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越来越多城市新房价格环比上涨了。

7月15日，国家统计局数据显示，2026年6月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降或持平，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。新建商品住宅销售价格环比上涨城市有20个，比上月增加4个，为2025年5月以来最多。

二手房方面，一线城市6月二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。这已是四个一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

但需注意的是，1—6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；全国房屋新开工面积为2.32亿平方米，同比下降23.4%，降幅较1—5月扩大0.8个百分点；销售指标中，商品房销售面积降幅扩大，住宅销售额降幅略有收窄。

“上半年，无论是全国还是重点城市，市场交易端确实有所好转。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，这表现在新房交易累计跌幅收窄、二手房累计继续上涨，新房+二手累计基本止跌。“下半年，基于去年同期低基数，二手房前期交易持续活跃，带动改善型需求开始增长，加上各地积极推动二手房以旧换新、收储，促进交易循环，7—8月份，交易会进入淡季，但下半年市场不会出现明显下跌，回稳的趋势仍在延续中。”

一线城市新房、二手房双涨

一线城市新房价格已连续4个月上涨。

数据显示，今年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。

以深圳为例，延续“4·29”新政后的火热行情，6月深圳“长尾效应”明显，优质住宅项目持续受到市场热捧，新建商品住宅网签销售3785套，同比增长15.6%。其中，6月30日深圳湾安缇雅苑推出72套房源，18.58万元/平方米的备案均价，当日开盘去化率97%；更早之前，驭海隽府一期、龙华区云颂玖章花园（第二批）等住宅项目，在开盘当日去化率均超过80%。

另据中指研究院6月已销售备案数据统计，深圳TOP10住宅项目合计销售额持续领跑全国，其中，深圳湾沄玺成交金额超130亿元，中信信悦湾超80亿元，位居全国住房项目销售总额的前两位。

高端豪宅市场的火热，也进一步提振了房企对深圳核心片区的价值预期，带动上半年核心区域土拍市场热度飙升、地价频频刷新纪录。仅6月深圳三宗核心片区宅地接连刷新各自片区地价。

然而，同期二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。但徐州、惠州则以0.4%的涨幅领跑70城新房价格涨幅榜。

“徐州和惠州都是上一轮三四线城市中楼市炒作较多、泡沫相对较大的城市。”易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，当前指标说明这些城市已调整到位，房价出现了一些积极变化和拐点，“一些核心三四线城市也能够率先开始回暖”。

值得注意的是，今年以来，重点城市房地产市场保持较高的热度，占据市场主流的二手房市场，表现最为明显。

国家统计局数据显示，6月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。据悉，这已是自今年3月以来，一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

其中，仍是二手房交易最旺盛的城市。根据网上房地产数据，6月二手房累计网签量达25158套，该指标连续4个月保持在25000套以上的水平。北京、深圳、广州的二手房交易量也保持在近几年的同期高位。

二、三线城市的二手房价格表现涨跌不一，总体以下跌为主。数据显示，今年6月，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

“当前二手房市场仍处于‘以价换量’的过程。这一过程与部分大城市二手房交易处于高位并不矛盾，一些核心城市的二手房总量已迈上新的台阶。”严跃进表示，受今年上半年总体表现向好的影响，三类城市的同比指标即跌幅均已出现积极收窄的态势，这充分说明市场已具备筑底企稳的良好基础。

新房库存连续四个月回落

需要注意的是，当前房地产市场仍处于深度调整过程中。

具体来看，根据国家统计局数据，今年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。

1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积384453万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16900万平方米，下降24.1%。

“上半年，新开工继续呈现明显下跌，累计跌幅23.4%。”李宇嘉表示，尽管新开工下跌拖累新房供给、上下游和开发投资，但存量主导的时代下，有利于促进市场供求再平衡，让市场能够尽快触底，价格尽快止跌回稳。

好消息则是，当前楼市“去库存”确实已开始显现成效。

数据显示，2026年6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，已连续4个月同比下降。其中，待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%，降幅大于总量。

另据普睿数智数据，截至2026年6月30日，重点30个城市狭义库存去化周期为23.9个月。其中，杭州、合肥去化周期不足1年，长沙、宁波、成都、长春、天津不足20个月。如果不考虑新项目供应入市，这些城市的未售新房1年到2年左右能卖完。

