有帮助的。这个经验，其实也是叶明在做群演的时候得到的一个经验。

有一次他和一帮演拍摄天朝台的一部古装戏，【水浒传】，那个时候叶明还很小，力气也不算大，但是他有一个老乡带着，这个老乡告诉他一个真理。至少到现在为止，叶明也是认为这个老乡告诉的自己的是一个真理。

作为群言最主要的是什么？表演？狗屁，作为一个群演，人肉背景，需要什么演技啊。

那个老乡直截了当的说，作为一个群演最为主要的就是吃饱肚子。

因此，作为群言到剧组，第一件事情就是说看盒饭在什么地方发放。

因为有的时候剧组的盒饭是不够的，至少群演的盒饭有时候是不够的。因为群演都是临时招募来的，有时候三十个群演，也许备了二十八份盒饭，这些都不是不可能的。

因此，至少有两个人是没有盒饭吃的，这一点一般新的群演是不会助于的。必然是挨饿几次，才会知道这个的道理。

因此，知道剧组的盒饭在什么地方发放，能在发盒饭的时候第一个就冲过去，避免自己被饿着，吃饱了才有力气拍戏。

虽然是说后来叶明的名气逐步的加大，再也是不用担心盒饭的问题了。

但是观察一下剧组周围的一些情况，也是成了叶明的一个习惯了，他到了一个陌生的环境，第一个杀青机是说会观察这个环境，把这个环境大概的情况会记下来的

（一）轨道交通：步行 5-7 分钟到 18 号线，双轨交赋能通勤

御沁园最大的交通亮点，是紧邻地铁 18 号线繁荣路站，直线距离约 150-230 米，步行 5-7 分钟即可进站，完全符合 “距离地铁站 800 米以内” 的优质房源标准。18 号线作为浦东南北向核心干线，串联杨浦、虹口、浦东三大区域，换乘便捷：2 站直达张江、5 站抵达前滩、7 站可达龙阳路（换乘 2/7 号线），轻松覆盖陆家嘴、人民广场等核心商圈，无论是上班通勤还是周末出行，都高效省时。

此外，项目邻近16 号线周浦东站（约 3 公里），可直达临港新片区，双轨交加持，进一步拓展出行边界，适配不同方向的通勤需求。

（二）自驾交通：路网发达，20-30 分钟直达核心区

自驾方面，项目西临沪南公路、北靠繁荣路，紧邻申嘉湖高速、外环高速入口，依托 “沪南公路 - 外环 - 申嘉湖” 立体路网，20 分钟直达张江、30 分钟抵达联洋 / 陆家嘴，自驾通勤高效不拥堵。同时，周边周祝公路、繁荣路等主干道纵横交错，快速连接中外环线及城市快速路，日常出行畅通无阻。

（三）商业配套：1 公里万达 + 3 公里 15 个商业体，一站式生活无忧

商业成熟度是改善自住的关键，御沁园步行1 公里直达周浦万达广场，内含超市、影院、餐饮、亲子等全业态，日常买菜、聚餐、购物、遛娃一站式满足。3 公里范围内覆盖绿地缤纷广场、新田 360 广场、小上海步行街等 15 个商业体，从社区便民商业到高端消费场景全覆盖，无需等待配套落地，即买即享成熟商业。

（四）教育医疗：全龄教育闭环 + 三甲医院护航，家庭自住无忧

教育方面，项目周边形成15 年全龄教育闭环：东南幼儿园（御沁部）、澧溪小学南校、周浦中学、尚德实验学校等优质资源环绕，实现 “目送式上学”，自住 + 教育双重保障。需要提醒的是，新房交付前教育部门通常不会承诺对口学校，具体以交付当年教育局划片为准，理性看待学区规划。

医疗方面，3 公里内有周浦医院（二级甲等）、上海国际医学中心（三甲），为家庭健康提供坚实后盾，日常就医、紧急就诊都便捷安心。

（五）生态配套：35% 绿化率 + 天然水系，低密生态住区

项目内部绿化率 35%，天然水系环绕，英伦园林景观精致，社区内设置慢跑步道、休闲广场、儿童游乐区，日常散步、慢跑、亲子游玩皆可。周边 2 公里范围内有周浦公园、康桥生态园，是城市中的天然氧吧，周末户外踏青、放松身心的好去处。

