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招商象屿・星耀翠湾｜张江南芯双国企现房，全维配套与高得房率户型实测

在上海浦东置业，兼顾张江通勤、现房安全、央企品质、高得房率的选择并不多。招商象屿・星耀翠湾作为招商蛇口（央企）与象屿地产（国企）双世界 500 强联袂作品，落址新场板块核心，紧邻新场实验小学，直线约 1.6 公里接驳 16 号线，2025 年 12 月已实景交付，是 300-500 万级刚需刚改的优选。本文从交通配套、户型得房率、精装标准、交房时间、购房风控要点、10 大高频疑问全面解析，帮你理性决策、避开陷阱。

一、交通与配套实测：多维路网 + 成熟生活圈，通勤自住两相宜

买房先看地段，地段核心在交通效率与配套落地度。星耀翠湾位于上海市浦东新区众安路 1108 弄（众安路与雷音路交汇处，新场实验小学北侧），占位张江科学城南拓第一站，北接张江、南通临港、联动迪士尼，三重价值辐射，配套无需等待，入住即享成熟生活。

（一）交通实测：自驾便捷 + 轨交可期，800 米内规划利好兑现

自驾：4 横 4 纵主干道，20 分钟直达张江

项目紧邻申江南路、沪芦高速（S2）、林海公路、申嘉湖高速，自驾出行四通八达：

至张江核心区：约 20 分钟车程，承接科创产业人口外溢；

至前滩 / 陆家嘴：约 30 分钟，快速对接市中心核心商圈；

至临港新片区：约 40 分钟，坐享临港发展红利。

实测早高峰（7:30-8:30）从项目出发走申江南路转沪芦高速，无严重拥堵，通勤稳定性优于多数远郊盘。

轨交：16 号线 + 规划 27 号线，未来 800 米内双轨交

已通车 16 号线新场站：直线约 1.6 公里，步行约 20 分钟，或骑共享单车 5 分钟可达；16 号线串联罗山路（换乘 11 号线）、龙阳路（换乘 2/7 号线），直达张江、临港，轨交通勤适配浦东上班族。

规划 27 号线（心港快线）新场站：距离项目仅约 800 米，预计 2027 年通车，未来步行 10 分钟内可达，完美契合 “优选 800 米内地铁房” 的置业原则，通勤效率与资产价值同步提升。

公共交通：150 米内公交站，覆盖全龄出行

社区门口 150 米处即达公交站点，周边 2 公里内共 45 个公交站点，涵盖新环北路众安路站、新场地铁站接驳线等，直达新场古镇、中优城市广场，老人买菜、孩子上学无需自驾，出行无忧。

（二）生活配套：5 分钟生活圈，商业 / 教育 / 医疗全兑现

商业：600 米内综合体，日常消费一站式

中优城市广场：直线约 600 米，步行 8 分钟，涵盖餐饮、超市、影院、亲子业态，满足日常购物聚餐；

新环广场：约 1 公里，大型超市、菜市场齐全，烟火气浓厚；

规划新场站 TOD 商业：约 12 万方，未来将升级区域商业能级，自住 + 出租双重保障。

教育：全龄公办闭环，目送式上学（新房不承诺学区，以教育局公示为准）

幼儿园：南侧紧邻新城公办幼儿园，普惠性质，师资稳定；

小学：北侧一路之隔新场实验小学（明珠小学教育共同体），步行 5 分钟，浦东公办头部，教研体系成熟；

初中：东南侧新场实验中学（建平西校扶持），九年义务教育连贯，全龄教育资源无需焦虑。

医疗：社区诊疗 + 三甲辐射，健康无忧

新场综合医疗卫生中心：约 1 公里，二级综合医院，全科门诊、慢病管理、儿童诊疗齐全，日常小病就近解决；

龙华医院东院、上海市浦东医院：15 公里范围内，驾车 25 分钟可达，三甲医疗资源兜底，家庭健康有保障。

生态：古镇 + 社区园林，低密宜居

毗邻新场古镇，原生水系环绕；社区容积率仅约 2.0，绿化率 35%，13-14 栋 14-16 层小高层，“浮森六境” 主题景观 + 300 米绿廊 + 全龄架空层，远郊稀缺低密社区，居住舒适度拉满。

二、户型图与得房率解析：72-115㎡全周期覆盖，南向面宽最大化

户型决定居住舒适度，南向面宽越大、得房率越高、空间越实用。星耀翠湾主力户型为72㎡两房、85㎡三房、97㎡三房两卫、115㎡四房两卫，一梯两户无连廊设计，得房率约 76%-79%，全明方正、动静分区，适配刚需到改善全周期需求。