如果按“近6个月月均去化面积”计算，杭州、合肥、

天津的去化周期将在“12个月月均”基础上进一步降低，显示出当地市场近半年表现较好、去化速度加快。

“库存的下降有助于后续供需关系更加平衡。”严跃进表示，目前部分库存已进入现房阶段，各地可结合现房销售的相关新政策，进一步做好库存出清工作。

克而瑞方面表示，2022年至今，地产新开工面积已连续4年多低于新房销售规模。新开工的收缩，有助于减轻市场供给压力。在这背后，地方政府正通过减少新增住宅用地出让、推进城市更新与收储等方式主动压降供应，房企投资意愿也较为低迷，间接推动了供求关系向去库存进展。

但需注意的是，当前楼市去库存，大多是靠“控供给”带来的被动消化，集中表现在土地供应端的收缩。克而瑞数据显示，上半年重点50城合计供应建面约4288.1万平方米，同比下降36.8%；而同期50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间。其中，一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。

易居研究院表示，土地市场从供给端缩量，客观上减少了潜在的库存空间。但也要看到，当前许多城市仍面临一二手房尚未完全联动的局面，二手房交易的高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。后续仍需进一步挖掘潜在需求，增强新房的购买力，更好推动新房销售和去库存。

寿桃湖畔的那片洋房，等到了该懂它的人

去年秋天的一个下午，我从园区开车往西走。

穿过狮山，沿着金山路一路往西，路两旁的楼房慢慢变矮，树慢慢变密。拐进一条叫茶坞山路的小路时，天光忽然敞亮了——路的尽头，天平山的轮廓在午后的光线里铺展开来，山不高，但绿得密密的，像一块巨大的绒布挂在天边。山的脚下，寿桃湖的水面泛着碎光，安静得像一面没人打扰的镜子。

我放慢车速，在路边停了车。下来站了一会儿，风从湖面方向吹过来，带着水的潮气和草木的味道。掏出手机查了一下——苏州樾府，1.05容积率，942户，40栋5到6层洋房，央企中航开发，2023年6月交付，现在是现房和次新房状态。

看到“容积率1.05”那行字的时候，我心里动了一下。在苏州主城区，大多数新盘容积率都在2.0以上，1.05意味着——同样的土地上，别人盖三栋楼，这里只盖一栋半。剩下的，全是树、草、天空和风。

而更让我意外的是，当我翻开那些真实的业主反馈时，发现这个在2021年楼市高点遭抢购、装标在当时“nice得没话说”的项目，交付后却出现了一些让人意想不到的问题——排水系统形同虚设、污水外溢、地下车库渗水、马桶返水。

这些消息让我重新翻出了那些躺在文件夹里的楼盘数据，开始认真打量这个叫苏州樾府的地方。

寿桃湖和天平山之间，藏着苏州最后的低密

第一次走进项目周边的时候，我没有直接去售楼处。

沿着寿桃湖走了一圈。湖不大，水很清，湖边的步道铺了透水砖，有长椅和垃圾桶。下午三点多，有人在湖边散步，有个老人坐在长椅上晒太阳，手里的收音机放着评弹。湖的对岸，天平山的倒影落在水面上，风一吹就碎了，然后又慢慢拼回去。

“我们小区出门就是寿桃湖，走路五六分钟到天平山脚下，”后来销售跟我说，“在苏州主城区，能同时靠近山和湖的楼盘，一只手数得过来。”

项目由苏州苏航置业有限公司开发，背后是央企中航集团。2015年拿地，楼面价9285元/平，溢价率66.07%。总占地约10.9万平，建面约18.3万平，规划了40栋5到6层住宅，总共942户，容积率1.05，绿化率37%。

销售还介绍了户型情况——主力户型105到135平，三房和四房都有，全部是南北通透的设计，得房率超过80%，层高3.15米。全装修交付，配备了东芝中央空调、地暖、新风三大件，厨卫用的科勒和高仪的高端产品线。物业是中航物业，物业费2.96元/平/月。

价格方面，2021年开盘时均价约2.8万/平，总价300万起步。当时正是苏州楼市的高点，木渎整体均价2.5万+，这个项目入市时“遭哄抢”，开发商甚至设置了验资、全款优先、绑定装修包等门槛。

105平的横厅里，我第一次理解了“容积率”的含义

后来通过中介约了一套105平的二手房。业主2023年收房后住了将近两年，现在因为工作调动要卖。看房那天是个晴天的下午。

电梯出来是一梯两户的格局。进门是独立的玄关，右手边是厨房，左手边是客厅。站在客厅中央的时候，阳光从南面的窗户涌进来，穿过整个空间落在浅色的地板上——因为是5层洋房，楼间距又宽，几乎没有遮挡。

