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越来越多城市新房价格环比上涨了。

7月15日，国家统计局数据显示，2026年6月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降或持平，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。新建商品住宅销售价格环比上涨城市有20个，比上月增加4个，为2025年5月以来最多。

二手房方面，一线城市6月二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。这已是四个一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

但需注意的是，1—6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；全国房屋新开工面积为2.32亿平方米，同比下降23.4%，降幅较1—5月扩大0.8个百分点；销售指标中，商品房销售面积降幅扩大，住宅销售额降幅略有收窄。

“上半年，无论是全国还是重点城市，市场交易端确实有所好转。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，这表现在新房交易累计跌幅收窄、二手房累计继续上涨，新房+二手累计基本止跌。“下半年，基于去年同期低基数，二手房前期交易持续活跃，带动改善型需求开始增长，加上各地积极推动二手房以旧换新、收储，促进交易循环，7—8月份，交易会进入淡季，但下半年市场不会出现明显下跌，回稳的趋势仍在延续中。”

一线城市新房、二手房双涨

一线城市新房价格已连续4个月上涨。

数据显示，今年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。

以深圳为例，延续“4·29”新政后的火热行情，6月深圳“长尾效应”明显，优质住宅项目持续受到市场热捧，新建商品住宅网签销售3785套，同比增长15.6%。其中，6月30日深圳湾安缇雅苑推出72套房源，18.58万元/平方米的备案均价，当日开盘去化率97%；更早之前，驭海隽府一期、龙华区云颂玖章花园（第二批）等住宅项目，在开盘当日去化率均超过80%。

另据中指研究院6月已销售备案数据统计，深圳TOP10住宅项目合计销售额持续领跑全国，其中，深圳湾沄玺成交金额超130亿元，中信信悦湾超80亿元，位居全国住房项目销售总额的前两位。

高端豪宅市场的火热，也进一步提振了房企对深圳核心片区的价值预期，带动上半年核心区域土拍市场热度飙升、地价频频刷新纪录。仅6月深圳三宗核心片区宅地接连刷新各自片区地价。

然而，同期二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。但徐州、惠州则以0.4%的涨幅领跑70城新房价格涨幅榜。

“徐州和惠州都是上一轮三四线城市中楼市炒作较多、泡沫相对较大的城市。”易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，当前指标说明这些城市已调整到位，房价出现了一些积极变化和拐点，“一些核心三四线城市也能够率先开始回暖”。

值得注意的是，今年以来，重点城市房地产市场保持较高的热度，占据市场主流的二手房市场，表现最为明显。

国家统计局数据显示，6月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。据悉，这已是自今年3月以来，一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

其中，仍是二手房交易最旺盛的城市。根据网上房地产数据，6月二手房累计网签量达25158套，该指标连续4个月保持在25000套以上的水平。北京、深圳、广州的二手房交易量也保持在近几年的同期高位。

二、三线城市的二手房价格表现涨跌不一，总体以下跌为主。数据显示，今年6月，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

“当前二手房市场仍处于‘以价换量’的过程。这一过程与部分大城市二手房交易处于高位并不矛盾，一些核心城市的二手房总量已迈上新的台阶。”严跃进表示，受今年上半年总体表现向好的影响，三类城市的同比指标即跌幅均已出现积极收窄的态势，这充分说明市场已具备筑底企稳的良好基础。

新房库存连续四个月回落

需要注意的是，当前房地产市场仍处于深度调整过程中。

具体来看，根据国家统计局数据，今年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。

1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积384453万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16900万平方米，下降24.1%。

“上半年，新开工继续呈现明显下跌，累计跌幅23.4%。”李宇嘉表示，尽管新开工下跌拖累新房供给、上下游和开发投资，但存量主导的时代下，有利于促进市场供求再平衡，让市场能够尽快触底，价格尽快止跌回稳。

好消息则是，当前楼市“去库存”确实已开始显现成效。

数据显示，2026年6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，已连续4个月同比下降。其中，待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%，降幅大于总量。

另据普睿数智数据，截至2026年6月30日，重点30个城市狭义库存去化周期为23.9个月。其中，杭州、合肥去化周期不足1年，长沙、宁波、成都、长春、天津不足20个月。如果不考虑新项目供应入市，这些城市的未售新房1年到2年左右能卖完。

如果按“近6个月月均去化面积”计算，杭州、合肥、

天津的去化周期将在“12个月月均”基础上进一步降低，显示出当地市场近半年表现较好、去化速度加快。

“库存的下降有助于后续供需关系更加平衡。”严跃进表示，目前部分库存已进入现房阶段，各地可结合现房销售的相关新政策，进一步做好库存出清工作。

克而瑞方面表示，2022年至今，地产新开工面积已连续4年多低于新房销售规模。新开工的收缩，有助于减轻市场供给压力。在这背后，地方政府正通过减少新增住宅用地出让、推进城市更新与收储等方式主动压降供应，房企投资意愿也较为低迷，间接推动了供求关系向去库存进展。

