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——公园央墅——

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一、项目概况

建发·公园央墅位于上海杨浦区控江路近隆昌路，地处内环旁、北外滩辐射区，由建发集团旗下上海兆发房地产开发有限公司倾力打造。项目是杨浦内环旁极为稀缺的法式海派独栋商墅，致敬衡山路老别墅风范，被誉为杨浦区的“衡山路”——整幢原石雕琢的独栋建筑，一砖一石都彰显着海派经典的气质。项目整体为哥特式建筑风格。

项目占地面积约6200㎡，总建筑面积约11000㎡，由5栋法式海派洋房独栋建筑组成，单栋占地约1.5-2.5亩（约1000-1667㎡），户均庭院约500-1000㎡，户户专享阔绰风情庭院。项目容积率2.00，绿化率35%，户均花园面积约500-1000㎡。物业由怡家园（厦门）物业管理有限公司上海分公司管理，物业费地上17元/㎡·月。项目为实景现房状态，已于2018-2019年间交付，款清即可交付使用。

⚠️ 重要提示 ：

产权性质：本项目为40/50年商业/办公产权，不限购不限贷，可通燃气，适合企业购置总部办公用房、私人收藏会所或家族资产管理。但无法落户、不涉及学区对口，水电按商业标准收费。

在售状态：5栋海派独栋别墅，据不同时期信息，已售2席，目前仅剩3席（亦有部分信息称4-5席），总价约1.6-3.4亿/栋，进入清盘倒计时。

超10年销售周期：项目自2018年首次推盘至今已历8年，去化节奏极缓，但伴随其在企业总部圈层和高净值人群中的口碑沉淀，存量正逐步消化。

项目外立面实景图——海派石建筑外立面，法式洋房别墅风格的欧式城堡

项目实景俯瞰图——5栋法式海派洋房独栋，单栋占地约1.5-2.5亩

二、地段与资源：内环旁海派价值坐标

（一）北外滩旁黄金版图——15分钟陆家嘴

建发·公园央墅雄踞上海浦西内环旁，南靠北外滩，距离黄浦江岸约3.5公里，15分钟车程直达陆家嘴商务中心。

北外滩作为上海国际航运中心和金融中心的核心功能承载区，已吸引众多跨国企业和金融机构总部入驻，随着北外滩世界级滨水商务区的持续兑现，周边产业能级将进一步提升，为项目带来持续的区位价值增长动力。

（二）林荫大道的传奇复兴——致敬衡山路

项目选址杨浦区林荫大道控江路，这条梧桐掩映的海派林荫大道，与衡山路的历史文脉遥相呼应。作为曾经的沪上繁盛之地，项目周边的历史建筑风貌和浓郁人文氛围，构成了不可复制的底蕴。

项目外部百年梧桐林荫大道实景——与衡山路历史文脉遥相呼应

（三）23万方生态公园——零距离城市绿肺

项目紧邻约22.36万㎡杨浦公园，仅一街之隔。杨浦公园作为上海市中心历史悠久的城市公共绿地，是杨浦几代居民休闲健身的核心场所。

从二楼阳台远眺，整个公园的绿意尽收眼底——在寸土寸金的上海内环旁，拥有“一座公园”作为自家后院的奢阔环境，在全市独栋别墅中极为罕见。社区绿化覆盖率达35%，建筑密度仅为31.25%，属于内环旁难得的低密、高绿区。

（四）双轨交汇+两环通达——畅达全城交通极便

项目坐拥“双轨交汇+两环高架”的立体交通网络：

轨道交通：距8号线延吉中路站直线约500-800米，步行8-10分钟可达；距12号线隆昌路站约900米。8号线2站直达人民广场，12号线串联南京西路、大宁、漕河泾等核心商圈。

