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普陀核心地段 中环仅300米
15号线古浪路站地铁上盖
【中环名品公馆】
建面约178㎡4+1大平层户型
10号楼王位置 仅7套房源
总价约：1338万~1513万
开发商保留房源 线上预约
享约230平空间体验，起拍价约8万/平
【中环名品公馆】别名智富中环尚城，位于上海普陀区，隶属大真如板块，长三角入沪第一站，有上海“西大堂”之称。项目北面紧沿沪嘉高速、南至古浪路、西至张泾浜、东至真大路，距离上海铁路西站仅4公里。
【中环名品公馆】为高品质精装公寓，住宅建面18万方，配套社区商业近7.6万方；住宅由14幢25-33层高层建筑组成，全栋外立面原石干挂，内外原石精雕，采用ACTDECO装饰艺术与新古典建筑主义理念融合，一棱一角，彰显出精致之美及雍容之气！
项目的景观由国际首席建筑规划公司RTKL大师手笔与知名园林景观设计公司香港贝尔高林通力合作设计，大胆启用了中西合壁的园林景观方案, 采纳以中国庭院风格为主,对欧式景观为辅。采用水和石, 亭和台这些中国人熟悉的元素，欧式的喷泉，巴比伦空中花园等。同时错落有致的设计，使整个园林景观高低错落, 层层景色各不相同。
另小区双单元大堂设计，花园入户单元大堂9米层高，2重门禁设置，配有空调、欧式实木信报箱及欧式沙发茶几给到业主社交空间，车库入户大堂也设有内部精装空间及迎宾顶灯设计，地下车库大堂及地下车库
项目配备有约3700平米的会所中心，已引进知名品牌WILLs健身中心（配备有室内标准恒温泳池、美容SPA、瑜珈、健身中心等 。
交通配套：项目邻近在建中的15号线古浪路站，另与11号线李子园站直线距离约2公里。项目旁边就是中环高架、沪嘉高速，出门可通达黄浦、静安、长宁、浦东等各大城区，约15分钟直达虹桥枢纽。
商业配套：项目周边有巴黎春天、澳洲广场、大华虎城嘉年华、第三空间等商业中心。
医疗配套：项目一公里内有上海德济医院，约1.5公里处有上海天佑医院。
近期随着土地市场火热，有一些价格高于同板块新房的地王项目相继入市。
不过客观来讲，地王项目虽然价格高了，但品质也更突出了。
比如中建大宁项目，社区方面设计了全架空层+下沉庭院会所+全人车分流。产品方面，全线改善户型，部分户型甚至配备双私家泳池与罕见悬挑高层设计，装修标准不低于4千/㎡。
再比如华润新杨思项目，120㎡起步的改善住区，配备大体量、高规格的豪宅会所，涵盖健身、泳池、瑜伽...等功能区；社区内还会有大量的奢石、水晶元素；园林上会有一条超宽绰的中央公园轴。
可以说，地王的出现，不止拉动了价格，也拉动了一批新的板块品质标杆项目。
那么问题来了，这些高价高品质的地王项目，到底是天价韭菜还是打赢全场的“好货”呢？未来进入二手市场，能否与同板块同房龄项目保持着价格优势呢？
今天我们就来聊聊这个话题！
深聊之前，欢迎参与投票：
事实上，每一个时代每一个区域，都会涌现个别品质特别突出的标杆小区，从最新的链家网挂牌价来看，这些高品质小区确实在挂牌价方面具备更大的话语权。但这种话语权不是一概而论的，在不同区甚至不同板块，溢价能力完全不同。
所以这次我希望做的更细致一些，把每个房龄段每个区每个板块，高品质新房的话语权讲透，所以数据我做了很细致的切分： （备注： 以下数据及结论仅供参考，不作为资产配置依据）
数据来源是4月3日的链家网挂牌价。
先按房龄分成了5年内、5-10年和10-20年3个区间。
再通过手动筛选出各个区各个板块的品质标杆项目，计算它的最新挂牌均价。
再剔除标杆项目，计算各个区各个板块所有小区的挂牌均价。
最后计算标杆项目与同板块同房龄大盘的价格差距，呈现高品质小区的溢价能力。（如果这2个数据有轮空，无法比较则不显示）
话不多说，我们分区来看：
黄浦区
黄浦淮海中路板块10-20年房龄领域，凯德茂名公馆的品质是比较突出的，最新挂牌均价超过24万/㎡，而板块均价只有20万/㎡出头，高品质标杆小区要溢价20%左右。