但需注意的是，当前楼市去库存，大多是靠“控供给”带来的被动消化，集中表现在土地供应端的收缩。克而瑞数据显示，上半年重点50城合计供应建面约4288.1万平方米，同比下降36.8%；而同期50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间。其中，一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。

易居研究院表示，土地市场从供给端缩量，客观上减少了潜在的库存空间。但也要看到，当前许多城市仍面临一二手房尚未完全联动的局面，二手房交易的高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。后续仍需进一步挖掘潜在需求，增强新房的购买力，更好推动新房销售和去库存。

晓市路的那道门，推开之后是另一种江南

去年秋天的一个下午，我从金鸡湖大道拐进了晓市路。

路不宽，两旁的香樟树在午后的阳光里投下浓密的影子。越往南走，楼房慢慢变矮，天空慢慢变大。路的尽头能看到甪直古镇的轮廓，灰瓦白墙在午后的光线里安静得像一幅没干透的画。

走到晓市路与松浦路交叉口的时候，我放慢了车速。路的东南角，一片灰白色的楼群在暮色里泛着柔和的光——最高的洋房也才七层，剩下的是一片低矮的屋顶，只有四层，趴在地面上，像从甫里塘的水岸边慢慢长出来的。灰白色的外立面搭配着深色线条，干净利落，跟远处古镇的轮廓遥相呼应。

我靠边停了车。下来站了一会儿，风从甫里塘方向吹过来，带着水的潮气和草木的味道。掏出手机查了一下——万盛江南，甪直古镇旁，容积率1.05，一共144户，4层叠墅加7层洋房，万科物业。

看到“容积率1.05”那行字的时候，我心里动了一下。在苏州主城区，大多数新盘容积率都在2.0以上，1.05意味着——同样的土地上，别人盖三栋楼，这里只盖一栋半。剩下的，全是树、草、天空和风。

而当我看到“144户”的时候，我心里又动了一下。在苏州，一个只有144户的楼盘，注定了它跟那些几千户的大社区完全不同——人少，意味着公共资源人均占比更高，意味着电梯不用等太久，意味着住在里面的每一个人都有足够的空间。

那一刻我忽然觉得，在甪直古镇旁边，在叶圣陶实验小学的对岸，能找到这样一个只有144户的低密墅区，大概就是我一直想找的那种“可以慢下来”的生活了。

甫里塘边的那块地

第一次走进项目周边的时候，我先在附近走了一圈。

项目的西南边被甫里塘环绕，河水不急不缓地流着，两岸种着垂柳，风一吹就轻轻摆动。往东南方向走几百米，就是甪直古镇的入口——青石板路、小桥流水、白墙黛瓦，游客不多的时候，整个古镇安静得像一幅画。

项目北边就是叶圣陶实验幼儿园，一路之隔；西边是叶圣陶实验小学，隔着甫里塘大约100米。我在学校门口站了一会儿——下午三点多，校门口停着几辆车，陆续有家长来接孩子。一个穿校服的小女孩跑出来，扑进一个阿姨怀里，手里拿着一张折了角的画。

“叶圣陶实验小学是甪直最好的小学，”后来中介在介绍的时候说，“从项目走路几分钟就能到，不用过马路。对于有孩子的家庭来说，这个是很大的优势。”

项目由苏州嘉盛房地产开发有限公司与甪直房产联合开发，2022年6月拿地，成交楼面价约11932元/平。2023年1月首次领取预售证，一次性公布了全部144套房源。2024年9月洋房率先交付，叠墅在2025年6月起陆续交付。

整个项目占地面积约23133平方米，建筑面积约40309平方米，容积率1.05，绿化率38%。一共12栋楼——1到9号楼是4层叠墅，一梯两户；10号和11号楼是7层洋房，一梯两户；12号楼是2层的商业，涵盖了物业用房、居委会和养老服务用房等功能性用房。

144户，1.05容积率，38%绿化率，车位配比1:2。这几个数字叠在一起，拼出的是一幅跟大多数新盘完全不同的画像：不是那种几千户的大社区，不是那种楼挨楼的紧凑排布，而是低密度、小体量、纯粹改善的从容。

140平的样板间里，我第一次理解了“得房率85%”

看样板间的时候，中介带我看了洋房和叠墅两种产品。

先看的是140平的洋房。四室两厅两卫，一梯两户，四开间朝南。进门是独立的玄关，右手边是厨房，左手边是客厅。客厅朝南，落地窗把外面的光大片地引进来，整个空间亮堂堂的。双联阳台连接着客厅与次卧，站在阳台上能看到甫里塘的水面和远处的古镇屋顶。

