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越来越多城市新房价格环比上涨了。

7月15日，国家统计局数据显示，2026年6月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降或持平，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。新建商品住宅销售价格环比上涨城市有20个，比上月增加4个，为2025年5月以来最多。

二手房方面，一线城市6月二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。这已是四个一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

但需注意的是，1—6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；全国房屋新开工面积为2.32亿平方米，同比下降23.4%，降幅较1—5月扩大0.8个百分点；销售指标中，商品房销售面积降幅扩大，住宅销售额降幅略有收窄。

“上半年，无论是全国还是重点城市，市场交易端确实有所好转。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，这表现在新房交易累计跌幅收窄、二手房累计继续上涨，新房+二手累计基本止跌。“下半年，基于去年同期低基数，二手房前期交易持续活跃，带动改善型需求开始增长，加上各地积极推动二手房以旧换新、收储，促进交易循环，7—8月份，交易会进入淡季，但下半年市场不会出现明显下跌，回稳的趋势仍在延续中。”

一线城市新房、二手房双涨

一线城市新房价格已连续4个月上涨。

数据显示，今年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。

以深圳为例，延续“4·29”新政后的火热行情，6月深圳“长尾效应”明显，优质住宅项目持续受到市场热捧，新建商品住宅网签销售3785套，同比增长15.6%。其中，6月30日深圳湾安缇雅苑推出72套房源，18.58万元/平方米的备案均价，当日开盘去化率97%；更早之前，驭海隽府一期、龙华区云颂玖章花园（第二批）等住宅项目，在开盘当日去化率均超过80%。

另据中指研究院6月已销售备案数据统计，深圳TOP10住宅项目合计销售额持续领跑全国，其中，深圳湾沄玺成交金额超130亿元，中信信悦湾超80亿元，位居全国住房项目销售总额的前两位。

高端豪宅市场的火热，也进一步提振了房企对深圳核心片区的价值预期，带动上半年核心区域土拍市场热度飙升、地价频频刷新纪录。仅6月深圳三宗核心片区宅地接连刷新各自片区地价。

然而，同期二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。但徐州、惠州则以0.4%的涨幅领跑70城新房价格涨幅榜。

“徐州和惠州都是上一轮三四线城市中楼市炒作较多、泡沫相对较大的城市。”易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，当前指标说明这些城市已调整到位，房价出现了一些积极变化和拐点，“一些核心三四线城市也能够率先开始回暖”。

值得注意的是，今年以来，重点城市房地产市场保持较高的热度，占据市场主流的二手房市场，表现最为明显。

国家统计局数据显示，6月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。据悉，这已是自今年3月以来，一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

其中，仍是二手房交易最旺盛的城市。根据网上房地产数据，6月二手房累计网签量达25158套，该指标连续4个月保持在25000套以上的水平。北京、深圳、广州的二手房交易量也保持在近几年的同期高位。

二、三线城市的二手房价格表现涨跌不一，总体以下跌为主。数据显示，今年6月，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

“当前二手房市场仍处于‘以价换量’的过程。这一过程与部分大城市二手房交易处于高位并不矛盾，一些核心城市的二手房总量已迈上新的台阶。”严跃进表示，受今年上半年总体表现向好的影响，三类城市的同比指标即跌幅均已出现积极收窄的态势，这充分说明市场已具备筑底企稳的良好基础。

新房库存连续四个月回落

需要注意的是，当前房地产市场仍处于深度调整过程中。

具体来看，根据国家统计局数据，今年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。

1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积384453万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16900万平方米，下降24.1%。

“上半年，新开工继续呈现明显下跌，累计跌幅23.4%。”李宇嘉表示，尽管新开工下跌拖累新房供给、上下游和开发投资，但存量主导的时代下，有利于促进市场供求再平衡，让市场能够尽快触底，价格尽快止跌回稳。

好消息则是，当前楼市“去库存”确实已开始显现成效。

数据显示，2026年6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，已连续4个月同比下降。其中，待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%，降幅大于总量。