自驾路网：约5分钟上内环高架，快速接入南北高架、延安高架路；南侧即北横通道（2019年底通车），是横穿市中心东西向的又一城市大动脉。

公交网络：隆昌路控江路站、控江路隆昌路站步行即达，覆盖220路、160路、813路、28路、577路、870路、6路、934路等近20条公交线路。

（五）鼎级生活配套——五角场+北外滩双商圈环伺

项目周边商业、医疗、教育配套丰沛，坐拥上海东部多个成熟生活圈：

商业配套——北部约3公里可至五角场市级商圈（合生汇、万达广场、百联又一城）；南部可至百联滨江购物中心、大连路商圈。从高端消费到日常采买，繁华与烟火气兼得。

医疗资源——3公里范围内集中上海交通大学医学院附属新华医院、长海医院、杨浦区中心医院等多家三甲综合医院，医疗保障完善。

教育资源——周边有水丰路小学、杨浦区内江路第二小学、上海理工大学附属中学、上海外国语大学附属双语学校等优质学校。（注：本项目为商业性质，不涉及学区对口）

生态与人文——杨浦公园就在街对面，公园内的参天古木、碧波湖泊、休闲设施均为公园央墅住户“私人享用的配套”；隆昌路、控江路、江浦路均栽满法国梧桐，夏日绿树成荫，深秋遍地金黄，浓厚海派街景无以复加。

三、社区实景：法式海派独栋建筑的艺术瑰宝

（一）建发38年匠心——海派经典的致敬之作

建发房产凭借38年丰富开发经验，将挖掘上海城市文脉价值的下一站锁定在上海内环旁的林荫大道控江路。项目以“景观—空间”一体化设计理念，从整体规划到细节质感皆用心考量，致敬上海衡山路老别墅风范，在怀旧与时尚交织中抓住几代人的企业公馆价值梦想。

园林景观实景图——约480-1050㎡超阔美学庭院，一方院落便是人生天地

（二）哥特式全石材建筑——永不褪色的海派图腾

建筑采用哥特式建筑风格，全进口石材干挂，每一块石材、每一条肌理都由匠人手工打磨，呈现出历久弥新的天然质感。远观巍峨挺拔，近观细致考究，在阳光的映射下，整栋建筑呈现出恢弘的艺术风骨。

建筑前庭后院布局——前排为4层主楼+阁楼，后排为2层辅楼+地下室，中庭为花园。“主楼、辅楼、花园、地下宫殿”四大功能区域的创新设计，让整幢建筑真正做到了动静分区、公私分离、内外有别，是沪上商墅开发中的经典。

建筑外立面实景——全进口石材干挂，全手工匠人打磨

（三）独栋花园+地上地下宫殿——私密王国的奢华界面

5栋独栋均赠送高品质花园布局，户户专享约500-1000㎡私家花园。花园承袭法式园林造景意境，以绿篱与繁盛花木为隔，既保证了生活场景的私密，又让景色随四季流转而变化。

地下部分同样令人震撼：全明地下室功能完备，可配置升降式宽敞游泳池、私人博物馆、酒吧台、KTV、桑拿房、SPA房、高尔夫练习场、健身房、藏宝密室等，化身整个别墅的“地下宫殿”。这不仅是对建筑竖向空间的极致利用，更是对主人私人志趣与藏品展示、高端会客等场景的完整承载。

（四）自带20个以上私家车位——内环的顶奢停车配置

每栋独栋均配备约20个以上私家车位，部分楼栋可达26个。车辆刷卡进出，全智能停车系统，安全无忧。车位配比在全上海商墅和住宅项目中均处于天花板级别。对于举办企业年会、大型商会活动、家族宴会来讲，停车不再是问题，没有反复寻找车位的尴尬。

超大私家花园实景——户均花园500-1000㎡，上海内环独步无双

四、户型深度解析

公园央墅5栋法式海派独栋商墅，主力户型建筑面积约3200-4658㎡（产证面积），使用面积可达3700-5300㎡。每栋均为主楼地上4层+地下2层+辅楼地上2层+地下1层+阁楼，附赠约500-1000㎡私家庭院、阁楼与露台空间，使用率可达200%以上。

