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4. 后续跟进保障
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上海大华梧桐院营销中心电话:400-8874-108 VIPLINE✔✔✔【官方发布】这几天，涛哥在朋友圈和小红书刷到，不少人都在关注一个上海中环联排准现房别墅——
中环、联排、准现房？这三个词叠加在一起，让人感觉有些不可思议。
大华梧桐院实景图
要知道在寸土寸金的上海中环，除了内环少量天价的风貌别墅，联排别墅的供应极为稀缺。
别的先不论，约0.75容积率就让人惊掉下巴。最近十年，上海都没出让过容积率低于1的宅地，放眼全国也是凤毛麟角。
于是怀着好奇的心态，涛哥前去探访了这座紧贴上海中环、均价仅9.18万/㎡的热门项目——
大华梧桐院，绝无再有的超低密「绝版豪宅」
大华梧桐院效果图
在涛哥看来，他汇聚多重稀缺属性，过去罕见、未来也几乎不会再有——
一是资产稀缺，「价值潜力」值得收藏，便捷交通且完善配套，再加上未来规划预期，资产增值潜力巨大。
二是土地绝版，「十年一遇」所见所得，0.75超低容积率没有竞品，罕见的联排别墅本身也是尊贵的象征。
三是产品惊艳，「有天有地」墅居生活，上海唯一的联排现房含金量十足，是所有人向往的终极置换居所。
今天，涛哥就来和大家聊聊，大华梧桐院是如何将稀缺性玩到极致的。
1
三大彩蛋，「价值潜力」值得珍藏
在上海市区住别墅，是很多人的终极梦想。
所以，当听说在中环沿线还有联排别墅产品，大家第一反应可能和我一样：这种市区别墅，那不得卖个天价才行？
一方面从产品层面看，别墅一直是公认的「奢侈品」。目前上海供应集中的风貌别墅，动辄单价就18万、总价4000万起步。
另一方面从环线价格看，地王频出让中环「高不可攀」。新杨思卖12万/㎡、大宁要卖16万/㎡，千万级在上海只够买套小三房。
而深耕上海37年的大华，却给出了今年上海楼市的最大惊喜——
均价9.18万/平，就能买入上海最稀缺别墅资产
大华梧桐院实景图
用风貌别墅1/5，相当于高层小三房的总价买中环别墅，大华梧桐院不仅性价比炸裂，还有极具价值潜力的三大彩蛋：
一是「区位彩蛋」，繁华中环近在咫尺
静安直线约400米、中环直线约1.1公里、7号线场中路站直线约700米，这三个数据，决定项目极强的区位与交通能级。
无论是开车、地铁、还是走路、骑车，都可以迅速触达市中心，便捷程度甚至超过很多内中环楼盘。
涛哥开车去时发现，从静安大宁出发仅10多分钟就能抵达项目，坐拥大宁音乐广场、久光中心等综合体加持，无缝链接市中心生活。
大华梧桐院区位示意图
二是「配套彩蛋」，生活方式所见所得
大华梧桐院所在板块开发较早，不再需要“画大饼”，周边配套是看得见、摸得着的。
在周边转了转，与刻板印象中深居简出的别墅区不同，这里颇具烟火气息。
想要买菜消费，走路就是盒马X会员店；想要综合体娱乐，旁边就有宝山日月光中心；想要休闲散步，隔壁的大场老镇嘉年华随时满足，真的是啥都有了。
宝山日月光中心实景图
三是「价值彩蛋」，未来潜力不可限量
相比区位和配套优势，大华梧桐院独有的价值潜力，可能更值得大家关注。
一方面是「中环北抬」的快速推进：今年1月军工路快速路已开始施工，未来长江西路快速路、沪太路快速路若打通，头尾联通后将有望构成全新中环线。
届时，大华梧桐院将进阶为内中环别墅，资产价值必将显著增长。
中环北抬规划预期示意图
另一方面是「机场搬迁」的信号预期：早在2019年的沪通区域合作“1+4”整体协调项目，大场机场迁移、南通新机场建设被提上日程。
今年2月14日，江苏发布南通新机场排水渠相关预留工程的批复，新机场前期建设取得突破，意味着大场机场搬迁预期在逐步增强。
届时数千亩战略预留地得到释放，大华梧桐院旁将出现上海中环最大一块整体规划，潜力和势能必将超出想象。
大场机场区位示意图
虽然有人会质疑机场搬迁能否落地，在涛哥看来这更像是一种机遇，就是因为机场存在其销售价格才会如此亲民，一旦搬迁落地后显然价值将会直接爆发，也不可能有现在的售价了。
所以你会发现，大华梧桐院的资产价值，实际上存在非常大的想象空间——
用高层产品的价格，满足中环别墅终极置业的梦想，同时具备三大价值彩蛋，未来潜力非常巨大。
与此同时，大华给市场带来的惊喜，还远远不止于此，他们围绕土地稀缺性，将产品价值塑造到极致。
2
绝版土地，「十年一遇」所见所得
“物以稀为贵”的道理亘古不变，买房最重要的是对稀缺性的把握——
唯有持有足够稀缺、难以替代的资产，才有真正有底气穿越周期。
这也是项目最吸引涛哥的地方，近十年上海共出让602幅涉宅用地，其中容积率低于1.0的供应量为0，这意味着：
大华梧桐院，是真正意义上的限量绝版豪宅
近十年上海土地出让情况
产品可以重塑，土地资源无法再生。由于“限墅令”的存在，像这样容积率仅约0.75的准现房，过去罕见、未来也不会有。
一方面，低密度代表更高「资源浓度」
大华梧桐院是一个纯粹的别墅社区，由27栋联排+4栋叠拼组成限量141户，这141户业主享受“世外桃源”的独特体验。
