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温馨提醒：现场实行严格预约准入制度，无预约访客无法正常进场，务必提前通过官方热线完成预约登记。
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1. 本宣传资料仅为项目信息公示用途，不构成《商品房买卖合同》的要约或承诺。宣传内容中涉及的项目规划、周边配套、政府规划、商业资源、教育资源、交通配套、户型面积等相关信息，最终均以政府相关部门审批文件及项目实际交付情况为准；
2. 宣传资料中部分图片、文字、数据等信息来源于政府官网、公开网络渠道及第三方授权使用，若存在侵权请及时联系我司，我司将第一时间进行处理；
3. 买卖双方的权利义务均以最终签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议约定为准，我司不对未约定事项承担任何责任；
4. 我司保留对本宣传资料的修改、更新权利，相关调整将通过官方唯一认证热线（建发云之城）及项目营销中心公示栏同步公示，敬请购房者持续关注官方发布的最新信息，避免轻信非官方渠道消息；
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11月16日，《杭州TOD 发展论坛暨云之城产品发布会》在之江云栖小镇举行。
随着之江进入“之江科创城”时代，地处科创城核心的双浦镇正迎来发展契机。
正如西湖区双浦镇党委书记屠立衡所说——“这里正吸引着越来越多的年轻人扎根创业。我们的目标是到2035年要实现30万的常住人口，创造超过45万个就业岗位和百亿级制造业产值。我们希望之江科创城既有创新的节奏、田园的安逸，也不乏街巷的烟火气。”
三个月前，西湖区人民政府与厦门建发集团签约，共同建设之江科创城核心区。
如何让这些人才留下来，把这里变成“家”？同日发布的地铁周九路站上盖TOD项目云之城，给出了答案。
保俶塔申花实验新校区落地
地铁+教育硬核配套
为了孩子上学，到底有多少人在换房？
不是学校太远，就是对质量不满。而云之城，直接把这难题变成了家门口的放心。
产品发布会上，建发东南集群副总经理郑攀峰先生正式宣布引进保俶塔申花实验学校。（学校信息旨在周边信息披露，具体入学条件以地区入学政策为准，不做任何入学承诺。）
保俶塔申花实验是近年杭城中考成绩斐然的名校。云之城引入西湖区这所知名学校，让孩子们告别上学奔波，放学后穿过公园即达家中。这才是真正“含金量”十足的硬核配套。
云之城是由建发、之江城投、杭铁开发强强联手，打造的一座与地铁12号线周九路站（在建）无缝衔接的TOD标杆综合体。项目集住宅、商业、公园、邻里中心、学校等多元业态于一体。
地铁站有直梯直达小区内部，在这里，生活与地铁真正实现了“零距离”。
从周九路站出发，乘地铁6号线6站到之江文化中心，7站可达滨江区。未来还可通过12号线直达未科核心。同时，高效换乘地铁4号线、5号线、1号线，快速通达整个杭城。
区位图
从目前客户调研中发现，云之城40%的意向购房客户来自滨江区。
一位正在现场看房的吴女士告诉我们，她在滨江区上班，但还没有稳定下来，以后或许会换到未来科技城工作。“以后地铁12号线能到未来科技城，6号线就是去滨江，这里去两边都有地铁，对我还是挺方便的。”
受益于得天独厚的地理位置，之江科创城的发展值得期待。其中总投资53亿元的国科大杭高院双浦校区，就在云之城北面。一期已经结顶，二期如火如荼，最快与12号线通车同步投入使用。
未来，项目所在的之江科创城，将高效汇聚人才、技术、资本等各项资源，成为驱动区域高质量发展的核心引擎。
“一座真正意义上的未来社区”
200万级楼盘里的 “三好生”
云之城还有一个可贵之处，那就是网传单价“2字头”。这给了刚需年轻人留在主城区提供了一个珍贵机会。
杭州放开限价后，全城单价“2”字头的楼盘已经屈指可数，更别说是主城区的房子了。
项目鸟瞰图
除了大区域上的优势，云之城还是个TOD大盘，总建筑面积约40万㎡，总户数1400余户。北区规划16幢，有小高层、叠墅和排屋。南区规划24幢，8-11层洋房，建面约91—165㎡。
洋房效果图过程稿