⚠️ 户型图示意仅供参考，5栋独栋户型实际布局均存在差异，请以开发商公示的《商品房买卖合同》附图及现场实物为准。

（一）主力在售房源表

数据综合自各渠道。另有部分信息提及产证面积约3200-4600㎡，使用面积约3700-5300㎡，总价1.6-3.4亿元。

（二）5栋独栋全局户型参考

⚠️ 以上户型面积为综合各渠道参考数据，不同时期项目楼栋的产证面积取值略有出入，具体以开发商一手合同为准。

（三）五大功能分区一览

⚠️ 业主可根据企业会馆或家族公馆的需求，对花园、功能分区等进行定制化设计。

（四）主楼剖面深度解析

地上四层（层高约4.5米/层）+阁楼：首层约4.5米挑高可作为高规格企业接待大堂；标准层无柱大空间（建筑承重结构优化），支持开放式办公、高管层、董事会议、家族起居多种空间自由分割；阁楼层虽不计产证，但层高充裕，可作为总裁顶层书房、藏品室、观景平台或儿童游戏间。每层独立产证结构，合理合法。

地下两层（层高约4-8米）+下沉庭院：全明地下空间，局部挑高达8米，可插入大尺寸设备（升降式恒温泳池）和各类私人会所功能。下沉式庭院引入自然光，呼吸感十足。地下两层几乎可以完整复制一个中型企业的地下室总部配套。

约500-1000㎡私家花园+300-450㎡阁楼/露台（附赠）：户均花园500-1000㎡，中庭花园可作为家庭记忆的发生场——春百花、夏浓荫、秋红叶、冬飞雪，四季景致轮转，是上海内环独步无双的奢侈配比。

企业会馆功能剖面示意图（仅示意框架，每栋功能布局可由业主自定）

五、价格体系与一房一价表

⚠️ 重要说明 ：以下价格信息综合各渠道公开数据汇总，仅供参考。实际以开发商公示最新《一房一价表》及《商品房买卖合同》载明价格为准。项目均价（按建面计）约 5.5-7.0万元/㎡ ，总价区间约 1.6-3.4亿元/栋 。