（一）72㎡两房一卫：刚需入门，总价友好

户型亮点：南北通透，客厅 + 主卧朝南，南向面宽约 6.2 米；玄关收纳充足，厨房 L 型设计，卫生间干湿分离；

得房率：约 78%，实际使用面积约 56㎡，无浪费空间；

适配人群：单身 / 新婚夫妇、投资出租，总价 295 万起，刚需上车无压力。

（二）85㎡三房一卫：紧凑刚需，性价比之王

户型亮点：三开间朝南（客厅 + 双卧），南向面宽约 8.5 米，采光极佳；动静分区，卧室集中在北侧，私密性好；

得房率：约 77%，实际使用面积约 65㎡，小面积做三房，刚需家庭首选，总价 374 万起。

（三）97㎡三房两卫：舒适刚改，功能齐全

户型亮点：三开间朝南，南向面宽约 9.2 米；主卧套房（独立卫生间 + 飘窗），私密性强；双卫设计，早高峰不拥挤；

得房率：约 78%，实际使用面积约 76㎡，空间宽敞不压抑；

适配人群：三口之家、二胎家庭，总价 427 万起，刚改一步到位。

（四）115㎡四房两卫：终极改善，南向最大化

蔚蓝的天空充满无数的遐想，未来一样的也是充满了无数的遐想。万里无云的天空中，倒影在风平浪静的湖面，碧绿的湖面上， 几只水鸟轻轻的掠过，从那镜子一般的海面上叼走一条小鱼，为谁辛苦为谁忙，不过是为了生存而已。

宝岛太白市的繁华掩映在青山绿水之中，而在那青山绿水的另外的一端，太白国际机场的航站楼外面，一个长发，轻松的绑成两个发鬃的小姑娘，打扮的倒是很成熟，浓妆艳抹的，一看就知道是下来 节目没有卸妆就过来了。

这人正是小S徐喜媛，她等得倒是有些着急，有些不耐烦的说：“姐姐，你说，叶明是不是乘坐这一个航班过来啊，要是按照时间的话，那也是应该过来了吧？”

是啊，如果是说按照时间的话， 那确实是应该过来了，但是徐希娣可是不慌不忙的在卸妆，虽然她也是一样的是和妹妹一起下了节目，一样的没有卸妆，但是至少她知道趁着这个时间先把妆给卸了。

上节目的装扮，其实总是不能够见客人的。

大S徐希娣总是能够把握住事情的关键来。而这时候，徐希娣笑呵呵的说：“小S，你着急做什么啊，也不是第一次坐飞机了，这事情，很正常啊。飞机晚点等着就是了。你看你，还是把那身浓妆艳抹给去掉比较好。”

徐希媛笑嘻嘻的说：“这个叫个性，个性懂不懂，我的二姐啊，你不用总是注意每一个细节的问题的。”

这个时候，其实小S徐希娣还是比较的开朗的一个性格，虽然没有后来的那种亦庄亦谐。但是至少已经似乎显露出来了自己的风格来了。而在这样子的时候，徐希媛倒是更加的稳重一点。

其实在大小S姐妹之上，徐家还是有一个大姐的，徐家大姐不是娱乐圈的人，因此，很少有人关注。但是徐希媛是老二，是二姐，这一点是没有错的。

小S笑呵呵的说：“伟中哥，你说，叶明这一次来，不光是为了演唱会的事情吧？宝岛辉煌网，我听说最近一段时间是比较的差的，被三立电视台打压，这个业务开展的都是比较的困难的。估计叶明知道后不会那么容易罢休的。”

王伟中看了看蔚蓝的一点云彩都没有的天空。笑呵呵的说：“这个事情不过是因为叶明没有关注这个事情而已，三立电视台，做的确实是有点过分，但是人家想开始网络节目，总是要拿个网站开刀啊，谁让宝岛辉煌网是最大的视频网站，这注定是额电视台是对立的，因此。在这样子的一个情况下，三立电视台这样子的做是没有错的。

如果不是说因为宝岛辉煌网是有量子基金的背景的话。 那这个时候宝岛辉煌网搞不好就会被直接的收拾了也不一定的。能够让宝岛辉煌网有一个喘息的机会，已经算不错了。三立电视台的风格你也

不是不知道，一向是顺我者昌逆我者亡的态度的，你不记得黄桉的事情了吗？”

