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2. 专业咨询服务
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3. 签约协助支持
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4. 后续跟进保障
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杨浦内环12/18号线江浦公园站双轨上盖，保利外滩启PARK77火热在售中！总价1200万起！
一直想和大家强调一句话：“有些房子有钱就能买，但有的房子，拼的是转瞬即逝的机遇。” 而保利外滩启PARK77，正是那类需要牢牢抓住的“机遇型资产”，其稀缺性与质价比，在当下市中心尤为突出。
首先，日前八批次土拍取消中小套型限制，说明内环中小套型将愈发稀缺，保利外滩启PARK77百平米3房极有可能就是内环最后一批小户型，且买且珍惜，以后3房起步120㎡是大概率事情，置业成本飙升。
其次，单价层面：买在杨浦大涨前，一旦错过，杨浦内环或奔15万/㎡。
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另一方面，杨浦内环有新盘放风14-15万/㎡，表明杨浦内环房价冲击15万/㎡近在眼前。
若将视野放大到整个上海中心城区，黄浦、静安、虹口早已开启房价大涨模式：
黄浦金陵华庭破20万/㎡，黄浦稳稳站上20万/㎡；
静安苏河湾待拍地块，市场预期20万/㎡；
虹口四川北路-临平路14.78-16.6万/㎡，北外滩绿城地王楼板价达约13.6万/㎡，这一楼板价，几乎与保利外滩启PARK77均价（13.55万/㎡）持平，未来该地块也将剑指20万/㎡。
事实上，项目与北外滩地王相隔仅约2.2公里，却呈现出“地王楼板价≈本项目售价”的价差，入手机遇一目了然。
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综合看，保利外滩启PARK77是杨浦房价迈入新阶段的“临界点项目”。13.55万/㎡均价不仅是当下杨浦内环“福利价”，更是抢占内环核心资产的最后窗口期，一旦错过，后续几乎都是地王！
第三，总价层面：市中心最后的友好门槛！
项目不仅均价友好，更凭借精致面积段，赋予购房者更易上车、置换的总价门槛。
如今内环3房普遍120㎡起步；4房更是160、180㎡起步，门槛非常高。
而保利外滩启PARK77的三房约100㎡，大概率是市中心最后一批百平米三房；四房控制在约137㎡，严控总价！
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这里必须聊聊，我认为项目区别其他内环新房的最大优势：
容积率
上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。
而项目容积率仅为2.16，建筑高度16-17层。更难得的是，项目周边环境进一步放大了低容积率优势：东邻江浦公园，无高层遮挡，相当于变相降低了项目实际居住密度，并扩大视野广度。
西南侧多为矮层建筑，视线阻挡少，为项目打造瞰陆家嘴三件套的绝佳视野。
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项目航拍照片
从模拟视野看，1栋中间套的中高区房源，已能轻松眺望三件套，视野通透且视角上佳。
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1号楼7单元01室视野模拟，以实际交付为准
保利外滩启PARK77距离陆家嘴三件套直线距离约3.5公里。以三件套为圆心，环顾这3.5公里范围内的新盘，可以得出几个极具冲击力的结论：
项目3房价格与视野优势堪称断层式领先：
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①、圈内3房起步1600万，而项目约1200万起，直接拉开400万的价格差，价格优势一目了然。
②、圈内能瞰三件套的3房，往往需要选中高区房源，起步价约1700万，而项目中低区1200-1300万的房源就能实现瞰三件套的需求，进一步放大了价格优势。
③、得益于项目周边及自身容积率，项目1200-1300万房源三件套视野甚至优于圈内1700万以上3房。
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1幢中低区模拟，以实际交付为准
更值得关注的是稀缺性——圈内3500万以上的4房是主流，3房本就供应稀少，而1200-1300万能瞰三件套的3房，更是“稀缺中的稀缺”。
我们群友总结得好：“价优、实用、视野好”，但错过也就没了。