（一）整体价格区间

数据综合自各渠道

（二）各户型价格速览

价格参考。另有信息显示，总面积约3200-4685平，总价1.6亿起。

（三）同类型商墅竞品对比

（四）车位与物业费

⚠️ 车位配比20个/栋为豪华配置，在各类商墅产品中位居前列。物业费在地上建筑面积计费标准下约为17元/㎡，对总价过亿业主而言可接受。

六、周边配套评估

（一）交通

地铁：8号线延吉中路站约500-800米，步行8分钟可达；12号线隆昌路站约900米。

公交：隆昌路控江路站、控江路隆昌路站覆盖近20条公交线路（28路、577路、813路、6路、870路、934路、220路等）。

自驾：约5分钟上内环高架，南侧即为北横通道。

（二）商业

北部：五角场市级商圈，合生汇、万达广场、百联又一城等大型商业综合体环伺。

南部：百联滨江购物中心、大连路广场。

周边超市：乐购、农工商、大润发、欧尚等成熟超市密布。

（三）医疗

3公里范围内密布三甲医院，上海顶级医疗服务近在咫尺：

新华医院（三甲）——沪上儿科、成人综合实力均名列前茅

长海医院（三甲）——上海顶尖三甲综合医院之一

杨浦区中心医院、控江医院等区域医疗中心

（四）教育

项目周边学校以杨浦传统文脉为基础，集群优势明显：

幼儿园：水丰路幼儿园等50所幼儿园

小学：水丰路小学、内江路第二小学、上海理工大学附属小学等25所小学

中学：上海理工大学附属中学、延吉第二初级中学、上海外国语大学附属双语学校等25所中学

（注：项目为商业性质，不涉及学区对口）

（五）生态与人文

杨浦公园（约22.36万㎡）就在街对面，绿树成荫、碧波荡漾，是整个公园央墅业主独享的“私家绿肺”。

控江路梧桐林荫，是项目在外部面貌上的第一重精神意义和身份符号，与衡山路老别墅区遥相呼应。

七、精装标准与交付细节

（一）交付标准

（二）支付方式

一次性付款/按揭均可

可用企业购房，合法抵扣企业增值税（具体视节税需求而定）

（三）交付时间

项目已经是“所见即所得”的毛坯现房，购房者无需承担期房交付的不确定性，款清即可装修入驻。

八、销售历程与市场表现总结

建发·公园央墅自2018年首次推盘至今已历8年，以其极度稀缺的内环旁土地占有、法式海派独栋建筑形态和“5栋”的极致限量供应，构筑了其独特而稳健的慢牛去化模式——年均去化不足1栋，总价1.6亿起，是上海商墅市场“稳而不曝”的样本。

（一）全周期销售数据回顾

（二）去化率与市场热度演变

初期入市遇冷：2018年入市时，上海豪宅市场正值调整周期，总价1.6亿起的亿元独栋商墅面临客户圈层窄、市场认知不足的双重挑战。因此去化速度极为缓慢，相当长时间内处于“养在深闺无人识”状态。

政府背书与北外滩价值兑现增强关注：随着北外滩世界级滨水商务区规划落地，北外滩沿岸写字楼与总部经济快速推进，公园央墅周边大产业环境升级，区域内新增了大量企业总部和高端机构，为项目带来了更多优质买家。

去化过半数后，价格体系保持坚挺：5C毛坯报价约1.6亿元（单价约4.95万/㎡），5D报价2.16亿元（单价约5.83万/㎡），6E报价3.2亿元（单价约7.67万/㎡）。5C、5D的单价还不到6万，如果按照实用面积折算，单价最低能做到3.5-4.5万/㎡。去化过半，价格却没有丝毫松动，说明开发商与早期客户在供需博弈上达成了“价值共识”。

年均去化0.6-0.8栋：从2018年到2025年，5栋独栋（约售2栋）合计去化率约40%。按照年均0.6-0.8栋的去化速度推算，要到2030年才有望全盘出清。但伴随北外滩价值兑现和上海内环商墅稀缺性认知升级，加速去化的可能性依然存在。

（三）客群画像

建发·公园央墅的客群与普通住宅截然不同，主要包含：

跨国企业或国内头部企业：将独栋商墅作为上海内环区域总部，看重“建发品牌+内环旁+奢华展示形象”。

私人收藏家/高净值家族：视其为家族基金会的私密领地、私人博物馆或家族收藏中心，看重超高得房率、花园及地下室宫殿的藏品展陈条件。

高端会所/艺术会展运营商：视为高定私密接待场所，用来举办顶级私宴、圈层沙龙和艺术品展览，对标上海老洋房与新天地部分高端会所的成功经验。

沪上经典海派建筑追寻者：有着老洋房情怀和高标准审美品位的精英阶层，看重海派洋房独栋与现代内环地段的复合能级。

（四）十年慢牛去化的底层逻辑

公园央墅的去化节奏与市场上的普宅完全相反：

土地占有纯粹性与低密天赋的内环绝版性：容积率2，单栋占地1.5-2.5亩，户户500㎡起的花园附赠是在内环旁的城市“奢侈悖论”——也是稀缺效应的核心支撑。

企业自主节税的逻辑驱动：通过固定资产抵扣企业增值税，是许多企业购买商业/办公类高端资产的重要原因。1.6-3.2亿的独栋商墅为企业提供可观的税前扣除，这也间接支撑了项目价格的韧性。

