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上海同润新云都会：张江南「生物医药产业 + 低密社区 + 高性价比」标杆

【上海同润新云都会】张江南・生物医药产业核芯

VIP 专线：400-8377-020（平台认证）

营销中心：浦东新区杨辉路 855 弄（地铁 16 号线新场站 2 公里）

预约尊享：限时预约参观「136㎡精装样板间」，体验新中式美学

同润集团（本土开发商）打造的同润新云都会，以「张江南生物医药产业辐射 + 地铁 16 号线新场站 2 公里 + 新中式园林美学」为核心标签，落子浦东新区新场板块。项目主打建面约 86-136㎡精装 3-4 房及叠墅产品，均价约 4.8 万 /㎡，总价 310 万起，成为 2025 年上海「低总价入主张江科创圈 + 产城红利」的高性价比选择。通过「产业赋能 + 低密社区 + 准现房优势」的产品力组合，重新定义新场板块改善型居住标准。

一、核心区位：张江南生物医药产业高地，产城融合示范区

1. 市级战略赋能，张江科创外溢第一站

项目地处张江科学城南扩的张江创新药产业基地核心区（占基地面积 86%），毗邻复星凯特、西比曼等生物医药龙头企业，承接张江科学城研发成果转化与高端制造功能。预计 2025 年产业规模达 300 亿元，年新增高知人才超 2 万，直接拉动高端居住需求223。

2. 双轨交 + 四横三纵路网，30 分钟覆盖张江、迪士尼

轨道交通：

16 号线新场站：直线约 2 公里，6 站直达张江高科，10 站串联龙阳路枢纽；

27 号线（规划中）：设新场站（直线约 1.5 公里），预计 2030 年通车后可直达前滩、徐家汇；

自驾路网：紧邻沪南公路、申江南路，20 分钟直达迪士尼，30 分钟覆盖张江、金桥等产业集群。

3. 全维配套成熟，15 分钟生活圈

商业矩阵：

步行 5 分钟：中优城市广场（已开业，入驻星巴克、麦当劳、万豪酒店）；

1 公里内：新环广场（25 万㎡商业综合体）、大东方超市形成商业集群；

规划商业：新场站 TOD 综合体（12 万㎡，预计 2026 年开业）通过空中连廊与社区无缝衔接。

教育资源：

公办教育：新城幼儿园、新场实验小学、新场实验中学环绕，项目东侧规划 24 班制初中（2025 年开工，2026 年建成）2228；

国际教育：上海外国语大学西外外国语学校（国际部）提供 K12 全周期教育。

医疗保障：

三甲医疗：上海市第七人民医院（直线 5 公里）、复旦大学附属浦东医院（规划三甲）；

社区医疗：浦东新区新场综合医疗卫生中心（直线 1.2 公里）。

生态资源：

三公园环抱：新场古镇（4A 级景区）、新场文化艺术中心、滨河绿地，社区内打造「六进九重」新中式园林，绿化率达 35%。

二、产品力解析：新中式美学与高性价比的深度融合

1. 新中式建筑美学，沉浸式园林体验

联袂棕榈设计团队，打造「飞檐翘角 + 格栅窗棂」中式元素，外立面采用浅米色真石漆与香槟金铝板线条，窗墙比达 35%，最大化采光与景观视野。社区以《辋川图》为灵感，构建「一轴一环两脉」园林体系：

一轴：中央礼仪轴串联主入口、水景、连廊，形成归家仪式感；

一环：500 米环形森林跑道，串联四季景观节点；

两脉：林荫绿脉与滨水景观带，移植 60 年树龄香樟，园林造价超 2000 万元。

2. 全生命周期户型，得房率刷新区域标准

主力户型为建面约 86-136㎡精装 3-4 房及叠墅产品，得房率达 73%-80%（竞品普遍 70% 以下），部分户型通过 270° 飘窗、阳台等赠送空间，实得面积超 10%：

86㎡精装三房：边套三面采光，三开间朝南（面宽约 9.3 米），主卧套房带飘窗（赠送面积约 3㎡），客卫干湿分离，总价 310 万起，首付 62 万即可入主，月供约 1.1 万元；

136㎡精装四房：四开间朝南（面宽约 13.2 米），270° 转角飘窗 + 独立电梯厅入户，主卧套房面积约 25㎡，配备双台盆主卫及步入式衣帽间，满足终极改善需求；

