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前阵子，我在庞杂的信息流中，难得地看到浦东老港的相关新闻。

惊讶，但也不意外。

是的，浦东老港镇，今年终于要开第一家肯德基了。

一条寻常的动态，却成了衡量地区发展的标尺，尽显城市发展的参差。

在大浦东，老港并非孤例，事实上南部板块大多都处于失意之中。

就比方说，老港西侧的邻居们，惠南、航头、新场这三个难兄难弟，也深陷发展困局。

与含着金汤匙出生的临港不同，它们既无高规格规划加持，也缺乏产业引擎拉动。

虽然近年来也开发了不少住宅，但在楼市中也基本上“查无此人”状态，尤其是在市场下行期，愈发黯淡无光。

带着好奇之心，上周我实地走访了这三个板块。

实不相瞒，在三十多度的高温下，我一度感觉自己被“流放”了。

01实地探访浦东航头、新场、惠南

从航头的动迁小区，到新场的古镇老街，再到惠南的老城区，这一路的体验让我深刻理解了什么叫“发展迟缓”。

我们一个一个来感受一下。

航头，周康外溢的承接地

航头，身处周康以南，紧邻闵行浦江，但存在感极低。

18号线通车后，航头总算有了地铁，航头境内设三站：鹤涛路站、下沙站、航头站。

加上擦边而过的16号线，算得上是双轨交板块。

整个板块城市界面比较杂乱，既有总价2000万+的真别墅，也有总价四五百万的刚需住宅，以及大量的动迁房。

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18号线鹤涛路站，东侧就是航头的动迁基地鹤沙航城，除了少量次新，这里密布着大片的动迁房。

此外，令我影响比较深刻的是，鹤涛路地铁站上盖竟然有个上海车市二手车交易市场，占地面积不小，一旁还有在建中的车市零配件采购中心，但城市界面属实一般。

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18号线航头站周边，则是整个板块的地区中心，目前发展最为成熟。

地铁站旁就是苏航生活广场，一楼业态丰富、尚且热闹些，二楼多是教培机构、略显人气不足。

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周边则是航头早中近期商品房最集中、城镇化最明显的区域，其他区域除了鹤沙航城多是农地、民房。

实地看了才知道，航头也不纯粹是周康外溢的刚需基地，航头站周边也分布着如东方夏威夷（总价1200-1500万）、爱法奥朗新庄园（总价3000万+）等低密墅居。

我走进东方夏威夷深入感受了一下，为低密、幽静的氛围感所惊艳，恍惚间觉得自己在逛公园，再次感受到了藏富于民间。

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但对于刚需来说，航头最大特色还是地铁通勤。

目前板块内在售的地铁盘有陆家嘴锦绣澜湾，距离地铁站直线距离约900多米，紧邻着爱法奥朗新庄园，斜对面则是消防队，周边城市界面尚可。

爱法奥朗新庄园实拍图

陆家嘴锦绣澜湾实拍图

但沿路的行道树尚未长得葱郁，顶着夏日的烈阳行走，还是让人吃不消。

实拍图

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此外，板块内拿得出手的配套，或只有上海中医药大学附属龙华医院航头院区（公立三甲）。

新场，缺乏轨交动能的千年古镇

由于18号线到航头站就是终点了，虽然新场紧挨着航头，但公交交通出行还是需要坐公交。

一条沪南路，也串起了航头、新场与惠南，如果想去区域内感受一番，建议坐沪南路公交，车上也多是提着大包小包的老年人。

实拍图

说回新场，新场主打“古镇文旅”概念，但文旅产业对板块的拉动极其有限。

虽有地铁16号线，但新场站距离南面的古镇核心区较远。

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然而新场的商品房建设也主要集中在古镇周边，去地铁站还需公交接驳，不是很方便。

在售新盘同润新云都会就位于古镇东侧，周边城市界面也出乎意料的新；一路之隔还有商场、酒店，可惜好像倒闭了。

周边城市界面实拍图

说实话，古色古香的新场古镇还是很适合逛，人气的话，超越川沙古镇，但比起紧挨着浙江嘉善的金山枫泾古镇还是略有不足。

新场古镇实拍图

工作日下午有三三两两人气，但并不热闹，沿街餐饮店基本也没人就餐。

新场未来的期待，则是寄托在浦南线上，倘若地铁设站在古镇附近，以后去古镇游玩就比较便捷了，也将带来一定的人气。

惠南，荣光不再的南汇老县城

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惠南曾是南汇区的行政中心，但2009年南汇并入浦东后，地位一落千丈。

