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刚刚过去的一周（3月16日至3月22日），上海二手房单周成交冲上7488套，创下2021年以来新高。
新政的暖风与“金三银四”的窗口期交汇，市场的信心正在被这一组组滚烫的数据强势修复。这股热度，迅速传导至新房市场
3月26日，保利珺园认购结束，以170+组的成绩 刷新今年首开项目认购记录 ， 认购率高达达129%。
项目自项目开放以来，累计来访已突破 6000组 ，从“被看见”到“被选择”，当上海主城等了15年的1.1低密土地，遇上能读懂这份稀缺的保利，保利珺园用一组组扎实的数据，向这座城市交出了属于“新江湾时代”的答案，以无可争议的市场热度，奠定了其2026年顶流豪宅的红盘地位。
据悉，项目于3月底即将盛大开盘，上海首个共创发布会也将于3月27日举行 ，作为15年一遇的1.1低密滨水墅邸，保利珺园以其对不可复制的稀缺资源的绝对占有，勾勒出豪宅滨水生活的新篇章。
01| 绝版低密的极致呈现
城市核心区内15年一遇的仅1.1容积率低密滨水墅邸，这种 “核心 + 低密” 的组合未来难再复制；
02| 客户需求的细致洞察
深研新江湾高知客群的生活轨迹与精神向往，不仅满足于客户现在的需求洞察，更超前预见未来需求，以庄园回应新江湾的从容与优雅，以首个塔尖康养体系回应资产的扩展，带来定制化/冷疗/水疗/弥散氧/ai戒指等全新功能；
03| 核心板块的绝对统治
以八大地王淬炼豪宅封面、坐拥市区唯一湿地、复旦领衔、大学+大厂+名企模式，形成新江湾不可复制的上海豪宅基因，共同铸就上海核心板块传奇。
本次保利带来了7栋楼共计134套建面约200-270㎡滨水联排、161-190㎡叠拼墅邸与105-140㎡墅质洋房的全系产品阵容
作为 保利深耕杨浦第十年的第十子 ，本次保利不仅带来了全方面革新迭代的产品，更是以十足的诚意给到了市场一个诚意的首开价格 ！
单价方面：首开均价仅约 11.74万/m²，其中，洋房均价109783元/m²、叠加均价132499元/m²、联排均价 160128元/m²，质价比拉满！
总价方面： 1#5#9#10#6F墅质洋房，平层的价格，墅级的生活享受
建面约105-140㎡洋房， 仅约955万起 ，相比市中心同纬度的新房，简直是降维打击。可以说是新江湾，乃至上海中心城区的低密墅区内，千万级唯一上车的机会，不仅住着洋房的高得房率，更享受着墅区的生活品质。
· 18# 19# 4F真叠墅，上有露台，下有花园
建面约161-180㎡叠拼墅邸， 仅2050万起，本次首开位置位于小区中轴中心位，景观，私密性无敌。产品实际使用面积超100%，最高可达约150%， 用平层价格享受有天有地有院子的墅级生活，总价十分友好预算充足可以直接一步到位！
· 33# 首开楼王联排，仅3户！
一线滨水景观C位，低密墅区视野，无遮挡采光通风，纯粹的塔尖圈层，仅有3套供应，稀缺性拉满！ 3100万起，最大的户型仅4550万内可上车， 用叠加的价格直接实现了终极置业，这次真的手慢无！
可以说本次保利珺园以千万级起的门槛，为主城精英提供了入驻新江湾低密墅区的珍贵机遇。这无疑是一次 “以顶级配置，定标庄园生活；以诚意价格，启幕家族恒产”的传世之作，以其难以复制的无价价值带来的竞争壁垒收获市场一致青睐。
Part.1
首开定价背后有高人指点
千万以下就能上车
保利珺园这次开盘，最让人意外的就是它的定价策略。
首开均价约11.74万/㎡，洋房均价只有10.98万/㎡左右。 关键是，有11套房源的总价控制在1000万以内，最低只要955万起。
而这个价格， 差不多就是当年中企云萃江湾的价位。 但那时候的新房和现在的新规产品比起来，品质完全不是一个层次了。 说白了，这就是用五年前的价格买如今的新规产品。
图片来源于网络
更值得注意的是， 这可是新江湾城核心区的新盘。 旁边的中建大公馆， 当年可是2009年的全国地王。 用不到千万的价格挤进这个圈层， 性价比确实拉满了。
中建大公馆实景图