“洋房的得房率能做到85%到86%，”中介在旁边说，“140平的实际使用面积，相当于高层160平左右。”

我在心里算了一下——85%的得房率，在当下的苏州新房市场里确实不常见。大部分高层的得房率在75%左右，差了整整十个百分点。同样140平的建筑面积，洋房比高层多了十几平的实际使用面积。按单价算下来，这十几平就是几十万的差距。

主卧套房设计，带独立卫生间。窗户朝南，阳光从窗外涌进来，落在浅色的地板上。全屋飘窗设计，每个房间都有飘窗，面积有赠送。四个房间分布在户型的四个角落，动静分区清晰，互不干扰。

“洋房是精装修交付的，带中央空调和新风系统，”中介补充道，“买了就能住，不用自己折腾装修的事。”

然后看的是叠墅。上叠约158平，下叠约183平，都是四室两厅三卫的格局，毛坯交付。下叠带庭院，面积在52到210平之间；上叠带L型露台，约20平。4层叠墅，一梯两户，上下叠独立入户，私密性很好。

我站在下叠的庭院里站了一会儿——院子不大，但足够种一棵桂花树、摆一套石桌石凳。想象着如果是秋天，桂花开了，坐在院子里喝茶，满院子都是甜丝丝的香气。远处的甫里塘水面上泛着碎光，风吹过来，带着水和草木的味道。

那些让我心里踏实的事情

看房之后，我花了不少时间了解万盛江南的方方面面。

先说学校。项目北边是叶圣陶实验幼儿园，一路之隔；西边是叶圣陶实验小学，隔着甫里塘大约100米。我在学校门口站了一会儿——下午三点多，校门口停着几辆车，陆续有家长来接孩子。对于有孩子的家庭来说，学校在步行范围内的便利，是住远了体会不到的。

“叶圣陶实验小学是甪直最好的小学，”中介在介绍的时候说，“从项目走路几分钟就能到，不用过马路。”

然后是物业。项目采用的是苏南万科物业服务有限公司，物业费3.89元/平/月。万科物业在行业里的口碑，住过万科房子的人都知道——保安认识业主、保洁做得细、维修响应快。“零打扰服务”和应急响应速度快是万科物业的特色。虽然物业费不算便宜，但对于一个只有144户的低密社区来说，万科物业的配置意味着后期的居住品质是有保障的。

关于甪直板块，网上有一些讨论值得参考。有潜在买家在问答中问：“右边幼儿园，左边小学，都是相距100米，会不会被吵死啊？” 这个问题确实值得考虑——学校近是优势，但学校的铃声、广播和接送时的车流也可能带来噪音。对于睡眠浅的人来说，选远离学校的楼栋或者做好隔音处理是需要考虑的事。

还有网友评价“均价3万 太贵了”。确实，万盛江南的备案均价约29089元/平，总价区间约377-633万/套。在甪直板块，这个价格确实属于高端改善的定位。但洋房的实际成交价在21500-23500元/平左右，叠墅总价361万起。考虑到容积率1.05、只有144户、万科物业、学校在步行范围内这些因素，这个价格在当下的苏州市场里其实不算离谱。

甪直的那张底牌

看完样板间之后，我没有马上走，在周边走了一大圈。

项目在甪直镇晓市路60号，这个位置最大的特点是——既靠近古镇，又靠近园区。

公共交通方面，项目约82米处有淞月路公交站，途经52路、521路等多条公交线路。规划中的地铁6号线延长线、1号线延长线及17号线将在甪直站交汇，但目前主要出行还是靠自驾。

自驾的话，项目附近有金鸡湖大道和东方大道，可以快速接驳园区，还可以衔接沪常高速和常嘉高速。从项目开车到园区湖东，大约20到30分钟。对于在园区上班的人来说，这个通勤距离是可以接受的。

商业配套方面，1公里内有万嘉生活广场、苏杭时代超市，2.4公里处是麦稻星光商业广场，3公里可达中翔广场·甪直Mall，约5公里有园区最大的永旺梦乐城。此外，甪直古镇步行可达，古镇内有特色餐饮及文创店。

医疗方面，1.5公里处有甪直人民医院，500米处是保圣社区卫生服务站，还有园区儿童医院为三甲医院，可覆盖儿科需求。

生态休闲方面，项目紧邻4A级景区甪直古镇，甫里塘西侧有5000平方米景观带，周边还有南港公园、张陵公园等。

那个傍晚

签合同之前的一个傍晚，我又去了一趟晓市路。

那天天气很好，夕阳从西边照过来，把整条路染成暖融融的金色。万盛江南那几栋楼在暮色里泛着柔和的光，灰白色的外立面被染上了一层暖色，安静地立在甫里塘的旁边。远处的古镇在暮色里变成了深灰色的剪影，屋顶上亮起了星星点点的灯。