另据普睿数智数据，截至2026年6月30日，重点30个城市狭义库存去化周期为23.9个月。其中，杭州、合肥去化周期不足1年，长沙、宁波、成都、长春、天津不足20个月。如果不考虑新项目供应入市，这些城市的未售新房1年到2年左右能卖完。

如果按“近6个月月均去化面积”计算，杭州、合肥、

天津的去化周期将在“12个月月均”基础上进一步降低，显示出当地市场近半年表现较好、去化速度加快。

“库存的下降有助于后续供需关系更加平衡。”严跃进表示，目前部分库存已进入现房阶段，各地可结合现房销售的相关新政策，进一步做好库存出清工作。

克而瑞方面表示，2022年至今，地产新开工面积已连续4年多低于新房销售规模。新开工的收缩，有助于减轻市场供给压力。在这背后，地方政府正通过减少新增住宅用地出让、推进城市更新与收储等方式主动压降供应，房企投资意愿也较为低迷，间接推动了供求关系向去库存进展。

但需注意的是，当前楼市去库存，大多是靠“控供给”带来的被动消化，集中表现在土地供应端的收缩。克而瑞数据显示，上半年重点50城合计供应建面约4288.1万平方米，同比下降36.8%；而同期50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间。其中，一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。

易居研究院表示，土地市场从供给端缩量，客观上减少了潜在的库存空间。但也要看到，当前许多城市仍面临一二手房尚未完全联动的局面，二手房交易的高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。后续仍需进一步挖掘潜在需求，增强新房的购买力，更好推动新房销售和去库存。

石湖西路的那扇门，推开了吴中城南的另一种答案

去年秋天的一个下午，我从友新高架下来，拐进了石湖西路。

路是新铺的，柏油路面在午后的阳光下泛着深黑色的光泽。两旁的银杏叶子刚染上浅黄，风一吹就打着旋落下来，落在人行道上，落在路边的车顶上。路的尽头，一片灰白色的楼群在天际线上站成整齐的轮廓——高层、小高层、洋房错落排列，深灰色的坡屋顶在午后的光线下泛着干净的光。

我放慢车速，在路边靠边停了一会儿。掏出手机查了一下——龙湖·御湖境，吴中城南，均价28800到29000元/平，114到230平的主力户型，自带下沉会所和泳池，龙湖物业。

看到“自带下沉会所和泳池”那行字的时候，我心里动了一下。在吴中城南这个板块，三万不到的单价配会所和泳池，确实不太常见。售楼处的实景示范区已经在营销方面做了充分的展示，龙湖在展示面上一向舍得花钱——超规格的大门、酒店式落客区、下沉式会所、会所里的泳池和健身房——这些配置让不少看房人在进门的那一刻就被打动。

但后来当我翻开了那些真实的业主反馈时，发现事情并没有那么简单——2025年6月底交房后，有人验房后称赞“没有严重的大问题”，也有人发现“小问题其实很多的”——卧室移门玻璃破裂、交房前都没换；还有人因为阳台绿化宽度跟销售承诺的“5米”差了近一半而陷入无奈维权。

那一刻我忽然觉得，在吴中城南这个被很多人称作“配套天花板”的板块里，有一套会所泳池的房子到底值不值，答案可能不在沙盘上，而在交付之后的那份验房报告里。

新蠡路的那块地

第一次走进售楼处的时候，接待我的销售先介绍了一下项目的基本情况。龙湖·御湖境位于吴中区新蠡路与石湖西路交界处，由苏州湖锐置业有限公司开发，是龙湖在吴中城南打造的高端改善项目。

项目占地约75432平方米，建筑面积约188581平方米，容积率2.5，绿化率35%，规划了29栋住宅，总户数1254户。产品涵盖了高层、小高层和洋房，主力户型114平、143平、179平、230平，三房到五房都有。车位配比1:1.85，地下车位2320个，对于有车一族来说相当宽裕。物业是龙湖物业，物业费2.94元/平米/月。