对于很多想留在主城区、又够不着2000万级豪宅的改善家庭来说， 这确实是一个难得的机会 。保利这波操作，就是 用诚意价换热度，用性价比换流量，效果很明显。
Part.2
1.1的容积率
主城区15年没见过
比价格更值得说的，是 这块地本身的稀缺性。
保利珺园的容积率只有1.1。 这个数字在郊区可能不算稀奇，但放在上海的主城区，就完全是另一回事了。
上海中心城区已经有超过15年的时间，没有出现过容积率低于1.1的纯住宅地块了。上一次有这样的地块出现，还要追溯到2011年前后。下一次再有， 可能又要等上15年。
图片来源于网络
这就是为什么很多人说，保利珺园卖的不仅仅是房子，而是一张“主城低密豪宅的入场券”。20米的限高、5.71万㎡的土地上只规划了6.8万㎡的建筑面积，意味着 更多的绿化、更宽的楼间距、更纯粹的居住氛围。
除了低密，周边的 生态环境 也让人羡慕。 项目西侧有约7.35万公顷的新江湾城公园，SMP滑板公园，安徒生公园，北侧和东侧是24万方的生态走廊，还有双河环绕。 推窗见绿、枕水而居，这种体验在主城区真的很难得。
图片来源于网络
社区里面还配了一个 3300㎡的珺club 。 健身房、泳池、私宴厅 都有，听说还引入了 冷疗舱、水疗 这些高端配置。说它是 主城区的“庄园级”住区，确实不过分。
会所效果图
Part.3
户型和装标
看得出是真用心了
再来说说产品本身。
保利珺园这次首开推出了建面约105-270㎡的墅质洋房、叠拼以及滨水联排。产品线很全，刚改和终极改善都能找到适合自己的那一款。
户型设计上，也是亮点十足：
建面约105㎡的三房， 做了一个 约30㎡ 的LDKB一体化方厅，把客厅、餐厅、厨房和阳台打通成一个开阔的家庭核心区，家人之间的互动就顺了。
南向双阳台加上南北 两个270°转角飘窗， 采光很通透，空间感比实际面积要宽敞不少。对于首改家庭来说，这个户型算是把功能性和舒适度平衡得不错。
洋房户型图
建面约127㎡的四房， 亮点在于灵活性和收纳。客厅连着 约6米 面宽的阳台，观景和休闲都很舒服。卧室做了 双270°环幕窗， 视野确实开阔。收纳方面也用了心，独立储藏空间比同面积户型大不少，行李箱、婴儿车、换季被褥这些东西都有地方放。
最大的亮点是空间可以灵活调整，隔出一个 “N+1” 房，家里有二孩，或者需要书房、健身房的，都能安排得开。
洋房户型图
建面约140㎡的户型 ，走的是“一步到位”的路子。 约13.3米 的南向采光面，主要空间都能晒到太阳，通透感很好。客厅面宽 约6.6米， 比市面上同类产品宽出不少，坐在里面确实有气场。
北侧还 预留了可以改造的家政空间， 随着家庭成长可以随时调整功能。这个户型算是既有当下的尺度感，又留了未来的可能性。
洋房户型图
后面项目的 叠墅以及滨水联排 这些低密产品的样板间也快开放了，到时候可以再去看看。
叠墅户型图
联排户型图
装标方面，保利这次确实下了血本。 嘉格纳或者博世的厨电、杜拉维特的洁具、汉斯格雅的花洒。大金的中央空调、威能的地暖、霍尼韦尔的新风系统 都是标配。
样板间效果图
特别值得一提的是他们升级的 “女神六件套” 。在主卫配置了 美妆龙头、美妆镜柜、双补光照明、专属美妆冰箱，还升级了奥普美容舱浴霸和进口胭粉奢石台面。
样板间效果图
这种对细节的用心，确实能让人感受到它的诚意。
Part.4
新江湾城
早就不是你印象里的那个样子了
最后想说一说新江湾城这个板块。
很多人对它的认知，可能还停留在“生态环境好、有点远”的阶段。 但实际上，这个板块已经完成了一次角色转换。
现在的新江湾城，不仅有 复旦、上财 这些高校，还集聚了 抖音、B站、叠纸 这些头部企业， 大创智园区 里已经有 近17万知识工作者 在这里工作和生活。
大创智园区实景图
产业、教育、生态，三张牌齐了。
更重要的是，新江湾城多年来宅地供应一直很少。在土地稀缺性这件事上，它一点都不输给市中心的那些核心板块。 而保利珺园的入市，恰好填补了这个空白。
有人说，选择新江湾城，就是选择了一种 “闹中取静” 的生活方式。这话说得挺准的。 既能享受到主城的便利，又能拥有郊区的舒适， 这样的地方在上海确实不多了。
