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「天潼198」

北外滩核心钻石地段

包含高层、多层、叠墅、合院别墅

建面约320-641㎡风貌大平层

总价约：5100万~1.3亿

约850-1200㎡风貌合院别墅（天潼里）

总价约1.5亿-2亿+（验资看房）

样板房提前一天预约

上海虹口【天潼198】

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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

上海的风貌别墅是一种融合历史文化和现代居住需求的住宅形态，其核心在于在历史风貌保护区内或周边，通过保留传统建筑元素（如石库门、骑楼等）并新建低密度住宅，实现城市更新与文化传承的平衡。

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有人认为外滩、陆家嘴、新天地才是上海的城市名片。但真正懂上海的人才会了解：“只有头顶有梧桐树的地方，才是上海。”

上海百年海派精神的传承和底蕴，一直都深藏在衡复历史风貌区内，这里集聚着上海大部分的历史文化资源，那种情不知所以一往情深的怦然心动，那种时刻被文人墨客温柔浸润的浪漫情怀，值得任何一个踏足上海的逐梦者留恋并珍惜。居于这样的历史风貌区内，享厚重人文历史文化底蕴，是上海独有的优雅生活。

衡复历史风貌区实景图

官方对“风貌”的定义是具备反映某种时代特征的性质，风貌住宅则是把这种时代的记忆，海派的文化保留下来。

历史风貌区里的建筑，成蛟觉得其实可以分为3个大类：市属优秀历史建筑、价值较高的保留历史建筑和价值一般的历史建筑。

现在市面上能买到的基本是后2者的改造，更高能级更深厚的人文底蕴自然深埋在不可撼动的市属优秀历史建筑当中。

当下，上海市中心城市更新项目陆续浮出水面，加上之前还没清盘的库存量，风貌住宅即将迎来供应高潮！

经过成蛟的仔细统计，上海市中心风貌别墅足足有41个项目，主力位于黄浦、静安、虹口北外滩、杨浦滨江，目前已经有5个项目清盘，接下来，上海市区还有16幅含风貌住宅的土地储备蓄势待发，感兴趣朋友可以持续关注。

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上海内环3000-5000W总价在售风貌别墅最强盘点！

01

黄浦区

上海黄浦区天然具有不可复制性的区位优势，是上海这座城市的恒贵资产之一。不管是为了资产配置，还是享受上海的高端资源，亦或是为了更高阶层的生活方式，黄浦区总是优选项。

黄浦区规划有不少的风貌住宅产品及含风貌住宅的土地储备，主力分布在新天地、豫园、黄浦滨江、老西门等区域。

乔家路B/C地块是土地储备，规划有大量的二类住宅用地。

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①绿发新梓园+乔家路B/C地块

最新消息，黄浦核心乔家路地块，预计推出建面约90-700㎡高层/多层/别墅产品，产品十分丰富。建面约90-700㎡高层/多层/别墅产品等待入市！

乔家路地块是黄浦区最大的城市更新项目之一，由于规模较大，用地面积约24.11公顷，分散成三个大组团。A地块早在2023年2月27日就已花落绿发集团，也就是绿发新梓园。

②中崇投资老西门项目

成蛟据最新消息！老西门的中崇投资项目预备入市，主推建面约315-400㎡高层，建面约400-800㎡合院。

该项目即上海华府1号项目，占地面积37129㎡，规划成高端住宅、风貌别墅、保留保护建筑及社区商业物业。

项目位于黄浦区老西门街道，南至陆家浜路，西至大兴街，北至老城厢中华路，西至迎勋路。

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③黄浦润园

黄浦润园已经入市，目前已经去化了近50套，主推建面约210-500㎡风貌合院别墅。项目位于上海城市文明之源，海派文化的发源地“老城厢”的主轴核心之上，紧邻士林华苑一期，由南房集团与华润置地联合匠筑，共建约103席位低密合院墅作。