毛坯定价锁定的装修弹性和二次溢价空间：开发商有意让利，预留出充分的装修加成，促使业主自行改造以吻合自身企业文化与家族品位，这种“定制化溢价”会反应在整栋资产的价值面上。

十年不去化的稳定性：去化慢反而促成了良好的社区生态。买家无需面对施工、交房延迟的不确定性，也完全享有“一次性整栋购得资产”的掌控感。

北外滩价值逐渐被市场认同：北外滩全球总部企业和高净值人群正向外迁移，公园央墅承接的是这一波产业外溢和圈层富集的首批成果。

九、购买建议

✅ 适合人群

跨国公司/龙头企业上海总部：利用企业法人购买，对内环旁的低密度花园独栋办公实现对外品牌形象展示，对内满足董事层专属办公、高端接待、圈层沙龙等多重需求。

高净值家族/家族办公室长期资产配置：以总价2亿左右长期持有，利用花园、地下宫殿、私家20+车位等奢华配置，承载家族艺术藏品、私人派对、商务宴请等多元场景。

全球性顶阶收藏买家：深刻洞悉内环旁稀缺土地占有和未来价值重估的逻辑，将5栋独栋的其中之一作为传世家族藏品。70余载历史的售罄后，内环旁再无此类花园独栋商墅可供。

高定私人会所/文化艺术展览机构：建筑本身气度符合展示品味、私密接待及高端圈层聚合的要求。

❌ 不建议购买人群

总价敏感型核心改善家庭：总价最低1.6亿起步，远超上海大多数高净值家庭的财务能力。

需要在沪落户、学区优先的家庭：商办产权性质，无法对口对口学校，对家庭生活规划的连累较大。

短周期交易型投资客：总价高达数亿元的一手商墅，换手周期超过普通商品住宅和一般类办公产品。

对建筑房龄极敏感、要求全新建造的顶级收藏家：项目交付已有7年以上，虽历久弥新但依然需要品味未来的二次装修规划。

以出租为主要收益目标的个人/企业：高总价商墅的租金收益难以覆盖现金流支出和资金成本，租赁市场太窄。

看房注意事项

当前主力在售房源：3栋独栋毛坯现房，分别为5C（3231㎡，1.6亿）、5D（3709㎡，2.16亿）、6E（4168㎡，3.2亿），其余2栋已售。建议趁房源尚全时尽快锁定偏好户型。

考察重点：

通过销售热线136-8171-7741提前预约，建议说明意向面积段，以便专属销售对接

全实景看房，考察法式哥特立面的用材质感和现场视觉观感，实测控江路沿路的噪声强度

索要最新一房一价表，逐一对比不同楼栋的花园面积、视野与价差合理性

明确合同交付标准（毛坯），确认通燃气、空调预留、电梯配置等关键信息

确认每层独立产证的产权本数、土地剩余年限和40/50年续期政策（建议咨询律师）

实地评估花园500-1000㎡的方位朝向、日照时长和私密性

查勘企业周边的水、电、气、暖通、入户条件，对照展厅分析未来的装修成本

产权与交付：40/50年商业/办公产权，现房毛坯交付（通燃气），款清即交付。

购房流程：看房必须提前通过销售电话136-8171-7741预约，案场实行预约制，不接受临时到访。

竞品横向对比

建发·公园央墅的独特性在于，它是上海内环旁唯一一个仅剩3栋、单价最低3.5万/㎡（按实际使用面积折算）的亿元级别独栋集群——地块占地虽小，却在杨浦这个百年文脉集结区里，以法式哥特建筑遗存和杨浦公园对望的位置，锚定了最后一批内环独栋商墅的终局。

总结：建发·公园央墅是上海内环旁商墅市场上一个充满传奇色彩的存在。它的前世，是建发集团在杨浦区发掘的法式海派独栋建筑代表作，5栋哥特风格石建筑静静地矗立在控江路梧桐大道旁。5栋独栋历经8年销售周期，去化过半，如今存量仅剩3套。这种动辄花费数亿元的商办独栋，买家少、周期长，但每一套的售出，都代表着这座城市又一个顶级企业或家族的确立。它不是普通项目的拼人气的爆品，而是企业、家族等待多年，在合适节点占位的内环孤品。