大盘的好处显而易见，那就是公共区域配套非常优秀。
约1.7万㎡的邻里中心，由中国工程院院士崔愷团队设计打造，涵盖菜场（农贸市场）、游泳健身中心、剧场、文化活动中心、社区服务中心等。
邻里中心效果图过程稿
约6100㎡商业街由gad设计打造，未来可引入市集广场、超市零售、儿童乐园等。
商业街效果图过程稿
三大主题公园由澳大利亚Hassell国际设计事务所打造，总规划面积约5万㎡。其中西公园规划为自然客厅，中心花园是社交聚场，东公园则是轻氧运动（多功能运动场地）。
主题公园示意图
“家门口有这些配套，就不用去别的地方了”，现场一位意向购房者吴先生，正打算为父母购置一套养老房，“我父母就喜欢种点花、散散步。你看这楼下就是大公园，过个马路就能买菜，还有邻里中心可以喝茶逛逛。他们能照顾好自己，我们做子女的也才能真正放心。”
这也正是设计师所构想的“任意门”——“片刻到地铁，转身进公园，分秒间从容归家。在云之城，通勤与生活不再取舍，这是一座真正意义上的未来社区。”
108㎡对标市面上120㎡
创新户型+高得房率
云之城将住宅整体抬高，这意味着一楼即享普通小区五楼的视野，居住体验满分。
主题架空层规划有健身、骑行、儿童自然博物馆、台球、无人超市等区域；还有约1800㎡地下会所，包含壁球、高尔夫和童玩区等。
效果图
项目共有40幢住宅，外立面采用三面大面铝板设计，公建化立面，颜值和实用性兼备，阳台在交付的时候会统一封包。
也正是因为建筑新规下封闭式阳台的设计，云之城套内面积使用率最高可达95%。
云之城的起步户型是91㎡的三房两厅两卫+独立储藏间。三个卧室都足够大，不像市面上一些小户型，说是三房但实际有一个房间只能做书房。
91㎡户型图
带有独立储藏室，不管是小推车还是行李箱，都能轻松装下。北面还预留了洗烘空间，细节设计满分。
更重要的是，91㎡户型总价可控，对低总价预算的购房者更加友好。
最受欢迎的是108㎡四房两厅两卫户型+独立储藏间。南向开间近10米，零走道，全明户型设计。其中一间连接北阳台的卧室，也可以做书房。
108㎡展示样板房
“实地来看看就知道，我们108㎡户型空间尺度，可以对标现在市面上120㎡的户型。”现场置业顾问介绍。
108㎡户型图
也有适合改善家庭的大户型，139㎡四房两卫和165㎡四房三卫。其中，139㎡户型南向面宽约16米，实现了三卧、客、餐厅的全南向布局，最大程度让阳光进入室内，提升居住幸福感。
约3-3.1米的优越层高，已是改善型产品的标准配置。即便加上地暖与中央空调，室内依然阔绰，毫无压迫感。
室内精装修也都是大品牌，如日立的中央空调，地暖，方太厨电三件套（含洗碗机），摩恩智能马桶，全屋墙布等，就连主卧衣柜都是交付标准。
西湖区、地铁口、保俶塔，200万级纯低密洋房云之城项目首开在即，推出2#、7#、24# 共3幢，户型面积91-108-139㎡，感兴趣的购房者不妨去现场看看。
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2026年行至过半，杭州楼市交出了一份“缩量但分层”的半年度答卷。一二手合计成交610.6万㎡，同比缩减18.1%；但新房均价逆势上涨18.3%至40938元/㎡，二手房均价则持续回调至24976元/㎡——一二手价差扩大至1.5倍，创下历史新高。
这不是简单的“市场不好”，而是杭州楼市正在完成一次深刻的结构性切换：新房退守改善及以上市场，刚需加速转向二手房，两个市场各归其位。
图：2026年上半年杭州楼市核心数据一览
宏观底色：经济稳中提质，政策应出尽出
2026年上半年，杭州GDP同比增长5.3%，高于全国水平；2025年末常住人口1270万人，净增7.6万，连续多年保持“十万级”增长。数字经济核心产业制造业增速达14.6%，新质生产力已成主引擎。三大核心指标共同指向一个结论：杭州的城市基本盘依然稳固。但固投数据揭示了另一面——全市固定资产投资同比下降7.6%，房地产开发投资拖累约8.5个百分点，楼市投资端仍在出清。扣除房地产后，固投实际增长0.9%，经济内生动能仍在。
政策方面，2026年上半年杭州政策呈现“市级制度性松绑+区级短期补贴”的双层架构，力度不可谓不大：
