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本期测评的这个项目就位于亭林，入市前还曾对外释放消息，说是会分流原本外溢到嘉定的城市外逼客，但实际并未“截胡”成功，市场给出的答案是：这里原本依靠极低价吸引外来客，但随着价差的缩小，这个逻辑站不住了，整体还是停留在金山区域“内销”的格局。

项目已经推出428套房源，入市两年累计卖了267套，现在销售速率已经快速下降，所以综合评级给到C+。

本期李想测评的就是位于金山亭林的新华星耀东方。

项目总建面8.2万方，容积率1.8，整个小区由4层叠墅、6-8层多层和17层中高层组成，总计768套房源。

项目是2024年4月首开的，最新的三期推出198套房源，单价2.29万/㎡，建面约73-149㎡，总价160-350万。接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

C

区位评级

先看区位评级给到C，其中地理c，交通c，配套c+，相邻b。

亭林如今很难承接原本的城市外溢客，是因为几年前它就是靠着极大的价差以吸引购房者，但随着近年房价的快速下行，这里的价格依然停留在2万元/㎡，两者之间的价差逐渐消失。

因此，现在购房者看到的都是它的缺点——它与市中心的地理距离大约40公里，又没有地铁，通勤门槛天然就高。

项目处在亭林板块的大居片区，既不在亭林镇中心，也不在生态更好的金水湖片区。而且亭林大居并非承接市区动迁的大型社区，主要是金山本地及周边乡镇的拆迁安置。大居规划虽然喊了十五年，计划导入13万人口，但实际只导入了约2万。

不过，依托大居，这里的配套也在慢慢起来：瑞金医院金山院区一期已封顶，预计2026年建成；有3万方的名悦商业广场，星巴克、肯德基都有；基础教育也有亭新小学、中学。

不过，虽有金山铁路及在建南枫线，但站点与项目直线距离都超过2.5公里，对外通勤还是不太方便。

相邻关系上，项目西侧是中学，南侧是住宅，北侧东侧都是待开发用地。总之，这个项目处在亭林非核心区，但基础的生活配套还可以。

C+

产品评级

再来看产品评级C+，其中规划与排布b，公区c，户型b，内装c+。

新华星耀东方的定位略高于隔壁竞品，主打改善品质，在产品打造上也投入了心思。

社区配备了星级酒店式的入户大门，门头是石材、金属线条与铝板搭配，在亭林板块属于最高配置。

社区内部规划了景观主轴、宅间花园及全龄社交空间，在同期项目里表现更好。

户型面积段也很丰富，从73、85、99到136、146平都有，叠墅是124到138平，刚需改善都能适配。

户型虽然不是新规设计，赠送空间以单阳台、多飘窗为主，但因为容积率只有1.8，且多层和中高层占比高，整体的开间和功能表现不错，多数户型做到了三开间乃至四开间朝南。

室内装修选用了老板、方太、科勒等实用型品牌，兼顾了品质和日常使用。所以说，它的产品评级还是相对较高的，或者是相较于周边竞品会更高一点。

B

交易评级

最后看交易评级给到B，其中定价b，供需c，竞品b，能力c。

亭林板块的最大优势表面上看是“价格洼地”，均价在2万左右，但其实从外溢客的角度来看，他们对比的是同样2万均价的枫泾、朱泾等板块，甚至是环沪只有一两万的房子，所以实际上这里的价格优势并不明显，那么对外溢客的吸引力还是比较弱的。

落到星耀东方这个项目，它之前销售偏弱就是是价格优势不突出，所以长期月均成交在10套左右。

而现在，它在价格上释放出8-9折，又是给到25-58万的高返佣，还有工抵房等动作，使得消失的价差又出现了。

那么随着“沪九条”放开外环外限购，它的成交也有明显有回升，月均去化能达到25套左右，这样来看剩下的一百多套的去化还是可期的。

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建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”是当前和今后一个时期推动房地产高质量发展的抓手之一。其中，融合应用大数据、AI（人工智能）等新一代信息技术，提升住宅智能化水平，是推动“好房子”建设的重要发力方向。