项目占地面积约28765㎡，总建筑面积约38372㎡，容积率1.3，规划为2-3层独立合院，内部分为10个组团。

上海黄浦区纯风貌别墅【士林润园】103席约210-500㎡！5000万起！认购开启！

“巨富长”组团

如果黄浦是上海的城心，那梧桐树下的“巨富长”组团就是城心中的城心，是老上海人心中的白月光。

静安寺、南京西路、淮海中路、人民广场、新天地……上海核心商圈环伺左右，特别离南京西路、淮海中路商圈非常近。

环贸iapm商场、恒隆广场、静安嘉里中心、兴业太古汇等高端商场环绕，是真正的步行范围、自行车范围内汇聚一城商业精华。目前，这一烫金地段共有1个新盘包括风貌住宅产品，即万科高福里项目。

①万科高福里项目

与凯德茂名公馆一路之隔的万科高福里项目预备入市。根据规划，未来的高福里将会保留全部石库门建筑，作为独栋及联排别墅，同时兴建一栋150米的超高层豪宅，成为浦西住宅的制高点之一。

上海黄浦衡复顶豪「高福云境」126套276-600㎡大平层即将面世！5000万起！样板间实景首发！

人民广场组团

在上海，要论地段的塔尖，人民广场绝对跃然纸上。人民广场是上海坐标原点，是衡量上海一切位置的标尺，海派文化于此繁衍，近代工业由此兴起，这里孕育出近现代以来上海的繁华与文明。

目前，人民广场组团，海玥黄浦源7号地块为纯风貌别墅项目；厦门路地块为土地储备，规划有二类住宅用地。

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①海玥黄浦源7号地块

海玥黄浦源7号地块是难得一见的纯风貌别墅，容积率约1.3，主力产品为建面约238-650㎡联排、双拼和独栋别墅。

7号地块是难得一见的纯风貌别墅，没有一丝小高层和高层，不仅圈层更纯粹、更高端，你的私密性也将得到严格保证。

上海人民广场纯别墅社区【海玥黄浦源】240-330-480-660㎡风貌别墅！5000万起！直接可定！

项目产品建筑形态多样，几乎每一栋都有不同的海派立面，大量老外立面砖的使用，复古还原，使其色彩更加生动，更好满足了高净值客户个性化的选择。

②厦门路地块

早在2021年初，黄浦厦门路地块组团就启动了一轮房屋征收；2023年底，这里再次启动房屋征收。

厦门路地块组团北靠苏州河，南侧就是人民广场和南京路步行街，地理位置极为优越，北京东路两侧区域也是黄浦区未来重点打造的区域之一。

根据控制性详细规划显示，厦门路地块区域内共有20幅规划地块，其中11幅地块被规划为住宅、商业、办公等性质。

这11幅地块中，有7幅是规划有二类、三类住宅，区域内未来新增住宅建面不大于12.75万方，另外，办公建面为3.35万方、商业建面为2.18万方。

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02

虹口区

北外滩与陆家嘴超高层建筑群、外滩万国建筑群，共同构成“黄金三角”。2023年，北外滩开发建设重大工程项目22个，投资超过800亿元，实现开竣工面积141.9万㎡。

2024年，北外滩将推动开建重大工程项目48个，投资1890亿元，计划实现开竣工面积超140万㎡。前几年还停留在图纸上的城市地标，如今已经屹立江边，成为上海新的天际线！

上海虹口区的历史风貌别墅项目主要集中在北外滩：目前已知有风貌别墅产品弘安里、天潼198、碧云北外滩138街坊、越秀·外滩樾、中粮北外滩壹号、上海城建&北外滩&虹房集团北外滩、山寿里项目。

北外滩后续还有大量幅城市更新宅地等待出让，其中，C080101单元hk195-11、hk196-08地块、83街坊、84街坊、108街坊、109街坊、112街坊、114街坊、115街坊规划有二类住宅。

①天潼198

最新消息！上海虹口北外滩核心地段，距外白渡桥仅200多米天潼198在售中。

项目主力户型为建面约320-450-550-600㎡洋房，建面约502-679㎡风貌别墅，总价5300万-1.3亿。

项目直线距离上海外白渡桥仅200多米，是黄浦江和苏州河“源流汇聚”之处，步行可达外滩源，对望“陆家嘴三件套”。

项目涵盖风貌高层住宅、风貌多层住宅和风貌里弄住宅3种产品，规划有8幢4层里弄住宅，1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。