值得一提，于浦东客户，1200-1300万只能买浦东中环3房，不如入手保利外滩启PARK77这样的内环内双轨上盖项目，区位、配套、交通优势均更胜一筹。
再看项目约137㎡4房，堪称“市中心2000万级绝版功能4房”，入手紧迫性拉满！
首先，该户型起价仅约1582万，是三件套3.5公里圈内4房的“绝对门槛”。 要知道，圈内4房门槛第二低的项目已达2300万，两者差价高达700万。
其次，对比其它市中心项目，更能看出这份稀缺：
北外滩地王4房预计售价4000万级；虹口其他新房4房价格普遍在2500-3500万；静安苏河湾4房预计4000万级；陆家嘴滨江4房同样4000万级。如此对比之下，保利外滩启PARK77高区2000万级4房的价值，可谓市中心“独一份”。
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第三，137㎡4房拥无敌景观，东边套揽江浦公园美景，西边套瞰杨浦内环城市新貌及三件套景。
附2幢137㎡4房西边套视野模拟：市中心“安全垫王炸新盘”
第三机遇点是“流通性和安全垫”。
当前新房市场普遍面临“高单价+大面积”的双重门槛，一方面让置换客群陷入“想换却难上车”的困境；另一方面，大面积、高总价的产品让购房者对未来市场流通性和安全垫充满疑虑。
而保利外滩启PARK77成功破解了置业痛点，成为当之无愧“市中心安全垫王炸新盘”：
①、稀缺性执掌定价权 ：
分享两组数据：
✔今年内环百平米新房供应仅275套，以后也会越来越少。
✔2024年至今，内环内135-140㎡面积段的供应占比，仅约内环总供应量的1%。项目137㎡4房正处于这“1%的稀缺赛道”中，对比市场上占比高达62%的155㎡以上高总价4房，不仅入手门槛更低，稀缺属性也更强。
这让项目具备“物以稀为贵”的价值属性，未来拥有更强的定价权。
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数据来源网上房地产
②、面积适配+总价亲民，流通性更优 ：
相比120㎡3房，160-180㎡4房，项目总价门槛友好太多，在二手房市场上也能更快找到接手客群，流通性远超大面积产品。
再看项目价值底盘：周边地王售价预期15-20万+/㎡ ，为项目价值筑下坚实“安全底”；同时，项目自身“12大颠覆革新”产品力，叠加周边杨浦滨江科创产业、长阳创谷、大连路总部集群、陆家嘴金融产业的产业赋能，以及高校环绕的高知氛围，共同为项目打开了价值上限，“安全底+高上限”的组合，让资产安全性更有底气。
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③、 高知客群广泛覆盖，夯实未来潜力与市场竞争力 ：
得益12/18号线及北横通道，多桥隧 构建的立体交通网络 ，项目远不止本地客户，还有更多来自传统市中心、陆家嘴、杨浦高校的客群， 这种广泛且高端的客群基础，给予项目更强劲的未来潜力，也让其在市场中更具竞争力。
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国际美学立面+高利用率神户型+静奢社区
12大革新重构内环居住想象
作为“外滩序”之上的迭代之作，保利外滩启PARK77在友好总价基础上，更带来 12 大颠覆启新体系，以天际的改写、空间的革新、启新的园林三大源点，带来一次居住的颠覆体验。
说直白点，项目在1300-2000万总价新盘中，品质绝对是第一梯队的！ 即便与2000-3000万级新盘相比，也不落下风，甚至在不少细节上展现出更超前的竞争力。
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我挑重点讲讲：
一、国际艺术立面，杨浦新的美学天际线
1、天际革新：悬挑“天际浮岛
项目创新设计悬挑式天际浮岛屋檐，打破传统住宅的厚重感，赋予建筑与天空更灵动的对话方式，也大大增强项目昭示性。
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项目效果图，以实际交付为准
2、质感革新：立体“金质画框”
在建筑立面设计上，项目采用铝板构建金色圆弧转角，如同为窗外风景定制的立体金质画框。这种兼具美学与实用性的设计，让建筑本身也成为公园与城市之间的“艺术品”。
且你会发现，立面是“ 非对称 ”的，穿插片墙，黄金比例设计使全幕玻璃与铝板、石材、金属、线条和谐共生。
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项目效果图，以实际交付为准
3、视野革新：环幕全景舱设计
项目边套标配双270°飘窗，甚至主卫都设计了L型飘窗，形成“环幕景全景观舱”。
尤其137㎡西边套，北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，从客厅到所有卧室，甚至主卧梳妆台、主卫都能瞰三件套与城市新貌。