黄浦滨江板块近10年新房供应量较多，5年内的绿地海珀外滩高于板块约8%，5-10年的融创外滩壹号院高于板块约5%，10-20年绿城黄浦湾竞争对手较少，高于板块约24%。
老西门板块5-10年的品质小区不少，但标杆小区当属复兴珑御二期，挂牌均价超过21万/㎡，板块价格在19万 /㎡出头，溢价11%。
新天地的翠湖天地隽荟，品质很高了，当时新房售卖的时候也很火，但新天地的“好货”很多，隽荟只高于板块12%。
从这几个板块可以看出，高品质小区的溢价能力和竞争对手的数量有关，也就是品质越稀缺越值钱。这点表现更明显的是蓬莱公园板块10-20年的华府天地睿园，几乎是板块内同年龄段仅有的品质小区，溢价58%。露香园也是类似一家独大的情况。
所以我的建议是，如果看重资产配置，在一个品质稀缺的板块，或者说好几年都没有新房入市的板块，高品质的地王项目是有可能跑出独立行情的，可以考虑入手！
静安区
静安区不夜城板块5-10年领域的标杆当属凯德星贸邸，目前挂牌均价接近19万/㎡，板块的挂牌均价13万 /㎡出头，溢价42%。苏河湾板块5-10年的标杆当属中粮天悦壹号，目前挂牌均价超过20万/㎡，板块的挂牌均价14万 /㎡出头，溢价47%。
凯德和中粮打出高溢价的优势在于临苏州河，占据了稀缺资源，换言之也就是占据了板块的核心。这点也值得借鉴，如果地王项目占据了板块的核心位置或者核心资源，也是能跑出独立行情的！
大宁5-10年的标杆自然是大宁金茂府，目前挂牌超过16万/㎡，板块同龄小区均价11万 /㎡出头，有45%的溢价。西藏北路10-20年标杆当属万科翡翠雅宾利，挂牌均价超14万/㎡，板块同龄小区均价不到10万 /㎡，溢价45%。
大宁金茂府和翡翠雅宾利的产品，在他们那个房龄段，品质几乎形成了断代领先。这点也值得借鉴。如果新的地王项目能创造划时代的产品优势，也是能跑出独立行情的！
徐汇区
徐汇区漕河泾板块10-20年领域，品质比较突出的是凯迪虹桥晶舍，最新挂牌价超11万/㎡，板块均价8万 /㎡多，溢价37%。品质还是很稀缺的。
徐汇华泾板块10-20年则是中海瀛台品质更为突出，最新挂牌价超11万/㎡，板块均价7万 /㎡多，溢价50%。中海瀛台不光品质有优势，也是华泾少有临江近徐汇滨江的小区，等于地段和品质都有领先。
徐汇龙华的标杆是云锦东方，品质确实高，圈层也纯粹，溢价不错。
田林板块则是尚汇豪庭一家独大，近徐家汇，品质又高，这样的双高标杆小区随着时间成长，溢价是很惊人的！
长桥5年内比较叫座的小区是汇成南街里，但竞品对手不少，溢价20%。
杨浦区
杨浦东外滩高品质的头把交椅一直属于翡丽甲第，5-10年领域竞争对手不少，但翡丽甲第还是保持了25%的溢价。10-20年领域竞争对手就少了很多，溢价来到49%，很可观。
虹口区
虹口临平路几乎是瑞虹一家独大，5年内领域的标杆是中粮瑞虹海景壹号，最新挂牌均价超过17万/㎡，板块均价近14万 /㎡，溢价25%；5-10年的标杆是天悦郡庭，溢价16%；10-20年则是怡庭，竞争对手偏少，溢价较高29%。
虹口北外滩的品质小区较少，白金湾府邸一枝独秀，溢价41%！
虹口江湾镇恒大江湾华庭最新挂牌均价约9.7万/㎡，板块均价约7.7万/㎡，溢价26%。
普陀区
普陀桃浦近几年新房供应量很多，进入二手市场后必然激烈厮杀难以拉开差距。但在10-20年领域却鲜有品质小区，让中环名品公馆一直独秀溢价47%。
长风是品质小区扎堆的高端居住区，5-10年领域目前沁和园稍稍领先，但溢价只有3%。
长寿路也是如此，5年内品质小区不少，让华侨城溢价只有7%。但在5-10年领域对手较少，就能溢价34%。
足见，热门板块新房供应断代，突发上市的高品质新房是值得入手的！
长宁区
北新泾的中海长宁第最新挂牌价超过10.5万/㎡，板块均价约8.7万 /㎡，溢价22%。
古北板块10-20年领域，古北中央花园品质较高，最新挂牌价约15.4万/㎡，板块均价约12万，溢价29%。