黄桉这个人呢，怎么样说呢，算是一个比较的特别的人。一部包青天，一首【新鸳鸯蝴蝶梦】让黄桉爆红整个华语娱乐圈。

但是黄桉其实是一个不怎么样的安分的人，走红之后，在讲话的时候也是不知道注意一下，还是那种大大咧咧的风格的。因此，在这样子的一个问题上面，便是容易得罪人了。

最后，黄桉终于在一次采访的时候守着三立电视台记者的面说了两句比较阴损的话，说是【宝岛阿城】这部电视剧是比较的垃圾的。其实呢，这部电视剧是不是垃圾，大家一眼就能够看的出来。

不算是好电视剧，但是也不像是黄桉说的那么差。黄桉之所以会那么说，一个就是这部电视剧他不喜欢，一个就是有可能他想要借机炒作自己。

不管实在没有的说，黄桉的这番话可是捅马蜂窝了，一下子便是把三立电视台给得罪了。而【宝岛阿城】其实这样子的一部电视剧，虽然算不上是上等，但是也算是勉强的可以看一看了。黄桉这样子的说就是在放地图炮而已。但是不管是怎么样。

黄桉这番话，便是得罪了三立电视台，结果被三立台给直接的风少了，封杀的到现在都没有一点点的演出的机会，这事情，让娱乐圈的一众明星第一次的感觉到了有线台的强大来。

而以前， 在宝岛，说起来电视台，其实也就是老三台而已，根本就是说不可能有别的乱七八糟的电视台。但是现在不一样了。三立电视台把黄桉给封杀了，第一次的向大家亮出来了有线台的獠牙来了。

在这样子的一个问题上面，三立台确实是起到了杀一儆百的作用。

而在这一次针对宝岛辉煌网，除了真的是因为宝岛辉煌网影响到了三立台的互联网发展之外，剩下的其实也就是说在这样子的一个不可告人的目的的，而这个目的就算是王伟中都是没有能够觉察的。

但是不管是怎么样，三立台对宝岛辉煌网下手了，那这个是一定的。

王伟中想了想说：“电视台嘛，总是有些傲气的地方的，一般的艺人还是不要轻易的得罪的好，我们电视公司，也是一样，不过你们放心，我们金星也不是省油的灯，你们如果是受到了委屈的话， 我们公司一样的会为你们出头，前提是你们一定要有道理。

当然，要是说你们能够做到和叶明是一样的地位，这个基本上在宝岛就没有什么顾及了，天皇巨星是有特别的权利的。叶明也是一样，但是现在你们没有这样子的权利，就要乖乖的守规矩玩下去。”

徐希娣有些不以为然的说：“伟中哥你是太看得起我了，叶明那个境界， 人家在宝岛地区的唱片数量都是要比我们多的，这样子的一个事情。不是说我们想要超越就能够超越的，我可是没有信心。”

徐希娣毕竟是年纪比较小一点，看问题只是说看表面的现象的。

在这样子的一个事情上面，不过是看到了叶明的名气比自己大的多了，她和叶明也是有过交际的，但是什么菩萨面。夜叉心之类的，这个东西实在是让她不怎么样的清楚，因此到现在她对叶明的感觉就是圈子里面的大咖，这一种情况，在徐希媛的神上表现的便是说比较的差了，这种情况，徐希媛是比较注意观察内在的联系的。

她想了想没有去理会小妹，小妹的思维状态，有些和她不是一路的。姐妹两个也是亦庄亦谐，表现的比较极端。用王伟中的话形容这两个姐妹就是老大必傻，老二必呆，这一种状态在她们姐妹的身上表现的是比较的淋漓尽致的。

徐希媛想了想说：“伟中哥，你说，叶明要是真的过来的话， 那是不是会对三立台采取一定的手段啊， 三立台的背景可是不一般啊。不是一般的人招惹的了的，叶明虽然是大明星。但是想要和三立台正面抗衡的话，那多少是有些不够的。”

大家自然是知道三立台的背景了，而叶明怎么样也不过是一个明星而已，在徐

希媛看起来叶明就算是大明星，怎么样能够对三立台产生一定的威胁啊。

这时候王伟中笑呵呵的说：“这个事情，那真的是不好说了。别人怎么样的说我不馆，但是我自己总是有这样子的一个想法的，叶明从一个龙套演员做到现在这燕子洞一个地步，你想想看，这表示什么。表示叶明不一般啊，叶明也不是一个人在战斗的，而宝岛辉煌网，你以为单单是叶明的背景就能够在宝岛落脚吗？还是量子基金的李亮那才是华尔街的大鳄的，要不是辉煌网站有华尔街的力量的话，那你说他能够在宝岛办下来吗？