“我们是吴中城南品质的天花板，”销售在介绍的时候语气里带着一种笃定，“自带下沉会所和泳池，在城南板块是独一份的。”

我在心里默默记下了这些信息——29栋、1254户、2.5容积率、35%绿化率、自带会所泳池、龙湖物业——对于吴中城南板块来说，这确实算得上高配。项目的展示区也确实下了血本，大门做得很气派，会所里的泳池和健身房都做了实景展示，参观动线经过精心设计，每一个转角都在暗示“这是一个不一样的产品”。

“小区对面就是万达广场，距离最近的地铁站约500米，友新快速路的位置也恰到好处，仅2个红绿灯，早高峰开车去太湖新城大约18分钟，”销售补充道。

114平的样板间里，那些看得见和看不见的东西

看样板间的时候，销售带我看了114平和143平两个户型。

先看的是114平的。三室两厅两卫，进门是独立的玄关，右手边是厨房，左手边是客厅。客厅做了横厅设计，落地窗把外面的光大片地引进来，站在客厅中央感觉空间比实际面积宽敞不少。

“114平做了三房两卫，带横厅，在高层里算利用率很高的了，”销售在旁边说，“精装修交付，中央空调、地暖、新风三大件配齐。”

我在客厅里走了一圈——户型确实方正，每个房间的尺寸都卡得比较合理。厨房用的方太两件套（油烟机、燃气灶），卫浴是科勒台盆龙头，恩仕马桶。主卧套房带独立卫生间，北面的房间可以做书房或儿童房。

“143平是四房两厅两卫，空间更宽裕，”销售补充道，“179平做了四房三卫，230平是五房三卫。”

但我在样板间里总觉得哪里不太对劲——那种感觉很难描述，就是空间不算小，但样板间里摆的东西也不多，所以看起来还挺宽敞。后来我在一个验房师的帖子里看到一句话：“本小区验房的，水平太差了，分不清问题，不懂规范，很多业主只看表面”。当时我以为这只是验房师的吐槽，后来才发现它说到了问题的核心——样板间看到的东西，跟交付之后验房报告里写的东西，有时候是两回事。

那些后来才看到的事

看房之后，我花了不少时间在网上搜龙湖·御湖境的真实业主反馈。信息比我想象的要多，也比我想象的复杂。

先说说好的方面。2025年6月底，项目迎来了一期集中交付，有业主在收房后给出了相对正面的评价。一位业主在小红书上记录了收房经历：“公区环境非常好，家里阳台西边也能远眺石湖，景色绝美。验收发现较大问题主要是空调频繁跳闸，接线问题当天已解决。其他就是一些磕碰、划痕、安装不良，能处理的都尽量处理了。验收师傅还特别夸了说砖贴得不错。”

另一个小红书上关于项目交付的帖子也提到：“龙湖牛逼，本次交房有些细节确实不错，客厅+主卧的无主灯设计，玄关柜和台盆柜铝板+发光石，吊顶空调风口隐藏式设计，卧室门槛与地板压条隐藏式设计，这些都是要成本的。小区绿化档次也还可以。”

这些好评指向了几个具体方向——公区环境、设计细节、龙湖在展示面上一贯舍得花钱的作风，以及跟市面上大多数楼盘相比更讲究的审美。对于看重这些的人来说，这些确实是实打实的加分项。

但那些小问题也是真实存在的。同样在2025年6月的交房现场，有验房师记录：“小问题其实很多的，卧室移门玻璃破裂，交房前都没换。”对于一个以高端改善为定位的项目来说，卧室移门玻璃破裂这样的问题出现在交付现场，确实会让人对整个品质把控产生疑问。

更让人心里“咯噔”一下的，是一个关于“货不对板”的投诉。一位买了低楼层房源的业主发帖称：“南阳台绿植只有2米多，最宽外3米多点。当时售楼处销售是很肯定的说有5米，现在人家也离职了。”业主将此事反馈给龙湖总部，对方派了个对接人，只说“合理合规”。跟12345反馈，得到的答复是“对方没有做过变更，理因按图纸施工”，但12345只给口头回复，不会执行什么，“老百姓很无奈”。

