徐汇 海上·清和玺洋房已于日前迅速售罄， 据悉即将加推5、9、10# ，主力户型为建面约112、134㎡3房以及143㎡4房。
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户型图独家首发：
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Part 1
地段稀缺性×强校矩阵×规划成长性
三重价值红利驱动「徐汇现象级红盘」
热销的外因主要在于三点：
其一，稀缺地段的价格红利：抢占徐汇价值「原始股」
徐汇作为上海核心城区中「房价跃升幅度最大」的板块（新房门槛从约13万/㎡攀升至约20万/㎡），正成为高净值人群必争之地。而 海上·清和玺以整盘约11.5万/㎡的政府指导价，成为 当前及未来1200万起入主徐汇中环的唯一窗口。这一价格不仅低于区域市场预期，更因徐汇土地供应稀缺性（未来难有同类地块推出），使其成为兼具「自住属性」与「资产保值」的双重稀缺品。 海上清和玺售楼处电话：400 - 8894 - 986🫣🫣
其二，强校矩阵：项目周边2公里10所名校聚集
海上·清和玺周边2公里，云集了 上海小学、上海中学、徐教院附中、徐教院附中南校、上海小学（龙川校区）及逸夫小学等10所名校。
作为上海教育的「头部板块」，徐汇优质教育本就出名，而清和玺周边更以「清一色徐汇名校」形成独特的「教育磁场」，放眼全市难寻其二。值得关注的是，刚刚更名的徐教院附中南校与本校是同一个校长，意味学校将与徐教院附中深度融合，资源共享，进一步提升教育水平。海上清和玺售楼处电话：400 - 8894 - 986🫣🫣
免责：仅为介绍周边教育资源，不作为开发商对购房人家庭及相关未成年人的入学承诺。入学政策以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。）
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事实上，前期已购业主中有很多都是冲着周边学校资源来购买的。甚至不少买家就是周边学校的教师、家长。
客观讲，一所学校的氛围和家长的素质有很大关系，高知邻里保证了整个小区圈层的纯粹性，让你的孩子在书香氛围中成长。
其三，徐汇滨江第七组团：下一个十年的价值爆发点
徐汇滨江北段已发展饱和， 下一步发展着力点就是海上·清和玺所在的中央公园组团，将是徐汇滨江下一个发展极。据悉，中央公园将结合上海植物园的先发生态优势，打造大面积生态、居住及商业的组合业态。其实这就是徐汇滨江一贯的开发逻辑，让居住和生态、休闲紧密结合在一起，只不过中央公园组团更强调 绿色生态，更宜居。另外，根据最新发布的《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035）》， 长桥板块被官方纳入徐汇滨江，成为整个滨江发展核心场域之一，未来可期。
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Part 2
实景兑现力×公区超配力×服务奢享力
全市少有的万方实景示范区
海上·清和玺的四开四捷，是其以 内外兼修构建产品护城河 的必然结果。向内深耕产品力，通过实景展示区的匠心兑现、超配公区的细节突破、硬核户型与装标的品质把控 ，形成差异化的竞争壁垒。我们来简单解析一下：
1、实景示范区：以「双倍规模」刷新豪宅标准
关于这个示范区有几点值得重点强调：
首先， 规模超大，一般示范区也就4000、5000方，海上清和玺约10000㎡展示面是开发商对自身 产品兑现力绝对自信的体现。 海上清和玺售楼处电话：400 - 8894 - 986🫣🫣
其次，不仅大，更 有里子有面子。
总结几点，大家一起来看一下项目惊人的兑现力。
2000平超配会所，全实景开放展示！
在海上·清和玺，招商蛇口首次提出 “垂直会所体系”的空间布局设计，将原本扁平式的功能布局以立体的方式重新构建，实现复合空间的多元利用。
其中会所及架空层总体量约3000㎡，如此大规模的定制，在整个上海高阶产品中同样也是超前列的存在。
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约2000㎡会所内 含璀璨星空顶泳池、私宴厅、室内高端健身器材（沃特罗伦或同等档次品牌）甚至 高尔夫场所（高尔夫尊或同等档次品牌）。