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项目效果图，以实际交付为准
137㎡西边套户型：
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137㎡东边套户型，东侧布满飘窗，再加上约6.4米面宽客厅和大阳台， 进门、用餐or坐在客厅，抬眼就是公园绿意。
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样板间实景图：
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样板间实景复合图
二、超91%使用率+精装收纳细节拉满的神户型！
1、场景革新：超高使用率，营造多元场景生活
一方面，全系户型标配“全屋飘窗（全赠送）+大阳台（半赠送）”，经专业测算，百平米中间套实得率约91%，赠送面积达9.3㎡，相当于一间次卧。
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小胖看房独家制作，不作为交付标准，最终以开发商公布为准
边套更甚，百平米边套实得率约97-98%，137㎡户型赠送近20㎡，远超市场常规10㎡水准。
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小胖看房独家制作，不作为交付标准，最终以开发商公布为准
飘窗可铺设大床，还能成为收藏品、艺术品摆台，打开居家生活方式的各种可能。
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样板间实景复合图
另一方面，优化过道，打造几乎无浪费面积的高利用率客餐厅。
项目所有百平米户型都把传统过道融入到了客餐厅中，餐客厅更方正，面积比同级大约6㎡。
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样板间实景复合图
如此一来，餐厅能轻松放下大餐桌，甚至解锁岛台设计，朋友聚会、家庭聚餐再也不用“挤着坐”。
整个户型也形成以“餐厅为中心”的家庭动线。
锦上添花的是半开放厨房设计，打破传统厨房的封闭感。
当半开放厨房与去过道设计结合，实现了LDKB一体化的场景串联，整个动线流畅无阻，家人在不同空间活动却不隔绝，孩子在客厅玩耍时，家长在厨房也能随时照看。
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样板间实景复合图
2、奢装革新：嘉格纳、高仪、唯宝、科勒领衔
首先，顶豪级品牌配置，细节拉满品质感
全系户型均以高规格品牌打底：100㎡户型标配嘉格纳3件套， 137㎡户型升级为嘉格纳5件套 （冰箱、蒸烤一体机、灶具、油烟机、洗碗机）——要知道，这类配置常出现在黄浦5000万级顶豪中。此外，唯宝马桶、铂浪高水槽等国际一线品牌覆盖全系，主卫更贴心增设美妆龙头与美妆冰箱，从日常烹饪到洗漱护肤，全方位提升居住品质。
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样板间实景复合图
其次，奢华用材+艺术细节，营造高阶美学氛围
在视觉与触感的双重营造上，项目细节满满：
✔用材考究：室内墙面大量包裹木饰面，温润质感消解冷硬感；137㎡户型地面铺高奢石材，搭配石材打造的弧形餐边柜，厚重质感凸显空间高级感；
✔设计巧思：吊顶用弧形转角搭配框体线条，打破平顶单调；卧室地面采用工艺复杂的柳叶拼花；柜体表面加立体线条、客厅背景墙做圆弧处理、主卧背景墙用皮革硬包，让每个功能空间都兼具设计感与氛围感。
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样板间实景图
3、收纳革新：同级天花板的超级收纳系统
项目137㎡户型进门做了一整排收纳柜，分类科学到让每一件物品都能精准归位。
从小零件、钥匙、鞋子到衣物，乃至不常用的物品，也有专门的归宿，行李箱、登山杖、滑雪板等大件都能稳稳安放，帽子包类、药箱等也都有对应的格子收纳。
冰箱柜也被隐藏其中，让玄关更整洁统一。
样板间实景图
还交付一体化餐边柜，收纳能力惊人；同时该户型还配备专属家政空间，邻卫生间，动线更流畅，彻底解放阳台，阳台不用晾晒，完全用于观景或志趣空间。
还贴心预留操作台以及扫地机器人的专属位置。
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样板间实景图
三、独树一帜的“静奢”社区
1、转场革新：酒店式归家，一键切换生活情绪
项目借鉴高奢酒店的设计，以酒店式艺术门廊作为起点，从鎏金翡绿的奢石饰面，到极具艺术感的迎宾雕塑，再到通透雅致的艺术玻璃景墙，无需刻意调整，便能从职场的繁忙状态，自然过渡到居家的松弛情绪，让归家成为一场充满质感的“沉浸式减压”。