“得房率85%以上，”中介在旁边说，“105平的实际使用面积，相当于高层130平左右。”

我走到阳台上。阳台是落地挑空的设计，站在这里能看到寿桃湖的水面和天平山的轮廓。那种“不花钱的风景”其实是这个项目最值钱的东西——在苏州，窗外有湖有山的房子，从来都不便宜。

户型是三开间朝南的格局，两个卧室都在南面，北面的房间可以做书房或儿童房。主卧套房带独立卫生间，窗户朝南，阳光从窗外涌进来，落在衣柜的镜面上。

“105平做了三房两卫，还有横厅和双阳台，在洋房里算是利用率很高的了，”中介说。

寿桃湖边的那个傍晚

看完房之后，我在周边走了一大圈。

从小区出来，沿着寿桃湖走了一圈。傍晚六点多，湖边的路灯刚刚亮起来，暖黄色的光落在水面上，被风揉碎了又拼回去。有人牵着狗从湖边走过，狗绳在夕阳里拖出一道长长的影子。天平山在暮色里变成了深绿色的剪影，安静地立在天边。

“这个位置最大的价值就是生态，”中介边走边说，“天平山和寿桃湖都在家门口，苏州找不出第二块这样的地。”

我在湖边站了一会儿——确实，在苏州主城区，能同时拥有山景和湖景的洋房社区，确实不多。这种资源不是说花钱就能买到的，它是天生的、不可复制的。

但当我掏出手机搜了搜周边的配套时，心里也渐渐清楚这个盘的短板所在。

公共交通是最大的硬伤。离项目最近的地铁1号线站点大约1.6公里，步行需要20分钟以上。对于依赖地铁通勤的人来说，这个距离确实不太友好。周边商业配套也相对匮乏，最近的商业体是木渎影视城，规模不大，热闹程度远不如狮山的天街和金鹰。

项目周边还被多个拆迁安置小区环绕，城市界面跟寿桃湖的湖光山色之间有不小的落差。对于一个单价2.8万、定位改善的洋房社区来说，“住在景区旁，出门见老房”的现实，确实会让人觉得不那么协调。

关于那些让我心里“咯噔”一下的事

看房之后，我花了不少时间在网上翻业主的真实反馈。信息有好有坏，但有一类信息让我认真思考了很久。

2025年8月，有业主在小红书上发帖反映：交付刚满两年，房屋排水系统出现问题，形同虚设，不排水导致房屋四周污水外溢，污染环境，马桶返水不能用，晚上要上公共厕所，给业主生活带来极大不便。入户门厅下出现回填土不到位，形成空洞造成积水，地下车库渗水严重。业主找了开发商和政府相关部门，问题迟迟未能解决，“房子下雨就泡在水里”。

另一条在小红书上发帖的评价也印证了居住品质的参差不齐——一楼比较特殊，带两层地下室但不带花园，设计比较尴尬。新房剩余的基本都是底复产品，“地下室面积比较大，楼上面积较小，家里容易潮湿进蚊虫”。

当然也有住得满意的。小红书上有博主实地测评后评价：“小区品质还是不错的，5-6层纯洋房1.05容积率的小区市面上还是不多，居住舒适度肯定高……门口保安都比较年轻，小区内部环境干净，整体感觉品质做得相当不错”。

但排水问题这种“业主住了两年才发现”的隐藏式缺陷，比样板间里看到的任何表面问题都更值得重视。

关于选择的账

看完苏州樾府之后，我在心里认真算了一笔账。

如果你追求的是“离尘不离城”的山水生活，项目确实是一个稀缺的选项。1.05容积率的纯洋房社区、寿桃湖和天平山双景区环绕、央企开发、2023年交付的次新房——这些标签叠在一起，在苏州主城区确实找不到第二份。

但如果你依赖公共交通通勤，1.6公里外的地铁站会让你每天早上多花20分钟走路。如果你对商业配套有要求，木渎影视城和狮山商圈之间的落差会让你习惯开车出门。如果你买了底复产品，潮湿和蚊虫的问题可能需要认真考虑装修时的防潮方案。

更关键的是——排水系统的隐患、地下车库渗水的问题，这些都是“住进去之后才会发现”的真相。2025年8月业主在网上的求助，说明这些隐患不仅存在，而且解决过程并不顺利。