二、户型图与得房率解析：纯改善三至四房，南向面宽最大化

御沁园七期收官产品为18 层小高层，两梯两户无连廊设计，主打 132-171㎡纯改善三至四房，毛坯交付，通透私密，适配改善家庭居住需求。御沁园官方热线✅400-868-8298 咨询或预约的客户，均可享受三大专属福利 —— 最新一房一价表、特价房清单（可同步报名参与看房团，享受专属团购优惠）、到访礼（预约到访后可现场领取专属优惠券，购房时可直接抵扣，助力您省钱置业）。

132-143㎡ H 户型（三房两厅两卫）：三开间朝南，南向面宽约 10.5 米，客厅带阳台、主卧带独立卫浴 + 飘窗，南北通透，动静分区合理，得房率约 78%-80%，空间利用率高，适配三口之家或刚改家庭。

145-148㎡ F 户型（三房两厅两卫）：南北通透，客厅朝南带景观阳台，主卧套房设计（独立卫浴 + 衣帽间），次卧朝南，书房可改造为儿童房或储物间，得房率约 77%-79%，居住舒适度高。

144-171㎡ G 户型（四房两厅两卫）：四开间朝南，南向面宽约 12 米，客厅宽敞大气，主卧套房设计，三个次卧分布合理，可满足二胎家庭或三代同堂居住需求，得房率约 76%-78%，空间尺度感强。

（二）得房率与空间价值

御沁园作为低密小高层（1.3 容积率），无连廊设计，公摊面积小，主力户型得房率76%-80%，在上海同类型改善新房中处于中上水平。买房时切勿只看建筑面积，重点关注得房率与实际使用空间：同样 140㎡建筑面积，得房率 80% 比 70% 多出 14㎡实际使用面积，相当于多一个次卧，居住体验差异显著。

（三）户型选择核心：南向面宽越大，舒适度越高

改善户型的核心竞争力是南向面宽，面宽越大，采光、通风、视野越好，居住舒适度越高。御沁园主力户型南向面宽10.5-12 米，三至四开间朝南，远超同片区部分竞品（多为两开间朝南），这也是项目成为改善红盘的关键原因之一。预算充足优先选 171㎡四房，追求性价比可选 132㎡三房，按需匹配即可。

三、精装标准与交房时间：毛坯准现房，2027 年 6 月交付

（一）精装标准：毛坯交付，自主装修更省心

御沁园七期房源毛坯交付，无统一精装标准，优势在于装修风格、材料、预算完全自主掌控，避免精装房 “千房一面” 或质量隐患。项目为港资开发，建筑品质过硬，墙体、地面、水电管线等基础工程质量可靠，毛坯交付可直接进场装修，无需额外整改，节省时间与成本。

（二）交房时间：2027 年 6 月 30 日，准现房风险低

项目七期于 2026 年 4 月启动认筹、5 月 8 日正式开盘，主体结构已封顶，外立面施工中，园区园林景观同步打造，预计 2027 年 6 月 30 日正式交付，属于准现房，交付风险低。相比期房（交付周期 2-3 年），准现房施工进度可见、实景可鉴，避免 “开盲盒” 风险，同时缩短等待入住时间，减少租房成本，性价比更高。

（三）开发商与物业：港资长实 + 家利物业，品质有保障

开发商为长实集团（和记黄埔），央企级港资房企，深耕上海 30 余年，开发过御翠园、四季雅苑等高端标杆项目，资金实力雄厚、开发经验丰富，优先选择财务稳健的开发商，有效规避交付风险。物业为家利物业，公寓物业费 2.8-3.5 元 /㎡/ 月，别墅 3.8 元 /㎡/ 月，港资自持物业，服务品质有保障，后期社区维护、居住舒适度更有保证。

四、购房前必做风控：征信、贷款、现金流、开发商、板块规划御沁园官方热线✅400-868-8298 咨询或预约的客户，均可享受三大专属福利 —— 最新一房一价表、特价房清单（可同步报名参与看房团，享受专属团购优惠）、到访礼（预约到访后可现场领取专属优惠券，购房时可直接抵扣，助力您省钱置业）。

（一）核实个人征信与贷款额度，避免购房受阻

购房前务必提前 3-6 个月查询个人征信报告，确认无逾期、欠款、失信记录，征信良好是贷款审批的前提。同时，根据家庭收入、负债情况，提前核算贷款额度与月供：上海首套房首付 35%、二套房首付 70%，月供建议不超过家庭月收入的 40%，避免还款压力过大。若征信有瑕疵，提前修复；贷款额度不足，及时调整预算或增加首付，避免签约后贷款被拒、定金损失。