长宁天山10-20年领域的品质标杆当属仁恒河滨花园，最新挂牌价超过10万/㎡，板块均价约9.8万 /㎡，溢价23%！
浦东区（不包含临港）
浦东有2个溢价很惊人的标杆小区，一个是森兰星河湾一个是唐镇绿城玉兰花园，他们占据了核心位置、高品质以及学区3大利剑， 叠加起来产生的稀缺性是远远大于1+1+1的，这是资产保值最重要的东西 ，如果地王项目也能集齐这些属性，是值得优先入手的！
再来看目前热度较高的几个板块：
北蔡板块5-10年的品质标杆当属大华斐勒公园，挂牌均价超过11万/㎡，板块均价9万 /㎡多，溢价24%。
前滩板块的品质标杆当属三湘印象名邸，挂牌均价超过21万 /㎡，板块均价14万 /㎡出头，溢价51%，凭的就是沿江“九宫格”的地段碾压！
御桥的品质标杆当属万科海上传奇，核心位置+学区，最新挂牌均价超过10万/㎡，而板块均价7万 /㎡多，溢价39%。
花木板块的品质标杆当然是浦东星河湾，最新挂牌价约14.5万/㎡，板块均价约11.5万 /㎡，溢价27%。
闵行区
闵行古美板块的品质标杆当属万源城，但5-10年领域竞争对手不算少，溢价15%。10-20年竞争对手较少，能溢价33%。
浦江镇的保利锦上当年也是大热门的新房，因为浦江镇的新房供应较少，在5年内领域对手也少，保利锦上能溢价49%，算很高了！
莘庄的标杆当属TODTOWN天荟，位置和产品都不错，溢价32%。
嘉定区
嘉定新城5-10年内的品质标杆当属西郊金茂府，品质在同龄房源中确实领先，位置也是嘉定新城核心，最新挂牌均价约6.9万/㎡，对比板块4.9万的价格，能溢价40%！
江桥是近几年嘉定供应主力，品质小区不少，5年内保利云上稍稍卖座，但只溢价2%。5-10年龙湖天璞一期还能保持一些产品优势，但也只是溢价13%。
南翔板块10-20年头牌还是华润中央公园，虽然房龄较大但也有超过7万的挂牌，溢价35%。做出口碑的高品质小区很坚挺！
奉贤区
奉贤是个资源高度集中的区域，南桥几乎集中了区域内所有精华资源。
在南桥5-10年领域，品质较高的是汤臣臻园，但竞争对手不少，溢价30%。
10-20年领域恒盛湖畔豪庭品质很高，缺乏对手，溢价很高。
松江区
松江泗泾近几年的供应量还是比较充足的，目前较卖座的是泗水和鸣，挂牌价约5.5万，比板块均价溢价10%。
松江九亭5-20年领域的标杆还是贝尚湾，品质优势较大，在5-10年领域溢价28%，在10-20年领域溢价33%。不过5年内标杆易主变成洋江唐顿公馆，溢价15%！
宝山区
宝山上大5-10年的品质标杆当属当年很火的滨江公园壹号，目前挂牌7.3万/㎡，板块均价5.7万，溢价28%，不算低。
宝山大场镇5-10年品质较为突出的是招商中环华府，目前挂牌6.7万/㎡，板块均价5万出头，溢价32%！
宝山共富10-20年的标杆是融创玉兰公馆，有品质碾压的态势，溢价67%很高了！
宝山杨行5年内的品质新房当属四季都会，但竞争对手较多，只溢价8%。反而在5-10年领域，招商花园城竞争对手较少，能溢价25%！
青浦区
青浦徐泾5年内领域，万科天空之城4期品质较为突出，最新挂牌均价约8.5万/㎡，高于板块均价19%。5-10年领域中骏天璟比较叫座，竞争对手较少，能有33%的溢价。10-20年领域的仁恒西郊花园，凭借仁恒品质和一枝独秀的地位，溢价46%。
青浦香花桥5-10年领域的葛洲坝玉兰花园品质较高，但这个项目不在板块核心位置，导致溢价只有8%。这个案例也是值得注意的！
青浦其他板块的溢价都不算高，主要原因有2个，第一是板块本身热度不高，即使是高品质小区也叫不出高价；第二是郊区新房供应量较大，除个别板块，品质差距不明显，竞争压力大。
最后我们来做个总结：
关于：高价高品质地王项目，到底是天价韭菜还是打赢全场的“好货”？！这个问题，实质是资产配置前景的讨论。而资产配置的核心逻辑还是要落位到稀缺性，以此为前提我给出3个建议：
