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二、专业购房咨询?全维度答疑解惑
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合同解读：专业法务人员线上 / 线下陪同签约，重点标注交付时间、违约责任等核心条款
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四、售后专属通道?终身服务保障
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海上都荟，备案名：海派都市花园，位于吴中木渎板块。上实海上都荟
2024年5月13日第一批房源领证，共184套住宅，位于1、6号楼。
本次领证面积段约135-179㎡，整体备案均价约28051元/㎡；
备案单价约24331-30920元/㎡，备案总价约342-523万，精装交付。
（实景图）
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（区位图）
本次取证主力户型约144/169㎡。
约144㎡ 3房2卫
约173㎡ 4房3卫
（实景图）
海派的精致，是一把尺
它所丈量的生活标准
已经超越了城市的居住高度
而是一种居住的内在精神
实景现房正式交付的上实·海上都荟
其生活的设计思考
融入海派生活场景的模拟
以及居住动线的定制
实景现房的呈现，更让大平层梦想成为真实的模样
当归家成为一种心情
归属感的指引，也将通过建筑美学
勾勒充满仪式感的涵养
（实景图）
上实·海上都荟的归家仪式感
则来自于中轴园林的风光设计
现代艺术的园林造景，承袭自海派的明艳与优雅
更有着东西文化融合的醇厚
为每一位归家的业主，锻造回家的骄傲
（实景图）
真实的诚意呈现，还有来自建筑的美学
当抬头仰望，看见三段式经典建筑的轮廓
更体会到海派艺术融汇中西的精粹
（实景图）
眼见为实的质感，也代表着上实·海上都荟的诚意
漫步于实景交付的建筑群落中
超大栋距带来的阳光体验
也有着交付即交证的实力承诺
选择这里，就是入主幸福的开始
（实景图）
海派的精致，不仅是视觉的艺术
更是多元生活的精彩情境
是一种全天候时刻享受健康与美好的范儿
上实·海上都荟以极具前瞻性的理念
打造约2000㎡超享会所空间
超大恒温泳池/健身区/瑜伽馆
（实景图）
上实·海上都荟特聘上实服务
作为上实集团下属专业从事物业服务的子公司
拥有国家一级资质
业务覆盖上海、成都、无锡、青岛、西安、重庆、苏州、杭州等重点城市
更荣膺“中国物业服务百强企业”、“全国物业管理综合实力TOP100”等荣誉
管理运营上海博物馆、上海环球金融中心、上海音乐厅、华为上海研发中心······
等地标项目
同样的标准，也将为上实·海上都荟带来倾心服务
全天候24小时守护家的美好
（实景图）
为享受的本质
读懂生活的本色
更以真实的美好，交付归家的心境
上实·海上都荟
建面约144-173㎡高定大平层
实景现房，即买即交付
为你呈现，关于定制的所有想象
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对于很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，很容易把“上海的房子”与“豪宅”画等号。
上海的高端市场确实在全国范围内有一定的引领作用，一直都有着非常强劲的韧性，在各大媒体宣传上也经常出现各种与上海豪宅有关的新闻。
然而从上海整体市场来看，豪宅及顶豪市场只是其中的一部分，在上海仍有大量的普通购房者。甚至，从整体市场来看，普通购房者才是主流。
CRIC数据显示，2017年至今，上海一二手房成交套数的比值一直在1:3左右，也就是说每卖1套一手房就有3套二手房成交。从成交套数来看，二手房占据绝大多数。与此同时，虽然一手房经常出现较高成交价格，但上海二手房套均总价一直在300多万元/套，2025年一季度上海二手房套均总价为352.56万元/套。
即从整体市场来看，300万左右的二手房才是上海买房的大多数。
从成交来看，这个价格段的二手房主要为市区“老破小”及郊区相对较大、较新项目，其中“老破小”从2024年起开始成为年轻人的“新宠”。
上海的房地产市场较为成熟，一直以来市场成交以二手房为绝对主力，新房成交规模占比一直都在30%左右。
从历史数据来看，2017年至今，一手房成交套数占上海一二手房整体规模的24.62%，除了2022年至2023年受“三价就低”及一手房集中供应等影响，一手房成交套数占比有所回升之外，其余基本都在25%以内。
从成交价格来看，2017年至今上海二手房套均成交总价都在300多万，其中2025年前3月价格最高，套均总价352.56万元。
这一数据与很多网络上的信息以及对上海市场不太了解的网友们的“直觉”有较大差距，对很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，上海似乎“遍地豪宅”“动辄千万起”“一个卫生间都买不起”……