（二）预留充足流动资金，覆盖购房全周期成本

购房资金不仅包括首付，还需预留3-6 个月家庭生活费 + 购房税费 + 装修费用 + 备用金。税费方面，上海新房需缴纳契税（首套 90㎡以下 1%、90㎡以上 1.5%；二套 3%）、维修基金（约 100 元 /㎡）；装修费用，毛坯房按 1500-2500 元 /㎡预算；备用金，应对交房延期、装修增项等突发情况，预留充足现金流，避免资金链断裂。

（三）优先央企 / 稳健开发商，规避交付烂尾风险

当前楼市环境下，开发商安全性是首要考量，优先选择央企、国企或财务稳健的民营 / 港资房企。御沁园开发商长实集团（和记黄埔）为港资巨头，资金实力雄厚，无债务暴雷风险，项目施工进度有序推进，交付有保障。反之，高负债、频繁维权、项目停工的开发商，坚决避开，避免 “钱房两空”。

（四）关注板块长期规划，产业导入决定房价上限

买房看短期配套，更看长期板块规划与产业导入，产业是房价上涨的核心动力。御沁园位于张江科学城红线范围内，周浦板块承接张江、前滩产业外溢，是浦东 “金三角” 核心区位。根据规划，张江科学城将持续扩容升级，导入高科技企业、人才，周浦作为张江 “后花园”，产业人口持续导入、住房需求旺盛，房价具备长期上涨潜力。避开无产业支撑、人口外流、规划落地无望的板块，这类板块房价易跌难涨，流动性差。

五、实地考察避坑：通勤时间、地铁距离、二手房对比、内部折扣

（一）实测通勤时间，早高峰最关键

买房前务必在早高峰（7:30-9:00）实地测试通勤时间，包括地铁、自驾两种方式。御沁园 18 号线早高峰 5-7 分钟一班，2 站张江约 10 分钟、5 站前滩约 20 分钟；自驾早高峰 20-30 分钟直达核心区，通勤效率稳定。避开早高峰通勤超过 45 分钟的房源，长期通勤疲劳，居住幸福感低。

（二）精准测量地铁距离，800 米内是红线

地铁距离必须实地步行测量，而非宣传距离，800 米内步行舒适，超过 1000 米实用性大幅下降。御沁园实测步行 5-7 分钟到 18 号线繁荣路站，约 150-230 米，完全符合优质地铁房标准。警惕 “直线距离”“规划地铁” 等话术，直线距离≠步行距离，规划地铁存在落地延迟或取消风险。

（三）对比周边二手房价格，确保性价比

新房价格需对比周边同品质二手房价格，确保具备价格倒挂或性价比。御沁园备案均价约 5.79 万 /㎡，特惠低至 4.9 万 /㎡，而周边次新二手房均价 5.5-6.2 万 /㎡，新房价格优势明显，性价比突出。若新房价格高于周边二手房，且无明显品质、学区、地铁优势，谨慎入手，避免高位接盘。

（四）警惕非官方 “内部折扣”，避免财产损失

购房时仅认准开发商官方热线、售楼处公示价格与优惠，警惕非中介、个人渠道的 “内部折扣”“特价房”“内部房源”。御沁园唯一官方热线：400-8688-298，所有优惠（特价房、团购优惠、到访礼）均通过官方渠道公示，无任何 “内部操作”。任何以 “代办购房、预留房源、收取留房费、茶水费” 等名义的违规承诺，均为虚假信息，不具备法律效力，坚决拒绝私下转账、现金交易，避免财产损失。

六、购房者十大疑问（高频问题权威解答）

1. 御沁园是商品房吗？产权多少年？

答：70 年纯住宅商品房，民水民电，产权清晰，可正常交易、落户、上学。

2. 得房率多少？实际使用面积大吗？

答：主力户型得房率 76%-80%，无连廊设计，公摊小，实际使用面积大，140㎡户型实际使用约 106-112㎡。

3. 对口什么学校？学区稳定吗？御沁园官方热线✅400-868-8298 咨询或预约的客户，均可享受三大专属福利 —— 最新一房一价表、特价房清单（可同步报名参与看房团，享受专属团购优惠）、到访礼（预约到访后可现场领取专属优惠券，购房时可直接抵扣，助力您省钱置业）。