那个傍晚

从寿桃湖走回停车的地方，天已经擦黑了。路灯下的茶坞山路安安静静的，远处天平山在暮色里变成了深色的剪影。寿桃湖的水面上映着路灯的光，碎碎的，像撒了一把碎银子。

我掏出手机给我妈打了个电话。

“妈，我今天看了一个房子。”

“哪儿？”

“木渎这边，寿桃湖旁边。苏州樾府。”

“多大？”

“105平的，三房。洋房，5层的。”

电话那头安静了一会儿。“旁边有湖？”

“有，走路几分钟就到。”

“那你觉得怎么样？”

我想了想，说：“环境是真的好，苏州找不到第二块这样的地方。但是……”

“但是什么？”

“但是我在网上看到业主反映，交房两年之后出现排水问题，马桶返水，地下车库渗水。”

电话那头沉默了几秒。然后她说：“那你要想清楚。房子是拿来住的，不是拿来看风景的。风景再好，住着不踏实也不行。”

挂了电话，我又在寿桃湖边站了一会儿。湖面上的光还在晃着，远处的天平山在暮色里越来越暗。这个楼盘的位置确实独一无二——1.05的容积率、天平山脚下、寿桃湖旁边、央企开发、5层真洋房——这些都是稀缺的、不可复制的。

但排水系统的问题也是真实的、住进去之后会每天面对的。在“看得见的风景”和“看不见的隐患”之间，选择从来都不容易。

从茶坞山路到寿桃湖，从宣传单页到业主投诉，从“遭哄抢”到“问题迟迟得不到解决”——这条路走了快十年，而站在路口的人，需要的不只是眼睛看到的风景，还有住进去之后每一天的安心。

苏州樾府的风景是真的，那些问题也是真的。要不要推开那扇门，取决于你更看重什么，以及愿意为什么样的风险留出余地。

一、考察要完全，不可以走马看花

在看房子的情况下，针对周围环境和小区环境要保证尽量充足地掌握和认知能力，例如是不是有来源于周边大马路、销售市场等噪声的影响；房子隔音实际效果是否优良等。

如果是沿街的房型，窗户的隔音也需要关键考虑到，需看其是不是运用了双层夹胶玻璃，隔音实际效果是不是优良。

住房的防寒问题理当造成买房者的关心，影响隔热保温实际效果的也有窗子，铝合金门窗尽管美观大方经久耐用，但传热系数太高，较为满意的隔热保温型窗子是塑钢窗。一些高品质塑钢窗还使用了隔热断桥铝型材铝型材，使隔热保温实际效果更强。

二、各类硬软配套设施等要核查清晰

现如今许多住宅小区全是高层住宅，电梯轿厢基本上变成标准配置。较先需看电梯轿厢的配对总数，自然配对的总户数越低越便捷。在购房时，留意卧房不可以相邻电梯井道，不然电梯轿厢运作时噪声会影响歇息。

交通状况也需要慎重考虑的一个要素。不论是公交车线路还是自身驾车，都需要在日常上下班日考察住宅小区的交通条件，终究工作中日的交通条件才算是常态的。

此外，除开交通出行，附近的医院门诊、院校、买东西销售市场等生活配套设施及其园林景观自然环境，需要当场的现场考察。如果是整体规划建设中的服务设施，贯彻落实一下实际的现行政策还是十分有必要的。

也有一点务必留意的是，物业管理服务水准的多少立即影响到小区业主将来定居的质量，完善的专业性的有工作经验的物业管理才算是质量生活的确保，这一点知名品牌房地产商做得广泛不错，因此在挑选住宅小区时，知名品牌的质量房地产还是较为妥当和有确保的。

三、别被廉价冲昏头脑了眼睛

在考察选中楼盘的情况下，较好是提早最规划区的房价基本上水准有一个基本上的掌握，在自身的价格预估内挑选相对性优良的楼盘。

从长远看，就算是购买自购住房，也应该有长久的目光，因此并不是价格低的便是值得买的，由于房屋较大的特点取决于定居作用。

因为房地产业是一种具备独特特性的产品，其使用寿命长，耐用度强，并且源于土地资源的片面性和长期性应用性，通常地段的优点是少有的，假如只图价格，而不考虑到地段是不是适合，之后的生活必定会被房子的地段所上下。

选房子，是一门综合的工程项目，务必全领域多方位考虑，因此假如拥有购置产业整体规划，还是提早做准备。