项目效果图
总的来看，保利珺园这波热销，不是偶然。 定价有诚意、产品有稀缺性、板块有价值支撑，三者叠加在一起，自然就有了这样的市场表现。对于还在观望的朋友来说， 这个盘确实值得去看一看。
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进入3、4月，传统的楼市“小阳春”如期而至。记者走访北京、济南、青岛、成都等地发现，在政策端持续发力、房贷利率维持低位、改善型产品定价亲民的背景下，不少城市楼市迎来积压需求的释放。
3月29日，北京国贤府PARK迎来首次开盘，通过前期近5000组蓄客，开盘当日便售出467套。项目以低容积率、高空间使用率，以及交通、生态等全方位优势，在“小阳春”的北京楼市中，凭借“好房子”的产品力成为众多购房者的优选。
在四川成都，3月底刚刚开盘的越秀·天悦云萃Ⅲ项目，实现认购138套、认购金额约5.5亿元的热销，迅速成为主城区备受瞩目的热门楼盘。
在山东济南，领秀城檀樾项目也迎来了签单量的大幅增长。4月1日，在山东济南领秀城檀樾项目，部分购房者选择错峰出行，利用工作日前来看房。“这个小区属于学区房，其‘静音宅’的设计和定位十分符合‘一老一小’的居住需求。”一名前来看房的市民说。
“房屋采用了立体化隔音方案，地面瓷砖采用16毫米隔音地垫；空调出风口进行隔音处理；每户间的墙体厚度从20厘米增加至25厘米，能够大大提升隔音效果。”领秀城檀樾置业顾问周芬说，该项目3月初开放的5号楼，5层以上户型全部售罄。
不仅仅是新房市场，二手房市场也迎来了“春天”。中原地产数据显示，3月，北京二手住宅网签达19886套。这一数据创下15个月来的最高值，时隔一年再度逼近2万套大关。上海链家研究院数据显示，上海3月二手住宅成交量达3.1万套，较今年1月大幅增长37%。深圳贝壳研究院数据显示，3月深圳一、二手房共成交11851套，其中新房成交5081套，环比增长109%；二手房成交6770套，环比增长124%，市场活跃度显著回升。
成都方面，2026年一季度房地产市场实现稳健“开门红”。3月以来，成都楼市活跃度持续攀升，新房成交环比上涨62.3%，二手住房成交环比上涨94.4%，一、二手房同步放量、稳步升温。
青岛链家门店经理孙鹏告诉记者，3月以来，青岛房屋市场交易节奏明显加快，“我们店3月份半个月的客户接待量、签单量同比增长显著，我们所在的片区次新房小区多，配套相对成熟，上周末经纪人带客户看房，一天下来2万多步是常态。”
北京链家研究院分析师冷会表示，3月份市场表现较好，一方面是季节性原因，每年春节后这段时间都是一个市场快速回暖的黄金期，被称为“小阳春”。另一方面是政策加持，去年12月下旬出台的各类政策优化举措（例如放宽限购、优化二套房贷款条件、降低增值税率等）有效提振了市场信心，同时也撬动了一部分购房需求，这些新增需求到3月份陆续转化成实际交易。
不过，业内人士也指出，当前市场回暖仍呈现明显结构性特征，尚未形成全国性全面企稳。58安居客研究院院长张波表示，今年“小阳春”成色偏结构性，整体表现为二手房强于新房，并非普涨。他表示，从58安居客线上数据来看，当前楼市呈现一线、二线、三四线显著分化，一线城市二手房率先止跌企稳，业主报价趋于坚挺，议价空间明显收窄。以上海为例，二手房议价空间从5%-8%收窄到2%-3%，核心区甚至小幅提价。
张波认为，目前核心城市已形成二手房主导市场格局，随着二手房置换链条逐步打通，新房市场有望迎来改善需求接力。预计全国市场在4、5月份将延续结构性修复趋势，仍需关注需求释放节奏，“五一”窗口期各地或进一步加码政策，市场总体复苏节奏不变。
中指研究院高级分析师郑俊彤表示，2026年各地楼市政策将更加精细化，因城施策推进“控增量、去库存、优供给”，加快建设“好房子”，以供给端提质激发改善性需求释放。展望二季度，在优质项目集中入市与传统销售旺季叠加带动下，核心城市一、二手房成交量有望获得支撑。
“4月市场修复的延续性尤为关键，若核心城市热度能够持续，将有助于进一步改善市场预期，为全年市场平稳运行奠定基础。”郑俊彤说。
