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市场下行周期，不少限价新房陷入尴尬，即便已经打了95折，依然无法满足市场需求。这类卖不掉的房子该怎么办？
去年上海首次推出的“房票”安置政策，为这类项目尤其是国企开发的楼盘，提供了一个“曲线救国”的新出路。目前，这一政策已在金山、松江、青浦等多个地方铺开，浦东航头板块也有两个项目入选，今天我们就来说说其中之一：森兰·航荟名庭。
项目总建面约10万㎡，户型面积约90-136㎡，总计953套房源，限价4.8万/㎡，对应总价在350-650万，综合评级给到C。接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
先看区位评级给到C+，其中地理c+，交通b+，配套c+，相邻b。
很多人一听到森兰·航荟名庭才卖4.8万/m²就乐了，森兰的房子这么便宜啦？先别高兴得太早，它名字里的“森兰”指的是开发商外高桥的一个产品品牌，并非指核心的森兰板块，后面的“航”字才是代表区位——浦东的航头板块。
航头原属南汇区，自南汇并入浦东后，只有临港得到大力发展，航头这类板块则都成了“小透明”，没有规划支撑，发展潜力自然不行，再加上离市区又远，现实性配套也很一般，因此地理评级只能给到c+。
它的交通和配套都是所见即所得，轨交上主要依赖18号线航头站，直线距离约500米；商业主要有苏航生活广场、咸塘小镇步行街等。
相邻关系上，航荟名庭周边混杂着工业区、自建房及多个垃圾中转站，小环境舒适度不算好。
再来看产品评级C+，其中规划与排布a，公区c，户型b，内装c。
这个项目“骨相够好、皮相却差”。它在1.5容积率下摒弃高低配，规划了7栋7层洋房及15栋8-18层小高中高层。凭借较低的建筑覆盖率，提升了社区舒适度与户型效能，拥有了少见的中轴绿化景观、大草坪及三大圆形景观节点，也打造了经典的飞机户型，因此规划与排布评级给到a。
然而，土地骨架如此优秀，却在“皮相”打造上被白白浪费。项目整体设计思路趋近保障房水准，尤其在新规落地后，产品力明显低于市场平均水平，具体表现在：一是公区上，社区景观丰富度不足，外立面大面积采用真石漆，下沉式会所的规模也偏小；
二是户型上，它没有引入新规，在关键的附加面积上表现很差；三是内装上，材质标准显著偏低，除了东芝中央空调拿得出手，瓷砖未明确标注品牌，地面更是直接采用复合地板。
所以，尽管项目天资出众，却因开发端的产品打造能力不足，最终只能泯然于众人。
最后看交易评级给到C，其中定价c，供需c，竞品c，能力c。
目前航头板块只有两个新房项目，森兰航荟名庭，和它最大的竞品锦绣澜湾。两者在区位上并没有显著差异，但航荟名庭因为产品力弱势，再加上整体营销节奏滞后，去化明显落后于锦绣澜湾。
它营销上的两大问题：一是工程推进与入市时机错失先机，2023年12月初才入市，晚于竞品三个月，在本就基本面弱的市场里，没能抢占首批客源；二是营销展示弱，无强营销记忆点。反观竞品在开盘之初就打造了板块标杆级售楼处，联动浦东美术馆、大隐书局，通过幕墙、水景和雕塑打造了很有艺术气息的会所，还设置了书局、咖啡吧、儿童区和手工花艺区，明显更有吸引力。
去化数据最能说明问题：航荟名庭至今只卖了123套，剩余830套，而竞品锦绣澜湾已成交214套。
其实，在当前市场下行压力下，不少新房的定价和市场能接受的价格有了很大偏差，即便享受政策95折，仍难以有效撬动需求。特别是国企开发的项目，定价体系相对刚性，后期降价空间有限，“房票”或许是这类企业比较好的解决方案。因为房票可以打折，假设70万买100万的房票，相当于给购房者提供7折购房优惠。这样一来，购房者买到了便宜的房子，开发商卖不掉的房子也盘活了，一件双赢的好事，何乐而不为呢？森兰航荟名庭售楼处电话:400-88 74-108✔【最新预约】⭐⭐⭐⭐⭐
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位于北京昌平东小口、海淀交界处一个新楼盘样板间开放接待现场（2026年4月19日摄）。新华社记者王优玲 摄
3月1日，在山东青岛城阳区和达智慧生态城配售型保障性住房项目公开选房现场，购房者正在领取选房序号。新华社记者张钟仁 摄
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