近期，我国多地面向高品质居住需求，强化科技赋能，推动全屋智能、智慧安防等在“好房子”中的应用。

据深圳市住房和建设局11月28日消息，深圳市住房和建设局、深圳市工业和信息化局近日联合印发了《深圳市关于加快全屋智能应用推广和产业发展的行动方案（2026—2028年）》（以下简称《行动方案》）。

《行动方案》以推进“好房子”建设为着力点，丰富拓展多场景应用，打造全屋智能新型产业集群，提高居住品质、改善人居环境，助力深圳打造创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，深圳本次发布的《行动方案》在全国“好房子”建设及城市工作中具有示范引领意义，释放了积极的政策信号。

“从58安居客研究院统计的数据看，全国购房者对于‘智能化’的关注度呈不断提升态势，越是年轻人群，对于‘智能化’的需求比例就越高。”58安居客研究院院长张波表示，深圳此次发布的《行动方案》也迎合了市场相关需求，不但有助于提升深圳住房智能化水平，同时也可为其他城市提供可参考模板。

具体来看，《行动方案》提出，到2026年底，全屋智能产业核心竞争力进一步增强，产业生态基本形成，操作系统及芯片等基础支撑更加完备，全屋智能在新建建筑以及既有建筑改造提升等领域深入应用推广，在公共事业与城市治理等智慧城市建设领域有效培育应用场景。

严跃进认为，《行动方案》明确以全屋智能为核心，通过操作系统、芯片等基础技术突破，推动新建建筑与既有建筑改造的智能化应用，为全国“好房子”建设提供了技术路径参考。

当前，深圳全屋智能试点项目落地见效，应用场景持续拓展。据悉，2025年，深圳市住房和建设局组织遴选深圳市第二批全屋智能建筑应用试点项目，共计13个项目入选，覆盖住宅、商务公寓、保障性租赁住房、养老院、医院、学校等多种建筑类型，全屋智能应用面积近100万平方米。

除深圳外，广州、海口等城市也在近期将推动智能家居等举措写入“好房子”相关政策文件。

广州市住房和城乡建设局10月份发布的《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》提出，宜通过智能网关和数字家庭系统，统一管理家庭智能设备，并预留对接物业服务、社会化服务、政务服务等平台的数据接口。

海口市自然资源和规划局等部门10月份发布的《关于优化我市“好房子”规划建设管理的若干措施》也要求，推动数字家庭建设，鼓励统筹布局智能家居、智能技术的管网布线和安装应用。

张波认为，智能化是“好房子”智慧维度的重要体现之一。市场存在不同品牌智能设备不兼容、数据不通的问题，通过政策规范接口协议，才能更好地实现居家智能设备无缝联动，提升用户体验。

值得注意的是，推动全屋智能应用还是建设便捷高效智慧城市过程中的重要环节。国家发展改革委、住房和城乡建设部等部门10月份印发的《深化智慧城市发展推进全域数字化转型行动计划》在“深化智慧社区建设”方面提出，推进绿色智能建筑建设，深化全屋智能应用，探索推动具身智能机器人进社区、进家庭。

严跃进认为，将全屋智能延伸至公共事业与城市治理领域，如智慧社区、能源管理等，体现了住房政策从单一居住功能向城市综合服务功能的延伸。

张波建议，“十五五”阶段的“好房子”建设应推动技术自主化、场景全适配、供给分层次、生态一体化等多维度优化升级，真正实现居住品质提升与城市发展、民生需求的深度融合。

严跃进表示，未来“好房子”建设应推动智能化与绿色化深度融合，以全屋智能为基础，整合光伏建筑一体化、低碳材料等技术，降低能耗的同时提升居住便利性，例如通过AI系统自动调节室内温湿度、照明等。应用智能化、数字化技术建设智慧“好小区”，也有助于社区管理水平的提升。