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在历史与当代的融合中，重塑海派生活场景
在上海内环线内，杨浦滨江段正经历着从“工业绣带”到“生活秀带”的华丽转身。位于这一核心区域的桐安里，以其低密风貌别墅的定位，为追求高品质生活的城市精英提供了一个全新的居住选择。
项目概况：城市核心的低密墅区
桐安里位于杨浦区惠民路777弄（平凉街道19街坊），东至许昌路、南至惠民路、西至光明集团地块、北至济宁路。项目由招商蛇口与江苏海鸿集团联合开发，作为招商蛇口在沪打造的第二座风貌作品，延续了企业对城市更新与历史文脉的尊重。
项目总占地面积约1.27万平方米，规划为70席纯别墅社区，其中包括62套联排和8套叠加别墅。容积率仅1.35，这样的低密度规划在上海市中心区域可谓凤毛麟角。
产品主要为建面约185-305㎡的里弄风貌别墅，预计于2026年12月底交付。物业费约为18-19元/平方米·月，车位配比高达1:3，实现全人车分流。
区域价值：杨浦滨CAZ的区位优势
桐安里所在的杨浦滨江板块，是上海“一江一河”战略的重要段落。项目与北外滩、外滩、陆家嘴形成“黄金三角”关系，占据着不可复制的地段价值。
随着杨浦滨江从工业岸线向生活岸线的转变，区域规划能级不断提升。美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、抖音集团上海滨江中心等企业总部集群已相继落地。
预计到2025年，该区域将集聚3000家以上创新型企业，产业规模超过3000亿元，吸引大量高净值人才入驻。
建筑设计：海派风情与现代美学的融合
桐安里在建筑设计中采用了“现代简约+新海派”的融合风格。外立面以米白色真石漆搭配深灰色金属线条，局部嵌入仿石砖肌理。
项目保留了“红砖外墙、老虎窗、石库门门头”等经典海派建筑符号，同时融入现代审美元素。
诸如Artdeco复古式窗套、现代石材抹角、典雅山花样式等细节处理，展现了开发商对建筑品质的精益求精。项目还采用天然石材和现代工艺相结合的手法，水景池底选用意大利进口奢石金钻，大门选用风貌复古红洞石材，彰显匠心精神。
户型设计：功能与舒适的平衡之道
桐安里主推建面约185㎡、235㎡和305㎡三种户型，满足不同家庭结构的居住需求。
约185㎡联排：赠送约132-136㎡双层地下室及花园、露台、阁楼；
约235㎡联排：赠送约130-140㎡地下室空间；
约305㎡联排：赠送约185㎡地下室，配备花园与露台。
所有户型赠送面积比例高达约60%，包括花园、露台及地下空间，极大地提升了实际使用效率。户型设计均采用独门独户形式，保障了居住私密性，同时通过合理规划，实现了功能空间的科学布局。
桐安里建面305㎡别墅样板间实拍视频：
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上海杨浦滨江再添低密墅居！桐安里塑造风貌住宅新标杆
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上海杨浦滨江再添低密墅居！桐安里塑造风貌住宅新标杆
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视频详情
一层：
二层:
三层:
地下一层：
周边配套：多元资源的全面覆盖
交通配套：项目直线距离18号线平凉路站约400米、12号线江浦公园站约500米，通过换乘可快速抵达陆家嘴、外滩等核心区域。自驾出行可利用周家嘴路地下的北横通道，连接浦西中心城区。
商业资源：3公里内覆盖百联滨江购物中心、北外滩来福士、五角场万达广场等五大商圈，1公里内即达百联又一城、合生汇等综合体。
杨浦百联滨江购物中心实景图
东方渔人码头国际中心实景图
教育资源：项目对口打虎山路第一小学（杨浦区第一梯队）和昆明学校（九年一贯制），社区内还配建12班幼儿园，由中福会托管。
市东幼儿园总部（市一级）实景图
齐齐哈尔路第一小学（区重点）实景图
医疗资源：距离复旦大学附属妇产科医院（三甲）约1.2公里，驾车10分钟可达上海交通大学附属新华医院（三甲），为业主健康保驾护航。