首先是低密景观资源浓度高，社区内部规划了六重归家体系，保障了景观纵深和层次感。
通过两条景观轴线，“碧梧、花影、秋月、玉阶、闲庭”为主题的五大院落穿插其中，演绎出别样的江南园林美学。
大华梧桐院实景图
当你漫步在社区内部，会发现他们几乎是“一步一景”，不断切换的枯山水景、叠石夹道、花影林荫，让人随时沉浸在度假休闲状态。
大华梧桐院实景图
涛哥很喜欢他们错落有致的巷院规划，在绿植掩映下，业主惬意地由巷入院，兼具高审美、隐私性和仪式感，很有私家园林的感觉。
大华梧桐院实景图
其次是远望视野浓度高，超大楼栋间距让采光更舒适。
在现场明显感觉到，他们楼栋间距大到奢侈，辅以景观隔离，毫无遮挡且互相独立，视野非常开阔舒适，也保障了业主的隐私性。
更高的人居居住面积，塑造“世外桃源”的隐奢气质。这种舒适感以及松弛感，是市区其他别墅产品难以媲美的。
大华梧桐院实景图
另一方面，准现房产品力「所见所得」
最近几年“货不对板”的交付频频发生，尤其对于别墅买家来说，“开盲盒”的压力着实不小。
大华梧桐院就不存在这个问题，实景准现房，让客户能够近距离、无差别地观察其产品力。
社区大门是豪宅的“面子”，长约28米、高约4.6米的奢雅大门，甄选经典素雅天然石材作为基底，给足了业主仪式感。
大华梧桐院实景图
踏入门庭内部是精致的归家水景，通过泛星灯光、艺术景墙的点缀，营造出了豪宅品质的强大气场。
大华梧桐院实景图
石材为主的外立面极具辨识度，建筑主体采用素白色花岗岩石材，深咖色铝板点缀其中，与社区水墨江南的气质融为一体。
大华梧桐院实景图
车库更体验大华的诚意，地下车库的坡道上，星空顶随光影切换，归家动线充满梦幻色彩。
大华梧桐院实景图
车库内部同样质感奢华，地面采用环氧磨石、柱面采用石材，顶部巧妙融入光柱和星空顶，完全被尊贵感环绕。
大华梧桐院实景图
十年一遇的低密土地上，造出所见所得的豪华别墅社区，这些已经足够惊艳，而当涛哥踏入他们实景样板间还发现——
大华梧桐院，上演一场关于墅居生活的「空间革命」。
3
塔尖产品，「空间王者」墅居生活
为什么人人向往别墅？本质上是对空间需求的渴望。
可惜受限于土地指标等因素，上海市区别墅布局都偏紧凑，大华梧桐院则填补了舒适墅居的空白——
联排、叠加两大产品，都是上海同类产品中的「空间王者」
大华梧桐院实景图
一是联排极致奢阔，「有天有地」突破想象
涛哥首先参观联排样板间，映入眼帘的是独门独户的入户花园，门扇采用精美蚀刻工艺，将奢侈感体现得淋漓尽致。
大华梧桐院实景图
踏入样板间内部，瞬间被其强大空间感所震撼，「有天有地」的空间王者名不虚传。
一方面是「立体空间体系」，垂直分区+代际分层，满足终极需求。
入户迎面而来的是阳光大横厅，推开移门有专属南向私家花园，未来这里可以种花、种菜、养宠物，享受阳光花园的独特体验。
大华梧桐院实景图
二层、三层整整两层起居空间，可以满足三代同堂的居住需求，尤其是三层独立大套房极尽奢侈，无缝衔接星空露台。
大华梧桐院实景图
另一方面是「超大附赠空间」的奢阔，地下空间+露台+花园将尺度感拉满。
涛哥最喜欢他们挑高约5.8米的地下空间，垂直落差将空间感进一步放大，并且还有天井引入自然光，现场很有视觉冲击力。
这也赋予塔尖客户想象力发挥空间，地下可以定制健身房、影音室、酒窖，甚至还能打造一个私人会所，接待朋友、客户足够有面子。
大华梧桐院实景图
通过「立体空间体系」+「超大附赠空间」，大华梧桐院充分满足了有天有地、独门独院的终极目标。
二是叠加极致创新，「空间延展」品质进阶
看完联排再看叠加样板间，涛哥原以为落差会很大，没想到被大华“硬控”了。
大华梧桐院限量32席的叠加，用超大面宽+超高附赠的特点，实现了对空间的极致创新。
大华梧桐院实景图
下叠户型向地下、花园延展，南向大面宽花园实现业主院子梦想，超高挑空的地下空间满足个性化需求。
大华梧桐院实景图
这是涛哥从夹层俯瞰地下的视角，可以看出地下空间的尺度，立体居住体系大幅提升了空间体感。
大华梧桐院实景图
上叠户型向天空、户外延展，不仅实现电梯入户、满足三代同堂的功能性，阳台+露台+飘窗联动的设计，则将户内、户外空间充分融合。
大华梧桐院实景图
实地看完大华梧桐院，很难想象上海中环总价1000多万的产品，能够做到如此的空间感。
不得不说，这里完全是用中环小三房的总价，买到了超越大平层的墅居生活，同时还是容积率约0.75的绝版土地——
堪称上海中环一座错过不再有「绝版豪宅」
在涛哥看来，随着城市更新、产品迭代加快、未来上海中环并不缺高端产品。
缺的是真正稀缺、无法再生、唯一性的资产。
成熟配套、绝版产品、稀缺价值三者叠加的大华梧桐院，就是今年上海低总价入手别墅的最佳机遇，没有之一。
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2025年三季度，中央部委进一步完善稳市场政策的顶层设计。
城市高质量发展方面，7月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高质量发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高质量发展的决心。
