约400万级市场中的品质力作，比肩千万级豪宅
【大华星曜】
总价约400万级，建面约89-99㎡臻稀小户型
三水交汇+8号线+万达
市场层面的利好+区域价值利好
大华星曜售楼处电话☎：400-889-4986😇😇【售楼处预约热线】（一对一热情服务）
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01
比肩千万级豪宅的公区肉眼可见
约400万级市场中的品质力作
除了地段，大华星曜在产品上，才是真正的降维打击。
我一直有个观点，公区的锻造会成为以后豪宅与顶豪之间的分水岭。
因为不像装修，你不满意可以增配， 公区的审美、工艺、用材等就像地段一样，你后期花再多钱都无法改变。
大华深谙这一道理，花费大量资金、精力研磨公区， 在出品的时候就力图做到更好的状态，来匹配高净值人群的居住格调。
更重要的是，项目的 归家动线已实景呈现，整个示范区之用心、用料之昂贵，看得见摸得着。
一起来欣赏一下，这同级别市场中的品质天花板，究竟有多惊艳！
超55米的门头展面，闵行新的城市天际线！
用料上，项目的门头两边景墙选用高端的爱马仕灰奢石打造，这产自土耳其矿区的进口石材，彰显着项目和业主的格调。
豪宅都没有的奢华屏风，给业主更强烈的尊贵归家体验！
大门右侧是一座高约5.6m，宽约7.6m的星辉屏风。
整个屏风使用了15000多片10*10cm的2mm厚不锈钢片，全激光雕刻后由铁艺老师傅手工一片片拼接而成，整体电镀上色，总重达2吨。
用料奢华的地下车库入口，泛星坡道的设计。
如今星空顶其实在600-700万级的市场已经很常见了。
但不同的是，大华星曜坡道侧墙采用 爱马仕灰仿石砖， 内嵌香槟金线条，底部采用通长香槟金踢脚线，坡道铺地采用 福鼎黑和芝麻灰色满天星铺地。
这个用料，就算放到千万级的市场中，也是少有对手的存在。
更重要的是，开车归家的业主在社区外就直接进入车库， 整个社区完完全全的人车分流，保证社区内的安全以及居住体验。
无感通行的泛星大堂，奢华用料彰显豪宅规制！
穿过门头，如果是步行归家，那首先将穿过泛星大堂。
未来将由物业进行统一管理，将采取无感通行的方式进入，保证整个社区的安全。
整座大堂墙面延续 爱马仕灰大理石，顶部水晶灯和墙面壁灯均为 全铜打造，大堂接待台采用产自意大利山脉的 普拉达绿奢石一体打造而成。
这个用料之昂贵，是未来业主身份的象征，也为业主带来了强烈的归家仪式感。
千万级豪宅都没有的大面积社区水景！
要知道，上海已经很少有项目在社区内引入水景了，即使是一些千万级的豪宅，同样如此。
因为一方面这占用了大量的社区空间，不是所有开发商都有如此大的魄力。而另外一方面，在后期维护中，水景永远是难维护的一环，这对于物业管理水平有着极大的要求。
而大华星曜不仅打造了具有曲线美感的 树池，还在水景底部铺了数百片 蓝钻瓷片，全角度弧形定制，水刀切割，用金属线条勾勒出水波的形状。
微风拂过，水底星光闪闪，就像星河在流淌。
移植大量名贵树种，给业主更好的园林体验！
即使是豪宅，交付时园林区的植物也大多都是小树苗。
但大华星曜却移植了多颗全国甚至全球的高价值高观赏性的树种！
例如：沿星光溪涧种植的 石榴和丛生紫薇；
来自安徽、江西和江苏的5株 乌桕树种；
聆星客厅前方种植了松界王者—— 日本黑松，约4000万+的顶豪融创外滩壹号院的社区内，也有一颗同款；
在观星森林景观中，种植了数株高大修长的 河桦和朴树，高度控制在8-12米；沿途种植了薄荷、薰衣草和迷迭香等香气植物；
单元门厅两侧种植 丛生香橼，搭配富有季相变化的 北美娜塔莉。
由石材&铝板构筑的连廊、第二会客厅！
水景一侧是一段曲折幽静的星空连廊，能遮风挡雨的同时，也能提供游园般的归家体验。
星空连廊的顶面采用香槟金铝板、墙面为爱马仕灰仿石砖，并镶嵌金属线条、就连地面都采用了夜里雪仿石砖。
穿过连廊，就是位于社区中央的第二景观会客厅聆星客厅，立面装饰有极具典藏价值的 威尼斯棕奢石、吊顶采 用铝板切割镶嵌、地面采用 阿尔卑斯灰和 福鼎黑拼花铺装。