②中粮北外滩壹号

最新消息，虹口北外滩核心中粮北外滩壹号预备入市！项目将推出84套建面约130-350㎡的高层住宅以及76套建面约205-410㎡的风貌别墅。

大悦城控股上海大区公司通过上海联交所成功竞得上海市虹口区北外滩116街坊地块。

该项目计容建面约4.65万㎡，容积率1.95，是上海市中心罕见的无商办、无15%自持住宅、无5%保障房的纯住宅项目。

③弘安里

最新消息，位于虹口北外滩的历史风貌大宅，容积率仅1.1纯别墅项目——弘安里还有最后2套楼王卖完就清盘了，项目是纯别墅项目，仅121套可售房源，产品稀缺圈层纯粹，主力面积约300-500㎡，总价约7000万-1亿，高净值家庭终极置业！

弘安里项目由招商蛇口、绿城中国、上海地产联合开发建设，是上海内环内罕有的里弄风貌别墅区，约1.1超低容积率。

项目总体延续原“一街坊、多组团”的风貌特征，三条南北向主弄、多条东西向支弄的总体布局，通过保护修缮、保留改造、更新改建等多种方式，最大限度延续肌理风貌。

上海北外滩第一历史风貌墅弘安里项目收官加推！5000万起！正火爆认购中！

④越秀·外滩樾

直线距离外滩商圈仅约1公里，越秀外滩樾推建面约238-338㎡风貌双拼、三拼别墅！

项目将清砖立柱、古典门头、岩石山墙等经典海派建筑风貌转译和突破，大窗墙比大南向开间、大面积运用奢石的外立面，带来了城心难得的双拼、三拼别墅！

社区配置的三处会所、泛会所空间合计约2500㎡，包含私宴厅、恒温泳池、私人运动空间等内容，提供酒店级高奢服务！

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上海北外滩纯别墅社区【越秀外滩樾】49席建面238-338㎡海派风貌院墅4500万起正式入市！

03

静安区

静安区的风貌住宅比较分散，主要位于大苏河湾、曹家渡板块，共有10个项目可选。

曹家渡板块

老静安的风貌住宅产品并不多，仅有信达·信安里可选。

①信达信安里

老静安历史风貌区信达·信安里高层产品已开盘，建面约270-525㎡风貌别墅正在认购中！

项目由1栋18层高层建筑，十五栋低层石库门风貌的建筑以及一栋配套用房组成，地下为地下三层。

信达·信安里从历史建筑风貌保护出发，开发商融入当代新式里弄创新手法，礼献全球名宅区的隐贵之所，真正诠释了大隐隐于市的名门格调！

项目里在对静安风貌更新过程中，采取了“总体风貌保护策略、单体建筑保护策略”双轨并行。

上海老静安5000万级风貌艺墅信达·信安里！280-525㎡！均价19.98万！即将认购！

大苏河湾

静安里

静安内环静安里已经入市，将打造3层风貌别墅，主推建面约200、250、396㎡风貌别墅，共220席，联动价21万/㎡！

项目用地面积9461.7㎡，容积率为1.45，沿袭历史建筑格局，提高窗墙比，降低围墙高度，拓展地下空间，打造高品质历史风貌住宅。

上海苏河湾板块再现4000万起的风貌别墅静安里！200-396m²！正式认购！

⑥保利·永兴里

最新消息！静安内环内待保利永兴里高层产品首开即售罄，即将加推风貌别墅，主推建面约210㎡城央双拼别墅，联动价18万/㎡。

04

杨浦滨江

杨浦区的风貌住宅集中在杨浦滨江，共有8个项目可选。目前翠湖滨江隆新里、桐安里、中信&杨浦滨江八埭头项目、保利•外滩序Bund45、兴华里、保利置业&华丽家族平凉社区项目、中铁置业杨浦滨江项目、中建壹品·外滩源著规划有风貌住宅产品。未来更有多幅宅地有风貌住宅，包括4街坊、53街坊、89街坊、90街坊。

①翠湖滨江隆新里

最新消息，杨浦滨江翠湖滨江隆新里主推建面约160-410㎡风貌别墅，均价21万/㎡，总价3000多万起！

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翠湖滨江式花园里弄每户能拥有独立的花园和露台，形成了立体花园的户外空间。每日在绿意环绕中，迎来阳光醒来。