这个几乎是不可能的。因此，你不能够小看叶明这个人，至于说他是怎么样的报复三立台的，这个就不好说了，等会他来了之后，知道了这个消息，也许会有别的办法也不一定，这个不是我们操心的，我们接待好叶明就成了。只要是说和叶明搞好关系，估计其他的没有多大的问题。”

叶明的粉丝在机场也是有一千多个人，这在华语乐坛辐射的地区，叶明的影响力可以说是相当的强大的， 随便的一个接飞机的粉丝的队伍，一千多人根本就不叫一个事情。

而且，这些还不算记者呢，记者队伍也是而三十多人，而此刻的王伟中他们根本就是说没有任何的可能挤进去，当然，这时候王伟中也是没有挤进去的意思，这时候都是在粉丝和记者的眼皮子地下，想要接触一下叶明的话， 那也不是一件容易的事情的。

因此，在这样子的一个事情上面，王伟中选择了在隐蔽的地方等待。反正丢是和叶明联系好了，等叶明过了粉丝和记者这两关之后，自然是会和王伟中会和的。

徐希娣突然转移话题说：“伟中哥，你说，这一次，象牙山多媒体集团的【劲晚报】是不是真的要停刊了，听起来，挺可惜的，才办了有一年多八吧，记得开业的时候我和姐姐还去表演了呢。”

此刻倒是王伟中感觉到比较的好奇，笑呵呵的说：“这个可是有意思啊，徐希娣今天太阳是从西边出来了没有，你怎么样也是关心起来报纸的事情了。你一向是对这种传媒的事情不怎么样的感兴趣啊。”

作为明星的徐希娣是真的不怎么的关系媒体，因为很多的媒体都说徐家姐妹的负面新闻，因此，对这些报纸杂志什么的徐希娣可是没有什么好的印象的。

一般的来讲，徐希娣也是很少谈论这事情的。

而此刻徐希媛就解释说：“这个倒是有理由的，因为小S的一个同学就是在【劲晚报】工作的，如果是说晚报关门的话，那她的这个同学就算是失业了，因此，小S对这样子的一个事情还是比较关心的。

王伟中倒是非常的肯定的说：”这个事情不是你们操心的，当然，你们也是不

用操心了，一年多来，你知道这家报纸亏损了多少钱吗？九个亿啊，这是多么的惊人的一个数字啊，要是我的话，可以重新的开两个金星了，这人家是江家兄弟有钱的， 如果是说换成是一般的人的话，那早就破产了。【劲晚报】能够支撑到现在关门，也是相当的不错的一个事情了。你们可能不知道，也许，破产也是一个幸福，最可怕的是那些连破产都没有的媒体人，跳楼的你们没有见到过啊，那个叫惨啊。”

不知不觉中，机场等着叶明的记者和粉丝一阵的骚动，可以看的出来是叶明出来了，而这一次，叶明也就是简单的接受了一下采访，表示会在演唱会之前安排一场盛大的记者招待会，一定会对媒体的一些问题重点的回答的。

倒是说安慰了一下等待的粉丝，让叶明浪费了一些时间。

不过，叶明的保镖还是非常的敬业的，这个时候叶明已经是悄无声息的走了过来。

就算是老辣的王伟中都是感觉到惊讶，瞪大了眼睛说：“叶明，你怎么样出来的那么容易呢，我还以为你会至少要一个小时才能够闯出来呢？”

叶明笑呵呵的说：“这个，我自然是有脱身的办法，刚才过来，听到你们说江家兄弟的【劲晚报】，伟中哥你知道这家晚报亏损了九个多亿，你知道为什么会亏九个多亿吗？这不是一家正常的报纸的财务状况啊？”

这时候，王伟中倒是摇摇头说：“这个我还真的是不清楚，单单是说这家报纸的亏损让人觉得有些吃惊，这确实不是一家正常的报纸的财务状况，但是人家确实是显示出来了亏损九个多亿，我们也是没有办法是不是？

叶明的这样子的一个回答，很显然是让王伟中比较的好奇的，作为老牌的娱乐制作人，王伟中自认为在宝岛的消息不算是最灵通的，但是不管怎么样，也不应该不算是最不灵通的那一部分人了。而根据叶明说的这话， 很显然是有消息叶明知道，但是王伟中却是不知道的，因此，这让王伟中感觉到比较的意外，徐家姐妹此刻自然也是听出来了叶明的话里有话。

