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我们统计了一批上海远郊小镇新房的销售去化情况，发现数据很不理想。
嘉定远郊小镇很多楼盘在滞销，安亭之前的红盘上海派每逢开盘都是“日光”。
但是如今新开的嘉芯荟、深安上居等项目一年过去才去化一半，形成了鲜明的反差。
华亭的春申阳光开盘快3年了，去化更是只有1/3，销售异常惨淡：
青浦的远郊小镇白鹤、华新、重固等出现了很多滞销盘。
白鹤的翠湖水岸开盘一年半仅卖出99套房，去化才26%；宝业活力天境2年才卖出一半的房源：
松江远郊小昆山的中海阅麓山是卖了3年的老盘了，还有大量的房源未售出：
奉贤的几个远郊小镇新房也是滞销非常严重。
海湾的奉发云邸开盘2年仅卖出18套房，棕榈滩别墅自从2012年首开烂尾后仅售出6套房；
蓝湾板块的陕建名城映蓝2年去化才30.5%，很不理想。
奉城的中海戈雅园2018年就开盘了，从期房卖到现房，还有将近200套房没有卖出去：
金山傍着市域铁路南枫线在沿线疯狂开新盘，但一个都卖不动。
亭林的星耀东方、华纺棠樾今年开盘后各只卖出50多套房；
朱泾的水尚华庭开盘3年多去化不到22%，库存积压很大；
枫泾的长城逸府2019年开盘时叫华丰格兰郡，随后开发商破产，被国企长城国富基金接手后改为现名。
其769套房源如今仅卖出70套，不知何时才能清盘：
宝山罗店的新房同样卖不动了。
佳运名邸开盘1年半仅卖出47套房，去化不到15%：
还有浦东的航头、新场、宣桥、惠南、书院、泥城等远郊小镇上的新房，去化也都非常艰难。
上海远郊小镇的新房，为啥都卖不动了？
上海的郊区广袤无垠，处处涌动着新房开发的热潮。
同预算段产品可选的范围比较大，产品面临同质化竞争。
郊区小镇的新房大多在3万元/m²上下，一套房总价在两三百万，大家都很趋同。
安亭、重固、车墩、金汇板块的新房价格差不多，到市区通勤的距离也差不多。
这些远郊小镇的新房供应量都很大，从不同方位分流了客户群体。
郊区小镇的新房不好卖是一方面，二手房涨幅还拉胯，跟郊区新城中心和市区形成了两极分化。
以安亭为例，上海派二手房2020-2022年涨幅不到30%；
而嘉定新城的盘古天地、中信泰富等二手房涨幅在35%以上。
顺着11号线到了更近市区的南翔，中建溪岸澜庭的涨幅已接近40%。
海湾的房子几乎就没涨过，买在这都是亏的。
以海尚墅林苑为例，2020-2022年横盘1.7万元/m²，现在跌到1.1-1.3万元/m²了，不涨反跌。
但是奉贤新城核心区的房子稳中有升，涨跌在跟着大盘走。
这些例子都表明，只有核心资产才最容易升值。
而且像两三百万这样的资产配置在郊区小镇，本身对应的产品就决定了很难赚到钱。
当很多人看到这样的案例或是亲自领会到这样的教训后，不想再去碰远郊小镇的房子了。
在以前新房靠着规划就能戳动买房人的心。
大家都相信开发商的宣传“XX会打造成为第二个张江，房价5年就翻番”。
但现在买家变得精明了起来，不再盲目地相信规划了。
靠规划卖房的时代已经过去了。
比如奉贤海湾的规划，就像一个美丽的陷阱，套牢了无数买家，让很多人变得清醒了。
还有宝山美兰湖的规划，让人等了很久，或是降标减配，给了买房人很大的心里落差。
真如副中心的规划也是让人苦等久矣，而川沙副中心到现在都还没影儿呢。
所以没人敢再去盲目地赌规划了。
更重要的是，很多郊区的规划在收缩，以后郊区可能只有一个发展中心了，那些偏远小镇都很危险。
以宝山为例，之前规划太多，根本消化不良。
从美兰湖到顾村，从吴淞口到吴淞创新城，再到上大、南大，全域都在搞规划。
而今宝山明确，以后只搞“三支箭”——滨江、大吴淞和南大，不把饼摊那么大了。
再以嘉定为例，规划也是呈多点开花之势。
从最早的安亭新市镇到南翔CBD，从嘉定新城到江桥大虹桥，哪里都有大规划。
现在五大新城的发展格局明确，以后嘉定就只有一个中心——嘉定新城，远郊小镇很难再翻身了。