房价虽不如新场、航头高，但作为曾经南汇老县城的惠南，生活配套相对成熟，整体生活氛围感要热闹得多。

实拍图

板块内集中着大量的早中期商品房，尤其是16号线惠南站周边，高峰期人潮如织，沿路的商业街也发展得有声有色。

据说节假日的时候，临港的大学生、周边居民都汇聚于此，上演着人挤人的盛况。

但板块里几个商场，像是弘基商业广场、鼎基商业广场基本都处于倒闭状态，人去楼空、现状凋敝。

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沿街底商实拍图

弘基商业广场实拍图

鼎基商业广场实拍图

惠南还有一大优势，就是教育资源多且优质，坐拥浦东外环外唯一的市重点高中南汇中学，排名靠前的公办初中南汇一二三四中，惠南外国语小学等等。

2023年惠南的钱江大家文澜府入市热销、触发积分制，除了300万级的性价比外，还有不容忽视的教育资源优势。

但城市界面的陈旧与商业的凋敝，都流露着这个老县城在并入浦东后的失落。

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总得来说，这几个板块，是浦东刚需客群除了临港之外的无奈选择。

如果再横向对比，浦西同预算价位段，会感受到更深的割裂感。

比如说，同样是单价4-5万的预算，在浦西可以够得到像是嘉定新城、青浦赵巷等具有成熟商圈、便捷交通的地方；而在这里，购房者不得不接受漫长的通勤、匮乏的商业，以及仿佛停留在十年前的城市界面。

但浦东本身供应少，选择也不多。目前板块内在售及待入市新盘，也主要集中在地铁18号线、16号线沿线。不想买老破小，可以接受远大新的朋友也可以看看↓

最便宜的还是惠南，君御公馆、港城云樾观海单价皆是3字头，想买低密别墅则可看怀山望，邻近上海野生动物园，容积率仅0.87，适合浦东南部的本地改善客群。

航头、新场价格差不多，都是4.7-4.8万/㎡左右，适宜在张江上班的刚需客群。

相对来说，航头的陆家嘴锦绣澜湾、森兰·航荟名庭更近地铁；

新场好在有古镇，未来还有浦南线（规划中），还想搏一搏可以看看招商象屿·星耀翠湾、同润新云都会。

同润新云都会实拍图

02

东方枢纽，南部板块的救赎

一直以来，浦东的发展主要集中在沿江、张江，还有临港。

南部这些板块，像新场、航头、惠南、老港这些区域，长期被忽视，既无产业规划，也基本无基建利好。

上次写东方枢纽时，我曾写到：东方枢纽，是浦东的第四次创业。（感兴趣可阅读：东方枢纽，浦东的“第四次创业”）

对于惠南、新场、老港而言，东方枢纽就是它们的“救命稻草”，将带领它们真正重塑浦东的空间格局。

位置示意图

根据《东方枢纽及周边地区专项规划（2025-2035年）》，东方枢纽将串联周边板块，形成“一心两轴、双环四翼、九组团”开放、棋盘式的总体空间格局。

其中，惠南未来还将打造惠南未来城，将与祝桥的东方航空城、张江的张江科学城、川沙的国际文旅城协同发展。

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新场则是东方枢纽规划中的一个组团，主要发展核心还是围绕着新场古镇。

至于略远一点的航头，其实已不在东方枢纽辐射范围内了。

在2035规划中，它属于“浦江-康桥-周浦-航头”城镇圈，是跟着周康混的，和新场、惠南等板块混的不是一个圈子。

如果说，周康是依托张江发展的小弟，那么航头则是依托周康的小弟。周康都还在发展之中，没有真正熬出头，那它的未来就更是遥远了。

东方枢纽规划范围示意图

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从规划占位来看，惠南作为中心镇定位更高，新场、航头作为一般镇稍逊一筹。这种差异化的定位，或许将决定它们未来的发展轨迹。

但现状就是，谁也没有比谁好到哪去，只能是容纳刚需在此过渡。

还有还是那句话，有规划总比没规划好，有些规划就是要看长期的，正如东方枢纽。

目前相对能看到一点未来、一点希望的，是新场。

临港迫切需要的、直达市区的快线浦南线在规划研究之中，未来浦南线或将在新场古镇旁设站，将让新场快速链接到浦东核心区。

新场古镇实拍图

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而在今年上海提出的46个城市单元中，也有提及到：新场古镇城市更新单元。

今年3月份，也有报道：新场镇“城中村”改造项目签约工作已全部完成，是浦东新区今年首个完成签约的项目。

目测就是为了新场古镇城市更新单元统筹规划，所作出的提前准备。

据悉新场镇“城中村”改造项目共有4个点位，涉及征收居（农）民645产，涵盖国有土地居民345产（其中“小梁薄板”及不成套房屋252产）和集体土地居民300产。

等待新场古镇城市更新单元规划编制出炉，想必会进一步优化空间布局，激活古镇发展动能。

03

写在最后

大浦东，北有张江以产业名动天下，南有临港含着金钥匙蓬勃向上。

夹在中间的这些板块，就像城市里的守望者，默默见证着浦东的快速发展，却始终难以融入这场盛宴。

或许，随着东方枢纽建设的推进，亦或是随着临港新片区真正站起来，这些守望者也终将等到属于自己的春天。

但在那之前，它们仍需在漫长的等待中，继续守望这片土地的未来。

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