事实上，很多人对上海市场的误解主要受上海中高端新房市场影响，上海商品房市场发展较早，如今的上海新房主要以“改善型”需求为主，其中还有不少“再改”“终改”等需求。
CRIC数据显示，2017年至今上海一手房套均成交总价大多在600万以上，其中2025年前3月价格最高，套均总价956.17万元/套。上海的新房市场受供应结构影响较大，2024年至今高端项目集中入市，其中不乏多个核心区域风貌别墅项目，因此推动了整体一手房市场的套均总价。但从成交套数来看，与上海一二手房整体成交相比，数量极少。
聚焦到二手房来看，上海总价500万元/套以下的成交占80%以上；300万元/套以下的成交占比在60%以上；总价200万元/套以下的成交占30%以上。且2024年至今总价500万元/套以下的成交占呈下降趋势，总价200万元/套的占比有一定的上升趋势。
这说明上海二手房成交开始出现两头趋势，一方面较高总价成交占比上升，另外一方面则是200万以下低价房源成交占比提升。这也与近年来整体市场房价下行有较高关联度。
从面积段来看，2017年至今上海二手房总成交中小于90平方米的房源占比约70%。细分到不同面积段来看，70平方米以下的占约40%，50平方米以下的占约18%。
2025年前3月上海二手房成交中50平方米以下房源占约16.57%，也就是说2025年至今每卖出6套二手房，就有1套为50平方米以下的“老破小”。
聚焦到具体成交上来看，2024年全年成交前20的项目中仅中远两湾城和仁恒河滨城套均总价较高，其余房源大多为总价300万元/套以内，建筑年代在2000年以后的郊区房源。这些房源中约一半的面积小于70平方米。
当我们集中到上海核心区域（静安、普陀、杨浦、黄浦、虹口、长宁、徐汇）之后，建筑年代及房源面积出现明显变化。
除中远两湾城之外，大部分建筑年代都在1990年前后，套均面积也在50平方米左右。上海外环内大部分“老破小”都呈现这样的特征。
谢先生家住共康四村，他家小区在“上海核心七区2024年二手房成交TOP10”中排第三，达142套。
“首先，我们小区在上海人眼里不算静安区，属于彭浦新村，是老闸北，这也是性价比高的主要原因之一，说么是静安，但和老静安还是有点差距的，我们都出中环了。但是周边各种还是比较方便的，去市区很多地方都挺近，算是一个优势。我们小区流动性一直挺好的，也不是这几年的事，就一直都挺好的。我们是‘美丽家园’小区的示范单位，可能和边上其他老小区相比改造的稍微好一点吧。”谢先生告诉我们，这几年共康四村价格其实跌了很多，尤其是2024年明显下跌，“主要还是实惠。”
CRIC数据显示，2021年至今共康四村成交均价从41782元/平方米跌至34386元/平方米，跌幅达17.7%，套均总价从212.89万元/套跌至184.04万元/套。
一方面是价格明显下跌，另外一方面是较高的高租售比。
以谢先生家共康四村为例，目前一套53平方米左右的一居室整租价格约3500元/月，成交价为182.41万元/套，租金回报率达2.3%，已超过四大行定期存款利率。
贝贝在2025年买入“老破小”，原因是因为她不准备结婚了，“我已经35岁了，算是大龄剩女了，至今也没有找到合适的对象，所以我拿父母原本准备的‘嫁妆’买了一套杨浦‘老破小’，首先是我一个人住不需要太大，其次是市区热闹人多，各种配套都齐，出门溜达一下啥都有，看病上班全部都很方便，这给我很大的安全感。”
中国统计年鉴数据显示，2020年全国共有家庭户近5亿户，其中“一人户”家庭超过1.25亿户，占全国户口总数的25%。
除去人口老龄化的原因之外，另一个重要的因素是选择独居的中青年越来越多。总价低、位置好、通勤近、配套成熟、就医方便的“老破小”成为了像贝贝这样的独居人士的选择。
至于房屋质量及居住环境问题，贝贝告诉我们一方面在买的时候她会提前考虑，另外一方面像共康四村这种上海“美丽家园”建设小区已经越来越多，未来“老破小”可能与以前的“老破小”越来越不一样。
*本文受访者皆为化名
需要注意的是，在我们整理数据的过程中，发现2024年5月是一个重要节点，“527政策”利好非沪籍单身人士购房，购房区域扩大至外环外（崇明区除外）及外环内二手住房。（详见：新“沪九条”稳定上海楼市预期）
此后上海二手房成交出现明显提升，从2024年5月的17099套提升至6月的23906套，随后整体市场出现调整，在“929政策”之后上海二手房成交套数整体迈入“2”字头，2024年10月至2025年3月，除春季期间其余各月都在2万套以上。
正是在这样的背景下，上海“老破小”出现了一波行情。但从各年度面积段及总价段细分来看，上海二手房市场“老破小”占比仍呈下降趋势。
整体来看，近年来真正保持正常交易价格及流动性的房子大多都首先满足“适合居住”这一先决条件，因此在选择入手之前，首先需考虑是否真正符合“自住”需求。
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