复旦大学附属妇产科医院（三甲）实景图
生态休闲：项目周边有平凉公园、江浦公园、杨浦公园等多个城市绿地，步行可达杨浦滨江绿道，享受黄浦江畔的自然风光与休闲空间。
江浦公园实景图
杨浦滨江沿岸实景图
社区生活：品质与服务的双重保障
桐安里社区内打造了约800㎡的高端会所，涵盖恒温泳池、私宴厅、红酒吧及健身房等设施。社区还配备2000㎡的健康管理中心，并开通三甲医院绿色通道。
物业服务由上海招商局物业管理有限公司提供，对标五星级酒店标准，引入“铂金管家”服务理念，通过首问责任制和3210快速响应机制，为业主提供尊崇服务体验。
桐安里以1.35的低容积率和纯别墅社区规划，在上海市中心区域打造了一处稀缺的低密住区。项目通过将海派建筑文化与现代居住需求相融合，为城市高端置业者提供了一个兼具历史韵味与当代舒适性的居住选择。
在杨浦滨江板块快速发展的大背景下，桐安里不仅代表着一种高品质的居住方式，也体现了上海在城市更新过程中对历史文脉的尊重与创新。
会所实景图
会所实景图
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2025年上半年，二手房市场在一系列政策的带动下，成交表现较为可观。
麟评居住大数据研究院监测数据显示，上半年重点14城成交量为699369套，较去年同期上升14.9%，创2022年以来同期新高，成交水平处于历史中高位水平。
报告指出，上半年二手房成交量呈现“前高后低”局面，一季度成交量集中释放，3月份达到成交小高峰，随后成交开始逐步下滑，至6月单月成交量不及去年同期，同比降6.6%。
麟评居住大数据研究院表示，由于二手房的交付风险低于新房，加上价格下滑购房成本降低，二手房周边配套相对城市，是刚需群体以及刚改群体的首要选择，带动了成交量维持在较高的活跃度。
二手房成交量升价跌
从市场占比方面看，自2023年上半年起，二手房成交比重逐步提升，2025年二手房成交占比进一步呈上升趋势。报告显示，上半年重点12城二手房成交比重占69%，较去年上半年上升3个百分点。
报告表示，近两年来，二手房成交量稳步上升支撑着整体房产楼市交易量的上升，二手住宅在重点城市已经成为交易的主力军，未来在存量房时代，二手房成交量将继续上探。
从购房成本方面来看，上半年居民购房成本继续下滑。重点城市平均套均总价224万元，较2024年下降4.3%。尽管价格仍处在下滑局面，但跌幅已经有所收窄。上半年跌幅（-4.3%）明显小于2024年跌幅（-12.7%）水平。
具体到城市，上半年除成都平均成交套均总价持平外，其他城市均较2024年有所下滑。其中，杭州、深圳房价降幅较小，分别下降0.1%、2.5%，价格表现相对坚挺。
报告分析，2025年经济面临国内外双重压力，就业市场并没有明显改善，居民收入预期及收入能力下降，市场信心下滑，房价止跌回稳动力不足。
购房者中意大户型，低楼层偏好度提升
从成交套均面积来看，近年来逐步提高，小户型成交占比逐渐走低。数据显示，上半年重点城市的套均成交面积为94.2㎡，较2023年上升0.6%，较2019年上升9.5㎡。90㎡以上的成交占比占43.3%，较2019年上升11.8%。
报告称，2016年以来，在房地产市场高速发展时代，居民买房意愿较高，对户型面积的关注度较低，常常牺牲房屋品质上车购房。近两年随着楼市调整，居民对住房品质的关注度逐步提升，因此大户型的成交占比逐年提升。
此外，购房者对低楼层的偏好度逐步提升。
数据显示，上半年中楼层的成交占比仍占较高比重，其次是高楼层，再次是低楼层，成交占比分别为39.3%、32.9%、27.7%。高楼层自2023年达到顶峰之后持续下降，而购房者自2018年以来对低楼层的接受度逐步提升。
报告认为，低楼层成交占比提升一方面得益于近年来对老旧小区加装电梯，绿化升级，老旧小区改造等促使购房者对老旧小区购买意愿增强；另一方面，也反映出住房消费从“面子消费”向“里子消费”的转变。随着城市化进程和人口结构变化，这一趋势在老龄化严重、生活节奏快的地区可能进一步强化。