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项目效果图，以实际交付为准
2、静逸革新：六大剧场花园，串联全场景度假动线
项目以艺术为核心，集合连廊、水景、奢石等布景，打造六大定制级剧场花园，让居者时刻与自然相拥。
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项目效果图，以实际交付为准
3. 功能革新：架空层社区空间，全龄共享的“自然客厅”
项目打造架空层社区空间，打破“室内外”的边界限制，一方面架空层涵盖阅读、社交、娱乐等功能；另一方面架空层内外景观无界延伸，三面环景，让居者在活动中时刻感受自然治愈，成为家庭之外的“第二生活客厅”。
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项目效果图，以实际交付为准
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被新华网高度点赞
双轨上盖+市中心科创芯
最后，地段已无需多言，新华网为项目地段势能背书！
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总结起来：
1、双轨上盖，多桥隧+北横通道，执掌城芯效率！
项目为12/18号线双轨上盖，2站北外滩，无缝衔接南京西路（7站）、衡复风貌区（8站）、徐汇滨江等核心板块；通过换乘，5站南京东路，6站陆家嘴，通勤效率拉满。
编辑
自驾条件出色，多座桥隧连接陆家嘴，成为金融人士置业首选地！北邻北横通道，畅达中心城区。
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更难得的是，1-2站范围内，三甲新华医院、北外滩来福士、瑞虹商圈、江浦公园、长阳实验学校等顶配资源一应俱全。
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2、面向杨浦滨江“科创扇面”，科创势能澎湃。
这里有上海最密集的高校集群（复旦、同济、财大），有大连路总部集群、长阳创谷，以及冉冉升起的杨浦滨江科创产业集群，美团、哔哩哔哩等大厂即将于2026-27年兑现。
黄浦江对岸还有陆家嘴金融产业，项目依托12/18号线及桥隧把这些产业区串联起来，背后是源源不断的高收入年轻人和衍生的居住需求，赋予项目未来广阔的潜力。
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麟评居住大数据研究院近日发布的报告显示，2025年5月全国40个大中城市租金挂牌均价为34.37元/㎡/月，环比下跌0.32%，连续9个月下降；同比下跌1.14%，连续19个月下滑。整体来看，前5月全国40个大中城市租金挂牌均价为34.54元/㎡/月，较2024年租金水平下降1.12%。
报告指出，受就业环境、收入预期下降等因素影响，居民住房消费能力下降。另一方面，随着保障性租赁住房供应的增加，对市场化的租赁市场有一定冲击。
对此，麟评居住大数据研究院认为，随着应届毕业生入市，5、6月租赁活跃度有望增加，但由于应届毕业生的消费能力较弱，租金仍具备下行压力，租金跌幅有望收窄。
一线城市租金相对坚挺
从等级城市来看，一线城市韧性较强，二线城市压力显著，三线城市跌幅最大。
报告显示，5月份一线城市平均租金为84.58元/平方米/月，环比下跌0.16%，同比上涨0.54%。二线城市平均租金为30.18元/平方米/月，环比下跌0.36%，同比下跌1.82%。三四线城市平均租金为24.60元/平方米/月，环比下降0.45%，同比下跌1.22%。
报告指出，一线城市受今年经济环境及人口流动放缓影响，租金自3月以来环比连续3月下降。值得一提的是，北京表现较为突出，5月份租金环比上涨0.95%，同比上涨1.54%。
二线城市租金跌幅时间较长，环比连续下跌8个月，同比连续下跌19个月。其中，武汉和成都租金同比跌幅较大，分别下降12.06%和7.2%。而三四线城市5月份租金跌幅略大于一二线城市，但从同比走势来看，自2023年9月，三四线租金表现好于二线城市。
威海北京重庆位居涨幅前三
具体到城市，5月份40个大中城市租金仍延续“跌多涨少”局势，有8城租金均价环比上涨，3城环比持平，29个城市租金环比下跌。
报告显示，租金环比上涨的城市中，威海（1.12%）、北京（0.95%）和重庆（0.43%）位居涨幅前三。其中，威海受今年旅游热度上升，租金整体呈上升局面；北京由于临近毕业季，受到强产业配套支持，业主对租金预期有所提升。
此外，环比跌幅TOP10城市中，有6个城市跌幅超1%，具体为洛阳（-2.82%）、武汉（-2.04%）、成都（-1.98%）、佛山（-1.58%）、广州（-1.20%）和青岛（-1.13%）。