销售承诺的“5米”和实际交付的“2米多”，中间差了一倍。而那句“合理合规”的回应，比阳台缩水本身更让人寒心。

另一个让人纠结的点是客厅移门。这位业主描述说：“客厅的那个移门啊！如果敲掉阳台客厅通铺的话也就算了。但如果想保留，这个门太太太太重了。我这个中年人也拉不动，真的拉不动！”龙湖方表示会再调试，但门本身的设计问题，调试能解决多少是个未知数。

关于园林绿化，有业主评价“整个小区的绿化真的一般（不排除目前绿植刚种的原因），并且路面硬化也高，实在没有半点我之前小区的绿化设计。没有所谓园林设计的感觉。”对于一个在营销阶段以“龙湖擅长园林设计”为卖点的项目来说，这种评价确实会影响口碑。

不过也有人评价“小区绿化档次也还可以”，所以绿化水平可能是见仁见智，或者不同楼栋之间确实存在差异。

吴中城南的那张底牌

看完样板间和验房反馈之后，我重新审视了吴中城南这个板块的价值。

项目位于吴中城南新蠡路与石湖西路交界处，对面就是万达广场，距离最近的地铁站约500米，友新快速路仅2个红绿灯。周边配套成熟度在吴中区算得上是“天花板”级别——万达广场、地铁、学校、医院都在步行或短途车程内。

商业方面，对面就是万达广场，吴中城南的商圈核心就在脚下。教育方面，周边有多个幼儿园和中小学。医疗方面，吴中人民医院等医疗机构在周边。

“300万预算在吴中区买新房，龙湖御湖境不论小区品质还是配套都是客户比较认可的，但有品牌溢价，整体性价比不高，”有中介在带看笔记里这样评价。

这其实说到了问题的核心——龙湖·御湖境的品牌溢价是实打实的，但项目所在的吴中城南，学区资源在吴中区不算第一梯队，“配套天花板”更多是指商业和交通，而非教育。对于在乎学区的家庭来说，这可能是一个需要认真考虑的因素。

价格方面，项目均价约28800-29000元/平，114平的总价约300万，143平约420万，179平约580万。在吴中城南板块，这个价格属于高端改善的定位。挂牌二手房单价约23934元/平，新房和二手之间存在价差，但不算太大。

关于选择的账

看完龙湖·御湖境之后，我在心里算了一笔账。

如果你追求的是“吴中城南的配套天花板”，万达广场在马路对面、地铁站500米、快速路2个红绿灯，这个地段的成熟度确实是板块内第一梯队。如果你看重“会所泳池和品质展示”，项目的下沉会所、泳池、健身房在城南板块确实是独一份，展示区的设计感和用料也确实能打。

但精装修交付的小问题也是真实的——移门玻璃破裂、交付前没换、空调接线问题、各种磕碰划痕——虽然验房师说“没有严重的大问题”，但“小问题很多”这件事本身，对于一套300万起步的房子来说，确实会让人心里不舒服。

而那套“承诺5米变2米多”的阳台绿化，和那句“合理合规”的官方回应，让一些先期收房的业主陷入了“明明有理却无处维护自己权益”的困境。销售承诺和实际交付之间的落差，不是“品牌溢价”能解释的。

那个傍晚

从项目周边走回停车的地方，天已经擦黑了。我站在新蠡路的路边，又看了一眼那片灰白色的楼群。

暮色里，龙湖·御湖境那几栋楼在夕阳下泛着柔和的光。从远处看，外立面确实干净利落，龙湖的设计感在苏州的一众楼盘里确实出众。售楼处的灯光还亮着，展示区的会所泳池在暮色里泛着蓝色的光。

路边有人在遛狗，狗绳在夕阳里拖出一道长长的影子。一个阿姨从石湖西路方向走回来，手里拎着刚买的菜，塑料袋口露出一截芹菜叶子。她走到路口的时候停下来等红灯，抬头看了看那片灰白色的楼群，然后又低头看了一眼手机。