奉贤取消海湾的规划后，只专心搞奉贤新城，规划也在收缩。
自然像海湾这种远郊镇就被边缘化了，新房也没概念来支撑了，市场就陷入了窘境。
新房价格不断上涨且不让降价，但二手房市场却在不断砸盘，让远郊小镇的新房更加不好卖了。
上海的房地联动价一直在上涨，新房越卖越贵，很多刚需已经买不起了。
比如安亭的嘉芯荟新房将近4万元/m²，太贵了。
以前不管是哪里，上海的新房都有倒挂，闭着眼睛打新都能赚钱。
但现在变成了负倒挂时代。
嘉芯荟旁边的二手房嘉亭菁苑成交价仅3.45万元/m²，一河之隔的花桥凯德都会晶彩才1.5万元/m²。
二手房市场砸得太猛了，到了价格相差悬殊的地步，自然新房很难找到买家了。
而且这样的高负倒挂，买到新房是不是就意味着要破发了呢？
再以重固为例，一批新房卖3.48-3.78万元/m²。
但二手次新房君汇上品成交价才2.78-3万元/m²。
奉贤金汇也是这样，新房卖3.5万元/m²，二手房卖2.8万元/m²。
在负倒挂面前，新房肯定很难找到市场了。
这样对比下来，你是觉得买新房划算还是二手房划算呢？
更重要的是，二手房胜在确定性，品质看得见，即买即住，不存在新房那样的交付风险。
现在新房交付即WQ的现象太多了，品质很难得到保证，很多买家为了寻求确定性不想去赌了。
二手房所见即所得，风险要小得多。
随着各种税费的降低和取消，买二手房的附加成本已经不比新房高多少了。
郊区小镇的新房代表了远大新。
随着这轮房价的调整，上海近郊的动迁房和老破小都经过了暴跌，缩小了与远大新的总价差距。
进而抢走了很多同预算段的刚需客户，使得远郊小镇的新房市场被无限分流。
以近郊的南翔为例，花230多万就能买在陈翔公路地铁站旁的翔和雅苑动迁房。
出于通勤和落脚的考量，这不比花三四百万买安亭的新房还要香？
丰庄、江桥的动迁房都在200多万，吸收了很多市区置业客群。
实在没有必要乘坐13号线延伸再换乘示范区线去往遥远的重固，江桥的环境再不好地段永远在那。
中外环间的彭浦、通河、张庙老破小总价也都在200多万，同样吸引了很多刚需客群的购买。
甚至一两百万都能入住内环旁的老破小了，甘泉宜川、光新、曹杨的老破小总价很低。
有了这些选择，还买啥安亭、重固、车墩和惠南呢？
这些近市区和近郊的产品经过大幅降价后都表现出了极大的性价比。
上海近郊的一些动迁房品质越建越好、设计理念很先进，成了压垮郊区小镇新房的最后一根稻草。
比如共康板块的动迁房大康泓锦苑、大康鼎灏苑、大康豪璟苑。
从外立面来看品质超越了商品房，一般人很难分清它们是动迁房：
还有闵行君莲板块的动迁房众秀新家园，建得跟商品房一样。
设计理念也非常先进，小区停车位还安装了充电桩，配置标准超过了商品房：
花300多万就能在君莲买到地铁口的动迁房和次新商品房，比住在郊区某个小镇的新房方便得多。
随着新时代动迁房设计理念的进化，上海近郊还会建设更多这样的品质动迁房。
等到这些产品陆陆续续上市流通，将更加分流郊区小镇的新房市场。
郊区小镇的新房不好卖，也在于郊区整体产业在下滑、人口在减少，购买力在从内部减退。
对比今年上半年上海各区一般公共预算收入，郊区几乎全面下滑，出现了很大的负增长：
郊区一般以工业生产为主，但是工业都在转型和调整，对全区经济结构与收入产生了影响。
松江、嘉定、奉贤、金山对工业都比较依重，第二产业占据了半壁江山。
随着松江制造业的转型，关停了很多低端和污染性工厂，松江GDP已经连续两年负增长；
嘉定受制于安亭汽车的转型，GDP降到了2%，高增长时代一去不复返。
郊区工业2.0最好的转型之路是向2.5和3.0转变。
如果建成自己的专属CBD会更好，多吸引一些高能企业入住，为全区增加税收收入。
但是市区CBD建的太多了，吸走了郊区的资源，导致郊区CBD很难成气候。
比如嘉定南翔CBD的溃败，原先培育和引入的米哈游、鹰角网络、莉莉丝游戏等独角兽企业。
全被徐汇漕河泾一锅端了，都被抢走了。
青浦新城的CBD一直建不起来，最近才刚刚开始规划，发展完全被虹桥副中心压制了。