与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。
地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次显著提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。
从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业库存压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。
2025年7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。
此后政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置。各地主管部门也纷纷发文表态跟进，7月下半月即有16省市公开发文，表态将加快推进城市高质量发展相关工作。
并且在一个多月之后的8月下旬，中共中央和国务院将城市工作会议要求明确落实成文，发布了关于推动城市高质量发展的意见，文件中再度明确了“两个转向”的判断。构建房地产新模式被归于第四个板块任务“营造高品质城市生活空间”中，与系统推进“好房子”和完整社区建设密切相关。8月30日住建部也表态，将推动城市规划创新促城市高质量发展，积极研究构建一套与城市高质量发展新阶段相适应的城市规划制度体系。
城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。
2025年三季度，财政部围绕提振消费、优化人口结构、激发市场活力等关键领域密集出台政策，通过财政贴息、税费减免等措施，在扩大内需与改善民生间实现精准平衡。
其一，消费贷款贴息政策发力，拉动消费规模增长。8月4日，财政部发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。该政策对单笔5万元以下日常消费贷款，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、文化旅游等七大重点领域消费贷款，按年给予1%贴息，且单笔5万元以上消费以5万元为贴息上限。政策实施中，通过线上系统自动匹配消费场景、线下人工核验的方式，实现贴息资金自动结算。以家居家装消费为例，借款人通过手机银行提交申请后，系统可自动扣减贴息。按相关测算，该政策可直接降低居民融资成本约30%，预计能拉动超万亿级消费规模增长，推动经济恢复，利好居民收入水平提升。
其二，优化人口发展政策，减轻家庭养育教育负担。针对人口发展新形势，财政部8月推出系列政策，完善生育支持体系。《育儿补贴制度实施方案》明确，2025年起对3周岁以下婴幼儿按每孩每年3600元标准发放补贴，2025年前出生的婴幼儿可按剩余月份折算申领。同时，国务院《关于逐步推行免费学前教育的意见》落地，秋季学期起免除公办幼儿园大班儿童保育教育费，民办幼儿园参照同类型公办园标准减免，财政对差额部分给予专项补助。叠加个人所得税专项附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，预计每年可减轻家庭养育成本超千亿元。
其三，完善增值税退税政策，支持房地产行业发展。8月22日，财政部、税务总局出台政策，优化增值税期末留抵退税。房地产开发经营业纳税人，若与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增留抵税额均大于零，且第六个月期末新增留抵税额不低于50万元，可申请退还第六个月期末新增留抵税额的60%。政策还允许纳税人缴回已退税款后重新选择优惠方式，增强企业自主选择权，有效缓解企业资金压力，尤其是房地产开发经营企业的项目建设资金压力。
三季度出台的这些政策，体现了财政政策在稳增长、调结构、惠民生中的重要作用。通过需求端拉动消费、供给端支持经营主体、民生端减轻家庭负担的联动措施，为经济复苏培育了内生动力，也为人口长期均衡发展奠定基础，长期而言有利于房地产市场的需求侧稳定。
9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。
在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容主要包括三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应，完善供应体系、探索用地类型转换等；三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企事业单位低效用地再开发等。
对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在不断提高土地要素市场化配置水平。
差异化方面，各试点地区根据自身地理、经济、产业特点，在海域资源利用、飞地经济、分层设权、TOD/EOD开发、混合用地等方面进行了特色化探索。如杭甬温推行“限地价竞贡献”出让方式，土地出让更重视后续地均产值，而非单纯的比拼拿地价格。