第一、本身热度不高，流通性不强的板块，无论是否高品质都叫不出出众的价格，反而应该落位到“价格为王”的性价比逻辑，这样板块出现的高溢价地王项目建议慎之又慎。
第二、热门板块如果新房供应保持稀缺态势，甚至数年才出这么一个地王。则能在某个时间段里形成品质稀缺、甚至一枝独秀的情况，这样的地王项目是值得关注的！
第三、高品质单出很难打出决定性优势，如果能同时兼具核心位置，或占有独有资源（包括学区想象），则能形成更高维度的稀缺优势，这样的地王项目是值得入手的！
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房地产行业得到了政策层面的大力支持。从央行提供的3000亿再贷款用于收储，到4万亿的白名单项目，再到地方政府发行的10万亿专项债券，以及降低首付比例、利率和税费等系列调控政策应出尽出。在政策效应下，房地产市场初现企稳迹象。特别是四季度以来，房地产市场止跌回稳态势显现，土地市场也有所回温。但整体来看，房企仍面临资金压力，行业全面复苏仍需时日。
中房网（微信公众号zhongfangwang）通过对这一年房地产行业所发生的热点回顾梳理，总结出一些关键词，与大家回顾即将走过的2024。
止跌回稳
2024年无疑是房地产市场的“政策大年”。年内，行业利好政策不断加码，尤其是9月26日中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，更是开启了政策层面新篇章。
10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行和金融监管总局五部门集中表态房地产，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。
这套“组合拳”概括起来，就是“四个取消、四个降低、两个增加”。“四个取消”，取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准；“四个降低”，降低住房公积金贷款利率、房贷首付比例、存量贷款利率、换购住房税费负担；“两个增加”，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，年底前将白名单项目信贷规模增至4万亿元。
11月13日，财政部、国税总局和住建部发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策公告，结合取消普通住房与非普通住房标准，对住房交易契税、土地增值税、增值税等政策调整，进一步加大居民购房优惠力度、缓解房企财务压力。
地方层面，年内地方出台房地产调控政策超过700条，积极落实各项中央政策的同时，也因城施策，通过发放购房补贴、推进购房“以旧换新”、支持购房落户，加大公积金贷款支持力度等多种方式，助力房地产市场止跌回稳。
2024年，从中央到地方，一系列重磅房地产政策密集出台，其力度之大和频次之多彰显管理层对市场稳定和健康发展的坚定决心。
筑底
10月17日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底。
10月份以来，房地产市场交易总体回升。住建部网签数据显示，10月全国新建商品房交易网签量同比增长0.9%，连续15个月下降后首次实现增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，连续8个月下降后首次实现增长。10月份楼市出现了积极信号。
11月楼市在10月的基础上继续回暖。根据国家统计局数据，11月70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市比10月增加10个，二手住宅环比上涨的城市比10月增加2个。10月和11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长，一线城市带动二线三线城市商品房成交增长。另据相关统计，截至目前，今年全国二手房交易网签面积同比实现正增长。11月份房地产业市场预期指数比上月回升1.1个百分点。