2035已划定上海市区CAZ，未来优质的明星企业都会云集到CAZ里办公，跟郊区加速分化。
郊区产业的发展和升级遇到瓶颈的同时，人口导入的速度也在放缓。
像嘉定、宝山这些上海人口导入的大区，人口总数竟然在减少了。
根据最新统计数据，嘉定2023年人口总数同比减少了0.7万人，宝山减少了0.6万人。
产业下滑、人口减少，让郊区小镇的新房购买力在从内部减退。
多重因素主导下，让郊区小镇的新房不好卖了。
但这并不代表郊区的楼市就一定没有未来。
随着郊区产业的升级和战新产业的布局，可能还会有东山再起的那一天。
比如嘉定在搞汽车的新四化，松江在搞G60科创走廊，宝山、金山在搞南北转型，青浦在打造长三角数字新干线，产业转型都迈上了新台阶。
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2025年1-4月销售百强房企拿地集中度依然维持高位，销售TOP10房企新增货值占销售百强新增货量的69%，较2024年末增加7个百分点，未来市场格局仍将集中于头部企业。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：在市场止跌回稳的背景下，土地市场分化加剧，重点城市交易活跃度显著提升。受优质地块集中成交推动，带动前4月百强投资金额同比增长42%。不过竞拍主力仍以央国企为主，多数房企尚未重启投资步伐。伴随对优质资源的稀缺性与市场价值重估的强烈共识，重点城市土地市场热度有望延续。
1
4月份成交建面低位持平
截至4月25日，全国300城经营性土地招拍挂成交2698万平方米，同比下降23%，降幅较上月全月扩大了12个百分点；成交环比3月同期上升50%，主要是由于3月基数过低所致。本月杭州、南京、厦门成交总价超过50亿元，南京、杭州、惠州、重庆、沈阳等成交建面超过50万平方米。因优质用地占比持续高位，本月平均楼板价3280元/平方米，同比上升14%。
2
金额、建面百强门槛值同比正增
截止4月末，新增土储货值百强门槛值为17.6亿元，同比下降7%，降幅比3月末收窄12个百分点；新增总价百强门槛值为8.1亿元，同比增长26%，新增建面百强门槛值为19万平方米，同比微增3%。
3
投资百强4月累计拿地金额同比增加42%
2025年1-4月份，新增土储百强房企的新增货值、总价和建面之和分别为8309亿元，4285亿元和3915万平方米，货值同比增长23.6%，投资金额同比增长41.5%，金额增幅显著缘于核心城市核心地块供应量明显提升，建面同比增长3.2%。投资百强总量三个指标均同比正增长，企业投资积极性筑底回升。
4
销售百强投资集中度维持高位，拿地销售比0.3
2025年1-4月销售百强房企拿地集中度依然维持高位，销售TOP10房企新增货值占销售百强新增货量的69%，较2024年末增加7个百分点，未来市场格局仍将集中于头部企业；此外，销售TOP11-20新增货值占比14%，TOP21-30新增货值占比6%，TOP31-50新增货值占比7%，后50强新增货值占比仅有3%。
拿地销售比方面，2025年1-4月百强房企拿地销售比稳定在0.30，较2024年末提升0.13，主要受到个别头部房企拿地金额较大的影响，例如中国金茂、滨江集团、绿城中国拿地销售比都远高于百强整体水平。
5
土地市场热度分化加剧，投资集中度将持续提升
2025年1-4月，土地市场依旧呈现显著分化特征。以北京、杭州、广州、南京等为代表的一线城市及强二线城市土地成交溢价率持续攀升，核心区位优质地块频现高溢价成交现象，推动市场热度及关注度重回上行通道。但值得注意的是，本轮市场回暖呈现明显结构性特征，三四线城市仍量价同比回缩，市场复苏动能不足，实质性改善仍需依托区域经济基本面的修复及政策支持的持续性。
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