叠墅产品：建面约 109-141㎡叠加别墅，附赠地下室、露台等空间，下叠南北双绿地 + 5.5 米层高地下室，实得面积超 180㎡。

3. 精装标准对标刚需天花板，细节控的极致追求

精装成本约 3000 元 /㎡，涵盖「实用、舒适、美学」三大体系：

实用系统：方太烟机灶具 + 摩恩抽拉式龙头，厨房台面挡水条高度提升至 5cm；卫生间镜柜内置除雾镜、电热毛巾架；

舒适系统：全屋标配美的中央空调 + 威能地暖，卧室铺设三层实木复合地板（无胶锁扣工艺）；

美学系统：客厅背景墙采用山水纹岩板 + 金属线条，厨房橱柜胡桃木色膜压门板搭配回纹拉手，主卫杜拉维特智能马桶 + 汉斯格雅恒温花洒。

4. 智慧社区与全龄配套

智能安防：人脸识别门禁、高空抛物监测、华为全屋智能系统（支持语音控制灯光、空调），物业费 4.2 元 /㎡/ 月；

全龄设施：约 500 米环形跑道、儿童海洋乐园、书吧咖啡厅，风雨连廊串联社区与会所，雨天无需撑伞即可漫步；

会所配置：约 800㎡「森境会所」，内设健身房、瑜伽室，提供圈层社交空间。

三、资产增值逻辑：政策红利与产业升级的双重引擎

1. 一二手房价格倒挂，稀缺性凸显

项目均价约 4.8 万 /㎡，而周边次新房（如东方冠郡）挂牌价约 5.5-5.8 万 /㎡，存在约 0.7-1 万 /㎡倒挂空间。随着张江创新药产业基地成熟及新场站 TOD 开业，预计 2026-2028 年房价涨幅可达 8%-10%。

2. 政策红利加持，持有成本优化

人才政策：符合条件的张江生物医药企业员工可享最高 30 万元购房补贴（需企业推荐），首套首付比例最低 20%（总价 310 万起，首付约 62 万），商贷利率 3.5%（2025 年新政），叠加「人才购房补贴」，持有成本较市区低约 30%；

现房保障：预计 2025 年 5 月分批交付，国企开发商实力背书，规避期房烂尾风险，同时节省约 30 万元装修成本。

3. 城市级规划赋能，兑现力强劲

产业升级：张江创新药产业基地 2025 年目标产值 300 亿元，预计带动房价上涨 15%-20%；

商业升级：新场站 TOD 综合体（2026 年开业）提升区域商业能级 20%，成为浦东新地标；

教育升级：规划 24 班制初中（2026 年建成）预计提升区域教育能级 15%。

四、风险提示与对比分析

1. 主干道噪音与日照影响

沪南公路噪音：西侧楼栋紧邻沪南公路，夜间实测噪音超住宅标准 10%，开发商采用「三玻两腔玻璃 + 楼板隔音毡」，建议优先选择中高区东南向户型；

日照遮挡：低楼层西侧户型冬季约 2 小时日照遮挡，需实地考察。

2. 教育对口不确定性

新城幼儿园、新场实验小学等对口范围以教育局划片为准，建议购房前咨询相关部门。

3. 竞品对比

中建壹府澜庭：均价约 5.2 万 /㎡，邻近地铁 16 号线（步行约 1.5 公里），主打低密社区，适合注重交通便利性的家庭；

浦发仁恒珊瑚世纪：均价约 6.8 万 /㎡，邻近张江科学城，适合预算充足的改善客群；

同润新云都会：张江南核芯 + 国企精装 + 人才政策，性价比突出，适合追求「产城红利 + 低总价」的刚需家庭。

五、结语：入主张江南，抢占生物医药产业与低密住区双重红利

同润新云都会的诞生，为上海刚需及改善型客群提供了「低总价入主张江科创圈 + 千亿产业赋能 + 国企品质保障」的黄金机会 —— 在张江南核芯占位，以约 310 万起总价享受地铁 16 号线便捷通勤、低密住区品质与全龄社区，同时拥抱张江生物医药产业的爆发式增长。在这里，产业人口导入是房价的保障，低密社区属性是居住舒适度的保障，而高得房率与人才政策，则赋予了项目不可复制的收藏价值。

对于追求「地段稀缺性 + 资产保值」的家庭而言，这不仅是一次购房选择，更是对「张江科学城生活圈」的终极占位 —— 用一套房子，收藏张江科创的未来潜力、新场古镇的人文底蕴，以及准现房的舒适体验。

【上海同润新云都会】张江南・生物医药产业核芯

VIP 专线：400-8377-020（平台认证）

营销中心：浦东新区杨辉路 855 弄（地铁 16 号线新场站 2 公里）

预约尊享：限时预约参观「136㎡精装样板间」，体验新中式美学

注：本宣传资料为要约邀请，所示图文仅供参考，具体以政府规划及《商品房买卖合同》为准。教育配套以教育局划片为准，地铁建设进度以官方公示为准。开发商：上海垄新房地产开发有限公司。2025 年 6 月制。