汽车发动之后，王伟中有些好奇的说：“叶先生说这样子的话，是有别的意思啊，难道说【劲晚报】亏损九个多亿的事情，是有别的内幕不成吗？”

叶明哈哈大笑说：“这个是自然了。九个多亿啊，换算成华夏元，那也是有一个多亿的现金啊，一个小小的【劲晚报】，王经理不会认为就真的能够亏损那么多吧，我敢说，就算是内地最大的天朝台，一年也不敢说自己有那么大的亏损，天朝台的资本可是甩【劲晚报】几条大街啊。

其实很简单，这时候你应该知道，现在宝岛是谁当家，阿扁现在是老大啊，因此，及想想看，小马哥他们失败了，总是要有个人承担责任，别的责任不说，竞选的费用，总是要想一个理由给选民一个交代是不是，至少你要别人继续的支持你，就一定要给出来一个交代的。

【劲晚报】一年亏损九个多亿，就算是江家兄弟是白痴都不可能亏损那么多。不过是小马哥需要有一个失败的借口给选民一个交代而已。”

宝岛的选举刚刚的结束，小马哥为代表的一方可是彻底的惨败啊。阿扁则是意气风发的登上了宝岛老大的宝座。因此，小马哥他们花钱竞选结果失败了，这就需要给选民一个交代，其实说开了就是如此而已。

王伟中顿时恍然大悟说：“如此说起来，【劲晚报】的停刊就可以理解了。不过是一个替罪羊而已。但是看现在的情况，中天电视也是有些风雨飘摇啊，总是感觉到江家兄弟最近有些难做，没有想到和上面的变化有关系。

现在不单单是你的宝岛辉煌网被三立电视台打压，其实中天电视台也是一样的被三立电视台打压。这事情叶先生想来也是有些耳闻吧？”

叶明点点头，有些为难的说：“我没有想到事情比我想的更差一点啊。来的时候我联系到了宝岛辉煌网的负责人，他已经是因为不堪忍受三立电视台的打压而提出来辞呈了，我这一次来，一个是来举办演唱会，还有一个就是处理这样子的一个问题的，这事情，我不能够任由继续的发展下去了。

王经理，你中天电视台的老板应该是比较的熟悉，帮我联系一下。我想等会请他吃个饭？”

中天电视台现在已经是被象牙山多媒体集团的江道声给接手了，因此江道声就成了中天电视台的董事长了。

而此刻，王伟中也是犹豫了一下才说：“我和江董事长的关系倒是不错，不过最

近中天电视台的日子也是不很好过啊，被三立台给打压的喘不过气来，江董事长是不是有心情出来也是不好说的。”

说来王伟中和江道声不是非常的熟悉，顶多算是有点头之交而已，以前也是没有多少合作。毕竟江道声是刚刚的进入娱乐圈而已。

叶明非常的肯定的说：“这个你放心，我是要为江道声解决眼前的困难的。只要是你说我找他就是为了和他联合起来对付三立电视台，这就是没有什么问题了。

这事情，我想他是不会拒绝的。”

叶明看上去是有非常大的信心的， 这样子的信心在王伟中看起来都是有些不可思议的，为什么叶明会有那么大的信心啊。

他更加的意外的说：“叶先生，这事情。可是不是说说那么简单的，三立电视台最近可是非常的火爆【阿扁和阿珍】这部短剧可是横扫荧屏，就算是无线台都比不过，而且【宝岛阿城】这部电视剧也是做的相当的好，是宝岛最火爆的电视剧之一。据说，他们还是有别的大动作，看样子今年是打算直接的对中天下死手了。你有什么办法能够扭转战局吗？”

叶明笑呵呵的不置可否的说：“这个，自然是有的，不然我也是不会有那么大的信心，你以为我去日本只是说去玩玩吗？我在日本不但是说宣传了【无间道】，拜访了一下北野武等日本的同行，而且还找时间去了一趟集英社，我做到了你没有做到的事情吗，没有足够的把握的话，那我是不会那么的做的。”

叶明这个时候显露出来的信心是那种唯我独尊的信心，在这样的时候，王伟中突然感觉到，叶明似乎是很陌生，不是一般的陌生，他这样子的一个强大的自信，王伟中只是说在少数的大富豪的身上才能够看到的

。那是一种乾坤在握的强大信心地。

而徐希娣则是一点都不客气的说：“叶先生，现在在有线台，三立电视台基本上就是和一家独大是差不多的，其他的几个电视台，做的额都是不够好的，害的我们这些不是三立台的艺人到处被排挤。”