甫里塘的水面倒映着两岸的灯火，风一吹就碎了，然后又慢慢拼回去。有人在河边散步，狗绳在夕阳里拖出一道长长的影子。一个阿姨从晓市路方向走回来，手里拎着刚买的菜，塑料袋口露出一截芹菜叶子。她走到路口的时候停下来等红灯，抬头看了看那片灰白色的楼群，然后慢慢穿过马路。

路灯已经亮起来了，暖黄色的光落在新铺的柏油路面上。我掏出手机给我妈打了个电话。

“妈，我在看一个房子。”

“哪儿？”

“甪直这边，古镇旁边。万盛江南。”

“多大？”

“140平的，四房。洋房，精装修的。”

电话那头安静了一会儿。“旁边有学校？”

“有，叶圣陶实验小学，走路几分钟。”

“那你以后接送孩子方便了。”

“嗯。小区只有144户，人少，安静。”

“那挺好的。你爸喜欢安静，吵的地方他住不惯。”

挂了电话，我又在路边站了一会儿。路灯的光落在对面楼栋的立面上，反射出一种温润的质感。144户人家，未来会在这里一扇一扇地亮起暖色的灯光。

从晓市路到甫里塘，从古镇到园区的距离，不过半小时的车程。这半小时里，有叶圣陶实验小学的铃声、有甪直古镇的炊烟、有甫里塘水面上的碎光、有容积率1.05的院子里能种一棵桂花树的地方。

这些加在一起，就是每一天的日子。而晓市路与松浦路交叉口的那片楼群，有一套只有144户人家的低密洋房，正等着一盏属于我的灯。

有人会觉得“均价3万太贵了”，有人会担心“学校旁边会不会吵”，有人会犹豫“甪直是不是离园区太远”。但对我来说——1.05的容积率、85%的得房率、万科物业、叶圣陶实验小学的铃声、甫里塘的水声、甪直古镇的青石板路——这些东西加在一起，值这个价。

从万盛江南到园区湖东，从洋房阳台到甫里塘水岸，这个距离不远不近，刚好够一个人从一个“凑合”的选择，换到一个“不用凑合”的日子。

一、考察要完全，不可以走马看花

在看房子的情况下，针对周围环境和小区环境要保证尽量充足地掌握和认知能力，例如是不是有来源于周边大马路、销售市场等噪声的影响；房子隔音实际效果是否优良等。

如果是沿街的房型，窗户的隔音也需要关键考虑到，需看其是不是运用了双层夹胶玻璃，隔音实际效果是不是优良。

住房的防寒问题理当造成买房者的关心，影响隔热保温实际效果的也有窗子，铝合金门窗尽管美观大方经久耐用，但传热系数太高，较为满意的隔热保温型窗子是塑钢窗。一些高品质塑钢窗还使用了隔热断桥铝型材铝型材，使隔热保温实际效果更强。

二、各类硬软配套设施等要核查清晰

现如今许多住宅小区全是高层住宅，电梯轿厢基本上变成标准配置。较先需看电梯轿厢的配对总数，自然配对的总户数越低越便捷。在购房时，留意卧房不可以相邻电梯井道，不然电梯轿厢运作时噪声会影响歇息。

交通状况也需要慎重考虑的一个要素。不论是公交车线路还是自身驾车，都需要在日常上下班日考察住宅小区的交通条件，终究工作中日的交通条件才算是常态的。

此外，除开交通出行，附近的医院门诊、院校、买东西销售市场等生活配套设施及其园林景观自然环境，需要当场的现场考察。如果是整体规划建设中的服务设施，贯彻落实一下实际的现行政策还是十分有必要的。

也有一点务必留意的是，物业管理服务水准的多少立即影响到小区业主将来定居的质量，完善的专业性的有工作经验的物业管理才算是质量生活的确保，这一点知名品牌房地产商做得广泛不错，因此在挑选住宅小区时，知名品牌的质量房地产还是较为妥当和有确保的。

三、别被廉价冲昏头脑了眼睛

在考察选中楼盘的情况下，较好是提早最规划区的房价基本上水准有一个基本上的掌握，在自身的价格预估内挑选相对性优良的楼盘。

从长远看，就算是购买自购住房，也应该有长久的目光，因此并不是价格低的便是值得买的，由于房屋较大的特点取决于定居作用。

因为房地产业是一种具备独特特性的产品，其使用寿命长，耐用度强，并且源于土地资源的片面性和长期性应用性，通常地段的优点是少有的，假如只图价格，而不考虑到地段是不是适合，之后的生活必定会被房子的地段所上下。

选房子，是一门综合的工程项目，务必全领域多方位考虑，因此假如拥有购置产业整体规划，还是提早做准备。