其次，翠湖滨江为每一户带来了超大附加值的地下室，地下室可自行改造，划分出多个场域，每位家人都能根据自己的爱好，打造一方个性化的私属天地。

上海内环3000-5000W总价在售风貌别墅最强盘点！

②興華里

内环内+CAZ+杨浦滨江，直线距离黄浦江约800米興華里洋房产品于12月24日开盘。项目另有建筑面积约131-154㎡海派商业风貌墅居，联动价约18万/㎡，目前已经清盘！

興華里打造“一街两园四巷”里弄特色园境。通过组团式改良并结合几何铺装、节点小品、特色树种引入等现代造园手法，营造复古海派风情与亲和邻里温情的生活情境墅区。

上海第一个不限购风貌别墅｜东外滩滨江｜262-520㎡｜2000万起｜正式问世

③桐安里

最新消息，招商蛇口于杨浦打造的上海第二座风貌作品、城市更新的里程碑级作品桐安里预计四季度入市销售！

项目共计70套，建面约185、235、305㎡的风貌别墅，包含联排、叠加产品，对外售价预估在3000-5800万！

根据规划，项目容积率1.35，总用地面积12666.40㎡，总建筑面积43349.64㎡，建筑限高12米，将以3层的别墅供应为主。

上海杨浦滨江板块3000万起步的风貌别墅桐安里！主力户型235-305㎡！正在认购中!

④中信&杨浦滨江八埭头项目

2023年12月，上海杨浦区与中信泰富签约杨浦滨江八埭头5、8-9、10、11街坊建设用地土地使用权出让投资项目。

项目拟打造为总用地面积8.65万㎡、建筑量约18.1万㎡的低密度高端城市综合体项目，涵盖甲级办公写字楼、高端生活配套商业、海派里弄风貌住宅。

平凉社区03B1-01地块（平凉街道5街坊）

东至汾州路、南至扬州路、西至通北路、北至平凉路。建设用地面积18742.1平方米，规划土地用途为二类住宅组团用地，容积率1.4，地上计容建筑面积26238.94平方米，建筑高度不超过12米、局部高度可控制在15米。

平凉社区01F2-01地块（平凉街道10街坊）

东至汾州路、南至平凉路、西至通北路、北至榆林路。建设用地面积15145.3平方米，规划土地用途为二类住宅组团用地，容积率1.3，地上计容建筑面积19688.89平方米，建筑高度不超过12米、局部高度可控制在15米。

平凉社区01F3-01地块（平凉街道11街坊）

东至许昌路、南至平凉路、西至汾州路、北至榆林路。建设用地面积19343.9平方米，规划土地用途为二类住宅组团用地，容积率1.4，地上计容建筑面积27081.46平方米，建筑高度不超过12米、局部高度可控制在15米。

⑤保利•外滩序Bund45

最新消息！杨浦滨江保利•外滩序Bund45洋房首开即售罄，现在风貌住宅也已经入市，主力建面约185-260㎡风貌住宅。

项目是容积率仅1.2的低密墅级社区，风貌产品容积率约0.9，主推8层洋房+2-3F别墅产品。

5别墅产品传承百年历史著名老洋房思南公馆的卵石立面，打造了市面独树一帜的颜值。这和现在很多风貌青砖、红砖看起来完全不同。

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上海3500万起的滨江保利低密度风貌别墅！175-280㎡花园墅邸！低调启筹！

⑥中铁置业杨浦滨江项目

日前，杨浦区发布了《杨浦区定海社区I15-01地块(大桥街道89街坊)历史风貌保护项目实施主体结果公示》。

定海社区I15-01地块遴选活动实施主体为中铁置业集团有限公司，成交总价为142641万元，楼面价75000元/㎡。

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该地块出让面积13584.83㎡，容积率1.4，总建筑面积19019.76㎡，限高12米，公共租赁房占比5%。

该地块均位于规划肌理保护范围内，风貌保护用地占地块出让范围100%，历史建筑面积约7000㎡，均为里弄建筑。

⑦保利置业&华丽家族平凉社区项目

日前，保利置业&华丽家族以4.2亿元竞得杨浦区平凉社区01D4-04地块（平凉街道71街坊东），容积率1.35，高层联动价11.7万/㎡，风貌住宅14.8万/㎡。