总体来看，在系列调控政策组合拳的拉动下，房地产市场筑底初见成效，信心和预期得到提振。
地王
今年以来土地市场延续低温运行态势，但自多地楼市成交回暖后，土拍市场也开始升温，热点城市频现高溢价地块，不少城市涌现新地王。
12月2日，深圳市南山区后海金融总部基地地块以185.12亿元成交，溢价率46.32%，创下深圳涉宅地块总价新高，也是2024全国成交最贵的宅地。11月29日，北京市朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”地块以153.32亿元成交，成为北京单笔土地出让金纪录。11月28日，上海市新杨思地块以7.44万/平方米的楼面均价成交，溢价率40.37%，该地块是实行“双高双竞”规则以来第一次触发中止价，并刷新了上海集中供地以来最高溢价率纪录。而在此前8月份的上海第四轮土拍，绿城以48.048亿元拍下的徐汇区原小米总部地块，楼面价高达13.1万元/平方米，再创全国单价地王新记录。
除一线城市以外，包括西安、成都和杭州等热点城市近期也相继出现“地王”。
12月12日，西安市北二环地块以25.59亿元成交，成为西安土拍市场总价地王。11月6日，成都市高新区大源板块地块以26300元/平方米的楼面价成交，溢价率46%，刷新高新区纪录。10月22日，杭州市江湾新城核心板块宅地以34.2亿元成交，楼面价50717元/平方米，成为杭州新单价地王。
尽管土地市场的回温目前还仅限于热点城市优质地块，但土地市场的活力进一步提升，有利于房企拿地信心逐步修复。在中央经济工作会议提出加力促进房地产市场止跌回稳的背景下，各地将持续优化房地产政策，随着楼市不断回暖，预计未来土地市场也将得到进一步提升。
防风险
2024年，防风险仍是房地产行业的重要工作内容之一，从政府工作报告到年内各大重要会议，都在强调积极稳妥化解房地产风险。
而近期的中央经济工作会议，再次强调了“有效防范化解重点领域风险”。值得一提的是，中央经济工作已连续三年将“房地产防风险”相关工作列为议题。
2022年，会议明确有效防范化解重大经济金融风险，提及了房地产。2023年，会议明确持续有效防范化解重点领域风险，提及房地产等三大领域风险。2024年，会议明确有效防范化解重点领域风险，再次提及房地产。从最近三年中央经济工作会议的表述来看，防范风险要高度关注房地产领域的问题。相信在2025年，防范化解房地产风险，仍将是年度重点关键词。
白名单
2024年以来，高层出台多项政策举措防范化解房地产风险，而“白名单”制度成为了一个重要抓手。
年初，住建部和金融监管总局发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知，明确按照“一项目一方案”提出“白名单”，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。
6月，上述两部门召开会议强调，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，更好满足城市房地产项目的合理融资需求，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任；完善机制组成，健全项目推送反馈管理，加大项目修复力度；加强“白名单”的审核把关；指导银行做好融资支持等。
10月，两部门继续推动“白名单”项目扩围增效，明确继续做好增量工作，让符合标准的项目“应进尽进”。截至11月底，全国“白名单”项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元。而年底前，“白名单”项目的信贷规模预计增加到4万亿元。