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其中，星空顶泳池用 纯天然优质石材打磨的罗马柱点缀。这不仅仅是一个活动空间，更是一个艺术的门庭，让业主足不出户尽享法式惬意优雅。
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展示区实拍图
约1000平主题架空层，作为业主生活的延伸。
海上·清和玺部分楼栋还为业主定制了1000平架空层、七大主题！其中包含 艺术品鉴、社交娱乐、品茗阅读、亲子互动、儿童娱乐等全覆盖。其中阅读主题“龙门书院”、儿童娱乐架空层已部分实景呈现。
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全域风雨连廊，顶豪级的归家居住体验！
海上·清和玺将风雨连廊扩容为一个完整的归家体系，将整个社区以约 500米全域连廊体系贯通，真正做到全住宅楼栋无风雨归家。 海上清和玺售楼处电话：400 - 8894 - 986🫣🫣
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殿堂级车库，领创中央车站！
地上空间的美学感受随着车行归家动线也延伸到了地下，海上清和玺的地下车库，不仅精装交付，还首次提出 “中央车站”概念。
作为地下的驱车通道，本身也是整个空间的枢纽平台，连通海派会所、地下庭院，高效抵达的同时，保证了业主的私密性，营造独一份的尊崇体验。
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此外，海上·清和玺将奢宅的功能充分融入空间思考， 留有专属的访客车位，私人司机休憩室、VIP业主洗车等。在场域设计中，空间展开成星级酒店式、可社交的中央场所，访客和业主可实现无界的会所观赏和交互。
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展示区实拍图
“中央车站”的出现，打破了原有车行通道的理念，让空间更像一个可以短暂停留的开放式空间。
超50米的气派门庭，焕新徐汇归家仪式感的尺度。
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展示区实拍图
社区含“奢材”量很高。
门庭延街的外立面，以精工定制弧形 米色石材为主调，镶嵌典藏级 老虎玉大理石，点缀 古铜色现代海派艺术感灯器，整体呈现出百年海派的贵雅气质。 海上清和玺售楼处电话：400 - 8894 - 986🫣🫣
在门庭的环岛空间，景墙面采用中轴对称的设计布局，定制了 奢石镶嵌装饰，将曲面艺术与经典石器之美圆融交融。
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展示区实拍图
不仅是金钱上的奢侈，更是时间广度的奢侈。
比如，整个下沉式庭院材料选用 土耳其进口老虎玉， 由匠人耗时60天手工打磨定制，可见海上·清和玺对业主归家仪式感设计的用心与苛求。海派光厅之外的归家迎宾树木更是由设计师 辗转多个城市才寻到的、树龄超60年的福木“紫薇”。
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展示区实拍图
在公区配置上， 我认为项目可以说是超配。
Part 3
徐汇约2000万以内的少有选择
配备大几千万级的顶豪精装！
项目户型和精装质感也是同级中翘楚，为海上·清和玺赋予了更高的一层价值，是徐汇新一代品质标杆。精装上， 项目拥有不输顶级豪宅的配置：
大金(或同等档次品牌)的中央空调； 百朗（或同等档次品牌）新风系统； 博世（或同等档次品牌）燃气灶+油烟机+洗碗机、 博世或AEG（或同等档次品牌）冰箱等；台盆为 唯宝（或同等档次品牌）；主卫 科勒（或同等档次品牌）复古龙头，马桶为 高仪智能马桶（或同等档次品牌）……
同时 精奢细节的嵌入，不仅室内高颜值，更保障了业主后期绝佳的使用体验。 海上清和玺售楼处电话：400 - 8894 - 986🫣🫣
管中窥豹：
比如， 定制铸铝门、专属奢石把手，进门后玄关地面设计了 专属石材拼花，并定制 通体玄关柜。
最后，我想再强调一下：1200万预算入主徐汇的机会本就凤毛麟角，何况是“名校环伺+超配产品力+价格洼地”的王炸组合？项目四批次6月28日售罄！少量112-177㎡捡漏，预计8月最后一批次加推！海上清和玺售楼处电话：400 - 8894 - 986🫣🫣