项目拟建7栋3-4层可售住宅以及其他配套设施，地块体量很小，总用地面积仅约4432.15㎡，总建筑面积13737.35㎡，容积率1.35。

项目还有历史风貌保留保护问题，历史风貌住宅有约2800㎡，为里弄建筑，可采取保护修缮、保留改造、更新改建等保护更新方式。

⑧中建壹品·外滩源著

最新消息，杨浦滨江豪宅+轨交红盘+奢配装标+高阶会所中建壹品·外滩源著高层开盘热销，后续仍有风貌住宅待加推。

项目由高层与风貌别墅组成，容积率仅为2.0，是杨浦滨江难得的低密风貌墅境，价值再难复制！

项目打造“三轴两门三院三花园”的景观布局，主入口礼序归家轴上，以海上东方+星池雅宴+鎏金茗院三重空间，重现海派隐奢归家之路，步步尊崇。

⑨杨浦滨江土地储备

杨浦滨江有风貌住宅的地块主要位于八埭头片区、大桥东核心片区。

八埭头片区目前还有2副宅地待出让，皆是低密风貌住宅。

03C1-02地块，容积率1.4，出让面积23389㎡，建筑高度15米，位于瑞安翠湖滨江东侧，已出现在杨浦区土地推介会上。

03B2-02地块，容积率1.4，出让面积19029㎡，建筑高度15米，位于八埭头综合体东侧，更靠近黄浦江。

不难发现，周边加上瑞安翠湖滨江，中信泰富的地王，桐安里等低密项目，未来将会形成整片的风貌别墅集群。

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大桥东核心片区目前已有2副宅地已出让，有4副宅地待出让，这几幅宅地已出现在杨浦区土地推介会上。

据了解，I9-01、I10-01、I11-01地块、中铁置业项目，这4幅宅地均为风貌住宅；I4-01地块，保利发展&上海建工项目，为三类住宅用地。

其中，I9-01地块，容积率1.4，用地面积21211㎡，建筑高度12米；

I10-01地块，容积率1.3，用地面积28622㎡，建筑高度12米；

I11-01地块，容积率1.4，用地面积18735㎡，建筑高度12米。

不难发现，该片区同样是以低密为底色，未来有望与内环内低密片区连成一片，形成整片的风貌别墅集群。

上海虹口【天潼198】

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上海 825 新政效应观察：外环外冷热分化显著，环沪楼市承压，市场机遇与挑战交织

在生活中，房产是许多人关注的重点，无论是购房、租房还是房产维护，都涉及不少专业知识。掌握这些实用的房产小知识，能帮你避开不少坑，让房产相关事务更顺利。

一、购房前：做好这些准备，少走弯路

首先，明确自身需求和预算是关键。要想清楚购房是为了自住还是投资。如果是自住，需考虑家庭成员数量、工作地点、孩子上学等因素，确定合适的房屋面积和位置；若是投资，要关注房产的升值潜力，比如周边规划、交通配套等。预算方面，不能只看房屋总价，还要将契税、维修基金、装修费、物业费等后续费用纳入考量，避免后期资金紧张。

其次，了解购房政策很重要。不同城市的购房政策差异较大，像限购、限贷政策，还有贷款利率、首付比例等，都会影响购房计划。比如有些城市对本地户口和外地户口的购房套数有不同限制，首套房和二套房的首付比例、贷款利率也不一样。在购房前，一定要通过当地住建部门官网、房产中介等正规渠道，详细了解当地最新的购房政策，避免因政策不熟悉而耽误购房。

二、选房时：关注这些要点，选到好房子

（一）房屋本身

户型：好的户型要保证采光和通风良好，通常南北通透的户型是不错的选择，能让室内空气流通，采光也更充足。同时，户型布局要合理，功能分区明确，比如卧室和客厅、厨房、卫生间要分开，保证居住的私密性和舒适性。还要注意避免选择异形户型，这类户型不仅空间利用率低，装修起来也比较麻烦，还可能影响居住体验。