这一年来，“白名单”的持续推动和落地见效，也为房地产行业带来了场“及时雨”。
优化存量
房地产行业从增量扩张转向存量发展阶段，如何进一步盘活存量资产也成为了今年的工作重点。
城中村改造不仅改善居住环境，完善城市功能，在当前房地产供需关系发生重大变化的情况下，更有利于消化存量商品房，一举多得。
2024年，推进城中村改造的范围、力度都有所增加。10月17日，住建部表示，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。11月15日，住建部会同财政部印发通知，明确将城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近 300个地级及以上城市。
与此同时，为消化存量商品房、优化保障性住房供给，年内越来越多的城市开展存量商品房收储工作。据相关统计，截至目前已有超过80个城市表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房，其中超过36个城市已经发布征集公告和具体细则。
此外，盘活存量闲置土地方面的工作也在提速推进。
6月份，自然资源部会同国家发改委出台妥善处置闲置存量土地若干政策措施，推出了帮助企业盘活存量土地资产、鼓励并购转让、支持地方政府收地等三方面18条政策措施。
之后在多次高层会议中也都提及到了盘活存量闲置土地的工作部署。10月12日，财政部宣布允许专项债券用于土地储备，为地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供资金支持。11月7日，自然资源部发布通知强调，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。
适度宽松
近期的中央经济工作会议提出，要实施适度宽松的货币政策。这也是时隔14年，中国货币政策基调首次由“稳健”转向“适度宽松”。
适度宽松的货币政策通常伴随着利率下调，这将进一步降低购房者贷款成本，减轻还款压力，提高购房能力。
事实上，2024年许多购房者已经享受到了利率下降带来的实惠。5月，中国人民银行取消了全国层面个人住房贷款利率政策的下限。到了10月，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）降至3.6%，从而引导各地房贷利率下行。同时，全国范围内的存量房贷利率进行了下调，以缓解新老房贷利差扩大问题。
年内相关货币政策已惠及新购房需求和存量房贷，对于降低购房成本和增强购房信心发挥了积极作用。而近期高层重要会议对货币政策的定调更有望持续为房地产市场注入信心，稳定楼市交易与发展。
此外，适度宽松的货币政策还可以降低融资成本，改善房地产开发企业的现金流状况，使其在资金运用上更加灵活，从而有利于房地产市场的整体健康发展。
好房子
随着房地产行业经历深刻变革，我国住房发展正从“有没有”进入到“好不好”的阶段。高层多次表态，要建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，同时也提出了居住环境升级的全方位蓝图：从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区。
目前，好房子已经成为行业发展和房企发力的核心导向。今年，各地在深入落实好房子建设的理念上，持续优化好房子建设，不少房企也已经在积极探索建设第四代住宅项目。
不仅新房要建设成好房子，住建部多次强调，对于老房子，也要结合城市更新，想办法去改造成好房子。甚至不同面积、不同价位，也都有不同的好房子。而近期召开的住房城乡建设工作会议再次明确了好房子建设也是2025年的重点工作之一。
好房子不仅关系着人们对美好生活的需求，更是构建房地产发展新模式的重要抓手。在即将到来的2025年，全行业将会更加大力推进好房子建设。