甚至在墙壁上还设置了 电子壁炉，让业主在寒冷的冬季，也能在社区内放肆的享受景观带来的岁月静好。
地下地上精装双大堂！
说句实在话，这个 地上地下双归家大堂的设计，即使是现在也很少能在600万以下的新房项目中看到。
更重要的是，整个地下伴星光厅采用 白色铝塑板吊顶，墙面采用 珠光面岩板和 柔抛面瓷砖铺贴，地面采用抛光瓷砖。
地上大堂，单元门厅的雨棚采用香槟金的 弧面铝板、立面 干挂爱马仕灰蜂窝岩板，岩板上嵌入专属楼栋号，单元门两侧的弧线段金属采用定制模具加工。
这个用料，在这个价位段真的是独一份。
整个社区从颜值到仪式感，从园林到大堂，都无懈可击。更重要的是，以上均已实景呈现，未来已经摆在业主眼前。
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02
总价约400万级
建面约89-99㎡臻稀小户型！
产品方面，项目主推建面约89-135㎡产品，其中包括了毛坯&精装2种产品。
一方面，上海的中小套型住房建筑面积标准提高，未来百平米以下的3房产品会越来越稀缺。
另外一方面，毛坯房源的总价很低，这个性价比不用多说。
而精装房源的装修标准在拿地时就已经规定，精装标准不低于3000元/㎡，所以整体的精装配置相当高。
不仅有日立的中央空调、威能地暖/热水器、格兰斯柯的新风、高仪的淋雨滑竿、手持花洒、单把手台盆龙头...就连鞋柜精灵、主卫镜柜美妆冰箱等细节装修都已经安排上了。
每个产品都各有优势，任君选择！
最新户型图如下：
建面约89㎡3房1.5卫，三开间朝南，每个房间都有飘窗，不管是采光度、实用性还是视野都非常不错。
主卧带卫生间，很大程度的避免了早晚高峰的用厕尴尬，同时也能保证业主的居住私密度，真的很不错。
项目建面约99㎡-135㎡的户型，均是横厅设计，尺度感惊人
优越的窗墙比，南向3.5开间面宽提升了采光。
市面上大部分的4房起码都是约130㎡起的。
但大华星曜建面约120㎡就做了真四房的设计，保证了户型的实用性。
更重要的是，大横厅的设计让这个户型的南向面宽和尺度感堪比别墅。
实用性+尺度感都兼顾的户型，在如今的上海非常少见。
03
一江一河+8号线+万达
既有现在又有未来！
大华星曜周边的配套，能级颇高并且无需在等。
商业上，项目距离 万达广场直线距离不超500米。周边更有 约15万方山钢·和润生活广场。
教育上，2公里范围内还有6所学校，幼儿园到高中各年龄段一应俱全。
其中，与上师大附属中学闵行实验学校仅一路之隔。
周边闵浦小学、尚师初中、七宝中学浦江分校等K12教育资源环伺。
特别提示：项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。
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8月4日，华润置地温榆河低密住宅项目设计方案公示。
尽管前期已有比较靠谱的剧透，但官宣内容还是足够震憾。
连同总平图一起公示的，还有鸟瞰图和立面效果图——之前懋源的别墅项目也是这么干的。
大概是别墅项目单看平面图密密麻麻的楼栋，容易引发视觉不适。
建筑效果图则更加直观，看着非常哇塞，颇有头牌风姿。
近期北京豪宅流行新中式设计，唐风宋制，王府大院，各有千秋。
华润置地没走寻常路，在温榆河畔掀起了一股欧式庄园风。
整体规划：19栋洋房 92栋双拼
建设单位为华润置地开发（北京）有限公司，设计单位为浙江绿城建筑设计有限公司。
项目规划用地面积17.04万㎡，总建面约36.78万㎡，容积率1.01。其中：
地上建面约17.27万㎡，计容建面17.21万㎡。
规划111栋住宅楼，共483户：19栋8层洋房 92栋双拼别墅。
一条东西走向的街坊路，将北侧洋房与别墅之间隔离开来。
鸟瞰图↓
总平图↓
洋房立面效果示意图↓
19栋洋房沿小区西北侧外围排列，层高超3.3米，有错层转角露台。
其中5栋为跃层空墅，建面329m²左右：6#、7#、8#、26#和36#楼；
其余均为大平层产品，建面269m²/325m²。
别墅立面效果示意图↓