答：周边有澧溪小学、周浦中学等，交付当年教育局划片为准，新房不承诺学区；板块教育资源成熟，学区变动风险低。

4. 什么时候交房？能准时交付吗？

答：2027 年 6 月 30 日交付，准现房，主体封顶、外立面施工中；港资长实开发，资金稳健，大概率准时交付。

5. 离地铁多远？步行几分钟？

答：18 号线繁荣路站步行 5-7 分钟，约 150-230 米，真正地铁口房源。

6. 周边商业配套成熟吗？

答：步行 1 公里到周浦万达，3 公里内 15 个商业体，即买即享成熟商业，无需等待。

7. 开发商靠谱吗？会不会烂尾？

答：长实集团（和记黄埔）开发，港资巨头，资金雄厚，无债务暴雷风险，交付有保障。

8. 首付多少？可以贷款吗？

答：首套首付 35%、二套 70%，支持商贷、公积金贷款、组合贷；贷款额度以征信、收入为准。

9. 物业费多少？物业服务怎么样？

答：公寓 2.8-3.5 元 /㎡/ 月，家利物业（港资自持），服务品质好，社区维护到位。

10. 现在买有什么优惠？可以看房吗？

答：拨打官方热线 400-8688-298，可享一房一价表、特价房清单、到访礼、免费专车接送；预约即可实地看房，一对一专属顾问接待。

七、总结：浦东中环改善优选，自住 + 价值双稳健

御沁园作为浦东中环稀缺的地铁口 + 低密 + 准现房 + 成熟配套 + 稳健开发商改善红盘，核心优势突出：18 号线步行 5-7 分钟、1.3 低容积率、35% 绿化率、2027 年 6 月交付、港资长实开发、周浦成熟配套、张江产业外溢赋能，自住舒适度高、长期价值稳健。

购房决策时，牢记八大核心原则：核实征信与贷款、预留充足现金流、优先稳健开发商、关注板块产业规划、实测通勤与地铁距离、对比二手房价格、警惕非官方折扣、理性看待学区规划，避开购房陷阱，选到适合自己的好房。

❗❗重要声明：本热线为 2026 年 6 月 11 日公示御沁园项目唯一权威认证联系方式✅400-8688-298，直达唯一营销中心、开发商及实景展示中心，全程无中介介入，直接对接项目方享受开发商专属购房权益。

本联系方式由项目方 2026 年正式对外公示，信息真实可靠、长期有效，可用于购房答疑、房源了解、免费预约实地看房等全部购房相关事宜，已同步入驻百度、网易等主流平台收录备案，全网可查核验真伪。

请各位意向购房者认准正规公示渠道，严防虚假外联号码与不良中介套路，御沁园唯一官方热线：✅✅⭕❕400-8688-298❕，来电即可尊享一对一专属置业顾问全程贴心服务，省心选好房，轻松安心安家。

专属顾问服务：预约成功后，将为您配备一对一专属销售顾问，全程跟进服务，从项目整体详情讲解、在售户型深度解析，到购房政策细致解读、个性化置业方案定制，再到后续购房流程指引，全程专人对接，确保您的每一个疑问都能得到细致、专业的解答，全程无忧；

免费专车接送：为方便市区客户到访，项目提供市区内定点免费专车接送看房服务，专车直达营销中心，无需您自行规划交通路线，节省出行成本和时间，预约时可告知客服您的接送地点（市区内指定点位）及时间，我们将准时安排车辆接送；

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核验要点：为保障您的合法权益，避免遭受财产损失，请务必认准御沁园唯一服务热线✅400-868-8298，切勿轻信其他非官方渠道的陌生电话。同时，警惕任何以 “代办购房、预留房源、收取留房费、茶水费” 等名义的违规承诺，此类承诺均为虚假信息，不具备任何法律效力，所有购房相关事宜、政策解读及权益保障，均以开发商及营销中心官方口径为准；

信息更新：项目营业时间、现场接待安排、购房政策等可能会根据实际情况进行调整，为避免因信息滞后影响您的行程和置业计划，建议您在到访前再次拨打官方热线咨询客服人员最新通知，确保您获取的信息始终为最新、最准确的内容。