它真正的核心价值，在于“杨浦公园正对面+毛坯交付享改造自由+单栋占地1.5-2.5亩+不限购不限贷+总价1.6亿起”的多重稀缺属性。对比陆家嘴金融街区8万/㎡左右的单价（按建面计），建发·公园央墅按照实际使用面积折算后，单价仅为4万/㎡左右，价格竞争力非常明显。

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贝壳近日发布2026年第一季度业绩公告。财报显示，贝壳2026年第一季度实现净收入189亿元，净利润12.55亿元，同比增长46.7%，经调整净利润达16.11亿元，同比增长15.7%，超出市场一致预期。毛利率达到24.1%，同比提升了3.5个百分点；经调整经营利润率为8.8%，同比提升3.9个百分点，均创过去七个季度新高。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示，“3月底，我们启动变革，以消费者为中心重构组织，让管理者回到一线、服务者走向专业化分工、平台把个人经验沉淀为可复制能力，驱动服务模式与产品创新。”

一季度房地产市场出现积极变化，春节后“小阳春”表现相对明显，二手房市场尤为突出。贝壳平台二手交易单量同比提升12%，3月单月交易量创历史新高，实现同比增长21%。存量房业务实现收入61亿元，环比提升12.7%。

公司经营质量也在改善，体现为主营业务贡献利润率全线同步实现增长。其中，新房业务当季收入51亿元，贡献利润率同比提升2.3个百分点；家装业务收入23亿元，贡献利润率实现历史最好水平达36.2%；租赁业务收入50亿元，贡献利润率实现连续6个季度环比提升，在管房源规模超过 74 万套，同比提升约 47%。

此外，家装业务主动退出规模较小、收益不佳的城市，关停传统电销等低质量渠道；租赁业务持续向更轻、更低风险的产品模式迭代，在AI工具和专业化分工支撑下，单房人工成本进一步下降。

2026年1月至4月，贝壳房款安全累计化解风险交易2.25万单，其中在签约环节提前识别并阻断风险948单，“房款安全，平台兜底”服务承诺已覆盖23城。同期，家装累计对客赔付3356笔，对客赔付金额1477万元，提升交付确定性。截至2026年4月中旬，省心租累计赔付已超2亿元，赔偿范围涵盖服务纠纷与租房意外。

数据显示，一季度全国链家人均买卖单量同比提升26%，人均佣金收入同比提升8%。1月至4月，链家人均每单收入同比累计提升20%，显著高于当地市场整体提升情况。

此外，围绕客户需求，年初至今，贝壳推出了多个服务模式创新试点。贝壳在北京开始试点“诚意卖”，通过业主线上设定底价、买家凭保证金出价、系统自动比对撮合的方式，帮助买卖双方减少反复试探。当前试点仍处于早期小范围迭代阶段，试点案例中，三个月未达预期的房源转用诚意卖后10天即完成成交。“小区开放日”则把同小区多套房源集中曝光，组织业主与买方现场比较，帮助业主获得真实市场反馈。

贝壳正在推动AI在平台内化，让技术资源流向真实业务场景，沉淀一线能力。自研的AI应用构建平台，让一线员工可以用自然语言生成工具应用。短短数月，已覆盖超过7100名员工，4400多个应用总访问量超412万次。

一季度，贝壳启动战略与组织变革。改革50天来，一线问题通过反馈机制直达管理层，管理者纷纷走进业务场景，基于行业深耕经验，参与业主面访、客户陪看、解决客诉、短视频内容创作等。据了解，未来，贝壳将会推动经纪人从通用型服务者向专业顾问转型，成为买方、卖方、社区、新房等领域的专家，深化服务价值，提升客户体验