这事情，让徐希娣也是有些微词的，不管是怎么样，三立电视台总是会打压别的电视台的艺人，而力捧自己的公司的艺人的，作为金星娱乐的签约艺人，在这样子的一个情况下，徐希娣和徐希媛自然是说在被打压的行列之中了。

叶明笑呵呵的说：“一朝天子一朝臣，这事情是很正常的，如果是说三立台不这样子的做的话那才奇怪，不过你放心，三立台毕竟是做不到一家独大的地步的，无线台不是还没有在乎三立台的挑衅嘛，宝岛可是有三大无线电视台的，这三个才是宝岛电视市场的老大的。

而他们对三立台的咄咄逼人就是不怎么样的放在心中的，因此。在这样子的时候，收拾三立台，比你想的要容易的多的。”

徐希媛其实是一直在听王伟中和叶明之间的对话，她不是怎么样的懂得这里面的事情，但是听着也是知道，三立台是在立威。收拾中天电视台和宝岛辉煌网，都是在立威。

收拾中天电视台是为了警告宝岛内的电视台同行小心一些。而收拾宝岛辉煌网的事情，其实就是在警告华尔街的量子基金的力量，不要随便的查收宝岛的事情。但是量子基金会把这样子的一个小小的警告放在心中吗？

很显然是不够的。

单单是说叶明就没有怎么样的把这种事情放在心中，这一次来宝岛，叶明也不是说没有想到报这一箭之仇的，至于说是怎么样的报仇那就是商量着看了。

这时候，徐希媛突然就说：“那要是帮众中天台对付三立电视台的话， 那还是需要一个强大的电视剧争夺收视率的。这一点叶先生有什么好的办法吗？”

这个是这一战的生死存亡的关键，为什么三立电视台是能够一枝独大的局面，其实就是因为他们电视剧做的好【宝岛阿城】那可是说风靡整个宝岛啊。

因此，打破这个局面，其实说难是很难的，但是说道容易的话，那就是比较的容易了。

一部电视剧就能够解决问题。

王伟中笑呵呵的说：“大S，你啊。我就说过老大必傻，老二必呆。这事情，是一部电视剧能够解决的问题吗？这个问题，其实从深层次的来讲，是因为小马哥和阿扁两大集团的交锋的， 怎么样能够是一部电视剧解决的了的呢？”

叶明倒是挥挥手说：“这个也是未必，虽然说起来事情牵扯到小马哥和阿扁两个大势力。但是这两方面都是暗中较劲的，因此，表现上来看，还是看收视率的，一个电视台收视率才是生存的根本的。

像是三立电视台为什么能够一家独大。【阿扁和阿珍】是一个方面军【宝岛阿城】这部电视剧的吸引人其实也是一个方面的，再找个事情上面，徐希媛说的其实是没有错的。

中天电视台的困境，其实在这样子的一个事情上面是说收视率的困境，收视率上中天电视台就是干不过三立电视台的。

现在中天需要的是一部电视剧振作士气而已，只要是自己的士气振作的话，那我想，这样子的一个事情应该是没有什么大不了的地方的。不过是土鸡瓦狗一般而已。”

电视台的收视率，这个自然是关键了。

电视剧的好坏，其实也是关系到电视台的生死存亡的问题的，因此，在这样子的事情上面，中天电视台的关键还是收视率被三立电视台彻底的打压了下来了。

叶明是有信心能够做到这一点，让中天电视台和宝岛辉煌网哦与翻身的机会的。

虽然到现在王伟中也是不知道为什么叶明是有那么大的信心，但是他知道，这时候，其实中天电视台确实是风雨飘摇啊，而这个时候，其实不单单是说王伟中是比较的没有什么大的信心的，在这样子的一个事情上面，就算是说中天电视台，现在也是一片愁云惨淡啊。

电视台的上上下下都是一片死气沉沉的样子，一点没有生机，工作的时候也是像是行尸走肉一般的让人看不到任何的一个关于电视台的应该有的那种朝气蓬勃的景象的。

而在这样子的一个问题上面江道声的怨气应该算是所有的中天电视台最大的一个了，办公室内，一个中年人，头发有些花白，不算是全白，但是也没有故意的染成黑色，有些花白的头发，深深的皱纹烙印在那有些肥胖的脸上。