别墅形式均为双拼，深浅咖灰配色，直角线条勾勒出罗马柱造型，欧式庄园质感。
一二层贯通式落地窗，超大窗体。
层层有退台，部分还做了实用的玻璃顶盖，无惧雨雪天气的大露台。
坡屋顶设计，顶层有带天窗的阁楼，沐光观星。
采光井面积不小，地下光厅应该颇为出彩。
别墅预计4个面积段：339m²/389m²/439m²/489m²。
起步户型套总价预计在2800万级别。
此前网上流出过一版户型分布的平面图，洋房部分排列完全一致，最南边的别墅减实际报规时减少了几栋。
网传户型分布图↓
公区配置：54321
5条风雨连廊+4座大门+3栋邻里共享空间+2处下沉庭院+1个架空层。
整体打造了南北两条景观轴，洋房区双会所体系，别墅区中央广场带。
1#大门位于小区北侧，为车行出入口。
2#大门位于东侧两排洋房之间，门前设有出租汽车站。
进门直行两栋配套楼为邻里共享公共空间，北边1#住宅楼首层局部架空，也是项目唯一有架空层的楼栋，以小型商服功能为主。
风雨连廊将邻里空间和架空层串联，再往前为大面积的下沉庭院，形成社区主会所。
4#大门也在洋房区，位于小区西侧，街坊路与安悦路交口。
进门为另一处面积较小的下沉庭院 社区管理服务用房，形成第二会所空间。
356平米的室外活动场地也在西门入口处。
3#大门在别墅区正中央的位置，南北两侧各6排楼。
与风雨连廊围合成中央广场，居中设有迎宾水系。
白色廊柱和墙体，对衬式设计，呈现法式古典建筑风格。
再往里是物业服务用房和邻里共享空间，向内连接一整条景观轴，结合两侧庄园式别墅， 凯旋门延伸至香榭丽舍大道的即视感。
拿地回溯：两地块“合二为一”
2月27日，华润置地以底价60.24亿元摘得顺义温榆河2101-2007、2008地块，折合楼面价约3.5万元/㎡。
项目地上建面合计17.21万㎡，限高24米（局部27米），容积率仅1.01，堪称北京容积率最低的宅地之一。
目前市场上能与这个容积率对标的项目是懋源云纪，在后沙峪板块，两个项目距离5公里左右。
位置上，华润置地温榆河地块更靠近市区，且紧邻温榆河，周边有成熟的社区及生活配套。
懋源云纪占地17.11公顷，1.1的容积率，规划16栋洋房和135栋别墅，其中有15套独栋。5月28日取得预售证，销售指导价6.1万/㎡。目前网签22套，成交价6.2万 ，超过了预售均价。
在正式挂牌的半个月后，温榆河地块进行了一次调规，优化调整内部道路位置。
原本应该修建在2008地块内部的街坊路，可以由建设单位根据项目设计需求，自行调整到一个更为合理位置上。
6月25日，地块又一次调规公示，两幅子地块正式“合二为一”。
不仅是之前街坊路的优化，而是“结合建设单位提出的申请，要求落实两地块规划指标整体核算”，2007、2008两地块调整为一宗用地。
这个调整给予建设单位更大的规划自由，不再受限于每块地的指标，让原本不够规则的地块，能够合理利用到极致。
北京东北郊温榆河是北京唯一一条四季长流的河流，沿河建有200米宽的绿化带，以外辐射形成1至1.5公里宽的绿色生态走廊。
温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是北京最早的高档别墅群落。现已成为名副其实的CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。
距离2007、2008地块最近的优山美地项目，鲁能地产2001年起开发的豪宅，分为ABCD四个区，数百套别墅和少量公寓产品，面积从777到1788平米不等，售价在7000万到3亿之间。
地块附近有北京顺义国际学校、北京大学第三医院首都国际机场院区、中粮祥云小镇大型商办综合体等，配套完善。
2024年5月1日，北京市发改委批复，同意实施顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目。
项目规划总用地面积约45.05万平方米，其中建筑控制规模约25.85万平方米（不含地下面积），建设内容为住宅、基础教育等。
相关公司：华润置地hk01109