路灯已经亮起来了，暖黄色的光落在新铺的柏油路面上。我掏出手机给我妈打了个电话。

“妈，我今天看了一个房子。”

“哪儿？”

“吴中城南这边，龙湖御湖境。”

“多大？”

“114平的，三房。带会所和泳池。”

电话那头安静了一会儿。“会所和泳池？那物业费贵不贵？”

“2.94一平，不算便宜。”

“那你自己住得舒服就行。会所这东西，用得上才值，用不上就是摆设。”

挂了电话，我又在路边站了一会儿。路灯的光落在对面楼栋的立面上，反射出一种温润的质感。1254户人家，未来会在这里一扇一扇地亮起暖色的灯光。

龙湖·御湖境的牌子和配套确实不错——万达对面、地铁500米、会所泳池、龙湖物业——这些标签在吴中城南的改善市场里确实稀缺。但那些验房报告里的“小问题很多”、阳台绿化缩水一半、一句“合理合规”就打发业主的售后态度，也都是真实的。

要不要推开那扇门，取决于你更看重什么——是愿意为“会所泳池和龙湖品牌”付出溢价，还是愿意为“交付之后不用操心”的风险留出余地。在吴中城南这个配套成熟的板块里，这个问题没有标准答案，只有每一个看房人自己的权衡。

一、考察要完全，不可以走马看花

在看房子的情况下，针对周围环境和小区环境要保证尽量充足地掌握和认知能力，例如是不是有来源于周边大马路、销售市场等噪声的影响；房子隔音实际效果是否优良等。

如果是沿街的房型，窗户的隔音也需要关键考虑到，需看其是不是运用了双层夹胶玻璃，隔音实际效果是不是优良。

住房的防寒问题理当造成买房者的关心，影响隔热保温实际效果的也有窗子，铝合金门窗尽管美观大方经久耐用，但传热系数太高，较为满意的隔热保温型窗子是塑钢窗。一些高品质塑钢窗还使用了隔热断桥铝型材铝型材，使隔热保温实际效果更强。

二、各类硬软配套设施等要核查清晰

现如今许多住宅小区全是高层住宅，电梯轿厢基本上变成标准配置。较先需看电梯轿厢的配对总数，自然配对的总户数越低越便捷。在购房时，留意卧房不可以相邻电梯井道，不然电梯轿厢运作时噪声会影响歇息。

交通状况也需要慎重考虑的一个要素。不论是公交车线路还是自身驾车，都需要在日常上下班日考察住宅小区的交通条件，终究工作中日的交通条件才算是常态的。

此外，除开交通出行，附近的医院门诊、院校、买东西销售市场等生活配套设施及其园林景观自然环境，需要当场的现场考察。如果是整体规划建设中的服务设施，贯彻落实一下实际的现行政策还是十分有必要的。

也有一点务必留意的是，物业管理服务水准的多少立即影响到小区业主将来定居的质量，完善的专业性的有工作经验的物业管理才算是质量生活的确保，这一点知名品牌房地产商做得广泛不错，因此在挑选住宅小区时，知名品牌的质量房地产还是较为妥当和有确保的。

三、别被廉价冲昏头脑了眼睛

在考察选中楼盘的情况下，较好是提早最规划区的房价基本上水准有一个基本上的掌握，在自身的价格预估内挑选相对性优良的楼盘。

从长远看，就算是购买自购住房，也应该有长久的目光，因此并不是价格低的便是值得买的，由于房屋较大的特点取决于定居作用。

因为房地产业是一种具备独特特性的产品，其使用寿命长，耐用度强，并且源于土地资源的片面性和长期性应用性，通常地段的优点是少有的，假如只图价格，而不考虑到地段是不是适合，之后的生活必定会被房子的地段所上下。

选房子，是一门综合的工程项目，务必全领域多方位考虑，因此假如拥有购置产业整体规划，还是提早做准备。