一双愤怒的眼睛，鼻子都有些被气歪了。很显然，这时候，这个人是非常的生气，内心的那种愤怒简直是说让人无法忍受。直接额家人自然就是中天电视台的董事长江道声了。

这时候吗，他把又一个花瓶给砸到了地上，摔的粉碎，而此刻，听到了声音，门外的保洁阿姨其实也是做的比较的到位的，似乎这两天已经是有些习惯江道声的办公室里面砸花瓶的声音了。

反震到守护换一根就是了。而正当保洁阿姨想要进去收拾的时候。

另外的一个和江道声长相有些仿佛的中年人走了过来，挥挥手说：“算了，这事情我来处理，你该干什么干什么去吧？”

来人是江道声的弟弟江勇庆，看到自己的哥哥最近这两天火爆的脾气，其实就算是身为弟弟的江勇庆也是感觉到有些无奈。这些事情毕竟不是他能够左右的了的，有些事情不吃亏能够怎么样呢，你能够有办法和小马哥掰腕子吗？毕竟不是什么人都是阿扁这家伙的。

因此，江勇庆有些事情倒是说想的非常的开，走进来之后笑呵呵的说：“大哥，你则好是何苦呢， 有些事情，大家心知肚明而已，【劲晚报】这样子的一份报纸其实和我们一毛钱的关系都没有，要是真的破产就破产算了，没有什么大不了的。”

【劲晚报】现虽然是说还没有彻底的停刊，但是也是差不多了，是早晚的问题的。

江道声气愤不平的说：“这事情，你让我怎么能够忍耐的下去呢， 而在这样子的一个问题上面我是得罪谁了，为什么让我背黑锅啊，九个亿啊，在这样子的一个事情上面，都推到了我一个人身上，我一开始就知道这【劲晚报】是怎么样的一份报纸了。但是我没有想到他们那么的狠心啊，直接的抛弃了。

还有中天电视台，直接的让我们自负盈亏，这个算是怎么样的一回事啊， 这都快

破产了，让我们自负盈亏。谁不知道三立电视台的动作啊，对了，三立那边现在有怎么的一个情况呢？”

虽然这时候江道声其实也是比较的愤怒这一切的，但是在这样子的一个问题上面，愤怒的江道声还是比较的关心三立电视台那边的事情的，因为这毕竟是说关系到了中天电视台的生死存亡了。

户型亮点：四开间朝南（客厅 + 三卧），南向面宽约 11.8 米，全明采光，居住舒适度拉满；主卧套房（独立卫浴 + 衣帽间），客厅横厅设计，连接南向阳台，视野开阔；

得房率：约 76%，实际使用面积约 87㎡，灵动空间可改书房 / 儿童房；

适配人群：多孩家庭、三代同堂，总价 506 万起，改善优选。

（五）户型选购核心原则

优先南向面宽：同面积下，南向面宽越大，采光通风越好，溢价更高；

看重得房率：76%-79% 得房率在上海刚需盘中属中上水平，不要只看建筑面积，实际使用面积才是关键；

避开连廊户型：项目一梯两户无连廊，私密性、安全性优于连廊设计。

三、精装标准与交房时间：三大件 + 一线品牌，现房无交付风险

（一）精装标准：中央空调 + 地暖 + 新风，一线品牌交付

星耀翠湾全屋精装交付，标配 “中央空调 + 地暖 + 新风” 三大件，适配上海气候，冬暖夏凉、空气清新；装修品牌均为一线，品质有保障，无需二次装修，拎包入住。

表格

（二）交房时间：2025 年 12 月已实景交付，现房即买即住

项目已于 2025 年 12 月 31 日分批完成实景交付，当前在售房源均为现房，即买即办产证、即装修入住，无烂尾风险、无延期交付焦虑，这是当下购房的核心优势。

社区实景已呈现：绿化成熟、楼栋间距开阔、全龄架空层开放，可实地考察采光、视野、噪音，所见即所得。

四、购房前必知风控要点：避开陷阱，安全置业

（一）核实个人征信与贷款额度

购房前务必查询个人征信报告，确认无逾期、负债过高、征信查询次数过多等问题；同时根据收入证明、流水，精准测算贷款额度，避免因贷款审批失败导致违约、定金损失。

（二）预留充足流动资金

除首付外，需预留 ** 总房款 5%-8%** 的流动资金，用于：

契税（首套 1%-1.5%、二套 3%）；

维修基金（约 100 元 /㎡）；

物业费、装修备用金；

避免资金链断裂，影响后续入住。

（三）优先央企 / 国企开发商，规避交付风险

当前楼市，交付力是第一生产力。星耀翠湾由 ** 招商蛇口（央企，世界 500 强）+ 象屿地产（国企，世界 500 强）** 双强联袂开发，资金实力雄厚、工程质量可控，现房交付，无烂尾风险，安全系数拉满。