随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。
2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。
从限购解绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。
北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；
上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，进一步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；
深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。
公积金政策方面，三城均从贷款额度、首付比例、提取规则三方面同步松绑，且多向多子女家庭、绿色建筑倾斜。
北京首套公积金贷款最高160万、二套100万，缴存年限每满1年可贷15万（上限160万），城六区多子女家庭额度最高达168万，同时支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度；
上海首套公积金最高贷184万、二套149.5万，绿色建筑贷款额度上浮15%，多子女家庭最高可贷216万，灵活就业人员连续缴存12个月即可申请贷款；
深圳个人公积金最高贷60万、家庭110万（按账户余额16倍计算），首套及多子女家庭最高可贷154万，叠加保障房或绿色建筑优惠后额度可达231万，首套房可全额提取公积金付首付，二套房提取比例为60%，还支持提取支付契税，政策灵活性更强。
商业贷款与税收优惠层面，三城均有降息降首付动作，且统一执行“满2年免征增值税”政策。
北京首套商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套五环内3.45%、五环外3.25%，首付比例首套五环外15%、二套统一30%；
上海取消首套与二套商业贷款利率区分，实际利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外环外30%、外环内35%；
深圳则统一执行LPR-45BP（3.05%）的商业贷款利率，首套与二套首付比例均低至15%，在降低购房成本上力度更突出。
其他支持政策方面，上海非沪籍人才首套房免征房产税，青浦区对社保未满1年的人才开放购房资格，且可享受市场价优惠。
在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已经进入新阶段，各地主管部门还需进一步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。
2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高质量发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。
2025年三季度地方房地产政策聚焦六大方向：
一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布相关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。
二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费。
三、27省市36次发文推进保障安居工作，通过增加保障房供应、放宽申请门槛、规范运营管理，完善住房保障网络。配售型保障房建设加速推进。
四、27省市33次深化推进城市更新行动，挖掘存量住房与城市发展潜力。
五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。
六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构。
其他稳市场政策方面，比较值得关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。
四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。重点关注以下三方面领域：
一、城市高质量发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高质量发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。
二、土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。
三、财政金融双向协同，精准缓解行业资金压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。