好消息，楼市的 “限外令”，终于取消了！
这项政策已经持续了将近 20 年，和限购、限售、限价、限贷等等一起，构成了中国楼市调控中最紧缩的一些政策。
当前房地产市场如此低迷的环境之下，连 “限外令” 都扛不住了。
很多朋友不太清楚，早在 20 年前，中国楼市曾经是比较热的，尤其是 2005 年、2006 年特别热，当时各种调控措施都在打压房价、遏制投资需求。
其中，在 2006 年，国家出台 “限外令”，即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。
核心内容是：境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。
在政策出台之前，国外的个人和机构在国内是可以随便买房子的，无论是住宅还是商业办公。
从 2006 年开始，境外的机构和个人只能买一定数量的自用、自住的房子，即境外个人只能买一套房子用来自住，境外机构只能买房子用来自用（一般都是办公所用，也包含少量的商业设施）。
也就是说，个人不能投资非住宅，机构不能投资住宅。
2005 年我国进行汇改，人民币开始持续升值，加上房价、股价持续上涨，很多外资、热钱涌入中国炒股市、炒楼市。
当时，出台 “限外令” 是合理、正当的措施。
但 2006年之后，中国楼市在某些时段也经历了低迷期，比如 2008 年、2009 年上半年，再比如 2014 年、2015 年等等。
在这漫长的过程中，对外资在中国买物业的限制是在逐步放松的，尤其是对于机构买商办类物业的限制，现在已经非常松了。
过去十年，我们总是听到一些关于外资收购商办类物业的消息，但机构不能买住宅这一点，没怎么松。
而此次的新政力度非常大！
我们看一下近期相关管理部门发布的关于对外开放方面的意见稿，其中涉及到楼市 “限外” 的有两条：
第一条是，取消 “资本项目外汇收入及结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产” 的限制。
很多人知道，中国的资本项目还没有放开，对于资金是进行管制的；而这条新政其实是放开了外资购买住宅，不管是个人还是机构，都可以在中国大陆地区购买商品住宅了。
第二条是，允许境外个人在满足各地购房政策条件下，在取得房地产主管部门出具的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房相关外汇资金的结汇支付。
这条规定是在购房流程方面提供便利化，房子还没有备案，只要签了合同，就可以先结汇，把钱打进来准备买房。
这条政策在大湾区地区，对于香港、澳门居民在内地买房已经在实施了，现在是把相关经验推向全国。
此次对 “限外令” 的放松力度非常大，基本上接近于全面取消了。
但因为目前北京、上海、深圳还保留着限购，所以外资在这些限购地区买房子，依然会受到约束。
“限外令” 的放松，主要是因为全国楼市比较低迷，而且中国宏观经济也不是特别好的情况之下，我国的对外开放力度在进一步加大。
部分网友会问：中国楼市对外资放开了，外资会不会有热钱进入中国炒房炒楼？
在目前整体的环境之下，老杨认为基本上不用担心！
因为各位一定要知道，外资都是很聪明的，他们拥有全球视野，尤其是外资机构，他们的资产配置是在全球范围内进行的，他们的信息量、研判能力远超国内的企业和机构。
我们中国目前楼市的现状是：过去几年住宅价格跌幅很大，办公楼、商业设施跌幅更大，说真的，有些外资都已经被套住了。
举个例子，今年二月份有个大新闻，全球最大的资产管理公司贝莱德居然断供了在上海的两栋办公楼。
这两栋办公楼是 2017 年楼市还比较热的时候被收购的，当时 65% 是贷款。
到了 2024 年，贝莱德想把物业抛售，价格是当时买入价的七折，却没人接盘。
终于熬到 2025 年初，熬不住了，卖也卖不掉，干脆就断供了。
断供的含义大家清楚吗？
就是手里的贷款余额已经高过物业的价值了，干脆不还贷款了，物业就被渣打银行收走了。
各位想一想，这两栋物业在上海 —— 全国的经济中心；位置也相当不错，在市中心的长风生态商务区；房子本身也不错。
结果，买后七八年时间，35%的首付，居然跌没了！
在当前中国的经济和楼市环境之下，外资已经 “吓破了胆”，不敢在中国进行大宗物业收购了。
最终结论是：我们放松甚至取消 “限外令”，并不代表外资会像 20 年前那样蜂拥进入中国，它们对中国楼市走势、房价走势的影响可以说是微乎其微。