楼层：不同楼层各有优缺点。低楼层（1-3层）出行方便，适合老人和有小孩的家庭，但采光可能较差，容易潮湿，隐私性也相对较弱，还可能面临蚊虫困扰。中楼层（4-10层，具体根据楼栋总层数调整）通常采光、通风较好，视野也不错，价格相对适中，是很多人的首选。高楼层（11层及以上，尤其是顶楼）视野开阔，采光极佳，噪音小，但出行依赖电梯，遇到停电会很不方便，水压可能较低，顶楼还存在漏水的风险，且夏天会比较炎热。

（二）周边配套

交通：交通便利与否直接影响日常生活。要关注小区周边的公交站、地铁站数量和线路，距离主干道的距离，以及是否容易出现交通拥堵。如果经常自驾，还要考虑小区周边的停车场数量和停车是否方便。

教育：对于有孩子的家庭，教育配套是重要考量因素。要了解小区周边的幼儿园、小学、中学的办学质量、招生范围和入学政策，距离小区的远近，以及上下学是否方便、安全。

商业：完善的商业配套能满足日常生活需求。周边最好有超市、便利店、菜市场、商场等，方便购买生活用品、购物和就餐。可以实地考察一下这些商业设施的规模、商品种类和营业时间，判断是否能满足自己的需求。

医疗：医疗配套也不能忽视。小区附近有医院、诊所等医疗设施，能在家人身体不适时及时就医。可以了解这些医疗设施的等级、医疗水平、科室设置和就诊便利性。

三、购房流程：清晰步骤，顺利购房

看房选房：通过房产中介、开发商售楼处、房产网站等渠道了解房源信息，然后实地看房，对比不同房源的优缺点，确定心仪的房屋。

签订认购书：确定好房源后，与开发商或卖方签订认购书，并缴纳一定金额的定金。要注意仔细阅读认购书的条款，明确双方的权利和义务，以及定金的退还条件等。

签订购房合同：在缴纳首付款后，与开发商或卖方签订正式的购房合同。购房合同是保障购房者权益的重要法律文件，一定要仔细阅读每一条款，特别是关于房屋面积、价格、交付时间、违约责任等方面的内容。如果对合同条款有疑问，要及时向开发商或专业人士咨询，避免日后产生纠纷。

办理贷款（如需）：如果是贷款购房，在签订购房合同后，需要向银行申请住房贷款。要准备好身份证、户口本、收入证明、购房合同等相关材料，银行会对申请人的资质进行审核，审核通过后会与申请人签订贷款合同，并发放贷款。

办理产权过户：贷款办理完成后，需要到当地的不动产登记中心办理产权过户手续。过户时需要提交相关材料，缴纳契税、个人所得税、增值税等税费，办理完成后，购房者才能拿到房屋的不动产权证书，真正拥有房屋的所有权。

验房收房：开发商按照购房合同约定的时间交付房屋时，购房者要对房屋进行验房。验房时要仔细检查房屋的质量，包括墙面、地面、天花板是否有裂缝、空鼓，门窗是否完好、开关顺畅，水电设施是否正常运行，排水是否通畅等。如果发现问题，要及时向开发商提出，要求其整改，整改合格后再办理收房手续。

四、房产维护：做好维护，延长房屋使用寿命

定期检查：定期对房屋进行全面检查，包括屋顶、墙面、门窗、水电管线、供暖设施、燃气设施等。比如每年雨季来临前，检查屋顶是否有漏水迹象；定期检查水电管线是否有老化、破损情况，避免出现漏水、漏电等安全隐患。

日常保养：在日常生活中，要注意对房屋进行保养。比如保持室内通风干燥，避免潮湿导致墙面发霉、木质家具变形；避免在墙面、地面上随意打孔、凿槽，以免破坏房屋结构；正确使用水电、燃气设施，避免因使用不当造成损坏。

及时维修：如果发现房屋出现问题，要及时进行维修，不要拖延。比如发现墙面有裂缝，要及时找专业人员进行修补；水电设施出现故障，要请专业的维修人员进行维修，避免自行维修造成更大的损坏或安全事故。

掌握这些房产小知识，能让你在面对房产相关问题时更加从容。无论是购房、选房，还是房产维护，都能依据这些知识做出更合理的决策，保障自己的房产权益，拥有更舒适的居住体验。