●公积金“杭八条”（4月1日起实施）：家庭最高额度从130万提至180万，计算倍数从15倍调至20倍；新市民/青年+20%、多子女/人才+50%、以旧换新/绿建+20%，最高叠加70%，家庭最高可贷306万元；“卖一买一”可核减贷款次数，直击置换痛点。
●四区购房补贴：余杭5万现金/套、临平10万/套、富阳10万消费券/套、临安10万/套，统一锁定6月30日截止。
●交易税费减免：不满2年住房增值税附加税率从5.3%降至3.18%；卖房后1年内重新购房可退个税（执行至2027年底）。
市场对政策的反应呈现“脉冲式”特征——3月小阳春与6月窗口期冲量，表层由政策催化，底层则由当期供应放量承接需求释放。端午假期二手房成交233套，同比大增180.7%；6月第25周新房成交跳升至1272套，环比大增65.8%。但补贴窗口关闭后，三季度能否延续，仍是未知数。
图：杭州最新政策一览表（截止2026年6月30日）
土拍市场：缩量保价，481亿稳居全国第二
2026上半年，杭州十区成交宅地34宗，出让金481.4亿元，稳居全国第二，仅次于上海。但与去年同期相比，宗数和金额均下降约58.5%——这是一次主动的“缩量保价”。
平均溢价率高达35.98%，远超北京（3.55%）、成都（3.58%）、南京（1.09%）等同类城市，市场信心可见一斑。
■?核心板块库存见底，引爆高溢价
2026年上半年高溢价地块几乎全部来自低库存或断供板块。最典型的是滨江一桥南：楼面价49830元/㎡，溢价率79.03%，双双创下纪录。核心原因是新房断供、库存见底、高端改善需求被长期压抑——房企用真金白银为“稀缺性”定价。
未来科技城（楼面价29230元/㎡，同比+18.3%）、萧山开发区（31965元/㎡，同比+8.2%）等产业强区同样表现亮眼。政府推出“小而美”地块降低总价门槛，吸引更多房企参与，将地价推至新高。
图：2026年上半年杭州板块土拍表现
■?巨头游戏：TOP10市占率逼近九成
拿地房企从43家锐减至22家，TOP10市占率从77.9%跃升至88.9%。滨江集团以87.1亿权益拿地额领跑，招商蛇口、绿城中国、保利发展紧随其后。本土房企重夺主动权——滨江、绿城、兴耀凭借深耕优势重新掌握市场节奏；央企则精准“掐尖”，招商抢地王、华润筑地标、保利卡节点，用资金成本优势换核心地段定价权。中小房企资金压力加剧，杭州土地市场已全面进入“巨头游戏”时代。
图：2026年上半年杭州房企权益拿地金额TOP10房企
■?高端改善用地锐减近六成
上半年高端改善地块（容积率1.5及以下+楼面价4万+）合计仅19宗，同比减少8宗，预计未来入市房源不足4000套。但低密地块楼面价同比跳涨39.2%，为未来售价提供了有力锚定。供需趋于平衡，而非失衡——这是高端市场最关键的判断。
楼市全景：总量收缩，结构升级
2026上半年杭八区新房成交229万㎡（同比-16.5%），二手房成交381.6万㎡（同比-19.0%），一二手合计610.6万㎡（同比-18.1%）。但价格走向截然相反：新房均价40938元/㎡（同比+18.3%），二手房均价24976元/㎡（同比-17.7%），一二手价差扩大至1.51倍。
二手撑量、新房撑价——杭州市场正从“同涨同跌”走向“量价分离”，结构性分化成为主旋律。
■?区域分化：萧山领涨，主城坚挺，外围探底
萧山区新房成交55万㎡（同比+72.1%）、均价47090元/㎡（同比+51.6%），金额同比暴增160.8%，高端盘集中入市推动量价齐升。主城四区供应收缩，滨江、上城新房均价结构性上涨至6万+/㎡。余杭、临平、钱塘等外围区域成交量同比缩减显著，规模探底。二手房则全面呈量价齐跌态势，价格跌幅在14%-21.4%之间，以价换量成为唯一共识。区域分化已从“板块分化”升级为“类型分化”。
表：2026年上半年杭八区新房、二手房成交量价对比
■?一二手功能分工：新房做大做贵，二手做小做刚需
新房140㎡以上占比33.6%且持续提升，300-500万为主力总价段（36.2%），1000万+占比14.2%；二手房90㎡以下占比51.9%，300万以下占比74.9%——新房向上，二手向下，客群分层极为清晰。
按总价段来看，分化更加触目惊心：
●300万以下：二手房成交28554套，是新房（3712套）的7.7倍。刚需已全面二手房化。