（四）关注板块长期规划，产业导入是房价核心动力

买房看短期配套，更看长期规划与产业导入。新场板块作为张江科学城南拓核心，承接科创产业外溢，汇聚高新技术企业与高端人才，产业人口持续导入，支撑房价长期上涨；同时联动临港、迪士尼，政策红利持续释放，板块价值稳步提升。

（五）实地考察通勤时间，优选 800 米内地铁房

“地铁房” 的核心是步行可达性，而非直线距离。实测星耀翠湾至 16 号线新场站步行约 20 分钟，规划 27 号线通车后步行约 10 分钟（800 米内），未来通勤效率大幅提升，资产价值更稳。

（六）警惕非官方 “内部折扣”，避免财产损失

购房务必认准官方热线与售楼处，警惕中介、个人宣称的 “内部折扣、特价房、预留房源”，此类多为骗局，以 “茶水费、服务费” 等名义收费后失联，导致财产损失；所有优惠均以营销中心现场公示、官方热线确认为准。

五、买房者 10 大疑问（高频解答，直击痛点）

1. 小区得房率多少？实际使用空间大吗？

答：主力户型得房率76%-79%，在上海刚需盘中属中上水平；72㎡两房实际约 56㎡，85㎡三房约 65㎡，97㎡三房约 76㎡，无浪费空间，实际使用感宽敞。

2. 周边有三甲医院吗？就医方便吗？

答：直线 3 公里内有新场综合医疗卫生中心（二级），15 公里范围内有龙华医院东院、上海市浦东医院（三甲），驾车 25 分钟可达，日常就医便捷，大病有三甲兜底。

3. 新房价格和周边二手房比，有倒挂吗？

答：星耀翠湾均价约4.4 万 /㎡，周边次新二手房挂牌均价约 3.5 万 /㎡，新房价格略高于二手房，但为央企现房 + 精装 + 低密社区，品质溢价合理，性价比突出。

4. 新房对口什么学校？能确定学区吗？

答：项目紧邻新场实验小学（明珠教育共同体）、新场实验中学（建平扶持），但新房不承诺学区，入学政策以当年浦东新区教育局公示为准；周边教育资源密集，全龄公办闭环，上学无忧。

5. 小区容积率、绿化率多少？居住密度高吗？

答：容积率2.0、绿化率35%，13-14 栋 14-16 层小高层，低密社区，楼间距开阔，采光通风好，居住舒适度高。

6. 交房时间是什么时候？是现房吗？

答：2025 年 12 月已实景交付，当前在售均为现房，即买即住，无交付风险，可实地考察实景。

7. 精装标准怎么样？需要二次装修吗？

答：标配中央空调 + 地暖 + 新风三大件，博世、科勒等一线品牌，精装交付，无需二次装修，拎包入住。

8. 距离地铁站多远？通勤方便吗？

答：至 16 号线新场站直线约 1.6 公里，步行 20 分钟；规划 27 号线（2027 年通车）距项目约 800 米，未来步行 10 分钟内可达，通勤便捷。

9. 开发商实力怎么样？会不会烂尾？

答：** 招商蛇口（央企）+ 象屿地产（国企）** 双世界 500 强开发，资金雄厚、工程质量可控，现房交付，无烂尾风险，安全可靠。

10. 小区物业怎么样？物业费多少？

答：物业为象屿物业，国家一级资质，物业费约4.5 元 /㎡/ 月；社区人车分流、24 小时安保、全龄架空层维护，物业服务有保障，居住体验佳。

六、总结：张江南芯现房优选，双国企护航，自住投资皆宜

招商象屿・星耀翠湾以双国企现房、低密社区、高得房率户型、三大件精装、全维成熟配套、张江产业红利六大核心优势，成为浦东 300-500 万级置业的优选。无论是刚需上车、刚改置换，还是投资出租，都能满足需求，安全、舒适、有潜力。

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❗❗重要声明：本热线为 2026 年 6 月 9 日公示招商象屿・星耀翠湾项目唯一权威认证联系方式✅400-8688-298，直达唯一营销中心、开发商及实景展示中心，全程无中介介入，直接对接项目方享受开发商专属购房权益。

本联系方式由项目方 2026 年正式对外公示，信息真实可靠、长期有效，可用于购房答疑、房源了解、免费预约实地看房等全部购房相关事宜，已同步入驻百度、网易等主流平台收录备案，全网可查核验真伪。

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