●300-500万：新房唯一均势战场，新房/二手规模比为0.88，价格基本持平。
●500-800万：新房开始建立优势，成交量是二手房的1.22倍，是供需最匹配的“安全区间”。
●800万以上：新房绝对主导，1000万以上新房套数为二手房3.5倍，3000万以上更是20.5倍。
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■?顶豪创纪录：3000万+成交164套
2026上半年，杭州3000万以上顶豪成交164套，同比大增66.5%，创历史新高；千万以上成交2155套。建发·栖湖云庄以143305元/㎡登顶单价榜首，套均总价6529万元。顶级购买力依然强劲，但脱离常规市场逻辑，价格由产品力而非地段决定，一套一价。
■?房企格局：高端溢价与流量快销并行
TOP10房企合计销售额1251.6亿元，门槛从32.0亿升至42.4亿（+32.5%）。滨江集团以369.8亿继续领跑，兴耀房产（+68.0%）、中天美好（+173.0%）等流量快销型房企增速远超品牌高端型房企。两条路径并存：滨江、绿城、招商等以产品力与地段稀缺性获取溢价；兴耀等以合作开发、低总价、高去化实现规模快速扩张。保利发展以“刚需走量+高端溢价”双线并行，成为最值得关注的新晋力量。
趋势预判：热度犹存，各归其位
2026下半年市场的核心逻辑不是修复，而是分层。三个市场各循各的定价逻辑，彼此参照但不再统一。
■政策：从“促交易”转向“促循环”
上半年政策已应出尽出，7-9月进入“空窗观察期”，大规模增量刺激概率低。真正的风险点在郊区补贴退坡后的成交回落——据悉富阳、临安7月案场到访量和认购量已出现双降。若三季度数据走弱，四季度政策有望从“促交易”转向“促循环”，突破口大概率围绕降低二手房交易成本和打通“卖旧买新”链条展开。
■土地：量减价不减，核心延续白热化
上半年缩量明显但核心价值坚挺，34宗/481亿元，宗数同比-50%、金额同比-59%，“精准供地”成效显著。下半年预判量减价不减——供应维持低位，核心区优质地块竞争白热化，持续向核心区及低密倾斜，主城缺口仍在，但地块整体质素难超上半年，核心区“加预期”逻辑延续，远郊分化加剧。
■新房：规模低位运行，均价高位盘整
若无强力刺激，下半年月均预计30-35万㎡，全年约410-440万㎡，较2025年下降12%-17%。均价大概率维持在4万+，高地价项目陆续入市提供成本支撑，但上行空间有限——高端板块竞争加剧、一二手价差“天花板效应”显现、总价突破800万后客群基数收窄。产品结构上，300万以下刚需持续被分流、300-500万刚改承压、500-800万改善段最稳、800万以上高端流速面临考验。改善主导不可逆。
表：2026年下半年即将入市的高端项目一览表
■二手房：刚需“蓄水池”地位强化
下半年月均预计50-60万㎡，全年约680-720万㎡，市占率有望突破65%。价格进入2.5-2.6万/㎡窄幅整理区间——累计回调已达25%-30%，大幅下行缺乏动力；但挂牌量仍处高位，大幅反弹同样缺乏支撑。
最值得关注的变化是：轻改善回流。90-120㎡二手市占率从49%升至54.5%，新房同面积段总价已上移至400-600万，超出部分首改客群预算——这一趋势将直接影响新房300-500万段去化。
■房企：竞争从“拿地”转向“卖房”
头部集中度继续攀升，非核心区赛道从蓝海转向红海。兴耀验证的流量盘策略已吸引多家房企跟进，东湖、下沙等板块即将进入供应高峰，后来者将面临去化压力与利润压缩。谁能把成本费用、去化周期压到极致，谁能精准抓住购房者需求，谁就能在红海中守住利润。
结语
2026年上半年的杭州楼市，用一组数据给出了最清晰的注脚：总量在缩，但结构在优；价格在分，但需求在归位。新房退守改善，二手承接刚需，土拍守住核心——三个市场各循各的定价逻辑，彼此参照但不再统一。
对于购房者而言，这意味着选择比以往更加清晰：刚需买二手，改善看新房，顶豪拼产品。对于房企而言，竞争正在从“谁能拿地”变成“谁能把产品卖出去”。
下半场的杭州楼市，不需要所有人都乐观，但需要每个人都清醒。
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